剰余金処分について

[匿名さん]

質問です。
管理費の剰余金を総会決議によって修繕積立金に振り替えることについてうかがいます。

私共の管理組合では、総会議案の中に「剰余金処分の件」という議案がありません。
予算案一覧表の中に剰余金処分の項目もあるので、予算案が承認されれば自然と剰余金
処分案も通る…という感じです。
他の管理組合の総会議案を拝見すると、「剰余金処分の件」とし、独立した議案として
扱う組合も多いようですが、本来はそうするべきなのでしょうか？

[348: 匿名さん]

>＞管理費と修繕積立金は普通会計と特別会計の関係にある。
>こんな思考はあり得ません。管理費と修繕積立金は各々の目的を持った独立的な区分管理をすべきものです。

気の毒に漢字が理解出来ないようですね。
普通会計とは管理組合の毎日、舞月使用する資産管理です。これに比べ修繕積立金は長期修繕計画書に基づく積立は毎月ではあるが支払は20年以上に一回の長期の間隔になるので普通会計とはことなる特別な会計という意味ですよ。
しかも長期修繕計画書も20年以上になると経年劣化で計画書そのものが改訂され、それに見合う修繕積立金は増加するのが一般ですので普通会計（管理費）余剰金は普通会計に充当されるのが当然ではあるが、長い年月には過剰な余剰金となるのでこれを修繕積立金（特別会計）に総会の決議を経て振替えるは当然でこれで管理組合の運営が出来るのである。

＞長期修繕計画の不確定要素は、管理者（理事長）の責務として絶えず不確定要素を確定し必要に応じ修繕積立金を値上げすればよい話です。

そのような必要に応じ値上げするとはそれこそ管理組合の無能さを示すもです。

＞長期修繕計画の不確定要素を補うための編入は管理者（理事長）の責務を全うしていないことを自己宣言する恥べきものです。

長期修繕計画書が二回目の実施になるとき平気で値上げするとは管理組合の実態を無視した無能な思考で長期的視野に立つは当然である。経験に乏しい書生の発想は非現実的思考そのものである。

[349: ピギナーさん]

>>346
なるほど～
説明の代わりに、「組合 - Wikipedia」のＵＲＬですかぁ・・・
つまり、
１．管理組合法人ではない区分所有法３条団体は、「民法上の組合（任意組合）」である。
２．団体の共同所有財産は「合有」であり、持分の処分や清算前の分割ができないなどの
　　団体的拘束は受ける（民法676条）が、各組合員には潜在的持分がある。
３．また、専有部分の譲渡等により組合員でなくなった等により組合から脱退した時は、
　　持分の払戻しが行われる（民法681条）。
４．預金保険の取扱いにおいては、「マンション管理組合名義の預金等は、
　　組合員の預金等として、持分に応じて分割された上で、各組合員の他の預金等と合算される。
http://www.dic.go.jp/shiryo/yomoyama/yomoyama-3-1-4-b4.html

こんな理解でよろしいでしょうか？

[350: 330です]

議論が錯綜してますます分からなくなりました。
そもそも民法を初め法律というものは包括的に書かれているので、民法を持ち出す人の主張が正しいかどうかも分かりません。

１． 剰余金の移行が民法の「共有物の変更」にあたるのか
そのような判決が出るとは思えません。

２． 管理組合が解散するとき以外、返金はできないは正しいのか
「また、専有部分の譲渡等により組合員でなくなった等により組合から脱退した時は、持分の払戻しが行われる（民法681条）。」でも、通常区分所有者でなくなった者に分与はしませんね。つまり管理組合は民法上の組合ではないということでしょうか？でもマン管士の問題に管理組合の関係は組合契約であるとありましたね。　

３． 原始規約には全員が署名押印しているが、全員の承認が必要な事案まで承継人に適用されるのか
　
４． 「管理費と修繕積立金は各々の目的を持った独立的な区分管理をすべきものです。」は正しいのか。標準管理規約には「修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならない。」と、書かれているが、これは「独立的な区分管理」と、同義語か？
私には、生活費と老後の資金程度の違いとしか思えません。

どなたか、私の疑問若しくは間違いにお答えください。

[351: 匿名さん]

329です。
多分、表現が違うだけだと思うのですが
＞小生は、「標準管理規約」を論議の正当性維持のため参考文書と扱い、
標準管理規約は一例にすぎません。「正当性維持のため参考文書」の部分に違和感を覚えます。
ですから、私は「標準管理規約」の部分は「当管理組合は標準管理規約を採用しているので」と、読み替えています。

＞論拠を民法や区分所有法及びマンション周辺法律としたいと考えることにしており、今後ともこの考え方は変わるものではありません
これにより標準管理規約の強制力が担保されている部分は、異論ありません。

[352: 匿名２号]

No.347匿名さんへ

＞「知らずに押印しました」は通用しないと考えるべきです。
この思考は当然のことだと思います。

しかし、今まで日本人は真なる民主主義における市民権を自らで獲得（革命）をしておらずお上から市民権を与えられてきた性質上、また、日本教育が教科主体的で法制度を含む生活主体的なものでないものから、お上（ここではマンション販売業者）に疑いを持つ程の力量がなくお上は正しいことをしていると思い込むのは、日本人の性です。

だからこそ、「標準管理規約」やマンション関連法律所管でない国土交通省（マンションの販売業者やマンション管理士及び管理業務主任者を含む）の言動に対し、ちある程度の学習をしつつ絶えず疑いを持つべきです。

