専有部分の給水管更新を修繕積立金でやっていいの？

[新米理事]

管理組合の理事２年目の者です。
うちのマンション理事会では、昨年から大規模修繕の検討に着手していますが、専有部分（枝管）の給水管更新も（大規模修繕の一環として修繕積立金を充てて）やろうという話になってきています。
これに対して、私は、
●専有部分は各区分所有者に管理責任があり、管理組合主体で行うべきではない。
●専有部分の枝管は各住戸毎に個別に独立して管理することが可能であり、大規模修繕と一体的に行うべき事情もない。
●そもそも修繕積立金は共用部分を共同で管理するためのもの。それを専有部分の改修に充てることは管理規約違反であり、区分所有法（第１９条）違反の可能性もある。
●内装の床や壁を壊す大工事になるため区分所有者の協力が得られにくく、また、専有部分である以上、例え総会で決議しても改修を強制することもできないので（憲法第２９条第１項の財産権の侵害となるため）、実効性に乏しい。
という理由を挙げて反対していますが、理事長は私の忠告には全然耳を貸さず強行しそうな気配です。いいんでしょうか？　皆様の見解をお伺いします。

[22: 匿名さん]

＞恥も罪意識も喪失しているのが、マンション住居者のモラル実態です。

冗談でしょ・・・

私は怒鳴りつけられて、平謝りでした。気の強い人なら、”金払えばいいんだろ”
って平然としてられるのかな?

[23: 匿名さん]

＞一体工事の合意形成の準備を始めております。配管はスラブと床の間を通っていますのでフローリング等の原状回復費用も含めて考えています。

防音効果などの二重床リフォームしてある床の原状回復費用も皆さんの修繕積立金で面倒みてもらるのですね。
助かります。

[24: 匿名さん]

新米理事さんへ
07です。区分所有法では給水管つまり「枝管は各専有部分に属する」で私の誤りでした。
しかし、天井スラブに関しては区分所有法では法定共用部分にあたるとして天井のひび割れを一斉に修復しました。もともと区分所有法では専有部分と共用部分の境界を統一していなかったので管理組合では内法説を採用したのです。この方法については反対意見はなくむしろ居住者にとっては有益でしたのでもめることもなく決定しました。

[25: 匿名さん]

>もめることもなく決定しました。

もめるケースもありそうですね。お住まいはいいマンションですね。住民にうるさい人が
いると大変ですよね。訴訟まで起こされちゃうことがある。

[26: 匿名さん]

そもそも配管の老朽化は個人の責任ではなく区分所有者全体の責任ですから管理費等で補うべきだったのでは？と思います。

[27: 1年目監事]

>２３さんへ
>床の原状回復費用も皆さんの修繕積立金で面倒みてもらるのですね。

面倒をみる？自分達のお金ですが‥
給排水の立て管・横引き管交換とそれに伴うフローリングや壁工事費用は1戸当り80万円位と推定。
（大半は内装費用です‥‥新築時レベルを超える希望者は超過分自己負担で考えています）
私達のマンションでは早くても１０年先の話です。
だから今、合意形成を図り修繕積立金の支出（発注）には妥当性を厳しくチェックしています。
徒に業者の言い分を鵜呑みにしていては、お金はいくらあっても足らなくなります。
現在２７年先（築４５年）までの修繕計画に基づいて修繕積立をしています。
因みに現在は、専有面積１平米当り165円／月です。１０年先までは通常なら不足しませんが、さて？

[28: 新米理事]

理事会板２

>>21
＞長文の投稿ご苦労様ですが、スレを立ち上げられた意図が解りません。
＞区分所有法や標準管理規約に関する知識の履歴でしょうか？
スレタイのとおり、専有部分の給水管更新を修繕積立金を充当して実施することの是非を問うものです。特に法的観点から適否をしっかり検討したいのです。区分所有法や標準管理規約を持ち出しているのはそのためです。
数千万円もの大金を違法に使ったとして訴えられてはかないません。規約を改正しても総会で決議しても安心できません。その規約や総会決議自体が違法で無効だとされればアウトです。手続き瑕疵が致命傷となることもあり得ます。
「杓子定規に考えすぎでは？」との意見もありましたが、私はむしろ、万が一にも訴えられたり、ましてや敗訴するようなことがないよう万全な運用を心がけております。

