管理費滞納者への対応・対策

[怒りの会計理事]

築約３５年のＨ１９年度管理組合会計理事です。
当方は各階の区分所有者が１年交代で理事を務め、毎年７月末に総会があり任期満了になります。

実は、当方管理費滞納金額が、Ｈ２０年４月末時点で約２００万円あります。
就任当初から既に１５０万強あり、徐々に増え続けこのままではいけないと
理事・管理会社担当者・他一名で毎月滞納者宅を訪問していましたが、
居留守を使われたり逆切れされたり、訳の分からない論法をまくし立てられたりと、
尋常ではない状態が続いています。
確証がないと言われればおしまいですが、友人知人や近所に教えてくれる限り聞いて
みましたが、こんな滞納金額のところはありませんでした。

滞納金額に因縁をつけられる事も多々あります。その都度、請求書を再発行しても、
「インチキだ！」「届いてない」「見てない」「管理会社に電話したら振込依頼書を送るからお待ち下さいと言われたが届かない」「振込先が分からない」「ちゃんと入金してます！銀行に確認して！」などありもしない事をしゃーしゃーと言われます。
だいたいが威圧的高圧的で、こちらの言い分には耳を貸しません。

プライバシーだの個人情報保護法問題を取り上げられて、何度も滞納者の張り出しを
決行しようとしましたが、断念せざるを得ませんでした。
しかし、理事が１年交代である事や滞納金額が住民に知られない事を知っている
悪質滞納者たちは、今の引継時期が過ぎればしばらく静かになるとふんで
ほくそえんでるに違いありません。

私のうがった見方ですが、悪質滞納者はほぼペットを飼い、自転車・バイクの駐輪場も複数契約し、外には音が出ない立派なインターホンをつけておられます。
生まれ育ちなのか、人間としての道徳的な教えを受けてこられていないのか、
とても理解出来ない言動・行動の連続でこの１年眠れない日々が続きました。

管理会社は引落し出来なかった区分所有者に対して請求書を発行したものを
私宛に送ってくるので基本的には会計理事が動く事になっています。
こちらから問い合わせたり依頼しないとまず動いてくれません。
管理組合の滞納金額が増えようが管理会社のあずかり知らない事なのでしょうか？

管理会社は順序だてて、内容証明郵便を出したりしていますが、訪問時も
「取立て屋ではないですから」と滞納者に厳しく詰め寄ると言う事はありません。
裁判になったとしても、裁判費用は管理費から出る事になるでしょうし、
私は住民として管理費をきちんと払ってるいるものにも滞納者や滞納金額を
知る権利があると思います。総会議事録では誰なのかが明記されていないので
よっぽど興味が無ければ目に止まらないのが現状です。

老朽化したマンションの大規模修繕工事も控えていますし、このままだと
いけないと思いながら、どんな方法があるのか分からず歯ぎしりしています。
ただ、張り出しをするとしたら、それなりのリスクも予測されますし、
仕事をしながらの理事にどこまで出来るのか、良い知恵をお教え下さい。
切羽詰まっています。よろしくお願いします。

[125: 匿名さん]

初代役員の場合は、住民が選んだとは言えないんじゃない？

[126: 匿名]

自ら立候補して管理費を盗む悪徳なヤカラもいるからな、役員になる者は信用情報が必要じゃな

[127: 匿名さん]

＞初代役員の場合は、住民が選んだとは言えないんじゃない？

分譲会社の都合で選んだ役員に代わり、新組合員による設立総会を開いて新たに新役員を選出するのが普通です。
さもなくば、管理会社におんぶに抱っこの管理組合が続くことになります。

[128: 匿名さん]

>>89
>>84は裁判所からの呼び出しがあればビビッて払うだろう、という意味ではないかな？

手続きは>>89のようになるでしょう

たいがいが、任売か競売になるのを待てばいいという管理会社が多いですが

[129: 匿名]

競売になる恐れがありましたら、競売になってから理事長本人が裁判所に債権の申し立てを即座に行って下さい。
新たな購入者に全額を支払ってもらえます。

[130: 匿名さん]