話はずれますが、昨今の大企業の不祥事ではこれら企業を漫然と消費者は信用した結果、最大の被害者となり、食品表示偽装では消費者が力量がないことをよいことをよしとし、最重要視されるべき消費者を正々堂々と騙しても罪意識もないのが、日本の現状です。
これからの日本人には騙されない確固たる力量を付けていくことも重大課題となるでしょう。

[353: 匿名２号]

No.348匿名さんへ

＞気の毒に漢字が理解出来ないようですね。
先ずは、この文章意図が見えません。

小生の考えでは、管理費＝普通会計と修繕積立金＝特別会計の様な扱いに意味はないもので、各々の目的を持った独立的な区分管理をすべきものだと考えます。
貴殿の『管理費＝普通会計と修繕積立金＝特別会計』の様な思考には到底理解はできず、これら会計理念を創出させた国土交通省も小生思考に近いものです。

＞必要に応じ値上げするとはそれこそ管理組合の無能さを示すもです。

マンションと言う建物は将来が見通せない大自然に立っているもので、想定外の経年劣化や災害被災等の不確定要素を抱え、最悪な場合は建築瑕疵が突如顕在化するもので、これらに柔軟に対応すべきで、従って長期修繕計画の適宜な再思考やそれに伴う修繕積立金の変更（増額）は当然のことで、決して管理組合の無能ではないものです。むしろ、長期修繕計画の適宜な再思考やそれに伴う修繕積立金の再思考はすべきものです。
但し、言えるのは根拠のない思いつき的な修繕積立金の変更はこの範疇ではありません。

＞長期修繕計画書も20年以上になると経年劣化で計画書そのものが改訂され、それに見合う修繕積立金は増加するのが一般ですので普通会計（管理費）余剰金は普通会計に充当されるのが当然ではあるが、長い年月には過剰な余剰金となるのでこれを修繕積立金（特別会計）に総会の決議を経て振替えるは当然でこれで管理組合の運営が出来るのである。

どこそかの投稿レスで言ったかもしれませんが、管理費会計は会計年度単位で清算ができ得るもので管理組合の永続性との関係も希薄で、会計年度をまたぐ繰越は安直な思考かつ民法の共有物変更理念からも逸脱しています。
この考え方に至った根拠には、民法の組合条項の事業清算時の資産清算規定や「標準管理規約」第６１条（条文割愛）のコメントはないことの根拠なき条項であることです。

また、そもそも管理費に過剰な余剰金が生まれることは管理費設定に根本的問題を抱えているもので、区分所有者に背負わせるべきでない負担を課していることになります。当然のことですが、区分所有者にはご自身の生活を守る権利があり、こんな背負う必要がない負担を正々堂々と課すとは非人道的です。
更に、独立性がある修繕積立金では各種不確定要素に則した金額の再思考は当然で、態々根拠を希薄化する様な管理費余剰金からの編入でカバーするとは呆れた思考です。

ハッキリ言いますが、両会計管理が着実にできない管理者（理事長）やこれに向けた適切な助言・支援ができない管理会社（管理業務主任者）は要らないものです。

[354: 匿名です]

分譲マンションの管理組合は、民法上の組合とはやや異なる性格である。
出資がない点や事業経営を目的としない処で
理解できるのではないでしょうか。
例外的な運営をしている場合もあるから、事例が出されていると思うが
ここで例外を主題として扱うのは如何なものか。

区分所有法１１条の表現を借りると、
「共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。」とあり、
持ち分だけの処分や分割請求は不可となっている。
民法上の共有と混同して扱うのは間違っていると考えられ、
無理に民法を適用させるべきではないと思う。

どうしても、管理費会計の余剰金を修繕積立金会計に振り替えたいのであれば、
管理規約をそのように変更すればよいのである。
多分、元の規約ではそれぞれの会計の使途に制限があるはずであり、
それを総会の過半数の決議で超えようとすることが無理なのである。

そのようなアドバイスができない管理会社は変更すべきだ。
法や規約を無視すると無秩序になることに繋がり、順序よく運営するべきである。

[355: 349]

>>354
>分譲マンションの管理組合は、民法上の組合とはやや異なる性格である。

区分所有法では、管理組合法人ではない区分所有法３条団体について、
法的性格（法的性質）を定めていない。
したがって、その団体の実情により判断することになる。

「権利能力なき社団」として認められるに足る条件を、
１．満たしている場合
⇒ 「権利能力なき社団」として取り扱う。
２．満たしていない場合（管理者もいない、規約も定めていないなど）
⇒ 区分所有者間に組合契約があると考えられる。

現実には、管理者を定め、規約も定めているのが一般的であり、
ほとんどの団体が「権利能力なき社団」に該当することになる。
標準管理規約においても、「ここにいう管理組合は権利能力なき社団である。
（第6条関係のコメント）」としている。

[356: 匿名さん]

＞＞すんません。逆です。管理費の値下げと積立金の値上げが正しい。

管理費の剰余金はある程度の期間を要し累積される場合が多い。
それを一気に値下げと、値上げを行うと、次年度の管理費が不足する。
もう一度元に近い額に戻すための、値上げと、値下げが必要になり煩雑。


＞＞規約の中で、「管理費の剰余金は、管理費から修繕積立金に移行する」
＞とした条項があれば可能と考えるのが正しいのでは。

この方法が最も現実的で正しい処理と思う。
法律論も必要な場合も多いと思いますが、不正も無く確実な管理がなされて
いれば問題はないので、当管理組合は規約条項どおりの処理をしています。

