管理会社の暴走？親切？おせっかい？理事会のまずさ？

[マンション住民さん]

皆さんの意見を聞かせてください。
おととしの春に引渡しが始まったマンションです。
引渡しが始まって2年ほどですべて完売しました。

現在生協さんの箱を玄関脇においてもよいことになっています。
というのも、引渡しが始まって管理組合が発足する半年のあいだに、管理会社が生協を使う人に専用の届出用紙を渡していたそうです。
内容は注意事項をまもるなら生協の箱を置いてもよいというものらしいです。
初代理事の方はもめるのがいやでそれをそのまま放置し、認めてもいいのではというニュアンスのアンケートをとり、結局既得権と言い張る生協利用者の言い分とおり総会で認めたそうです。
まあ、総会で認めたなら仕方がないと思いますが、こんな決め方ってありでしょうか？
本来なら、管理会社の勝手でやったことに対してはきっぱりと拒否し、改めて住民の総意を問うのがやり方だと思います。

結局今ではベビーカーや台車、子供用自転車、三輪車と何でも置いてあります。

[2: マンション住民さん]

１です。
私は結構後に入居したのですべて聞いた話ですが、住人も管理人さんも同じ用に教えてくれたので内容に間違いはないと思います。

[3: 匿名さん]

注意事項を守ってるなら、いいと思いますが…

玄関脇ですよね？

守られてないのは、住民のルールやモラル？

[4: 匿名さん]

解決は簡単です。貴方がそこを出るか、理事長になることです。それ以外に解決方法はありません。

[5: 匿名さん]

関連する話だけど、最近生協ってデベと手を結んで新規組合員開拓してるよね。

マンションモデルルームでコープ商品の試食・販売会を開いたり、内覧会の時に
セールスをしたりしている。
自分は生協を利用しているが、注文カタログの中に近隣に建設中のマンションの
販売チラシが入っていて驚いたことがある。
「私は食品を買うのであって、マンションを買いたいのではない」と苦情を言った。
スレ主さんのマンションも、最初からデベ・生協が手を結んでいたみたいだね。

スレ主さんが理事に立候補して、箱置き禁止の議案を総会に諮ったらどうですか？
本気でやめさせたいのなら、年数が経過しないうちにやるべきかと思いますよ。

あと疑問なのですが、初代理事が総会に諮ったとあるけれど、生協箱置きＯＫ…と
規約や細則に規定したんですかね？
生協だけＯＫってどういう文言で書くのかな…って気になりました。

[6: 理事長経験者]

>結局既得権と言い張る生協利用者の言い分とおり総会で認めたそうです
>管理会社の勝手でやったことに対してはきっぱりと拒否し、改めて住民の総意を問うのがやり方だと思います。

一旦総会で承認された事を、今から管理会社の勝手にやった事と言っても
一旦承認された事を覆すのは無理ではないでしょうか？

改善を望むのであれば、志同じ組合員と役員になり
次期総会で改善議案を提出し、組合員の総意を問うしかないと思いますよ。

共有部分に私物を置く行為は、ＭＳ評価としても決して良い事ではないですし。

[7: 匿名さん]

＞生協だけＯＫってどういう文言で書くのかな…って気になりました。

そのものの名前を使用細則内に数多く書いて、その回数分の広告費や、契約者数に見合う迷惑料を管理組合に入金するように契約すれば、万事上手くいきますよ。頭を使いましょう。

[8: 匿名さん]

総会で決議された事項でも改正する方法はあります。まず何故反対なのか、何故だめなのかを住民に訴えて、５分の１の住民を募り、臨時総会の開催要求を理事長に申し入れれば臨時総会を開催できます。
そして、そこで可決されれば変更可です。その前に理事会に臨時総会を開催して欲しい旨の話しをされてもいいですね。だめなら５分の１の開催要求者を募ることです。もし、総会の開催になった場合、議長一任の委任状が多いので
その議案に賛成か反対かを明示するような委任状にしなければ意味ないですよ。

[9: 匿名さん]

＞その議案に賛成か反対かを明示するような委任状にしなければ意味ないですよ。

間違い訂正。それは委任状とはいいません。議決権行使書と言います。
以下は蛇足です。
法律では、代理人と自筆の書面での議決権が認められ、代理人に議決を委任するのに委任状を遣い、自分の書面での場合は議決権行使書と言います。我が国の悪い慣習を判例でも認めている白紙委任状は、管理会社が意識的に多用させ、マンションの総会に悪い習慣を浸けた罪は深い。初年度は無知で委任状使用は仕方ないとしても、２回目の総会からは、組合員たるものは、総会を欠席する場合は議決権行使書を使い賛否の意志を明確にすべきです。

[10: 匿名さん]

正直、いったん認めたものを覆すのは無理なのでは?