＞たいがいが、任売か競売になるのを待てばいいという管理会社が多いですが

当然でしょう、管理会社は弁護士法違反はしたくありません。
これは理事長の仕事です。

[131: 匿名]

まあ管理費が滞納している人は、電気、水道、ガス、固定資産税と何もかも滞納してる可能性大でしょうね、

[132: 匿名さん]

>>131

そうでも無いですよ。
支払う優先順位は
電気≧水道＞ガス＞電話＞住宅ローン＞＞駐車場料金＞固定資産税＞＞＞＞管理費ってのが大多数かと

[133: 匿名]

滞納者は火の車だから、借金のサラ金やカードローンの支払いがトップなんじゃない？

[134: 匿名さん]

＞まあ管理費が滞納している人は、電気、水道、ガス、固定資産税と何もかも滞納してる可能性大でしょうね、

とんでもない。管理費以外は、停止や差し押さえがあるが管理費は遅延損害金を払えば済む。

[135: 匿名さん]

自治会全オーナー加入を強制しているマンションは、未納でも退会させないので、管理組合の負債になります。

[136: 匿名さん]

管理費等を滞納したら、即掲示板に部屋番号と名前と金額を掲載します。
そして、各部屋の玄関にも滞納しているので、すぐ支払いなさいと張り紙をします。
どうせ滞納する者がプライバシーとかで裁判にするお金はもってないので裁判にはなりえない。
万一、訴えたらやめればいいのだし。まずそれはないだろうけど。

[137: 匿名さん]

私のところも１３６さんと同じようにしてます。
今まで掲示板に掲載されて文句をいわれたこともありません。
以外とこの方法は効き目がありますよ。
すぐ払ってくれました。やはり恥ずかしいですからね。
皆さんのマンションでも是非この方法を使ってみてください。
個人情報保護法なんかで文句いう者はいませんよ、滞納しているのが悪いんだから。
やはり負い目があるんでしょうね。
強気でいきましょう。

[138: 匿名さん]

柄が悪いわねー。

[139: 匿名さん]

滞納者に対する対応はまず掲示板に滞納者の名前と部屋番号を掲載することです。
銀行に滞納したら即競売だよ。
組合だったら払わなくていいなんていう浅はかな考えは通用しないよ。

[140: 匿名さん]

柄が悪いのは、滞納して逆切れしている方。管理組合は、組合員の総意として、ていねいにお願いしているだけ。

[141: 匿名さん]

取り立ては役員の仕事なのね！大変だ！

[142: 匿名さん]

大変ではないよ、滞納者は即掲示板に掲示し、駐車場は解約し、３ヶ月滞納したら
少額訴訟に移行。わりきって行動しないとね。

[143: 匿名さん]

↑
お陰で滞納者はゼロだよ。

[144: 匿名さん]

うちも裁判までやりましたら、その後の滞納者は０になりました。
そこまでやるんだぞー！と言う役員の一生懸命さが抑止力になりました。目出度しメデタシMEDETASHI♪

[145: 匿名さん]

銀行は絶対甘やかしてはくれないでしょう。支払が滞ったら競売にもっていかれると思っているから
なにはさておき銀行には支払うということですよね。
管理費等はどうせ払わなくてもすぐには何もいわないだろうという甘えがあるんですよ。
強い姿勢で臨めば組合員もそうならないように努力しますよ。
優しいというか甘やかしの構造が滞納者をつくっていくのです。
手形も１日も待ってくれません、不渡りになりますよ。

[146: 匿名さん]

＞うちも裁判までやりましたら、その後の滞納者は０になりました。

架空の話でしたジャンジャン。

[147: 匿名さん]

大阪高裁の裁判長は判決文の中で「管理費等の滞納の場合には、積極的な加害行為があるわけではないので…」と、
「積極的な加害行為」とは「室内で騒音や悪臭を発生させて迷惑をかける行為」、あるいは「暴力団構成員が専有部分を事務所として使用し、他の区分所有者に恐怖を与える行為」などと具体例を挙げて説明しているよ。
マンションでは滞納者はバンザイーです。

[148: 匿名さん]

滞納は、消極的な加害行為？

消極的でもそれが重なれば十分積極的だね。
どっちにしても加害行為であることに変わりはない。

[149: 匿名さん]