[357: 匿名さん]

350です。
3について考えてみました。
＞結果は、「民法上の契約の自由」を理由に原告側が負けております
ならば
管理規約に
１．納付した管理費積立金は返還しない（標準管理規約第６０条５）
２．管理費会計の剰余金は総会の議決を経て積立金会計に振り替えることができる
と、記載しておけばいいのではないかと思います。
承継人は規約を順守する義務があるので、規約を承認して購入したと考えられるからです。

＞両会計管理が着実にできない（中略）これに向けた適切な助言・支援ができない管理会社（管理業務主任者）は要らないものです
そんな管理会社はありません。
管理費の半分近くを管理委託費が占めています。
管理費が不足すれば区分所有者が一番に考えるのは管理委託費の減額です。
企業本能として、そんな提案をするはずがないのです。
管理会社がするのは、「分けて経理する」ことです。
具体的には、収支計算書と貸借対照表を分けて作成し、各会計用の通帳を作ることです。
剰余金は安全弁として、残します。
そして、いかにも管理費会計にゆとりがあるように「今年度はこれだけ剰余金が出ました。積立金に振り替えて、積立金会計を潤沢にしましょう」と、言います。

原理的には、管理費と積立金の比率を変更すべきだと思いますが、すべての理事長にそれを求めるのは酷で、ますます理事長のなり手が居なくなり、第三者管理の方向へ進むような気がします。

ちなみに、私は第三者管理方式には反対です。
管理会社やマンション管理士はこの制度の法制化を狙っており、組合がより彼らの食い物になるのは明白です。

[358: 349]

>>356
>この方法が最も現実的で正しい処理と思う。

規約に入れるとすれば、こんな書き方になるでしょうね。

第※※条 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
【だだし、総会の決議を経て、その余剰の全部または一部を修繕積立金会計に振り替えることができる。】

[359: 匿名さん]

＞【だだし、総会の決議を経て、その余剰の全部または一部を修繕積立金会計に振り替えることができる。】

当たり前の事を規約に入れるこの愚かさよ。

[360: ピギナーさん]

相変わらずですね。 silver さん

少なくとも、「規約に書いていないからできない」という者を黙らせることができる。

[361: 匿名さん]

↑規約に書いてないから総会決議が求められる。

[362: ピギナーさん]

>>361
>↑規約に書いてないから総会決議が求められる。

規約に謳って、総会で決議することに何か問題でもありますか？

[363: 匿名さん]

↑余分な物を規定すことは非常識と言うもの。

[364: ピギナーさん]

また始まりましたね。
どなたか、八十路を過ぎた老人の愚痴を聞いてやってください。

[365: 匿名さん]

やり込められるとヤジで誤魔化すとは情けないね。

[366: 匿名２号]

民法上の「強行規定」について

民法や民法の特別法（ここでは区分所有法）では、弱者を保護するための規定として強行規定が規定されていることがあります。
民法上は、第1編総則、第2編物権、第4編親族、第5編相続の規定の多くは、強行規定です。但し、どの規定が強行規定に該当するかは厳密には決まっていないことが多いため、契約（ここでは規約や総会決議事項）も実務上は個別に規定を検討することになります。

更に言えば、契約実務では、いわゆる契約自由の原則（内容自由の原則）により、原則として、当事者の合意は、法律に優先します。ただし、強行規定に反する合意は無効となりますし、実務上は、いかに強行規定に抵触しない内容であるかを考慮しながら規約策定や総会議案作成をしなければならず、場合によっては規約事項や総会決議が無効となることも考慮しなければなりません。

つまり、管理費等の目的変更（例えば、当年度の一般管理に必要な管理費請求をしたにも関わらず翌年度繰越をしたり、一般管理業務に使うとして請求した管理費を長期修繕計画のための修繕積立金への編入等）には、当然ながら強行規定である
民法第２５１条（共有物の変更）
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
が優先されることになり、規約や総会決議が無効となります。

安直な管理費等管理を強行規定違反でカバーする（管理費余剰金を翌年度繰越や修繕積立金への編入）姑息な手法は無駄な行為で、各会計を着実に管理維持させることが最重要であり、これら責務は管理者（理事長）や管理会社にあります。要は、安直な管理費等管理を安直な手法でカバーすることは大変見苦しいものです。思考の改新が寛容です。

仮に、小生が管理者（理事長）であれば、管理費余剰金は全区分所有者の翌年度繰越同意が取れなければ全区分所有者に支払に応じた返金をし、各々の会計の健全性を維持すべく
着実な金銭や建物の管理を行い、合理的かつ効果的な管理運営をしたいと思っています。

なお、区分所有者は管理組合に対し共用部の持分相当及び維持管理に必要な資金を出資しており、民法上の組合であります。

この掲示板には荒らし的な流れがある様に思え、特段な投稿の必要性がない限りこの投稿を最後の投稿とし、論争を高みの見物とさせて頂きます。

[367: 匿名さん]

＞管理費等の目的変更（例えば、当年度の一般管理に必要な管理費請求をしたにも関わらず翌年度繰越をしたり、一般管理業務に使うとして請求した管理費を長期修繕計画のための修繕積立金への編入等）には、当然ながら強行規定である
＞民法第２５１条（共有物の変更） 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
＞が優先されることになり、規約や総会決議が無効となります。

