理事会への提案はどうすればいいのですか。

[マンションの住民]

私は、マンションの住民です。当マンションは複数棟で構成されていますが、単棟型の管理
規約で運営されています。しかし、もし片方の棟が火災その他で多額の修繕費が必要になったり、
建て替えの時今の単棟型の規約では、問題が発生することが予想されます。
又、今回実施される大規模修繕で今までの積立金の大半を使い切ってしまう為、修繕積立金の増額を
検討する時期にきております。

そこで私は、自分なりに勉強しまして、資料をつくり理事に作成した資料を読んで検討してもらうべく、理事会で理事に渡してもらえるということで、管理員に資料をお願いしました所、理事長が理事には渡さなくていいとそのままになっている状態です。

そこで、理事長に話し合いをしたいと要請しているのですが、何回申し入れても話し合いをもとう
とされません。
私の希望は、団地管理規約の改正と修繕積立金増額検討委員会の設置の検討をしてもらいたいのです。理事長自身も私の作った資料は読まれてないとのことです。
こういった提案の仕方とか提案自体を拒否された場合の対応はどうしたらいいのかおしえて下さい。

理事長はベテラン理事長です。以前も理事の経験がある方です。

[2: 匿名さん]

他の理事の方達の部屋番号が分かっているなら、それぞれのメールボックスに投函するか直接持参してみては？
あとは、理事長以外の理事の方々やその他の組合員の方で味方になってくれる人を少しでも増やすことです。
組合員の５分の１の同意を集めれば、理事長が収集をかけなくても臨時総会を開けるはずです。

[3: 匿名さん]

私のところは、７棟の構成でしたが、最近、全部一括になりました。分かれているのはまずい
という考えです。工事など全体でやったほうが安くできますし、工事の時期の調整もやりやす
いです。

ただし、これをまとめるのはものすごく大変でした。出席率が低いと認められないので、
出席率向上のため何回も呼びかけ、委任状の提出を求めました。おかげで認められましたが、
これはかなりの労力が必要です。

できれば話題はひとつに絞ってほしいですが、もうひとつの修繕積立金の増減のほうですが、
これは、単年度では検討できない管理組合運営の重要事項です。何をいつ行うかで、かなり費用
が変わってきます。スレ主の善意の意見、住民の意見というのは理解できますが、設計事務所あたり
の意見でなければ、検討するに値しないと判断されても仕方ないように思います。設計事務所が、
依頼もないのに、提案をしてくるはずもありませんけど。

[4: 匿名さん]

2さんの意見は一見正しいけど、住民の一人の意見で、１０年近く前から決まっている
大規模修繕について計画変更させられたら、管理組合はたまったものではないでしょう。

ただし、説得力のある意見であるという自信があるのであれば、２さんの言うように、
理事ひとりひとりに配るのも可だとは思います。理事の名前は必ず公開されています。

[5: スレ主です]

建設的なご意見ありがとうございます。
皆さんのご意見にある通り、メールボックスに投入することも考えました。又、月１回実施されている理事会に
オブザーバーとして参加し、その際、理事の方に資料を配布してお願いすることも検討しております。
しかし、それよりも何故配布してはいけないのか、何故検討してもらえないのかを直接理事長と話しをした方が
後々のためにもいいのではないだろうかという考えで悩んでいたのです。

それから修繕費増額の件については、大規模修繕計画は作成されております。経費の概算総額も出ておりまして
修繕費の不足は明白なんです。だから専門委員会の設置を要望しているのです。

理事長は理事以外の意見は聞きたくないとの考えかもしれませんが、こういう場合の理事長に対する対応で
良策はないものでしようか。

[6: 匿名さん]

２棟で２０名の理事というのは、タワーマンションでなければ人数多いと思います。まとめるのも大変でしょうね。
まずは自分の棟の理事に話を聞いてもらい、いい案であれば理事会で検討してもらうのが、最初でしょうか。
または、理事の誰かに理事会で発表してもらえば、それでいいと思いますが。

今年中に決めなければならない案なのですか？急ぐ理由があれば別ですけど。
来年に、ご自身が理事に立候補して発表するのが一番確実だと思います。

[7: 匿名さん]

それなら、理事長宅を直接訪ねて直談判するしかないのではないですか？それすらまともに取り合わないのなら、理事長に通告した上で他の理事宅のメールボックスに投函してはどうでしょうか？あとは話の分かりそうな区分所有者に働きかけて、理事会で真剣に検討するよう包囲網をつくり徐々に狭めていくしかないと思います。必要とあらば、区分所有者の意向を無視し続ける理事長の次期再選阻止も出来るくらいに着実に外堀を埋めていくことです。

[8: 匿名さん]

ちょっと書いてて思ったのですが、こういうこと(自分で作った資料を理事会に提示する)は
初めての経験ですか?　別件で、理事会に資料を提示した経験はありませんか?　初めて、
こういうことをやって門前払いされちゃうかな、という印象がありますけど。

ところで、他の理事には配布しなくて良いと理事長が言った、というメッセージは誰からの
ものですか?　管理員がそういうことを言うかなと思うのですが・・・。管理会社には、
そういうことを言う権利も資格もありません。

[9: 匿名さん]

＞そこで私は、自分なりに勉強しまして、資料をつくり理事（２０名）に作成した資料を読んで検討してもらうべく、理事会で理事に渡してもらえるということで、管理員に資料をお願いしました所、理事長が理事には渡さなくていいとそのままになっている状態です。

