管理費滞納者への対応・対策

[怒りの会計理事]

築約３５年のＨ１９年度管理組合会計理事です。
当方は各階の区分所有者が１年交代で理事を務め、毎年７月末に総会があり任期満了になります。

実は、当方管理費滞納金額が、Ｈ２０年４月末時点で約２００万円あります。
就任当初から既に１５０万強あり、徐々に増え続けこのままではいけないと
理事・管理会社担当者・他一名で毎月滞納者宅を訪問していましたが、
居留守を使われたり逆切れされたり、訳の分からない論法をまくし立てられたりと、
尋常ではない状態が続いています。
確証がないと言われればおしまいですが、友人知人や近所に教えてくれる限り聞いて
みましたが、こんな滞納金額のところはありませんでした。

滞納金額に因縁をつけられる事も多々あります。その都度、請求書を再発行しても、
「インチキだ！」「届いてない」「見てない」「管理会社に電話したら振込依頼書を送るからお待ち下さいと言われたが届かない」「振込先が分からない」「ちゃんと入金してます！銀行に確認して！」などありもしない事をしゃーしゃーと言われます。
だいたいが威圧的高圧的で、こちらの言い分には耳を貸しません。

プライバシーだの個人情報保護法問題を取り上げられて、何度も滞納者の張り出しを
決行しようとしましたが、断念せざるを得ませんでした。
しかし、理事が１年交代である事や滞納金額が住民に知られない事を知っている
悪質滞納者たちは、今の引継時期が過ぎればしばらく静かになるとふんで
ほくそえんでるに違いありません。

私のうがった見方ですが、悪質滞納者はほぼペットを飼い、自転車・バイクの駐輪場も複数契約し、外には音が出ない立派なインターホンをつけておられます。
生まれ育ちなのか、人間としての道徳的な教えを受けてこられていないのか、
とても理解出来ない言動・行動の連続でこの１年眠れない日々が続きました。

管理会社は引落し出来なかった区分所有者に対して請求書を発行したものを
私宛に送ってくるので基本的には会計理事が動く事になっています。
こちらから問い合わせたり依頼しないとまず動いてくれません。
管理組合の滞納金額が増えようが管理会社のあずかり知らない事なのでしょうか？

管理会社は順序だてて、内容証明郵便を出したりしていますが、訪問時も
「取立て屋ではないですから」と滞納者に厳しく詰め寄ると言う事はありません。
裁判になったとしても、裁判費用は管理費から出る事になるでしょうし、
私は住民として管理費をきちんと払ってるいるものにも滞納者や滞納金額を
知る権利があると思います。総会議事録では誰なのかが明記されていないので
よっぽど興味が無ければ目に止まらないのが現状です。

老朽化したマンションの大規模修繕工事も控えていますし、このままだと
いけないと思いながら、どんな方法があるのか分からず歯ぎしりしています。
ただ、張り出しをするとしたら、それなりのリスクも予測されますし、
仕事をしながらの理事にどこまで出来るのか、良い知恵をお教え下さい。
切羽詰まっています。よろしくお願いします。

[2: 住民でない人さん]

町の弁護士に相談するのが一番だと思います。
管理規約に滞納者に対しての縛りはありませんか。
過激ですが、区分所有者の3／4以上の賛同を取り、裁判所に競売請求を行うのが1番では。

[3: 怒りの会計理事]

住民でない人さん

ありがとうございました。
次回理事会で提案してみます。
長文を最後まで読んで下さって、本当にありがとうございました。

[4: 司法書士]

こういう許せない類には、
簡単で安い費用で裁判を起こせる「督促手続き（旧支払い命令」が一番です。
これは、相手方の言い分を一切聞かずに手続きが進み、挙句は強制執行が可能です。
もし、相手方が不服を申し立てれば、通常裁判に移行します。
しかし、「不服を申し立てる立場にない」ことは、当の本人が一番分かっていることであり、
不服申し立てもできないでしょう！もし、不服申し立てをしたところで、一体何と言って裁判官に主張するのでしょうか？

最寄りの司法書士会にご相談下さい。
こんな微々たる、身近で大切な金額を滞納する奴らには大物はいません！
裁判所から書類が来た時点で「シュン・・・（泣）」となるのが落ちです。
私の経験上は・・・ね！