勝手な強行規定を持ち出し、区分所有法を無視した非常識な勝手な論理です。
端的に云えば、区分所有法の復旧・建替えの規定は無効と言っているに等しい。

[368: 匿名です]

>>366
区分所有法の規定では、区分所有権を譲渡した場合
共用部分の持ち分も同時に譲渡されると規定している。
当然、持ち分のみの譲渡はできないことも規定している。
区分所有権の譲渡、即ち部屋を売るときに
他の全員の承認が必要かどうかと言うこととなる。

貴方の説では全員の同意を要するようだが、
それが訴訟の対象になったと言う話は聞いたことがない。
強行規定と特別法の関係をもっと調べるべきではないかと考える次第

[369: ピギナーさん]

とあるマンションの組合長の話 ：
「総会において承認されているエレベーターの点検費用を管理費から支払いたい。
管理費から費用を支出することは、共有物である管理費に変更を加えることになりますので、
全組合員の同意をいただく必要があります。」

組合員 ： ？？？

[370: 匿名さん]

ビギナーさん
久しぶりに笑いました。

実に痛快な皮肉
やっぱりあなたは頭がいい

「共有物の変更」を勝手に解釈すると、こういう事になるというわかりやすい例示
ありがとうございました。

[371: 笑うマン管士]

誤解やパロディーには大いに笑わせられるものだ。

＞端的に云えば、区分所有法の復旧・建替えの規定は無効と言っているに等しい。
どちらが、区分所有法を無視した非常識な勝手な論理でをしているのかな？
そうです。 No.367匿名さんです。
匿名２号さんやここでの投稿者さんたちは、「余剰金処分」について投稿し合っているのだよね。
いきなり『復旧・建替えの規定は無効』とはお笑いを越えた驚きや君の神経を疑うものだね。取り違い議論は水をさす荒らしだよね。

区分所有法は民法の区分所有物件の建物管理（管理のための金銭管理は除く）を規定化した特別法で、
同法第８節（復旧及び建替え）の通りだよ。当節と匿名２号さんの「強行規定」である民法第２５１条（共有物の変更）との関係は誰も触れていないよね。 建物管理のための金銭管理は民法第２５１条（共有物の変更）に預けるのが得策だよね。
解るかな？

＞区分所有権の譲渡、即ち部屋を売るときに他の全員の承認が必要かどうかと言うこととなる。
これって本気で投稿された文章なのかな？
区分所有物件では共用部は共有登記がなされていて、ここで持分割合の処分とは共用部の持分割合に相当する建物の一部分を破壊する様なものであり得ないよね。まして「区分所有権の譲渡、即ち部屋を売る」は共有物の変更ではないよ。単なる権利移転だよね。解るかな？随分面白いが笑えないパロディーでね。

＞とあるマンションの組合長の話 ：
「総会において承認されているエレベーターの点検費用を管理費から支払いたい。管理費から費用を支出することは、共有物である管理費に変更を加えることになりますので、全組合員の同意をいただく必要があります。」
これも本気で投稿された文章なのかな？
これは区分所有法第１８条行為だよね。総会決議で結構な話でこんな常識の常識すら解らぬ様な話は本当にあるのかな？
茶化しは水をさす荒らしだよね。

この掲示板は本当に面白い。 誤解やパロディー及び茶化しが実に多い。
だから、何時になってもマンションは社会的地位を築けず、社会のゴミ的扱いをされるのだよ。

最後に言うがね。管理費等は民法によって支配されるものだよ。本当に解るかな？
解ったならば、こんな誤解やパロディー及び茶化しは無くなる筈だよね。
多分解っていないよね。お次の投稿でもこんな誤解やパロディー及び茶化しの投稿が続出すると思うからね。
では、さいなら。

[372: 匿名さん]

370です
＞これは区分所有法第１８条行為だよね
共有部分の管理に関する規定ね
そんなことみんなわかってますよ

371さん
さて、あなたは
1.　「剰余金の積立金会計繰り入れ」は、共有物の変更に当たる
2.　裁判になれば1.の判決が出る
3.　よって、判決は「繰り入れた剰余金は、管理費会計に戻しなさい。」である

1.2.3.について○×でお答えいただきたく、待っています。

[373: 笑うマン管士]

No.372匿名さんへ

またもや、茶化し投稿だね。

一応、民法への理解が要求されている 笑うマン管士として法理論として見解を表明するね。

さて、あなたは
1.　「剰余金の積立金会計繰り入れ」は、共有物の変更に当たる。
⇒管理費や修繕積立金には各々違う目的があり、目的が違う資金移転は目的変更にあたり「剰余金の積立金会計繰り入れ」は、共有物の変更に当たる。と考えるよね。

2.　裁判になれば1.の判決が出る。
⇒判事がまともならば、裁判になれば1.の判決が出る。と考えるよね。後は判事の社会性に依存するよ。

3.　よって、判決は「繰り入れた剰余金は、管理費会計に戻しなさい。」である。
⇒判事がまともならば、民法第２５１条（共有物の変更）手続きが完遂しなければ、修繕積立金への編入や翌年度管理費への繰越はあり得ないものですよね。

1.2.3.について○×でお答えいただきたく、待っています。
⇒○×でお答えができませんが、以上が見解です。

[374: 匿名さん]

＞判事がまともならば、
つまり、違う判決が出れば「判事がまともじゃない」と、結論するわけですね

3.は、剰余金を移した後で、裁判になったとき、管理費会計に戻しなさいという判決が出るかという質問のつもりですが
どうでしょう

[375: 匿名さん]

