修繕積立金の運用どうされていますか。

[匿名さん]

皆さん、お知恵を貸してください。

私は築４年目のマンションで輪番制の理事をしております。修繕積立金の残高が３，０００万円を超えておりますが、普通預金のみに預けており、今後の運用方法を考えていきたいと思っております。
また、管理規約には具体的な運用方法の規定がなく変更の必要があると思います。

そこで、他のマンションの事例をお伺いしたいのですが、管理規約にはどのように規定されており、どのように運用されていらっしゃるのでしょうか。

[2: 理事経験者]

「１５０戸の５年目マンションの現状」

管理費は１戸当たり月平均８０００円、
修繕積立金は月平均９０００円＋駐車場代月平均２２００円

安全、安定性を重視した運用をしている。

修繕積立金　　１２０００万（修繕積立金は毎年２０００万）
内訳
決済用預金　　　１５００万（毎年５０〜２００万修繕に支出予定）
定期預金　　　　５０００万（１０００万×５金融機関）
すまいる債　　　　５００万（毎年５００万積立予定）
マンション保険　５０００万（購入時の一時積立金含み、半年後の新規契約より）

定期預金は今後も口数が増加する予定です。

修繕にかかわるものは修繕積立金より支出するため
管理費の決済用預金は各年度末残で３００万と少なめ。

細かい規定はないが、３０年長期修繕計画の中でで大規模修繕
に合わせて預金計画を作成し、各年度の運用は総会で決定している。

参考までに、５年目で一戸当たりの修繕積立金は、皆さんのマンションよりは多い。

[3: 匿名さん]

下記をご参考に
http://www.mankan.or.jp/html/faq/04_03.html

http://www.mankan.or.jp/html/faq/05_05.html
どうぞ。

[4: by01]

スレ主です。

02さん具体的な数字を教えていただき誠にありがとうございます。
やはり、リスク分散した運用が大切ですね。

1つ質問があります。
預け入れと使用予定によりことなるかも知れませんが定期預金の
運用は何年でされていますか？

03さんは02さんと同じ方でしょうか。
ペイオフ対策大変参考になりました。ありがとうございます。

[5: 匿名さん]

＞修繕積立金の残高が３，０００万円を超えておりますが、普通預金のみに預けており

ペイオフで保護される金額を超えていますので、資産保護の観点から何らかの対応が
求められます。
普通預金・定期預金はどちらも合算（管理費会計口座も同一金融機関ならそれも合算）
して１金融機関１千万円までが対象です。
スレ主さんのところは、普通預金を定期預金に移すことでリスクはそのままで現在より
多くの利息収入を得ることができます。（但し、金融商品の変更や新たな金融機関の利用は
総会決議を必要とするようですから、理事会で勝手な判断はしない方が良いでしょう）
リスクを回避して定期預金の利息を得たいのであれば、1千万円ずつ分散して複数の金融機関に
預けることで可能となります。
全くリスクを負いたくなければ、普通預金もやめて決済性預金口座ということになります。
しかし、4年目のＭＳで積立残高３千万円（３年目決算残高、修繕積立金基金は無しと仮定）
とすると今後は１億円前後の残高になることが予測されます。
このような場合でも、１０行に及ぶ金融機関と取引が可能であれば良いですが、金銭管理も
負担が増すことになりますので、実務上は限界があるでしょう。

＞管理規約にはどのように規定されており、どのように運用されていらっしゃるのでしょうか。

標準規約では管理組合の業務として第３２条の十で修繕積立金の運用と定められており、
管理組合が行うべき業務の一つです。
管理規約に規定が無く変更の必要があるとことですが、その条文が規約に無いのであれば、
加えることが良いでしょう。
その上で、また、既に書かれているが、細かい規定が無いという場合なら、
積立金の運用に関する細則を定めれば良いでしょう。管理規約に細かいことまで書き綴る
必要はありません。

細則については、以下を観点に各ＭＳで検討してください。
１．細則が存在する根拠と目的
２．修繕積立金という性格上、財産の保全（損をしない）を第一にすること。
３．安全な金融機関の選択基準
４．安全な金融商品の選定基準（禁止金融商品の明示を含む）
５．上記３．４の財産が預け入れ中にそれぞれの基準を満たさなくなった場合の対処法
６．細則の範囲内において理事会判断で総会に諮ることなく実行できるか、できないか。
７．できるとした場合の組合員に対する報告のありかた。
８．その他が考えられます。
以上ご参考になれば

[6: 理事経験者]

０２です。
預け入れと使用予定によりことなるかも知れませんが定期預金の
運用は何年でされていますか？の質問

５年定期です。

大規模修繕計画（３０年計画）の支出に合わせ各年度の定期預金、マンション保険積立金、
スマイル債計画を作成し運用しています。３年前に計画しました。

分譲後すぐに、修繕積立金の見直しをしなかった付近のほとんどのマンションは修繕積立金の
値上げ計画を目論むしか無いようです。実行するのは大変でしょうね。

参考に
「マンション保険（５年）」は契約更新せずに、ランキング上位６社から見積書を取り、
新たに条件のよい保険会社に決定しました。
同一条件で保険会社への支払い額がＡ社２５０万、Ｂ社２００万と相当な開きがありました。
また、積立金の利息も「５年定期預金」より利息が年0.2％位高いマンション積立保険を増額
（当初積立金３０００万を今回は５０００万）しました。

