共有地を勝手に駐車場にしている

[理事]

当マンションは自主管理で築30年ほどになります。
もともと土地所有者とその店子がおりましたが、土地所有者はマンションの１室に住み、店子は１Ｆで店舗を借りることになりました。

が、この店子は店舗前のマンション共有地に４台もの車を１日中駐車しており、なんと理事会への報告もなくここに車庫証明までとっていました。（これを認めた警察にも問題ありだと思いますが）
それも「うちは６０年もここに車を止めて仕事してるんだ」と主張しています。

さんざん揉めて車の買い替え、リース期限をもって今後はこの土地において車庫証明は取得しない旨の確認書を交わしましたが、これをもとに現在４台中２台はほかで車庫証明をとっているであろうと思われるはずなのに、相変わらずこの店舗前に駐車し続けています。

これって法律違反じゃないですか？
それにこの２台分の車庫証明は見せてもらえません。

現在、元の土地所有者は死亡、転売され別の所有者がおり、この所有者はこの共有地の使用料を月々支払っていますが、店子には「どうぞご自由にお使いください」と言っているらしいのですが、これもおかしなことじゃないですか？

区分所有者誰もこの土地を駐車場にしてよい、なんて言ってません。
喫茶店も入っているので営業時間中の便宜上、使用許諾をしているはずでしたが、どうやらその文言がしっかりと入っていないのも原因のようです。

今から「営業時間中に限り使用を認める」といった規約変更はできるのでしょうか？
なにより、勝手に共有地を「自社駐車場」として車庫証明をとっている車両に出て行ってもらうことはできますでしょうか？

御教示お願いいたします。

[3: マンコミュファンさん]

個別の事案ですので正確なところは弁護士会などに相談するほうが良いと思いますが、、、

文面から察するに築後30年にわたりマンションの共有地に常時駐車をしていると言うことですよね。
「法は権利の上に眠る者を保護しない」と言う言葉があります。
長い間続いた事実関係を覆すような権利の行使は、権利を守り実現しようと努力した者に限るべきと擦る考え方で各種の判例などにも良く見られる考え方です。
スレ主は最近この問題に気づいた（もしくは中古で購入した）ように読み取れますが、管理組合としてこの30年間特段の措置を取っていなかったのであれば今更仕方ないと言うことのように思います。

今後を考えると正式な契約なり利用料なりを交渉していくことのほうが現実的ではないでしょうか？

[4: 元理事]

登記上の所有者はどなたになっているか？はすぐ調べられるはずです。

[5: 匿名さん]

車庫証明＝そこに駐車してもよい、ということではないです。
その場所を利用する権利を持ってないのなら、当然に使用を取りやめていただかないといけないです。

ただ、論点が分からないんだよね。もっと整理しなくちゃ。
>共有地を勝手に駐車場にしている
とあるわりには、
>この所有者はこの共有地の使用料を月々支払っています
>喫茶店も入っているので営業時間中の便宜上、使用許諾をしているはずでしたが、
ともあるから、店舗前のスペースに専有使用の権利を持つ区分所有者が店子に賃貸しして、
その店子が車を停めてるんだよね。店子からすると別に問題ないのでは？

３０年間駐車場として利用していた場所を、これから用途変更しようというなら、
特別決議が必要になるのではないでしょうか。

[6: 匿名さん]

スレ主
結論として、ツリじゃないなら、もう一度詳細を説明し直すこと

[7: 04]

そもそも「マンション共有地」ではないと推測しているのですが・・・

[8: 匿名さん]

感情的になる前に事実関係を調べることです。等価交換マンションの様ですね。
つまり土地は地主が、建築費は分譲業者が負担して、完成後に出費割合で地主と業者が区分所有方式で建設されている場合、一般区分所有者には理解できないことが起こります。一般分譲と違うのに、だまされている様です。

[9: 匿名さん]

安い物には裏があると言うことか。

[10: 理事]

いろいろご意見ありがとうございます。
私も中古購入者のため、このマンションが建った当時のことは正直わかりません。

ただ、トラブルは３０年前当時からあったらしいのですが、所有者が健在であったのでそのつどとりなしてはきてくれていたようなのです。

しかし、所有者が変わるとこの店子は４台しかも個人所有の車まで当然のごとく駐車させ、時には友人たちの車まで駐車させているようでこれではさすがに夜間に火事などがあった際、緊急車両も止められないではないか、なんでタダで我々の土地に駐車しているのだ、となり、苦情や車庫証明の提示などを求めているにもかかわらず、こちらの求めには一切応じようとしないのです。

この店舗前スペースは区分所有者による共有地で、１Ｆの店舗の区分所有者がこの共有地の使用料を払うことで営業時間内の使用を認めているものです。
共有地であることは確かですし、そもそもここは駐車場でもなんでもない場所なのです。

警察にも確認しましたが、マンションの土地内のことは警察では対応できないとのことでした。
きっとこれを逆手にとっているのでしょう。
車庫証明も偽造であることは明白ですが、訴訟を起こさないと無理だそうで、そうなると自主管理のためお金がかかることに皆敏感になってそこまでには至らない、という感じです。

やはり正式に駐車場として使用料をとるのが一番でしょうか？
今度無料の法律相談にも足を運ぼうとは思ってますが・・・・

[11: 匿名さん]

その「店子」さんとは誰がどういう契約を結び、なぜ１Ｆの区分所有者と協議しないのか？不明瞭なことが多いですね。

警察は民事介入はしませんけど、車庫証明の偽造なら刑事事件になるはずです。

[12: 匿名さん]