[5: 住民でない人さん]

04さんの意見がもっともだと思いますが、

02さんの意見を適用して、御退去いただくのが一番かと感じます。

そういう住人は、子どもがいれば、給食費、公立学校の支払いなど
ごねられる物は何でもごねているでしょうし、身近にいてほしくない人筆頭です。

次の問題が起きるのが想像できますね。

[6: 匿名さん]

私のマンションの場合、管理費って、自動引き落としなので、滞納しようがないと思いますが。

[7: 匿名]

その口座に金を入れない。
これで滞納完成。

[8: 怒りの会計理事]

司法書士さん、ありがとうございました。
区分所有者に司法書士の方がいらっしゃるので、以前から相談しようか迷っていましたが、
近々に相談に行ってみようと思います。
本当にありがとうございました。

[9: 匿名さん]

個人情報保護法の対象になるのは、5000人以上なので貴組合は対象外です。
プライバシーも区分所有者にはそもそも知る権利がありますので、非公開の理由になりません。

がんばってください。

[10: マンション住民さん]

まさに自分の住んでいる所と同じ状況です。
今後怒りの会計理事さんがどのような行動を取るのか興味深々ですわ

[11: 匿名さん]

けしからん奴だ！ぐうの音も出ないようにしてやりましょう！法がついてます頑張って下さい！

[12: 匿名さん]

＞管理会社は引落し出来なかった区分所有者に対して請求書を発行したものを私宛に送ってくるので基本的には会計理事が動く事になっています。
＞こちらから問い合わせたり依頼しないとまず動いてくれません。管理組合の滞納金額が増えようが管理会社のあずかり知らない事なのでしょうか？

管理規約と管理委託契約書を良く読みましょう。
普通は管理会社は、滞納額に対する遅延損害金を含めて、２，３ヶ月間は督促しますが。その後は、理事長と協議となり、３ヶ月以上の滞納は費用が掛かろうが、その弁護士等の費用は滞納者負担と規約に決めてあって、訴訟に持ち込むのが普通です。その際、管理会社の訴訟委託費用も滞納者に請求することになりますので、気兼ねなく弁護士を使って訴訟手続きに入るべきです。その際、規約にありましょうが、理事会決議が必要ですので理事会議事録を取り揃えることが、長期訴訟には肝要です。

[13: 元理事]

途中のレス読み直していませんが、
まずは管理会社との契約に基づく、管理仕様−管理費の回収業務-に督促をどこまで行うことになっているか？の確認が必要でしょう。

その範囲を管理会社が行っていないなら、契約内容の不履行でつっつく、
範囲はきちっとやった結果なら、別料金になってると思いますが、回収督促や法的処置を依頼することになりますね。
もちろん組合で法的処置を自ら行うのもありですが・・・

[14: 13]

おっと、12さんと内容がＷりました。失礼。

[15: 匿名さん]

困ったものですね。管理費の滞納。今まで自分のマンションで起こっていないから幸いですが、
起きたらすごく不満ですね。

[16: 匿名さん]

＞起きたらすごく不満ですね。

そうですよ。修繕費などは滞納者以外で、滞納者の為に立て替えで支払っていることですからね。
修繕積立金の不足が致命的になります。
しかし、経済活動の一手段で犯罪ではありませんので、滞納に対しては理由如何を問わず、遅延損害金の請求、３ヶ月以上は理事会決議で訴訟に持ち込むとの規約は必要です。
これから夏に向かって失業者が増えるので、滞納者の増加は自然の成り行きでしょう。
管理組合は、生活保護の斡旋などのヘルプしても無理な場合は、売却して立ち退きのアドバイス、悪質な場合は、総会決議のもと競売訴訟で追放も考えねばならないでしょう。

[17: 入居済み住民]

> 生活保護の斡旋など
金貸し以下だな。

[18: jackbon]