374追伸です

＞民法第251条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
ネットで調べてみました

>そして、ここでいう「変更を加える」というのは、共有物の性質もしくは、形状またはその両者を変更することを意味し、クルーザーを売却するというのは、まさしく、この「変更を加える」ことにあたることになります

>共有物の変更とは、田畑を宅地に造成したり、売買したりするなど、共有物の物理的な変化を伴う行為や法的に処分する行為（保存・管理の行為を除く）をいいます。

＞有物の変更とは、共有している農地を宅地にしようという変更など、共有物の性質や形状を変える事です。

「目的」という言葉は出てきませんね
あなたの主張は破綻していませんか？

もし「性質」の変更にあたるなら
1.　管理費会計も積立金会計も総会の承認を必要とする。しかも返還できない（標準管理規約）ので性質は変わらない
2.　むしろ、普通預金を定期預金やスマイル債にする事の方が性質の変更に当たる
と、思いますが銀行もスマイル債も全員の署名を持ってこいとは言いません

[376: 笑うマン管士]

No.374＆No.375匿名くんへ

明日の台風襲来に向けて睡眠タイムにしようとしたら、これまた面白い投稿があったので宵越しにすると笑い過ぎて眠れないので、お付き合いをすることにするよ。

＞違う判決が出れば「判事がまともじゃない」と、結論するわけですね。
判事たりとも人間で、もともな判決をする者があったり、法律より雰囲気に負ける判事がいるもので、判事がまともじゃないと判決意義がないものだよね。

＞3.　よって、判決は「繰り入れた剰余金は、管理費会計に戻しなさい。」である。
⇒判事がまともならば、民法第２５１条（共有物の変更）手続きが完遂しなければ、修繕積立金への編入や翌年度管理費への繰越はあり得ないものですよね。
更に言えば、『管理費会計に戻しなさいという判決』がでるか、「全区分所有者に返金せよという判決」とでるか、はであるが、強行規定である民法第２５１条（共有物の変更）を着実に理解されていたら判決は後者になるでしょうね。後は判事自身の法曹としての責任認識に預けることになるよね。

＞有物の変更とは、共有している農地を宅地にしようという変更など、共有物の性質や形状を変える事です。
管理費と修繕積立金は目的と性質は共に違うものですよね。
管理費は、ある会計年度の共用部の管理・維持・運転等の使途を目的とし年度毎に精算が可能である性質を持っており、一方修繕積立金は長期修繕計画を完遂させる使途を目的とし長期修繕計画満了又は立替決議後にしか精算ができない性質を持っており、双方には目的と性質は共に違うものですよね。だから、双方感のやり取りは変更に当たると考えることができるよね。

お解りなったかな？
明日の台風襲来に向けて睡眠タイムにさせて頂きますよ。ではお休みね。（馬鹿は休み休みにしたどうかね）

[377: 匿名さん]

共有財産についての処分、変更は、所有者全員の同意が必要です。根拠となる法律は、民法です。阪神淡路大地震で倒壊したマンションの立て替えについて、「まだ住める、うちは大丈夫」「金がない」という一部の区分所有者の反対で、マンションの再建遅延が問題になりました。問題解決のために、民法の共有財産処分について「全員同意」の規定を緩和し、「多数決」で可能とする法律が必要となり、区分所有法が制定されました。分譲マンションに関しては、民法ではなく区分所有法が優先することになりました。「その件絶対に反対」という大きな物理的な声があったとしても、総会における規定の賛成があれば、処分可能となったのです。

[378: 住まいに詳しい人]

No.377匿名さん

No.377匿名さん投稿は、区分所有法第８節（復旧及び建替え）のことですか？

しかし、建替え反対者には支払いに応じて管理費や修繕積立金の余剰金を管理組合は返金されました。
誰かが言っていた様な感じがしますが、これってマンション建替え円滑化法の権利移転行為だと思います。

どうも、区分所有法では区分所有者の権利保証に不足感がある様で、いくら特別法としても民法の強行規定（例えば、民法第２５１条（共有物の変更）手続きやマンション建替え円滑化法の権利移転行為の方が最優先されるべきだと思うものです。

とかく、区分所有者には法律を解らずそれゆえに規約や総会議案を正しいものとしか判断できない様で、そろそろ区分所有者には法律や建物管理について勉強しないといけないみたいです。

[379: 匿名さん]

>しかし、建替え反対者には支払いに応じて管理費や修繕積立金の余剰金を管理組合は返金されました。

年度別を記載しないで、事実であるかの様な記述をするのは止めましょう。
現在の区分所有法ではそんなことはあり得ないことは明白です。

[380: 住まいに詳しい人]

No.379匿名さんへ

>>しかし、建替え反対者には支払いに応じて管理費や修繕積立金の余剰金を管理組合は返金されました。
>現在の区分所有法ではそんなことはあり得ないことは明白です。

さて、確かに区分所有法では解りづらいかもしれません。
でも、その前座的条文は同法６３条（区分所有権等の売渡し請求等）：
４　第二項の期間が経過したときは、建替え決議に賛成した各区分所有者若しくは建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者（これらの者の承継人を含む。）又はこれらの者の全員の合意により区分所有権及び敷地利用権を買い受けることができる者として指定された者（以下「買受指定者」という。）は、同項の期間の満了の日から二月以内に、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者（その承継人を含む。）に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。
とのことで、『建替え賛成者は建替え反対者に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。』となっており、これを受けマンション建替え円滑化法第５６条（権利変換を希望しない旨の申出等）：
第十四条第一項の公告又は個人施行者の施行の認可の公告があったときは、施行マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者は、その公告があった日から起算して三十日以内に、施行者に対し、第七十条第一項及び第七十一条第二項の規定による権利の変換を希望せず、自己の有する区分所有権又は敷地利用権に代えて金銭の給付を希望する旨を申し出ることができる。ともなっています。