これも総会決議です。


建物管理をするのが管理組合です。理事は管理組合に関心を持たせるために輪番制です。
理事会でもこのような議論をしてくれればよいのですが相変わらず細々としたことを
やっているのが現状です。

このような状況から長期修繕委員会を1.5年前に総会決議で立上て中長期計画の検討しています。


私の考え
「マンション、お金は皆のもの」との発想でいけば結論は「適当にか、どうでもよい」に
落ち着きます。
「マンションもお金も自分もの」と思えばすべての結論は「きちんとやろう」という結論に
なります。

すみません脱線しました。

スレ主さん　　お金に関してはまだまだ沢山のことがあります。がんばってください。

[7: 匿名さん A]

>「マンション保険（５年）」は契約更新せずに、ランキング上位６社から見積書を取り、新たに条件のよい保険会社に決定しました。

一見、損保上6社なので安全と思われがちですが、生保、損保はペイオフで1000万円保護の対象外で安全性は万全とは云えません。

当MSでは、損保との契約は保険料の前払割引制度を利用し(3年間)管理費の削減に努めています。
ちなみに長期係数は、2年-1.9　3年-2.75　4年-3.60　5年-4.45となり金利と比較しても有利と判断しました。

[8: 匿名さん]

>>7
生保と損保はペイオフの対象外だけど、契約者保護制度で生保は積立金の90％、損保は80〜100％まで補償されるので安全だと思いますけど。

[9: 匿名さん]

スレ主の言う普通預金とは、決済預金でしょ。

利子が付かないけど、ペイオフ制度の特例として，金融機関の破綻(はたん)時にも預金が全額保護される。
まぁ、動きの激しい口座に無用な額を入れておくのは、ペイオフというよりトラブル防止の観点でお勧めできないが・・

[10: by01]

スレ主です。

皆さん、いろいろな貴重な情報ありがとうございます。

現在私どものマンションでは、ただの普通預金での預け入れのみなんです。
無利子の決済預金ではありません。
また、管理規約の規定は、「管理組合の責任において運用する」となっております。

つまり、今まで何もしてこなかったと言えます。
理事（会計担当）になって、さすがにこのままではまずいと思い、次回総会に向け
組合員にも賛同されるようなより良い方法を検討しようと動き始めたところです。

他の理事のメンバーも金融関係に関しては素人集団ですので、皆さんの情報を有効
活用し、頑張って取り組んでいきたいと思います。

[11: 匿名さん]

＞皆さんの情報を有効活用し、頑張って取り組んでいきたいと思います。

本件での原則は、管理者責任即ち理事長の善管注意義務（善良な管理者の注意）に反し、保管財産に損害を生ぜしめた場合は、理事長個人に損害賠償責任が生じることを銘記すべきです。

[12: 匿名さん]

>次回総会に向け組合員にも賛同されるようなより良い方法を検討しようと

11さんの言うように損害賠償責任が生じるかもしれないのに、次回総会まで
放っておいて大丈夫？普通5〜6月でしょ。臨時総会開くなら別だけど。

大手金融機関が今すぐ潰れるなんてないかもしれないけれど、100％ないとも
言い切れない。自分が役員だったら、保全のための方法を臨時総会を開いて
でも決議するようにもっていくかな。
責任は理事長にあるのだから、現理事長はどう判断するか…。

[13: 匿名さん]

＞責任は理事長にあるのだから、現理事長はどう判断するか…。

別に、理事長が私費で弁償するつもりなら仕方のないこと。さーその時、他の理事の責任はどうなるかはそれぞれの管理規約によりますが、理事会メンバーとしての理事長への注意義務の欠如も免れますまい。

[14: ビギナーさん]

＞11様へ
＞管理者責任即ち理事長の善管注意義務（善良な管理者の注意）に反し

　管理者としてどのようなことに注意すれば、良いのか教えては頂けませんか？
　管理者として注意していたけど、損失が出た場合でも、責任をおわされますか？
　注意をしなければならない、というのは、誰が判定するのでしょうか？　
　損を出したら弁償するというのは、理解できますが、利息の付かない口座に
　預けていても銀行が潰れなかったら、その間に増えるはずの利息分を管理組合に
　対して損害を与えたことにはなりませんか？
　その場合も弁償するのでしょうか？
　頭が混乱してきました。よろしくお願いします。

[15: 匿名さん]