見栄えだけを問題にして、拒否するのは相当大変だと思います。生協の箱が見栄えだけが
問題ではないという理解はしていますが、主たる問題は見栄え。

私のマンションでは、幸いにして、入居の前に、かなり問題になったので、理事会が
頑張ることができました。

[11: 匿名さん]

スレ主さんのマンションの規約によりけりなんですが･･･。

>結局今ではベビーカーや台車、子供用自転車、三輪車と何でも置いてあります。
スレ主さんのマンションの規約では本来生協の箱も含めてすべて禁止でしたか？
総会ではどのような形で生協の箱置きを認めたのでしょうか？

現状が「生協の箱は置いても良い」という総会決議であるなら、
その他に置かれているベビーカーや台車、子供用自転車、三輪車については、
違反になるので、総会を待つことなく、管理会社と理事会に
規約違反であるので即時撤去を依頼されてはどうでしょうか？
生協の箱だけではなく、「迷惑にならなければ私物置きOK」といった内容で
あれば、また別ですが･･･。

正直、最初に生協の箱置きの届出用紙を配ってしまうような管理会社では
「生協の箱が置いてあるのだから、住民の私物を置いても良い」
と黙認をしていると思います。

[12: 匿名さん]

いったん決議されても住民が反対すれば覆すことはできますよ。臨時総会を開いて反対決議が成立すればいいのですから。
玄関といった共用部分を一部の者が使うのは問題もあるんです。それに見栄えだけでなく、資産価値の問題にもなってきますので。
置きっぱなしの問題・エントランスでの仕分けの問題等もあります。反面、生活の利便性の点も考慮しなければなりませんし。
但し、基本は、戸建てと違うので集合住宅のマナーを守っていくのが大切です。共用部分を使うことは公共的な部分が優先的でなければなりません。
共用部分の私的利用は１００％だめ。例外なし。邪魔でなくても、きれいなものでも、共用部分に物を置くことは１００％ＮＧです。

[13: 防火管理者]

防火の観点からしても
通路は、避難路の１経路です。
生協の箱は可燃物として危険ですし
自転車、ベビーカーなども地震、火災時など
避難の妨げになります。
成人健常者であれば問題ない障害でも
子供や高齢者によっては命取りになりますので
その辺を組合員に訴え改善するのがベストだと思います。

[14: 匿名さん]

生協のやり方が汚いと思う。

生協法で「営利を求めてはならない」と定められていると言いながら、
新築マンションの入居者を狙って、新規組合員の獲得、売上の増加を
目論んでいるわけでしょ。
所詮、もうけなきゃやっていけないってこと。
箱を置くことでマンション居住者に迷惑がかかることなんかお構いなし。

最初にデベ・管理会社と生協がどんな契約を結んだんだか知らないけど、
こういうやり方がまかり通っちゃうようでは、今後の新築マンションは
荒れ放題になるのではないかと心配だよ。

春の嵐…強風の日に箱やフタが、車道まで飛ばされて車が事故ったとか、
飛んできた箱が頭に当たって怪我したとか、騒ぎが起きれば禁止にでき
るかもね。
管理者である理事長は可哀想だけど。

[15: マンション住民さん]

1です。
改正された規約には、「食料品等を受け取る為の箱を、受取が行われる当日に限り設置してもよい」と書いてあります。
もともとはエアコンの室外機は例外としていかなるものも置いてはいけない規約でした。

こうなってくると、出前の什器も置いてかまわないと拡大解釈する人が絶対出てくると思います。
>>13のおっしゃるとおりその点が一番心配です。
しかし住人（理事、理事長ではない）に聞いたところそんなことを言っていたら話が進まないから、そうなったということです。

[16: 匿名さん]

スレ主様、
>食料品等を受け取る為の箱を、受取が行われる当日に限り設置してもよい

とのことですが、みなさん受取の日以外、出しっぱなしにはしないのですか？
受け取った後の空箱は、室内で翌週の配達日まで保管し、配達日に玄関脇に
出す…という感じですか？

「当日に限り」がポイントですね。

[17: 匿名さん]