つまり、管理費等の支払い割合（支払い実績）に応じた精算金（余剰金）を含む区分所有権及び敷地利用権を時価で、建替え賛成者集団（管理組合）は建替え反対者に支払ったことになったわけです。
追加的に言わせて頂くならば、 現在の区分所有法ではそんなことはあり得ることは明白（同法６３条）です。

もう少し法律を勉強されたら如何でしょうか？

[381: 匿名さん]

＞お解りなったかな？
今までの判決とは全く違う勝手な解釈を披露して「お分かりになったかな」とは、笑止
馬鹿は休み休みにしたどうかね

[382: 匿名さん]

375です
また、議論が違う方向に行ってしまいましたね

2003年12月に施行された建て替え円滑化法では、
4/5の賛成で建て替え可能

2013年６月２６日に公布・施行の改正被災マンション法では
特定災害に認定されたマンションは4/5で売却できるようになった

2014年6月18日
建て替え円滑化法は改正が、参院本会議で可決し、成立した。同年12月をめどに施行する。
改正法では「耐震性不足など老朽化が進んだマンションで、区分所有者の5分の4が同意すれば、建物の解体と跡地売却を認められるようになる。」

という風に変わってきています

今後は、新耐震基準に達しないマンションは４/５の賛成で建て替え、売却ができるようになります
その際、組合資産はすべて持ち分に応じて分配されるのは当然です
建替え組合が成立したときは、建て替え不参加者には、敷地は時価で金銭で支払われます
このへんは、区分所有法をお読みください

ここでは
剰余金の積立金会計への繰り入れが違法か、判決はどのように予想されるか、組合はどう対処すべきか、などについて論議したいと思います

私の見解
誰も訴訟に持ち込むものはいない。万一いたとしても
↓
判決は合法との結論
↓
組合は念のため、規約に剰余金の振り替えを規定しておく
↓
予算に上程された金額を総会で承認し、振り替える（又は剰余金処分案を可決する）
↓
管理会社変更などで、今後長期的に管理費に多額の剰余金が出ることが明らかな場合、管理費・積立金の比率を変える
管理費・積立金の額はみだりに変更すべきでない。
たびたび変更する癖がつけば、別の問題が必ず発生する

※　あなたのマンションでは、管理費・積立金の徴収根拠、金額等はどこに記載されていますか
　　規約に記載されていれば、その都度規約を改正し、改正部分を配布・保管しなければなりません

[383: 匿名です]

>>382
管理費や修繕積立金の使途についての記載はあります。
管理費の剰余金については、管理費のまま翌年に繰り越します。
管理費等の金額については、総会で決定すると決めています。
おっしゃる通り、規約で定めた方が良い事と、
規約で定めずに総会の決議に委ねる方が良い事と
二通りあると思います。
金額などは、規約に乗せると後が大変だと思います。

[384: 住まいに詳しい人]

No.382＆No.383匿名さん

＞判決は合法との結論？
判決は、訴訟内容と法廷抗争及び判事しだいです。『判決は合法との結論』と行くかは解りません。

＞組合は念のため、規約に剰余金の振り替えを規定しておく？
規約より「強行規定」が再優先されるもので、これに反してものは全て無効となります。

＞予算に上程された金額を総会で承認し、振り替える（又は剰余金処分案を可決する）。
総会決議より「強行規定」が再優先されるもので、これに反してものは全て無効となります。

また、
＞管理費等の金額については、総会で決定すると決めています。
それがより正しいものです。
しかし、その根拠を確固たるもの（しっかりした見積や長期修繕計画の立案維持等）にし、極力余剰金が発生させないことが肝要です。要は管理費余剰金処理は民法的に大変苦慮するものです。

[385: 匿名です]

>>384
民法上の組合と区分所有法上の管理組合は、同じですか。
管理組合は法人になることも可能ですが、
その場合の管理組合法人も民法上の組合と同じですか。

特別法として、区分所有法の意義がなくなりませんか。

[386: 周辺住民さん]

剰余金の修繕積立金への繰入が違法だ無効だと騒いで裁判になったとするよね、

訴訟費用は、被告（理事長）の裁判費用は管理費から支出される？

区分所有者である原告は、ひとまず持ち出しだね。

原告勝訴だったら、結果的に訴訟費用は管理費から双方の費用が出る？

被告勝訴だったら、訴訟費用は原告の持ち出しになるの？？

結果的に弁護士以外誰も得しないんじゃないの？

剰余金ぐらい吹っ飛びそうな気がするが。

[387: 匿名さん]

＞＞予算に上程された金額を総会で承認し、振り替える（又は剰余金処分案を可決する）。
＞総会決議より「強行規定」が再優先されるもので、これに反してものは全て無効となります。

にせの強行規定では無効になりません。
区分所有法3条団体ならいざ知らず、一般には管理組合は民法の組合ではなく権利能力なき社団か法人管理組合であるので強行規定は不適用である。

[388: 笑うマン管士]