＞管理者としてどのようなことに注意すれば、良いのか教えては頂けませんか？
善良なる管理者の注意とは、
管理組合の管理者＝区分所有法第４節に規定されている管理者の義務を始めとする区分所有法と管理組合の管理規約に定める管理者の義務を守るほか、民法第１０節委任に定める義務規定に従う場合の
一般的に要求される注意です。
容易いことですが、一面難しいものです。簡単に言えば、親が子供に対する現在、将来を考える責任のような注意義務を想像すれば善管注意の意味が実感として推測されるとされています。結論としては委任している区分所有者の身になって、文字通り最善の努力をすることです。
＞　管理者として注意していたけど、損失が出た場合でも、責任をおわされますか？
管理者の善管注意義務違反か否かは、委任者が判断することです。
＞注意をしなければならない、というのは、誰が判定するのでしょうか？
委任者つまり管理組合とその構成メンバーの各区分所有者の誰でもが判断し損害賠償請求権があります。　
＞利息の付かない口座に預けていても銀行が潰れなかったら、その間に増えるはずの利息分を管理組合に対して損害を与えたことにはなりませんか？　その場合も弁償するのでしょうか？
「利息の付かない口座に預けていても銀行が潰れなかったら」とは、それが最善の努力とは言えません。
常識的には、修繕積立金は長期修繕計画書に基づいているものですから、預金、貯金の種類、期間は自ずから判断できる筈です。貴方個人の貯金、預金を考えるのと同じ或は組合員が理事長に求めるであろう注意が必要とされているのです。
このような理事長は年１回の総会で叱責され、再任はされないと同時に、次期の理事長が改善することが一般的です。

[16: ビギナーさん]

丁寧に答えていただきありがとうございます。
今後、理事になったときは注意（理事長にならないように）したいと思います。

多くのマンションは、輪番で理事になり、くじ引きとかで理事長になります。
ごくごく一般的な成人の知識と注意力の理事長が、業務をしていたところ、
理事長の想定しないこととなり、損失が出た。おそらく他の方が理事でも
それを防ぐことは出来なかった。
こんなとき、組合員の中に、金融の専門家がおり「そんなことも分らなかった理事長の
責任だ！」ということにもなりかねないということかな。

例えは悪いけど
何もしないで、去年と同じにしておき、無事に一年が過ぎればいいと考える理事長が
いい理事長だと言われているような妙な感じですね。

[17: 匿名さん]

全部競馬ですったとか豪快な話はないの？

[18: 銀行員]

ビギナーさんへ

他スレでも出ていますが実務経験がないのに法律の文章論だけで過剰に不安をあおる方も
いるのでご注意下さい。

決済性預金に修繕積立金をおいておくことによって考えられる「損害」は
・(運用すれば得られたはずの）運用収入が得られない
しか基本的にありえません。

銀行がつぶれても決済性預金は1000万円以上も含め全額が預金保険機構に保全されます。
理屈の上では「預金保険機構も破綻したので損害が発生した」や「保全はされたが名寄せ作業に時間がかかる間、必要な支出等ができず修繕計画に影響が出た」もありえますが、
日本では中小信用組合の破綻時にも手厚い保護がされたくらいですのでこういったことはほぼありえませんし、仮にありえても「善良なる管理者」としての義務の範囲を超えていることは明白なので責任は追及されません。

「運用収入が得られない」点については委託者である管理組合も「運用規則」を定めていないので賠償を請求する立場にありません。

よって、全額が決済性預金にあることは運用収入の面から見るともったいない感はありますし理事会が提起して管理組合の意向を(運用は一切しないのか、するとするとどういう「運用規則」を制定するのか）集約するほうが望ましいことではありますが、「損害賠償請求」を受けるようなことではありません。
　（この掲示板同様、区分所有者にはいろんな方がいらっしゃるので、勘違いやお門違いの意見が出ることはあるかもしれませんが）

理事会、理事長は重要な職務ではありますが、過度に不安をあおるような方に影響されて「だから理事長はやりたくない」という風に受け止められると残念ですので書き込ませていただきました。

[19: 元理事]

>>18 銀行員さん
大変まっとうなご意見、参考にさせて頂きます。＜他の人への説明時に。

[20: 匿名さん]

＞日本では中小信用組合の破綻時にも手厚い保護がされたくらいですのでこういったことはほぼありえませんし、

この文章で，この人は銀行員ではないことが明白です。
成り済まし投稿は、現に慎むべきです。
それよりも、銀行が自行の預金者に、法人でない管理組合の預金を避ける、つまり、理事長就任期間の理事長個人名使用の預金は、他行に誘導する現実を、理事長になる人は覚えておく必要がある。これに対し、必ず、管理組合の理事長と個人の預金は峻別されると言う人がいるが、これは理屈であって、それを判断するのは破綻銀行であることも覚えておく必要がある。

[21: 匿名さん]

20さんの話、本当だとしたらどう対処すべきですか？

うちの組合は１０以上の銀行に預金分散しているけど、理事長が金持ちで各行に預金を持っていたとしたら危険？
理事長名の預金と個人預金を別と考えるかどうか、それを現時点で各銀行に確認しておくべき？