＞都心のＭＳの共有設備がどの程度か解りませんが、駐車場使用料別で100平米55千円は高すぎますね。
＞管理費の妥当性を検証されては如何でしょう？
実は駐車場収入がほとんどなく（使用料はなく若干の管理費のみ徴収）、それも管理費等が高い原因の一つなのですが、それを考慮しても管理会社に少しぼったくられているように思います。次の更新時に管理委託費の値下げを交渉したいと思います。
他方、やや高めの修繕積立金のおかげで、一時金は徴収せずに、先に書いたスラブ下排水管の一斉更新や耐震補強工事などの大型工事もやってこられましたが、やはり駐車場収入がほとんどないのは厳しいです。各住戸の給水管更新までやる余裕はまったくありません。

ところで監事の役目は「管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告すること」、つまり理事会があらぬ方向に脱線しないようしっかりチェックすることです。

>>24
ご確認ありがとうございました。
「天井」をスラブ内側の内装部分かと思ってしまいました。「天井スラブ」（＝上階の床スラブ）ならば躯体構造物で通常は共用部分ですので、管理組合で修繕したのは正しい判断でしたね。

[29: 匿名さん]

私の見解としては、
マンションの維持保全として大規模修繕工事は、①外壁補修　②屋上防水　③給排水管取替え、となり費用区分は修繕積立金からとなっていますので、まず大金を使ったとして訴えられることは有り得ませんよ。スレ主さんは修繕積立金を専有部分の改修に充てることが規約違反であるとおっしゃていますが給水管取替えは上記で示したとおりで何の否もありません。むしろリフォーム時に配管も取替えてしまったことで問われることがあると思います。

[30: 新米理事]

>>26、>>29
釣りだとは思いますが・・・一応マジメにレスしておきます。
給排水管のすべてが共用部分だとマジメに思っているようですが、その根拠は？

[31: 匿名さん]

もちろん枝管は専有部分です。しかし大規模修繕は専有部分の枝管も含むと判断しているのです。
それに枝管は共用部分と一体となっていますし管理の対象になります。
それともスレ主さんは枝管が給水管ではないとおっしゃりたいのですか？

[32: 1年目監事]

>２８さんへ

「知識の披瀝」は失礼な表現でしたね、ごめんなさい。
駐車場使用料が殆ど無いとは？分譲駐車場ですか？
駐車場収入がなくて５５千円はやや納得ですが‥　マンション規模や設備にもよりますが
１００平米なら管理費は１５〜２０千円が妥当な処かな（それ以上なら管理会社のカモ？）

港区なら機械式駐車場使用料相場は３５〜４５千円でしょう。それがタダ同然なんて‥
専有部分の工事の合意より、駐車場有料化？の合意を取る方が難しいでしょう。

尚、私の所は駐車場（平地）収入は、標準管理規約に反して一般管理費に入れています。
残余は修繕積立に繰入れていますが、それを勘案したら修繕積立金は２００円／平米位です。

[33: 新米理事]

>>31
＞もちろん枝管は専有部分です。しかし大規模修繕は専有部分の枝管も含むと判断しているのです。
なぜそのように判断できるのですか？　法的根拠は？

＞それに枝管は共用部分と一体となっていますし管理の対象になります。
いいえ。一般には水道メーターを介して分離独立しています。
仮に一体となっているとしても、それだけでは管理組合の管理対象とはなりません。
標準管理規約第２１条第２項のような規定に基づいて、はじめて管理組合が管理することができるのです。「できる規定」ですから管理しなくてもかまいません。

＞それともスレ主さんは枝管が給水管ではないとおっしゃりたいのですか？
論理が飛躍しているような・・・
枝管（専有部分）であっても給水管は管理組合に管理責任があるとでも？
その法的根拠は？

失礼ながら、根拠なき思いこみはこの機会に正してください。区分所有法をはじめとする関係法令をちゃんと押さえた上で議論していただきますようお願いします。また、管理規約は標準管理規約を基本としてください。

[34: 新米理事]

>>32
駐車場は分譲された専用使用権です。好ましくない形態だとして今では行われていません。
近隣の駐車場相場は５０千円／月くらいなので、月々の使用料負担がないのは助かりますが、その代わりに専用使用権を購入しているので、決して得しているわけではありません。
管理組合にとっては収入源にならないのでデメリットですね。
なお、判例を調べると、いったん分譲された駐車場専用使用権は、総会決議をもってしても剥奪することはできないとされています。有料化も不可能です。どうしてもというなら管理組合が相応の対価を支払って権利を買い取るしかありません。
住戸の約６割に駐車場があり、駐車場がない住戸は多くが賃貸なので、駐車場で問題が起きたことはありません。
あと、５５千円は管理費と修繕積立金の合計額です。