まあ、少しぐらい管理費を滞納したくらいでは、財産を差し押さえたり、強制退去させたりは出来ないよ。

[150: 匿名さん]

だから掲示板に名前と部屋番号を掲示するんだよ。
これは効果あるよ。
マンションの中でもみんな子供も含め付き合いがあるからね。

[151: 匿名さん]

勿論回覧板でも滞納者には名前と部屋番号を書き、「お願いです、○○さん管理費を払って下さい」と
書いて流しているよ。
まず間違いなく払ってくれるよ。

[152: 匿名さん]

>>150
>>151
激しい妄想ですね。
実際にやったら、個人情報保護法違反と名誉棄損で逆提訴ですね。

[153: 匿名さん]

>>152
管理費も払えない者に裁判をする費用はありません。
裁判をやれば余計滞納者というのがわかりますよ。
管理費も払わない者が組合を訴えるなんて常識はずれです。
訴えるお金があれば滞納金を払ってよ。
滞納者に関しては個人情報保護法は適用されません。
管理費も払わないのに名誉もないでしょう。そういう者は名誉も誇りももってません。

[154: 匿名]

トンチンカン発想なピントズレのビビり役員か組合員がいますが、、

駄目役員と優秀役員の違いがハッキリと分かる発言です(苦笑)

役員の差で、マンションの価値の差も分かるわね！

[155: 匿名さん]

残念ながら適用されるんですよ。
裁判費用も組合に求出来ますから大丈夫です。

[156: 匿名さん]

↑
求出来ますから

請求出来ますから

の間違いです。

[157: 新任理事長]

滞納者の部屋番号と滞納額70万て貼りだしたら 滞納者からクレームが来ました。子供が学校でいじめられるからやめてくれって
その後支払い督促の裁判になり、相手が意義を申し立て 月々3万円の分割払いで和解になりました。 もし滞納者が合意を守らない場合は 59条競売の申し立ては認められる可能性はありますか？

[158: 匿名さん]

いいえ、滞納額が管理組合の業務に支障をもたらす様になる状態にならなければなりません。

[159: 匿名]

滞納者が合意を守らない場合は、即競売ではなく裁判所からの差し押さえ命令になるかと思います。

[160: 匿名さん]

へーそうですか。
その割には滞納者が多いのはどうしてかしら。
裁判所が寝てるのかなー

[161: 匿名さん]

差し押さえ命令が債務名義となりますから、それで競売請求ができます。

[162: 匿名さん]

＞差し押さえ命令が債務名義

？？？？
＞161
は、強制執行したことないようですね。

何らかの債務名義があって、
強制執行するから
差押命令があるので、
差押命令が債務名義になりようがありません。

たとえば、判決や担保権があって、
（ただし担保権があれば、債務名義不要です。）

それに基づいて競売申し立てを行い、
その後裁判所が競売開始決定を出せば
それによって不動産が差押えられることになる。

[163: 匿名さん]

>162
小額訴訟で裁判所の支払命令がでればそれが債務名義になります。分かります？

[164: 匿名さん]

＞小額訴訟で裁判所の支払命令がでればそれが債務名義になります。分かります？

それは「支払命令」でしょ。
あんたの言ったのは、これ。
＞差し押さえ命令が債務名義となります

支払命令が差押命令にならないことご理解いただけるかしら？

[165: 匿名さん]

ついでに。
＞＞163

＞小額訴訟で裁判所の支払命令

？？？
少額訴訟でしょ。
少額訴訟に「支払命令」はでない。
判決でしょ。
あのさー。あんた間違いだらけだね。

[166: 匿名さん]

>>165
アンタ少額訴訟ではなく小額訴訟でしょう、間違ってばかりいてはだめですよ。

[167: 匿名さん]

債務名義
　確定判決
　仮執行宣言付支払督促
　小額訴訟請求容認含む

[168: 匿名さん]

机上の空論は書生の考えよ。
滞納者が増えているのはどうして？
裁判所が機能していないことよ。

[169: 匿名さん]

