管理費見直し・管理会社変更の際のコンサルタント活用について

[理事長X]

現在、私どもの管理組合ではマンション管理費の見直しを考えており、必要ならば管理会社の変更をも視野に入れて考えていきたいと思っています。

そこで問題となるのは、見直し・変更に伴う膨大な事務作業の手間を最小限に抑え、住民間の合意形成をなるべくスムーズにストレス少なく進めたいことと、不要なサービスを除き現在の仕様をなるべく落とさずに管理費を下げ、下がった分を修繕積立金に回していきたいということです。ですが、本業の仕事をそれぞれ抱えている中で、月に何回も集まって会議を開くのは容易ではなく、作業に多くの時間を割くわけにはいきません。また、素人の集まりに過ぎない管理組合にプロの管理会社相手に適正価格・条件を引き出せるのかどうかという疑問もあります。

そこで、マンション管理士を活用して、管理費見直し・管理会社変更についてプロの視点で管理組合にコンサルしてもらうのがベターではないのかと考え検討しているところです。しかし、私達にはマンション管理士の活用に関する情報がなく、果たして導入していいものかどうか、全く未知数というところです。

このスレでは、管理費見直し及び管理会社変更にあたって、マンション管理士を活用することそのものの是非とか、問題点や落とし穴、あるいは実際に活用してみての体験談なども含めてお聞かせ頂けたらと思っています。どうぞよろしくお願いします。

[164: 匿名さん]

それは４月１５日になってみなければ分かりません。

[165: 匿名さん]

需要なんてないよ。需要のないセミナーなんて世の中いっぱい開催されてます。
お付き合いで参加する会社はあるでしょうけどね。
だいたい最近管理会社はリプレイスみたいな手間ばかり掛かって、大して儲からないやり方にはあまり力入れてない。

[166: 匿名さん]

＞需要のないセミナーなんて世の中いっぱい開催されてます。

そうそう、需要がないからセミナーの名目で宣伝し、需要を作ろうと画策しても無理というものですな。

[167: 匿名さん]

全ての管理会社が妥当な管理費できちんと管理してくれるならこんな需要はおのずから無くなるだろう。

[168: 匿名さん]

＞全ての管理会社が妥当な管理費できちんと管理してくれるならこんな需要はおのずから無くなるだろう。

自分の身は自分で守りましょう。

[169: 匿名さん]

管理組合にコンサル等が入ってきて一番困るのは、誰ですか？当然管理会社ですよね。だからマン管士はダメ・コンサルはダメと必死に訴えているのでしょうね。しかし、いくら抵抗してもいずれコンサルは組合に入ってきますよ。
管理会社の暴利を見過ごすことはできないでしょうから。経費削減をしなければならない経済情勢です。経費削減の一番は、管理会社に支払っている委託業務費ですよ。部分委託や値下げ交渉をされて一番困るのはやはり、管理会社です。管理組合は全然困らないですからね。

[170: 匿名さん]

暴利、暴利って馬鹿丸出しだな。暴利の定義は？じゃあ、あんたの会社の暴利も見過ごすなよ。毎週買い物してる近所のスーパーの暴利はどうなんだ？
コンサルに頼むような価格競争に走る組合はもう普通の管理会社は相手にしないよ。
どこの管理会社からも管理を受けてもらえなくて一番困るのは誰ですか？

[171: 匿名さん]

＞管理組合は全然困らないですからね。

いずれにせよ、他人任せの組合が一番情けない。

[172: 匿名さん]

コンサルに頼むような組合は管理会社は相手しなくなる。上等じゃないですか。いずれ全ての管理組合が自主管理することになれば、あなたの会社はなくなりますよ。
そういったことに真摯に立ち向かっていく管理会社が生き残っていくんです。
いずれ、管理組合を自主管理していく会社が出来、管理組合は自主管理の方向に向かっていきますよ。
この会社ができれば、管理員の派遣・清掃業者・ＥＶ保守点検・消防点検等まとめて交渉出来るようになるので、経費削減に多いに役立つと思いますよ。勿論、理事会のアドバイス等も含めて管理全般を請け負っていくことも出来る会社です。
管理会社の方もコンサルをただ批判するだけでなく、将来を見据えた考えをもっていなくては、生き残れませんよ。
ただ、コンサルが組合に介入してくると面倒くさいと思ってコンサル不要論を唱えてもいずれ、組合はわかってきますよ。

[173: 匿名さん]

172さん…コメントするならもう少し勉強しようよ。
日本の世の中は高齢化に向かってることくらい知ってますよね？
「マンション化率、建物長寿命化、建て替え問題」これらのキーワードをヒントとして教えてあげるから、もう少し勉強して出直してきなさい。
ちなみに今管理会社には、築30年を超えた自主管理マンションから管理の依頼が結構来ています。理由は「自主管理は手に負えなくなった。理事にお金の不正が発生した。高齢化で理事会活動ができない」等々。結果はマンションの状況によって受けたり断ったり。
全てのマンションが自主管理？コメントが情けなさ過ぎます。
管理組合を自主管理していく会社？何それ？それって自主管理？委託？後の説明読むとまさに管理会社がやってることじゃない。
「理事会のアドバイス等も含めて管理全般を請け負っていくこともできる会社」？？もはや自主管理でもなければ部分委託でもない、全てをどこかの会社に一括委託するの？無責任の極みだな。