一番重要なことは管理組合が強い姿勢で滞納管理費に対応する姿勢を示す事です（個々に事情があると思いますが）　コストパフォーマンスは考慮しないほうが良いです　非訟ならばわずかの費用で訴訟（小額訴訟等）できます　又専門家に依頼しなくても理事長個人でも容易に手続きできます　１００％勝てる裁判なので心配後無用です　注意点は時効が５年です　裁判手続きの前に理事会や臨時総会等の段取りが必要です　この部分は司法書士や弁護士よりマンション管理士に相談するほうが良いと思います　無料相談会へ行かれてはどうですか？ 勝訴しても無い袖は振れません　管理費が回収できなくても毅然とした対応が今後の事も考えると大切です

[19: 元理事]

今年は確かに今まで滞納問題がなかった組合も、悩むことになりそうですね。

早めに督促や回収促進のためのガイドラインを作って、滞納があったら粛々と実行できるよう準備しておいたほうがいいかもしれません。
実際に滞納があると、どうしても督促に気が引ける方もいると思いますが、傷が深くなると大変です。

[20: 匿名さん]

管理費や修繕積立金を滞納した状態で、区分所有者が変わった場合、
滞納金の支払い義務は新しい区分所有者に移行します。

滞納額が大きくなると、その物件の価値が下がり、
競売にかけても入札者がいない可能性もあります。

行動を起こすなら早めが宜しいかと思います。

[21: 匿名さん]

＞> 生活保護の斡旋など
＞金貸し以下だな。

そうだよ。最後の競売による排除の伏線だよ。
理由は何であれ、支払い能力の有無を管理組合が早く把握することが肝心。

[22: 匿名さん]

＞滞納金の支払い義務は新しい区分所有者に移行します。

ウソは書かないこと。
双方に請求が出来るのです。
長い間、催促の実績がないと、新しい区分所有者に値切られます。

[23: 20]

区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）第８条
「前条第１項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に
対しても行うことができる」

「特定承継人に対しても」
「も」とあるので、両方にできそうですね。
しかし、実際は、後の所有者に請求するのでは？
だって、前所有者は払う意思がまったくないので、そういう状況になっているわけで。。

実際に、中古物件を購入後、前所有者の滞納を請求されているケースがありますよ。

[24: 匿名さん]

滞納者の名前を掲示板に張り出したりすると、名誉毀損で、管理組合が損害賠償を請求されてしまう。
これは、個人情報保護法の問題ではなく、純粋に民法の問題。
金を払わない奴が悪いのに、反対に、管理組合が悪者にされてしまい、絶対にお勧めできない。

組合員向けの広報紙に記載し、各戸に配ることもお勧めできない。組合員本人の手に直接、手渡しをするのでない限り、やはり、第三者の目に触れる危険があり、名誉毀損の問題が生じる。

年１回の総会の時がチャンスだと思う。総会資料に滞納者の部屋番号・名前・金額を記載し、総会当日に総会参加者に配布することは、組合内部の問題であり、名誉毀損にならないと思う。

。やつやつがtainou

[25: 匿名さん]

＞総会資料に滞納者の部屋番号・名前・金額を記載し、総会当日に総会参加者に配布することは、組合内部の問題であり、名誉毀損にならないと思う。

名誉毀損なんかに引っかかるほうが無策。滞納者は知られてる事は覚悟の上だが、出されると時間稼ぎに好都合と思っているだけ。
それより粛々と規約に従って、理事長が訴訟に持って行く方が先決です。

[26: 匿名さん]

＞「特定承継人に対しても」「も」とあるので、両方にできそうですね。

男（？）らしくしなさい。

[27: 匿名さん]

うちの場合、滞納者の名前をさらすのは最後の手段としてとってあるが、たぶん使わない。

3ヶ月滞納で、配達証明で督促、
6ヶ月滞納で、内容証明、
さらにそれ以上だと、駐車場の強制解約
さらに延滞すると、給湯冷暖房の停止　（うちはマンション全体で給湯冷暖房しているから）
と段々締め上げていきます。

[28: 匿名さん]

早めに訴訟に持っていった方がいいのではないでしょうか？
授業料や給食費滞納問題と同じで訴訟に持ち込めば滞納は無くなると思います。
ほおっておくと滞納者が増えていくと思います。

管理費修繕費不足で、マンションがスラム化することも怖いですが
ローンの未払いで銀行にマンションを押さえられてしまったら
管理費などの回収が難しくなりませんか？

上場企業が首切りをしているなかです。
早めに対策が必要だと思います。

[29: 親と同居中さん]