＞少額訴訟ではなく小額訴訟でしょう、間違ってばかりいてはだめですよ。

おいおい！　ふざけてんのか！
六法読んだことないのかよ。
どこに「小額訴訟」なんて訴訟あるの？
少額訴訟でしょ。

ついでに。
＞小額訴訟で裁判所の支払命令
「支払命令」なんてどこにあるの？
支払督促と間違えてるんじゃねえの。

[170: 匿名さん]

＞＞少額訴訟ではなく小額訴訟でしょう

たぶんこの人、小学生。
今日は入学式ですか？
桜が満開でよかったね。

[171: 匿名さん]

何少学生みたいなこといってるの。

[172: 匿名さん]

なんかオチがついたようですが…
おさらい

(少額訴訟)
● １回の期日で審理を終えて判決をすることを原則とする，特別な訴訟手続です。
● ６０万円以下の金銭の支払を求める場合に限り，利用することができます。
● 原告の言い分が認められる場合でも，分割払，支払猶予，遅延損害金免除の判決がされることがあります。
● 訴訟の途中で話合いにより解決することもできます（これを「和解」といいます。）。
● 判決書又は和解の内容が記載された和解調書に基づき，強制執行を申し立てることができます（少額訴訟の判決や和解調書等については，判決等をした簡易裁判所においても金銭債権（給料，預金等）に対する強制執行（少額訴訟債権執行）を申し立てることができます。）。
● 少額訴訟判決に対する不服申立ては，異議の申立てに限られます（控訴はできません。）。

[173: 匿名さん]

○ 少額＜−＞多額
× 小額＜−＞大額（？？？）

[174: 匿名さん]

ところで、滞納スレが３つあるけど、どうせならテーマ分けた方がいいんじゃないかと。
どのスレもスレ主の話からは遠ざかっているし。

[175: 匿名さん]

机上の空論。

[176: 匿名さん]

初歩的な質問ですみませんが、時効の開始って、最後の滞納日からカウントですか？

例えば、2月27日の引き落としはできず、3月27日に1ヶ月分だけ引き落とした。
この場合、2月27日より5年間なのか3月に落ちた分が2月に充当され3月27日から5年間なのか…

よかったら教えて下さい

[177: 匿名さん]

＞時効の開始って、最後の滞納日からカウントですか？
＞2月27日の引き落としはできず、3月27日に1ヶ月分だけ引き落とした。
＞この場合、2月27日より5年間なのか3月に落ちた分が2月に充当され3月27日から5年間なのか

支払期限がいつかわからないと時効の期限はわからない。
仮に、2月27日までに支払う約束なら、翌日から5年で時効消滅。

[178: 匿名さん]

裁判をしなければ時効は関係ありません。
我がマンションでは時効後も、購入者から一括か分割で延々と払ってもらっています。

[179: 匿名さん]

>>178
正しく学んだほうがいいと思う。

[180: 匿名]

>>178
それは相手が善意で払ってくれているだけ。
支払う義務はもうありません。

[181: 匿名さん]

＞裁判をしなければ時効は関係ありません。

違うよ。
消滅時効になった後なら時効の利益を放棄してもらえばいいし（民146）、時効期間中であれば、裁判以外の催告や保全や承認（「待ってください」という言質）で時効中断（振り出しになる。民147）。

裁判以外の催告の場合はそれでも支払ってもらいないときには６か月以内に裁判等をしなければいけないというだけで、
裁判しなくても催告で払ってもらえばいい。
理事としては、回収するという熱意をもって６ヶ月間に何をするのか、ということです。

[182: 匿名さん]

支払督促をしてシカトされたら、その後6カ月以内に法的手続きを取るということですね？

[183: 匿名さん]

＞支払督促をしてシカトされたら、その後6カ月以内に法的手続きを取る

おー。181はおいらが書いた奴だよ、懐かしい。
「シカト」とは送達があったのに無視されたということ？
であればとっとと競売しちまえば。そんな滞納者に遠慮しておく必要ない。

[184: 匿名さん]

滞納は、遅延損害金の規定もあり、許される行為なのだから取扱は慎重に！

[185: 匿名]

あほか。許されないから損害金が課される。
解約手付けのような考え方とは違う。

[186: 匿名さん]

>>184は敗訴して、涙ながらに遅延損害金の免除を求めるタイプだな

[187: 匿名さん]