No.385～No.387匿名さんへ

相変わらずの誤解やパロディーには大いに笑わせられるものだ。

＞民法上の組合と区分所有法上の管理組合は同じですか。
＞特別法として、区分所有法の意義がなくなりませんか。

民法上の組合と区分所有法上の管理組合は同じですよね。区分所有法ではしっかり建物管理条項では民法第第２５１条（共有物の変更）は不適用・適用回避がなされいるよね。

例えば、後者法では全区分所有者の同意が必要となる処、解体決議では前者法では同法第６２条（建替え決議）：
集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議（以下「建替え決議」という。）をすることができる。
で「区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数」できるよね。
しっかり、特別法として、区分所有法の意義が保証されているよね。

＞剰余金の修繕積立金への繰入が違法だ無効だと騒いで裁判になったとするよね、（中略）剰余金ぐらい吹っ飛びそうな気がするが。

だからこそ、管理者（理事長）は民法第６４４条（善管注意義務）に従い、法律や技術的建物管理に関する見識が必須となるものですよね。強行規定法律に逆らった運用面安直な座に甘えることは、区分所有者に多額な負債を掛けるもので止めるべきだね。単なる組合員だからと言って誰でも管理者（理事長）になれることこそ諸悪の根源だよね。そろそろ管理規約の変更をして底材適所の管理体制が執れる様にしては如何かな？

＞にせの強行規定では無効になりません。
どんな組合でも強行規定が最優先となるものだよね。ニセと言ったら君は国会を馬鹿にするのかね？
民法第第２５１条（共有物の変更）は民法上の強行規定であることは現実だよね。逃避行は見苦しいものだよね。
因みに、一般的に管理組合は「権利能力なき社団」で法人管理組合とは違いものだよね。前者組合の法人化をするには、
区分所有法第４７条（成立等）
第三条に規定する団体は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において登記をすることによつて法人となる。
の手続きをすればよいものですが、法人化した場合、管理者集団（理事役員）の責務が高くなり、ちょっとした不法行為でも区分所有者代表訴訟のターゲットになるもので余程の場合以外は避けた方が得策だよ。

本当に解るかな？
解ったならば、こんな誤解やパロディー及び茶化しは無くなる筈だよね。
たぶん解っていないよね。お次の投稿でもこんな誤解やパロディー及び茶化しの投稿が続出すると思うからね。
では、さいなら。

[389: ピギナーさん]

以下は、「共用部分から生じた利益」（区分所有法第19条）に関する裁判所の
解釈を紹介しているURLである。

（東京地裁平成3年5月29日判決）
http://www.mansion.co.jp/maintain/env/law_qa/law_qa1205.html

（千葉地裁平成8年9月4日判決）
http://avance.livedoor.biz/archives/52182573.html

[390: 匿名です]

>>388
>民法上の組合と区分所有法上の管理組合は同じですよね。
同じと言っているが、後段の主張と矛盾していませんか。

[391: 匿名さん]

＞誰でも管理者（理事長）になれることこそ諸悪の根源だよね
じゃあ、誰が理事長になるの？
誰なら良いと、誰が決めるの？

＞底材適所の管理体制が執れる様にしては如何かな？
誰が適材適所と判断するの？

＞規約より「強行規定」が再優先されるもので、これに反してものは全て無効となります。
誰が無効にするの？
誰が従うの？

あなたのいう事はすべてが絵に描いた餅で、食べられないという事がまだわかりませんか
しかも、過去の判例と違うという指摘は無視している

いうだけ無駄みたいだけど

[392: 笑うマン管士]

ピギナーさんへ

「共用部分から生じた利益」（区分所有法第19条）に関する裁判所の解釈紹介は大変に参考になったよ。
でも、頂けない見解だよ。区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取）：
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
となっており、管理組合はここでは当事者外で共用部分から生ずる利益の帰属は直接各区分所有者のものだよ。
やはり、判事しだいで法が曲がることが叙実に現れた見解だよ。（大爆笑）

No.390匿名さんへ

>>民法上の組合と区分所有法上の管理組合は同じですよね。
>同じと言っているが、後段の主張と矛盾していませんか。
別に前後の主張には矛盾性がないと思うよ。もっと具他的な指摘を待っているね。

No.391匿名さんへ

>誰が無効にするの？>誰が従うの？
適材適所の管理体制が無効とし全区分所有者が従うことのなるでしょうね。
>誰が適材適所と判断するの？
>じゃあ、誰が理事長になるの？>誰なら良いと、誰が決めるの？
誰でしょうね？それが今の法律知識が希薄な日本人には大変難しいものだね。
でも、言えることはあるよ。非適切な管理者（理事役員）は何れはボロが出て、全区分所有者は大負債を抱えることになることから、管理組合（全区分所有者）の生存本能が決めることになるでしょうと思うだけだよ。
従って、管理組合（全区分所有者）がご自身のため真剣に適材適所の管理体制を如何に構築するかを考えるべきだよと結論を付けることしかできないよ。今の参考文書「標準管理規約」を神化したままでは思考が停止するもので、やはり、自分たちの
資産は自分たちで守ると言った精神に立ち返り、試行錯誤を繰り返すことで適材適所の管理体制が徐々に出来上がるものかも
ね程度だよね。
更に言えば、管理者（理事役員）に立候補制を導入し不適切な管理運営がなされれば即退場とさせる手も荒手手法としてある話で、立候補で成れた管理者（理事役員）には相当な責任を現実的に認識され責任ある管理運営をせざるを得ず、他方として各区分所有者には選出責任としての監視責任を現実的に認識され責任ある責任ある管理組合への参画をせざるを得ない状態ができる可能性があるとも言えるよね。
後は、現実的に各管理組合に任せるしかないよね。この掲示板は管理組合ではないからね。