訴訟もいいけど弁護士費用が掛かります。

○着手１０万円（最低か？）　

○成功報酬（ただ判決を貰うだけ、勝つに決まってるが訴額の１６％前後ぐらい。）

　勝訴したって支払うか、支払えるか分からないですよ。

　債務名義をとっても強制執行が出来るかどうか分からない場合があります。

　特に管理規約で訴訟提起が総会マターの場合は、費用対効果が問題になる場合

　があります。

[30: 入居住み住民]

競売が不調になるくらい未払いが膨らんだ場合だけかも知れませんね。
会社員だと多少回収しやすいでしょうが。

[31: 匿名さん]

＞さらに延滞すると、給湯冷暖房の停止　（うちはマンション全体で給湯冷暖房しているからと段々締め上げていきます。

制裁は御法度。３ヶ月で理事会議事録の整備、文書による督促、少額訴訟、訴訟に発展させねば長引くのみ。

[32: マンコミュファンさん]

１件60万円以下なら簡易裁判所で小額訴訟です。費用もせいぜい１万円程度。
制裁だの個人情報掲示だの、自分たちの首を絞める理由がわかりません。

[33: 匿名さん]

＞勝訴したって支払うか、支払えるか分からないですよ。

その様なことは期待できません。実績を積み、排除するしか方法はありません・
管理組合は福祉団体ではありませんおで、経済環境の悪化した人は、生活環境の変更、退散するのが自然の理です。

[34: 親と同居中さん]

そう・・・・・・・

少額訴訟なら訴額によるけど、若干の印紙・切手代しか掛らないよね。

でも、
　
　①誰が訴状その他添付資料を作成するのですか？

　②誰が管轄裁判所に持っていって訂正部分があれば校正するのですか？

　③誰が平日に裁判所原告席に出廷するのですか？

管理会社は原告になりえませんので×ですので、やはり理事長がやるしかないのですかね？

確かにそうすれば>>32さんのおっしゃる通りですね。

[35: 匿名さん]

理事長は引退爺さんや主婦にやらせて、
裁判所に行かせばいい。

[36: 匿名さん]

管理費滞納者に情けは無用

取り立ては厳しくいかないと

[37: 匿名さん]

＞管理会社は原告になりえませんので×ですので、やはり理事長がやるしかないのですかね？

不可能な人は、理事長は受けるべきではない。

[38: 入居済み住民]

債務名義が欲しいなら支払督促が良いと思います。
訴訟でないから理事会で進められるし、
異議申立をして民事訴訟に移った場合には、
氏名を含む事実を管理組合員に通知すると言っておけば抑止力になる。

目的である未収金の回収ができるかどうかは別問題。
給与所得者なら勤務先の給与を差し押さえることもできるが、
どこかに隠している財産を差し押さえるのは事実上不可能。
資力がない可能性も高い。

[39: 匿名さん]

＞訴訟でないから理事会で進められるし、

3 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議により、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる
。

[40: 匿名さん]

うちの理事会は、訴訟も辞さない覚悟でやっているので、理事長もいざとなったら裁判することになっていますよ。掲示板でも、意思表明してあります。理事会が強い態度でやる気を見せることが抑止力になります。

管理費は滞納するほうが悪いのですから、滞納者に遠慮する必要はなく、個人情報も関係ないのですよ。理事会は、いきなり名前を晒すような乱暴なことをするのではなく、それまでにいろいろやって、埒があかないから名前を出すということですからね。（内容証明での督促状などの警告は十分やったあとなら、氏名を晒しても問題ない）

滞納が長期化すると、時効になる危険もあるので、時効切れを阻止するために、必要なら裁判をしておくこともあろうかと思う。（裁判することで時効がなくなるから）

[41: 匿名さん]

①誰が訴状その他添付資料を作成するのですか？

理事長が作成。必要に応じて司法書士に相談。1回やれば、2回目は自作できるだろうね。

②誰が管轄裁判所に持っていって訂正部分があれば校正するのですか？

理事長

③誰が平日に裁判所原告席に出廷するのですか？

理事長

平日に休める人か、引退している人に理事長になってもらえば問題ない。
それでなくとも、平日に有給とれないような多忙な人は理事長はできないでしょう。

[42: 親と同居中さん]