＞>>184は敗訴して、涙ながらに遅延損害金の免除を求めるタイプだな

いいや、半年滞納して利殖し、遅延損害金以上儲けてから払い込んでます。

[188: 匿名さん]

遅延損害金の規定なら、合法的な嫌がらせをしてみては？
遅延損害金の規定を高率（年利２５％？）に設定して、総会で可決する。
後は、適当に催促し時効中断などを駆使して、債権額が莫大（損害金含む）になるのを待つ。

時機を見て、法的手段で一挙に差し押さえ。
途中で、全額回収も良し、差し押さえで追い出すも良し。

あらかじめ言っておくが遅延損害金は利息制限法とは関係ないからね。

[189: 匿名]

そういうヤツに限って延滞する

[190: 匿名さん]

だいたい遅延利息は１４.７％ですよね！？
延滞すれば電気、水道、ガスも強行に止められてしまう訳ですから、

管理費・修繕費の滞納も厳しく強行しないとナメられるだけですよ！

[191: 匿名]

何を止めるの？

[192: 匿名さん]

>>190
国の遅延損害金は14.6%です。
マンションの規約では随意に決めることができますが、国のペナルティを参考に
された方がいいと思います。

[193: 匿名さん]

掲示板や回覧板を使って滞納者の名前や金額を公表することは、個人情報保護法違反にはなるでしょう。
しかし、裁判になれば誰でも見ることはできます。
一度掲示板や回覧板で公表しますと滞納者にいわれたらどうですか。
それで訴えることになれば、それこそ全住民に知れ渡ることになるので、多分訴訟にはならないでしょうし、
経済的にも負担が大きくなるのでそこまではいかないのではとおもいますが。
住宅ローンや銀行ローンを借りていると思いますが、そちらの方は支払われていると思います。
そこを滞らせたら、それこそ競売にまで発展していきますので。
強気の姿勢が大切です。

[194: 匿名]

甘いな。
間違いなく訴えられるよ。
管理会社も、理事会も法令違反は出来ません。

[195: 匿名]

↑
訴えられるかどうかに関係なく出来ませんて意味です。

[196: 匿名さん]

掲示板は、組合員以外が見れるからマズいですよ。
「訴訟を起こす」と総会議案に（室番・氏名も含めて）載せてはどうですか？
氏名を公表すること自体が目的ではなく、議案として出すために、それを知らせなければならない、という風に装うってことで。

[197: 匿名さん]

>氏名を公表すること自体が目的ではなく、議案として出すために、それを知らせなければならない、という風に装うってことで。

氏名を掲示板に公表する事はプライバシーの侵害になりますが、支払督促を申立てるには理事会決議と手続き費用の支払い、更に、滞納者が異議の申立てをすれば訴訟に移行する訳ですが、これらは理事会議事録で明白となることですよ。

[198: 匿名]

理事会議事録は閲覧しなければわからない。

[199: 匿名さん]

仮名で記載される場合もあるしね。
氏名を公表する旨を謳い、異議があるならいついつまでに支払い計画書を出すように公示し、応答がない場合は同意したこととして公表する。ってのはどう？

[200: 匿名]

だから公表したら違法行為。

[201: 匿名さん]

じゃぁ、ここだけの話ってことで2〜3人に話すかな

あとは知らん

[202: 匿名さん]

>>192
マンションの規約では随意に決めることができますので、
規約に記載する率は、国の延滞損害金にあわせる必要はない。
いざ、裁判になったら和解で国の延滞損害金にあわせて減額すればよいので、
表現が悪いが、合法的に滞納者に嫌がらせをするのが目的。
払わない奴は、出てってもらいましょう。

[203: 匿名さん]

個人情報保護法違反になるのかな？
滞納金は、区分所有者の共有債権なので、その利害関係者は知ることができるのでは？
掲示板や広報で知らせるのはまずいが、
総会などで明らかに区分所有者のみが出席していることを確認できれば、公表してもよいのではないだろうか？

[204: 匿名さん]

>>203が、基本的には正しいと思うよ。
厳密にするなら、書留で、親展にして各区分所有者本人に郵送することになるのかな？
少なくとも、区分所有者から請求があれば、公表しなければならない情報だと思うよ。