[174: 自称マンション通]

173の匿名さんが、それ以前にレスしたと思われる内容には異論もありますが、このスレには概ね同感です。

172さんは、自主管理をサポートする会社（団体）のできる可能性を言いたいのでは？（文言は言葉足らず）
将来にわたって、自主（区分所有者主導）ができる組合ならこの様なサポート組織があれば面白い。

老齢化等で、委託管理のチェックもできなくなった組合は、コンサルタント意見のチェックもできない。
第三者管理でも検討するしかないでしょう。
この場合、妥当性・公正性の担保方法が課題ですね。

[175: 匿名さん]

コンサルなんてのは口だけ出すだけで、これからの老齢化するマンションでは役に立たないね。
老齢化は理屈の問題ではなく、肉体的に管理組合が成り立たずに、管理会社でも不十分で、理事会の機能も含めた第三者管理委託が選挙後には立法されることになってますよ。管理会社は老人の被害予防で内部チェックが厳しくなるので、尻込みしているようだ。デべ系でなく、信託系の管理会社が加わることが計画されているよ。

[176: 匿名さん]

何を言ってるのか分からん

[177: 匿名さん]

１７２です。

　そうなんです。自主管理をサポートする会社のことです。組合は自主管理していくが、その中で大規模修繕計画の
　作成とか清掃業者の手配・消防点検の業者依頼等管理会社に委託管理している部分をその会社にやってもらうので　す。今後こういった会社の台頭が出現することが予想されますし、組合も望んでいるのです。

　発想の転換ですよ。今の管理会社のやり方では必ずいきづまってきます。どちらかというと、マン管士がつくった
　会社というか、組合側にたった会社の存在が必要なんです。どうでしょうか。この考え方は。

[178: 管理侍]

173です。どうもコンサルや管理士の話に異論を唱えているのは一人の「匿名さん」と思われており、様々な匿名さんの意見を十把一絡げで押し付けられてるようなので、きちんと名乗りますよ。
自称マンション通さん、あなたと私の意見は異なるところも多いですが、あなたは勉強されていることが十分うかがえます。
皆さん、語るならせめて最低限の知識、一定の根拠と論理性を伴った意見をお願いしますよ。
マスコミの受け売りを無邪気に垂れ流すのだけはご勘弁願いたい。管理者方式のポイントは監事のあり方だね。

[179: 管理侍]

177よ、もうそのあたりでやめとけって。恥の上塗りは見ていて可哀想過ぎる。
「大規模修繕計画の作成とか、清掃業者の手配・消防点検の業者依頼等、管理会社に委託管理している部分をその会社にやってもらう…」
その会社と管理会社は何が違うの？結局あなたは人にやってもらうんだろ？それを委託管理って呼ぶんだよ。

[180: 匿名さん]

＞管理者方式のポイントは監事のあり方だね。

認識不足だね。監事は不正摘発の権限あるのみで、あとは権現の裏付けなしの形式的な業務だけ。盲腸と一緒よ。

[181: １７２ １７７です。]

表現力がまずいのか、微妙なニュアンスが旨く伝わらないようですね。
要は、今の管理会社におんぶに抱っこの理事会から脱皮して、自主管理に近い状態にもっていくことなんです。
管理会社に業務委託すれば、そこが再委託して諸々の額が提案されます。管理会社は事務管理費をとっているので、
再委託した部分のマージンを本来はとらなくてもいいのではと思います。
そこで、自主管理して運営していくが、委託管理している部分を紹介してもらい、組合が直接契約を結ぶ方式です。
（但し、、部分委託とはちょっと違うんです。微妙ですが）勿論そうした場合でも、その会社にバックマージン（
紹介料）は入るのです。
しかし、最も違う点は、その会社が自社が管理している相場を掴んでいるので、紹介料は平均化してくるのです。
もし、良心的な運営がされなければ、マンション同士の横のつながりで適正価格かどうかはすぐ判ることになります。そういった住民側にたったマンション管理士的感覚の管理会社（？）の出現が待たれているのです。
管理員にしても、その会社で基本的な教育を行った者を紹介したり、理事長等の研修も当然その会社が実施していく会社ですよ。

勿論この案は、私個人の見解を述べているので、詳細や中身の検討は、もしこういう商売も成り立つと思って取り組む方がおられればその方が考えていかれればいいのではと思っております。

[182: １７２ １７７です。]

追伸
　上のスレでは、部分委託をいっているのではなく、あくまで自主管理が基本です。

[183: 管理侍]

理事会方式では複数の理事が存在することが、牽制機能になっているので監事が形式的業務であってもやってこれた（本来あるべき姿ではないが）。
しかし管理者方式の場合は監査機能を実効性のあるものにしなければならない。そのようなところがポイントだと思いますが。理解できたかな？