[35: 匿名さん]

＞いったん分譲された駐車場専用使用権は、総会決議をもってしても剥奪することはできないとされています。有料化も不可能です。どうしてもというなら管理組合が相応の対価を支払って権利を買い取るしかありません。

意義あり。分譲金額は分譲屋の営業利益で、管理組合の財産ではないとの判例で、駐車場敷地は区分所有者の共有であれば、その後の総会でどのようにでも決議出来ます。相応の対価で権利を買い取る必要はありません。

[36: サラリーマンさん]

＞３４　いったん分譲された駐車場専用使用権は、総会決議でも剥奪することはできない

申し訳ありませんが、具体的に判例を示していただけませんか？
私の認識は、No.35さんとおなじです。

逆の判例があるのなら、認識を変えなければなりません。

[37: 新米理事]

>>35-36
ご指摘ありがとうございました。これについてはかなり前に調べたことがあり、>>34のように記憶していたのですが、改めて判例を調べてみたら違いました。私の記憶違いでした。
最高裁判例（平成10年11月20日）では、専用使用権を消滅させるという総会決議は無効とされたものの、有料化については高裁に差し戻されていますね。

＞その後の総会でどのようにでも決議出来ます。
「どのようにでも」というわけにはいきません。個別の事情によるところも大きいと思いますが、有料化については、それが直ちに区分所有法第31条第１項の「特別な影響を及ぼす場合」に当たるとは言えず、様々な事情を総合的に考慮して社会通念上相当な額であれば可能との判示です。
以上のとおり訂正します。

[38: 匿名さん]

＞「どのようにでも」というわけにはいきません。個別の事情によるところも大きいと思いますが、有料化については、それが直ちに区分所有法第31条第１項の「特別な影響を及ぼす場合」に当たるとは言えず、様々な事情を総合的に考慮して社会通念上相当な額であれば可能との判示です。

自分の都合の良い様に嘘の判例を引用しておき乍ら、当たり前の区分所有法を引用して、自分のミスリードを繕うなんて見苦しいです。「どのようにでも」とは行かないのも、その前段の総会を意識的に省くとは増々、貴方の魂胆は見苦しいですね。
男らしく、いや、人間らしく、全ては間違いでしたと言うべきです。

[39: ビギナーさん]

やはり、使用料の変更はできても専用使用権の剥奪まではできないんでないのか。
他の居住者も入居当初に同意してマンション購入している訳だし。
これって、専用使用権を販売していなくても旧地権者が等価交換で開発された物件でも
よくありますよね。

[40: 匿名さん]

話がそれてますが、駐車場の占有使用権は、組合でも奪えないのは間違いないと思います。
ただし、有料にするか無料にするかは、管理組合が決めることですね。

法律には、穴もあるので、あまり杓子定規に考えないほうが良いと思います。

スレッドにもどると、配管の場合は、共用部分と一括で工事するのが合理的としか
考えられません。風呂や洗面所を改造したときに配管も変えた人の支払い方法を
どうするか、という問題につきるのではないでしょうか。

[41: 新米理事]

>>38
勝手な邪推に基づく言いがかりはご遠慮下さい。何か私に恨みでも？
>>37に書いたとおり単純に記憶違い。それだけです。
＞「どのようにでも」とは行かないのも、その前段の総会を意識的に省くとは
省かず丸ごと引用しても同じです。「その後の総会で『どのようにでも』決議できる」というわけではないと書いています。

>>35-36には、私の認識の誤りを正していただいたことに感謝します。

>>39
＞他の居住者も入居当初に同意してマンション購入している訳だし。
そうなんです。当マンションの規約にも（駐車場専用使用権について）「それぞれの専用使用者に属するものであることを区分所有者の全員は承認する」と明記されています。専用使用者の全員が承諾する場合には、総会決議をもって専用使用権を消滅させることも可能ですが、現実にはあり得ないですね。

>>40
＞ただし、有料にするか無料にするかは、管理組合が決めることですね。
そうですね。ただし、その額の設定に当たっては、最初の権利取得額、これまでの使用年数等を総合的に勘案する必要がありそうです。
なお、改めて我が家の管理費等の明細を確認したら、駐車場についても管理費の他に使用料・修繕積立金もありました（あわせて数千円ですが）。

いずれにせよ駐車場の専用使用権は法的解釈が難しく、本スレのテーマでもないので、このへんにしておきたいと思います。