[205: 匿名さん]

だよね、組合員が滞納者の名前を教えろといえば、教えない訳にはいかないしね。
掲示版に滞納者の名前と金額を知りたい方は、理事長に聞いてくださいと書いとけばいいんだね。
そして、個人情報保護法違反になるので、他言はしないようにと全員にいえばいいんだから。

[206: 匿名]

そのことと名前を掲示板に公表することの違いすら解らんとは・・・。

[207: 匿名さん]

滞納者の名前を公表すると、じゃー俺もと滞納者が増えるね。
公表されてはまずいなと思う様な人は、滞納はしません。

[208: 匿名]

だから公表は御法度なんだよ。何度言えば解るのかな？

[209: 匿名さん]

「公表」の意味をはっきりさせないといかんね。
掲示板に貼るのは公表
閲覧請求をした組合員に見せるのは公表？
組合員しか見れない書面に載せるのは公表？

[210: 匿名]

一応書いておきますが、滞納者の氏名公表は個人情報保護法の問題ではないですよ。

[211: 匿名さん]

いやいや我がマンションでは誰の目にも入る１階の掲示板に載せて貼っています。

当然に総会議事録にも載せますから、滞納者はマンション全住民に知れ渡る訳です。

誰でも見れる１階の掲示板に張り出しますから、
マンション住民以外の他人様→電気、水道、ガス、郵便の配達人や集金人、宅急便運転手や自治会役員や税務署員にも、巾広く、滞納者の恥さらしが知れ渡る仕組みになっています。

↑それがそれが滞納者への強い抑止力になっているのです。
近所や世間に大恥を晒しまくらされる訳ですから！

優秀で積極的な役員さん達は、それくらいしませんと滞納問題は一向に解決しませんよ！

[212: 匿名]

↑
はい。名誉棄損で損害賠償コースですね。

[213: 匿名さん]

滞納者宛の内容証明郵便の費用920円を支払った証憑には郵便局の領収証と催告書写しは必要です。

[214: 匿名さん]

>>211
このくらいやらないと滞納者はなくなりません！
また何一つ問題もなく滞納者も出ていません！

掲示板に張り出しに反対人間こそ、拉致が明かない、怠慢横着な滞納連中と滞納予備群です！

[215: 匿名さん]

滞納者を退去させることは出来ない。

[216: 匿名]

>>214
賛成反対の問題ではないのだよ。
常識的な感覚があれば、組合も管理会社も法令違反に問われるような対応はしないよ。

滞納者が出るようなマンションを買った時点で貴方達も滞納者と同じ穴の何とか。
見せしめのような強硬的な対応の是非以前にそういう人が買わないようなマンションを選ばれないと。

その点ではうちのマンションは平和だなぁ。

[217: 匿名]

やはりダメダメ役員やダメダメ人間の愚痴住民が吠えるだけの場所なのかな！
だめだこりゃ！
解決策すらないバカ住民でわ！

[218: 匿名さん]

>>216
大衆マンションの住人は大変だね。

[219: 匿名さん]

周りを見てご覧なさい。特に、頭金ゼロに等しい宣伝で分譲したマンションの所有者は月々の返済だけで青息吐息、
更にボーナス次期はキャッシングに走っている現実で、滞納は当然の結果に過ぎない。

[220: 匿名]

周りにそんな人は居ませんが？

[221: 匿名]

今はまだいいんじゃない。
長く続いている低金利が終了し、金利上昇局面となったら、滞納者が激増は必至。

[222: 匿名]

>219

滞納者は必ずどこのマンションでも出るのよ、世間知らず！
収入とか安いマンションとか全く関係ないのよ！色んな個人的な理由があるんだわ。

愚痴バカ住民を卒業して、理事長を一度やってみろよ、そうすれば世間知らずなアホ発言はなくなるから、バ～カ。

お前が人を見下す一番の滞納者予備群なんだよ、トンチンカン！

[223: 匿名さん]

>お前が人を見下す一番の滞納者予備群なんだよ、トンチンカン！

自分の事を指摘されたと勘違いしてご立腹されますな。

[224: 匿名さん]

なんか暑さのせいか突然怒り出す人がいますな。