理事会や専門委員会を管理会社に頼らなければならない組合は、自主性に欠けますね。組合が主体性をもっていくのがいいんですけどね。
ただ、理事長も管理会社の思うように操られているように思えますけど。
住民ではダメです。理事長に働きかけるのが一番です。理事長がダメなら住民に資料を配布して（郵便受箱利用）
臨時総会です。そのくらいの気迫がないと変更は出来ないですよ。同志をつくりなさい。一人では不安でしょうから。

[18: 匿名さん]

>>14
>最初にデベ・管理会社と生協がどんな契約を結んだんだか知らないけど、

この手の契約書ってあるのかな？
デベが最初から生協と何かしらの契約をしているのなら、その契約書が
管理組合に継承されるし、マンション購入時に重要事項説明で説明される
はずだけど、そんなことやってないでしょ。

[19: 匿名さん]

>改正された規約には、「食料品等を受け取る為の箱を、受取が行われる当日に限り設置してもよい」と書いてあ
>ます。

管理会社主導の管理体制が出来つつあるように感じます。
今回の問題もそうですが、管理会社の変更も検討事案にするべきだと
私は思います。

[20: 匿名さん]

>デベが最初から生協と何かしらの契約をしているのなら、その契約書が
>管理組合に継承されるし、マンション購入時に重要事項説明で説明される

デベが施工会社と工事契約、契約書を管理組合に継承はされていないですよね？
万が一生協と契約があっても継承はないのではないですかね？

[21: 匿名さん]

>引渡しが始まって2年ほどですべて完売しました。

完売するまでにかなり時間を要したと思いますが
生協と密約する事でマージンが発生しているのでしょうか？
管理会社は、デベ系列なのでしょうか？

[22: マンション住民さん]

１です。
>>21
はい1階の広いお部屋が最後まで残ったのと、昨今のプチバブルや転勤の為の転売でしばらく住人が入れ替わってたようです。最後まで残っていた部屋も無事に売れ完売にいたりました。
いまは入れ替わりもなく住人が固定されているようです。

管理会社はデベロッパー系列です。
生協との契約があったとは聞いておりません。
重要事項説明書でもそのようなものはありませんでした。

[23: 匿名さん]

もしかして、大京アステージ？

[24: フロントマン]

>管理会社主導の管理体制が出来つつあるように感じます。
>今回の問題もそうですが、管理会社の変更も検討事案にするべきだと
>私は思います。

おおげさな

[25: フロントマン]

>もしかして、大京アステージ？

まったく根拠もなく固有名詞出してますけど、大丈夫ですか？
あまり、こういう場で根拠なく固有名詞出すとあとあと大変ですよ。

[26: 匿名さん]

根拠：　大京物件の内覧会には生協が付き物

[27: 匿名さん]

＞デベが最初から生協と何かしらの契約をしているのなら、その契約書が管理組合に継承されるし、

ウソは余り書かない方が良いですよ。継承されるわけないでしょ。

[28: マンション住人さん]

１です
>>27
いえそれは普通のことです。
わたしが住んでいるマンションも、管理会社との契約、エレベーターなどの保守点検、インターネット回線、監視カメラのリース契約などはデベから契約を継承する形をとっていました。

[29: マンション住民さん]

初代理事会が、総会で生協ＢＯＸの一時置きをＯＫにしたときは、１さんは未入居だったのですね。
そのとき、文書等で意見は出さなかったのですか？

[30: 匿名さん]

＞わたしが住んでいるマンションも、管理会社との契約、エレベーターなどの保守点検、インターネット回線、監視カメラのリース契約などはデベから契約を継承する形をとっていました。

管理組合の設立総会で、改めて継続するかを諮るのが本筋、総会決議のない契約は無効です。

[31: 匿名さん]

じゃあ権利も無効なんだね（笑

[32: サラリーマンさん]

>>28

27ではありませんが
>管理会社との契約、エレベーターなどの保守点検、インターネット回線、監視カメラのリース契約などはデベから
>契約を継承する形をとっていました。

管理会社とデベは違うから
27さんが云っているのが正しいと思うよ
エレベーター、インターネット、防犯カメラは管理組合が管理する物を管理会社経由にしているから
継承されるのは当然
生協は別問題ではないですか？

[33: マンション住民さん]

１です。
>>32
まずエレベータの保守点検などは管理会社を経由して契約はしておりません。
管理組合とそれぞれサービスを提供する会社との直接契約になっています。


管理組合自体はマンションの引渡し後数ヶ月は存在がないも同然です。
デベが契約していたサービスを使うことになります。
また間接的であれ管理会社が契約していたもの（準備していたもの）を管理組合が利用する形になります。例えば清掃の道具やその他サービスなど。