そうですね。

理事長がそこまでやって頂ける方なら問題はないですね。

でもね、現実問題でそこまでやっている組合はありますか？

前期の理事長がやったんだから、今期の理事長もやるのがあたりまえだ。

という雰囲気の>>41さん・・・・あなたなら出来るかもしれませんが

・・・すべきだ。ではなく現実問題で可能な話をしましょうよ。

[43: 匿名さん]

現実的に考えて、理事が督促の訪問を繰り返したり
個人情報を気にしながら氏名の公表とか考えるより、
一定期間内容証明で督促状送付、その後は少額訴訟と
事務的なプロセスにした方が理事の負担は少ないよ。

[44: 41]

一定期間内容証明で督促状送付、その後は少額訴訟と
事務的なプロセスにした方が理事の負担は少ないよ。

うちの理事会はこのパターンです。
氏名の公表は手段として辞さない覚悟ですが、実際にやるのは別の判断があるし（相手の態度や事情もある）、それより少額訴訟で進めるパターンです。

訴訟といっても年に何度もあるわけでもないのに、理事長になったら、1年に１，２回会社を休んでも問題あるのかな？　理事長やるくらいの年齢だと、有給もたくさんあるでしょ。

[45: 匿名さん]

＞でもね、現実問題でそこまでやっている組合はありますか？

＞前期の理事長がやったんだから、今期の理事長もやるのがあたりまえだ。

理事会の議事録に少額訴訟或いは訴訟にもっていった経緯を書いておけば、次期の理事長にも引き継ぎやすいし、それを次期理事長が中断すれば、その理事長に損害賠償が行くことになります。

[46: 親と同居中さん]

>>45さん

>>42をよく理解してから書き込みをお願いします。

[47: マンコミュファンさん]

＞でもね、現実問題でそこまでやっている組合はありますか？

＞・・・すべきだ。ではなく現実問題で可能な話をしましょうよ。

現実に我々もしていますよ。しないといけないんだから、腹をくくってやってます。
リタイアされた理事長のときに、副理事長や若手理事が協力して、とにかく小額訴訟まではやる。
でないと債務がふくらむばかり、自分たちの首を絞めるだけ、という危機感があれば協力も得られます。
無報酬なら手抜きをしていい、楽をしてなんとなく解決したい、というのが「現実問題で可能」というなら、解決しようなどと考えないほうがいいです。

[48: 41]

例えば、うちの父親は、小さなアパート経営してますけど、少額裁判くらいしてますよ。
理事長ならそれくらいしてあたりまえでしょうね。

[49: 41]

１日も有給とれない、だからできないじゃ、理事長やらないでほしいね。
裁判員になれといっているわけでもないし、たかがといってはいけないが少額裁判ごときで、
仕事に支障がでるようでは余裕がなさすぎじゃないの？

[50: 親と同居中さん]

>>41さん

どうなんでしょうか？

　　＞１日も有給とれない、だからできないじゃ、理事長やらないでほしいね。

　　　との事ですが

有給がとれるかとれないか（組合訴訟のために休むとの本当の理由での許可を得て）

だけではなく、訴訟提起のための訴状作成や資料添付も（訴訟提起には絶対必要）

全て理事長が用意できなければ

＞理事長やらないでほしいね。　　　　・・・・・・・ですか？

通常輪番制で役員になり、互選で理事長になる人にそこまで言いますか？

>>47さんのマンションは理解しましたが、>>41さんのマンションでも

実行されているのですね。もし実行されていなければ理事長を

突き上る・・・・ぐらいの勢いですね。


私のマンションでは少額訴訟はもちろん、債務名義をとって強制執行（給与差押）

５９条競売等経験しましたが、理事長が絶対すべき業務だとは言われませんでしたよ。

[51: 親と同居中さん]

＞理事長が絶対すべき業務だとは言われませんでしたよ。

　ではなく

＞理事長自身が（弁護士に委嘱せず）絶対すべき業務だとは言われませんでしたよ。

　が正解