資料と言う表現と管理員に託したことが気になります。
１組合員が、理事会に提案するには形式が必要です。理事長は組合員が選んだ管理者が一般ですから、理事長宛の提案書の形式にして、来るべき総会の議案を審議する理事会での検討をお願いすることが必要です。この形式の提案は少なくとも理事会で検討され、審議するか、この提案を斟酌した理事会案とするか、審議に値しないとして没にするかは、理事長の権限内のことです。
没にされて尚提案したい場合は、区分所有法３４条に従い区分所有者の「五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するもの」を集めて、議案を示して管理者に総会（臨時総会）を請求も出来ますし、４２日以内に総会を開かない場合は、請求者が総会を招集することも出来ます。

[11: スレ主です]

Ｎ０．９さんへ

　ご提案ありがとうございます。
あなたのおっしゃる通り、基本論でいきたいと思います。まず、来月行われる総会前の最後の理事会に理事長宛に
提案書を提出します。
　専門委員会の設置は理事会の権限ですので、それが一番ベターと思われますので。

[12: 匿名さん]

>>09さん
理事会宛の提案の書式や手順について定めている理事会というのは
少ないのではないでしょうか？この掲示板でも提案書の書式やどのように
意見を吸い上げるのかについて、たびたび話題になっています。

単純には、口頭で管理人に言ったり、提案書という形ではなく希望を手紙にする
だけでも、対応する理事会もあります。

もちろん、書式を整えて提案書にするのはよいことだと思います。

スレ主さん
修繕積立金についてですが、これまで理事会が検討はしていないのでしょうか？
修繕計画は修繕積立金の予定推移を記載していませんか？
（ある年に大幅に足りなければ、一時金の徴収予定を書いているなど）
これまでの理事会の議事録や総会配布資料などを確認して、
質問型式にして回答を求めるのもひとつの方法だと思います。

[13: スレ主です]

Ｎ０．１２さんへ

　修繕費が将来的には不足するので値上げを検討しなければならないという話の段階です。

　理事会の議事録や総会の段階までは全然いっていません。
　長期修繕計画表は当然あります。修繕予定推移表はありますが、マイナスが記載されているだけです。

　不足するのは分かっているのですが、そのままで誰もやろうとしませんので、専門委員会の設置の要望
　がしたいのです。

[14: 匿名さん]

＞理事会宛の提案の書式や手順について定めている理事会というのは少ないのではないでしょうか？この掲示板でも提案書の書式やどのように意見を吸い上げるのかについて、たびたび話題になっています。

良く読みましょうよ。礼を失しない、お願いベースで、採用するしないは理事長、管理者の権限だと。
スレ主のやり方でしたら、組織を無視した、提案か何か不明の怪文章扱いで、例え良い案でも紙くずかご入りでしょう。

[15: 匿名さん]

でも、スレ主さんのところの理事長は区分所有者からの提言に耳を傾けようとしないあたり、組織運営のあり方には十分問題があると思いますよ。

[16: マンコミュファンさん]

また、スレ立てたの？^^ゞ
相変わらず、独り相撲なのね...　
机上の空論やあるべき論だけを振りかざして、自分で汗流さない人には
周りもついてこないと思うよ。
　
来年度は理事やるんでしょう？そこでご自身で理事長やってとりあげたら？

[17: 匿名さん]

＞でも、スレ主さんのところの理事長は区分所有者からの提言に耳を傾けようとしないあたり、組織運営のあり方には十分問題があると思いますよ。

区分所有法以外に、規約で規定が無い限り、期限付きで委任された役員に一組合員の提言に耳を傾ける義務は全くない、お情けで良き提案なら斟酌しようかの程度で十分です。

[18: 匿名さん]

＞こういった提案の仕方とか提案自体を拒否された場合の対応はどうしたらいいのかおしえて下さい。

現役員は総会で選出され、議案を審議することも含めて委任されていますので、一組合員には提案する権利はありません。
どうしても自分の議案を現実化するには、理事長になるか、２０パーセントの同調者を募るかです。

[19: noname]

マンション内の同志を見つけるしかありません。

あるいは、理事長とよき仲になるか。

[20: 匿名さん A]

＞それから修繕費増額の件については、大規模修繕計画は作成されております。経費の概算総額も出ておりまして修繕費の不足は明白なんです。だから専門委員会の設置を要望しているのです。

そもそも長期修繕計画書（大規模修繕計画）には、年度別の工事内容や概算金額は勿論のこと、長期修繕積立金の推移も記載されているものと理解しておりました。

スレ主さんのところの大規模修繕計画書そのものが不完全なのでは？理事会への提案は専門家（除く管理会社）に正規の長期修繕計画書の作成を検討させることから始めては如何なものでしょうか。

[21: 匿名さん A]

スレ主さんへ

№13を読んでおりませんでした。失礼をお詫びいたします。

スレ主さんが理事長に立候補して、委員会を設置し理事長も参画する方法が良いと思います。
当ＭＳでも、委員会設置が必要な案件が有る場合、理事長には適任者を推薦してお願いしています。マンション全体の事を考えてくださる理事は輪番制では中々当たりませんので。

[22: スレ主です。]

修繕計画は一応あるのですが、工事費の全てが網羅されてません。今回行われる大規模修繕で殆どを使いきって
しまうので、修繕積立金の増額を検討しなければならないのです。
理事会の中では修繕費が不足するので値上げしなければいけないという段階で前に進みません。だから専門委員会
の設置を早急に行い検討しなければならない時期にきているのです。
理事長の考えでは、市内の平均で値上げすればいいので、専門委員会は必要ないとのことです。
必要修繕費から割り出していくのではなく、安易に景気が回復したら市内の平均で値上げしていくという安易な考え
なんです。