>>10
みなさんの書き込みがアドバイスに映らなかったのは残念だけど、
無料の法律相談で相談するという結論はそれでよいと思う。
解決に向けてがんばってください。

[13: 理事]

１Ｆの区分所有者と店舗側の契約に関してはわかりません。
ただ、この共有地は駐車場ではないので、駐車場として貸してはいないことは確かなようです。（ぜったいに店舗から駐車代は取っていない、とのことです。この場所で対価を得ることは管理規約によっても禁止されています）

しかし、私が調べたところ、この１Ｆ所有者と管理組合の間において使用料についての契約書等は何もなく、ただ「使用料」として管理規約で決められた額を徴収しているだけのようで、ここに大きな問題がありそうな気もいたします。
たとえば「駐車に関しては営業時間のＯ時からＯ時までの間において認める」というような契約でもあればよかったのでは、と思うのですが・・・

それにしても使用料を払っていれば１Ｆ所有者は勝手に「駐車してもよい」と言えるのでしょうか？
使用を認めることと、駐車場として認めることとは違うことのように思えるのですが。
この話をすると「店舗に出ていかれては困る。どうして皆さんで私をイジメるんですか！」と取り乱すばかりで・・
対話に応じないことが相手の策では？とも思えます。

やはり今から車の駐車を認めない、という方向に話をもっていくには無理がありそうでしょうか。
区分所有者の議決権行使によって新たに契約を作るというものは可能でしょうか？
あるいは駐車場として認めるかわりに駐車料を管理組合に納めてもらえるようにすることは可能でしょうか？

説明がわかりにくいとのご指摘多々お受けしておりまして申し訳ございません。
住民の意向は
1.駐車を認めない
2.1がだめなら駐車料を払ってほしい
となっています。

法的にどのような問題がありそうかおわかりでしたらお聞かせいただけましたら幸いです。
引き続きよろしくお願いいたします。

[14: 匿名さん]

自主管理で難しいこともありましょうが、規約では一階に面する敷地を、使用料を取って専用使用権を与えている姿ではないですか。更に、昔は一階の敷地の使用権を買受人に対価を以て別売りした事もあったが、同一土地から二重利得で使用権設定は無効との争いに、判例は公序良俗に反とは言えず有効となってます。

[15: 悪徳管理会社ふろんと]

区分所有法31条の解釈の問題ですね。
最高裁の判例では、売主が、駐車場の“専用使用権”を分譲していた場合に管理組合が敗訴しています。 逆に言うと、管理組合は、手続き（総会決議による管理規約規約・駐車場使用細則の変更など）さえ、正しければ特殊な例外を除いて、駐車場の使用方法を変更できるのです。ちなみに規約の変更は特別決議ですので、議決権の4分の３以上の賛成で可能です。

[16: 元理事]

スレ主のケースは、契約書などの書面類がなく、長期にわたって駐車場としての使用権益が発生してますからね。
やはり法律に詳しい方を交えて、協議→調停すべき問題かと思います。
管理組合が、ルールのある中でなら駐車場として使用を認めることまで妥協？されているのですから
話し合いにおける解決も可能だと思います。

それとは別に「車庫証明」の有効性は問えると思います。
ただそれをやれば、店子や１Ｆ組合員とは泥沼の訴訟になるかと思いますので、難しいところでしょうね。

[17: 16]

そうそう、スレ01を読み直して、
区分所有者が変わった時点で、管理組合と区分所有者間の「賃貸契約」は終了したはずです。
元がどのような契約かわかりませんが、新しい区分所有者との協議も必要でしょう。

[18: 匿名さん]

専用使用権に対する使用料を払い、組合も受け取っているいるのです。
他人の車を止めているから可笑しいと言う方が変ではないの？

[19: 匿名さん]

>>18
レス01とそれ以降の内容を読めばわかるけど、駐車場としての用途が問題になっているんですよ。
店舗の来客用駐車としては妥協できるが、車庫(夜間常駐場所）として使うことにスレ主の組合は問題視してるのです。

[20: 匿名さん]

専用使用権は、区分所有者全員（組合）と使用権者との契約ばかりではなく、共有者の利用方法に関する合意（実際は分譲の時、売買契約書の付属書類などで同意させられている）として、特定の区分所有者に設定されている場合もあった。後者の場合は特別の影響があるので本人の承諾がない限り如何なる変更も無理です。

[21: 匿名さん]

>>20
分譲は30年前。
契約書無し。
既存の利用法が道路交通法など各種法令に準拠してるかも不明。

[22: 理事]

皆様、とても参考になるご意見をありがとうございました。
今回の件で管理規約をよく読みましたが、全くの「ザル」状態に私も唖然とするばかりです。
法律相談に行っても、おそらく説明するだけで30分はたってしまうと思われますが、何がどう問題かという部分についてはかなり（本当に！）勉強になりましたので、前もって調査・整理できそうです。

今回特別決議たるものがなんなのかも初めて知ったような次第ですが、現実的に駐車場として料金を徴収する方向での解決策を模索するのが一番という気がいたしました。
そこに至るにはご指摘いただいております多くの問題もありますが、店子側にも明らかな過失もありますのでそこを専門家に明らかにしていただいたうえで、交渉に入るのがよさそうな気がいたします。

貴重なご意見をどうもありがとうございました。