もし管理会社がマンションの規則と合わないものを契約しているとしたら、管理組合はそれは規約にあわないから契約は出来ない（解除、又は無効）という形になると思います。

結局いますんでいるマンションは、その解除や無効といえる理事がいなかったこと、そして管理会社のやったことを公表しなかったことが原因で風紀が乱れてしまったと思います。
これから住民が声を出してよい風紀を取り戻す努力をするしかないと思っています。

[34: 匿名さん]

18です。１さんが大体書いてくれているけど･･･。

エレベーターなどの保守点検、インターネット回線、監視カメラのリース契約等に関しては、
デベ（売主）とそれぞれの会社が最初に契約、その契約書にはマンションの引渡し開始以後
は、デベの地位を管理組合が継承することを謳っていると思います。
管理会社が請け負っているのは、管理委託契約書に書いていることのみで、
エレベーターの保守点検については、保守点検時の立会や報告書の受領といったところを
管理会社は委託されていると思いますが･･･。

管理委託契約については、入居～管理組合発足までが暫定契約、管理組合発足時に正式契約ですね。

スレ主さんの生協の話に戻すと、管理組合に継承されるような契約、管理会社が行なった契約は
は形式上存在していないでしょう。スレのタイトル通り「管理会社の暴走、親切、おせっかい」
だと思います。本来ならば、規約に反した生協の箱置きを注意すべきところ、届出用紙を配布して
容認。恐らく理事会支援、総会支援も業務にしているでしょうから、認めるようなアンケート配布、
総会承認への流れも管理会社主導だと思いますよ。

[35: 匿名さん]

まあ生協は便利だし反対する理由もないね

[36: 匿名さん]

結局スレ主は、どちららから手をつけたいの。
　①改正後の規約の徹底（生協ＢＯＸの常時放置、自転車等の放置の解消）
　②改正した規約をもとに戻す
①は管理組合に苦情をガンガンあげればいいと思うが、
②は賛同者を集めて臨時総会、理事長に立候補して自ら主導する等敷居が高いけど、やりぬく覚悟はあるの。

[37: マンション住民さん]

１です。

今さらですが、当マンション以外の住人の方の意見を聞けてよかったです。
マンションンの中では、風紀を改めたいけど表立って波風を立てるのも避けたいというひとが結構な数いらっしゃります。
もしいまこの掲示板を見ているかたのマンションで同じような事が起きそうであれば、当マンションのようにならないようにしてください。
生協の利用はいいですが、廊下に物を置くような利用方法は個人面から見れば便利（食べ物を廊下に放置して受け渡す行為は理解しがたいですが）らしいです。
しかしマンションの公共面から見れば百害あって一利なしのようです。
利用者と非利用者、ルールを守る利用者とルールを守らない利用者、この問題に関心がある住人とない住人いろいろな関係で溝ができるだけで、その溝が埋まることはありそうもないです。

最後にもう一度、当マンションと同じことがおきようとしているマンションがあったら、アルコーブと呼ばれる共用部分について私的な使用を認める例外を作らないほうがいいです。（たぶん生協くらいしか使うことはないでしょう。）ギスギスとした住人間の感情や物を置きっぱなしに悩まされることが嫌なら例外は一切認めないことです。

[38: 匿名さん]

＞管理会社の勝手でやったことに対してはきっぱりと拒否し、改めて住民の総意を問うのがやり方だと思います。

そうそう、その為には貴方が理事長になって共用部分の用法の具体的な議案を作り総会に諮ることが必要です。
遠くから吠えているだけでは解決しません。

[39: マンション住民さん]

スレ主は、規律ある利用を求めているのでは？
ただの「生協嫌い」や「管理会社嫌い」な話題にしては可哀想だ。

[40: マンション住人さん]

>>38
なぜだろう、38のほうがかわいそうに思えてくる。
掲示板でしか言えないかわいそうな人。

[41: 匿名さん]

ヒステリックな「生協嫌い」や「管理会社嫌い」じゃなさそうだね。
スレ主の言う
｢これから住民が声を出してよい風紀を取り戻す努力をするしかないと思っています。｣
が自ら理事会に積極的に関わっていくということなのか、それともただ外からご指摘するだけなのか
がポイントですね。
もし前者なら応援したいですね。ここでまた相談していただければ、力になれることもあるかと思います。

[42: 匿名さん]

＞スレ主は、規律ある利用を求めているのでは？ただの「生協嫌い」や「管理会社嫌い」な話題にしては可哀想だ。

おばさんの発想に過ぎないね。