>いうだけ無駄みたいだけど
ハッキリと言わせて頂くならば、その言葉は君たちにそっくりお返しするね。

本当に解るかな？
解ったならば、こんな誤解やパロディー及び茶化しは無くなる筈だよね。
たぶん解っていないよね。お次の投稿でもこんな誤解やパロディー及び茶化しの投稿が続出すると思うからね。
では、さいなら。

[393: 匿名]

>>392
＞どんな組合でも強行規定が最優先となるものだよね。
＞ニセと言ったら君は国会を馬鹿にするのかね？

＞因みに、一般的に管理組合は「権利能力なき社団」で
＞法人管理組合とは違いものだよね。前者組合の法人化をするには、・・
＞・・余程の場合以外は避けた方が得策だよ。

＞やはり、判事しだいで法が曲がることが叙実に現れた見解だよ。（大爆笑）

＞解ったならば、こんな誤解やパロディー及び茶化しは無くなる筈だよね。

民法の共有と区分所有の違いが理解出来ていますか。
区分所有の成り立ちを理解していれば、小難しい屁理屈をこねて
誤魔化すような言葉が出てこないはずですが。
国会を馬鹿にするなと言うが、裁判官を馬鹿にしている表現や
文章中の文字や文体、その間違いを見ると、
かなりのご高齢のように見受けられます。
せっかくマン管士の資格を持っているのでしたら
マグレで合格したと言われないように。

[394: 匿名さん]

区分経理の原則
管理組合には、日常の維持管理に関する会計業務、将来の大規模な修繕工事費用の修 繕積立金に関する会計業務、そして、駐車場や駐輪場などの使用料に関する会計業務が ある。特に、大規模な修繕工事のためには修繕積立金を定期的に積み立てていくことが 必要であり、また、積み立てられた資金は大規模な工事費のために支出することが求め られている。
それぞれの会計を混同すると適正な管理に支障が生ずるため、日常の維持管理に要する会計(管理費会計または一般会計)と大規模な修繕工事費に備えるため会計(修繕積 立金会計または特別会計)は、区分して経理する必要がある。
また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。
このように区分経理を行うことによって、いわゆる管理会計という観点からも、予算と実績の推移を適正に把握し、管理することができる。

[395: 笑うマン管士]

相変わらずの誤解やパロディーには大いに笑わせられるものだ。

No.393匿名さんへ

＞民法の共有と区分所有の違いが理解出来ていますか。区分所有の成り立ちを理解していれば、小難しい屁理屈をこねて
誤魔化すような言葉が出てこないはずですが。

昭和３０年代に高層集合住宅が誕生し、土地と建物の物権がバラバラに管理され分離処分がなされ、民法の共有規定が邪魔をし時の話題として修繕や不法行為者の排除ができなかったものに、規制や緩和処置が講じられる様にするために区分所有法が誕生したもので、更に言えば、これら高層集合住宅に管理や使用のルールが販売業者にバラツキがあり、販売業者指導文書として「標準管理規約」が国土交通省で策定されたものだよね。
但し、建物の管理や使用については緩和されたものの、これらに要する金銭管理は未だ民法範疇で現存しているもので、ここを履き違えた論議が随所で展開されており、やはり日本人はもっと勉強すべきと思えたものだよ。君たちももっと勉強されて如何かなと思うものだよ。

No.394匿名さんへ

「区分経理の原則」ご紹介ありがとうございます。これはマン管士間でもよく話し合う題材とされていますが、これって区分所有法所管の法務省が出したレポートではなく、建築行政や不動産行政を所管している国土交通省が出したレポートだよね。
マン管士間では、そろそろ法的規制権を持っている区分所有法所管の法務省がある以上、建築行政や不動産行政を所管している国土交通省にマンション管理から退場すべきと論議が高まっているよ。
だから、建築業者や不動産業者にひいきする会計管理の初歩から逸脱されたレポートには何ら拘束力や助言力がないものだよね。

本当に解るかな？
解ったならば、こんな誤解やパロディー及び茶化しは無くなる筈だよね。
たぶん解っていないよね。お次の投稿でもこんな誤解やパロディー及び茶化しの投稿が続出すると思うからね。
そろそろ、誤解やパロディー及び茶化しの投稿の続出はお止め頂きたいものですね。
では、さいなら。

[396: 周辺住民さん]

　マンションを購入するのに必要なのはまず金だろ。
法律知識が有る方が望ましいが、勉強してる間に売り切れるわ。

　専門知識の乏しい区分所有者や管理組合に適時助言と補佐をするのが、
あんたらマン管を始めとした専門家とちがうんか？

　それが、できてないから現状があるんじゃないの？
素人を馬鹿にして日本人の法律知識の欠如を嘆くより、専門家として
自分たちの非力をまず嘆くべきだろ。

　

[397: 匿名さん]

３９２です。
＞本当に解るかな？
よく分かりました。

ところで、あなたはマンション管理士だそうですが、
1.　一定期間、アドバイザーとして、理事会に出席されたことがありますか？
2.　あなたの説を実現できそうな組合に心当たりがありますか？
3.　あなたが適任と思う理事長が誕生すれば、長期政権となり、汚職や癒着が心配ですが、
　　そのことについて、どう思われますか？

失礼な質問もありますが、お答えいただければありがたく思います。