所有してないのに立候補して理事長になることは？

[匿名さん]

子供も大きくなり、広くなるので新築５年目のマンションをローンで
買い換えました。
理事の経験はあるのですが、初めて管理組合の総会に出席して驚きました。

いつもは、輪番制で理事8人が選出されるそうですが、今回は40代の男性が理事に
立候補しましたが、区分所有者ではないそうです。
管理会社の説明では、二人暮らしの60代のお母さんが所有者（組合員）だそうです。

管理会社や理事会に相談したら、お母さんが立候補して同居の一親等である
息子に理事会の出席を委任すればいいと言われたそうです。
総会には、組合員であるお母さんは出席せず息子さんが委任状で出席し
理事になりました。

管理規約には、
・理事および監事は総会で組合員のうちから総会で選任する。
・役員が組合員でなくなった場合には、その地位を失う。
・やむを得ない事由により、理事が理事会に出席できない時は代理人を選任し理事会に
　出席させることができる・・・・

これって問題ないのでしょうか。
理事の役職は役員の中から互選ですから、理事長にもなれます。

マンションを全く所有していない理事長は、おかしいと思いますけどいかがでしょう。
これに協力した管理会社は問題ないのでしょうか。

[2: 匿名さん]

問題ないです。
あくまでも区分所有者であるお母さんが理事長で、その職務をその息子が代行するだけです。

[3: 匿名さん]

お金も払っていないのに、権利ばかり主張する若者に似ている

[4: 匿名さん]

賃借人じゃまずいだろうが、未成年でもない息子なら全然問題ないだろ。

面倒な事をやりたがらない人間の方が問題だ。

[5: 匿名さん]

輪番制の無責任な姿が増幅している姿です。原則を守らないと、その内に不心得者に共有財産が狙われることになりましょう。
真面目に、セキュリティーを考える事まで停止している様です。

[6: 匿名さん]

同居の一親等くらいはいいじゃないですか。
それより立候補してくれる人優先ですよ。

[7: 匿名さん]

>>06です。
ごめんなさい、理事ではなく理事長はどうかという質問でしたね。
>>06のレスは理事について書いてしまいました。

正式には、理事はお母さん、息子は代理人ですね。
管理規約に「理事長が職務を全うできない時は、副理事長が代行する」のような文言があると思います。
したがって、お母さんが理事長になっても、息子は理事長代行できません。副理事長が理事長業務を遂行する事になります。

規約になくても、一般的に同様の考え方になるでしょう（話はややこしくなりますが）

[8: 匿名さん]

なぜ、その40代の息子が立候補したのか？

養子ではなく実子なのか？

相続人としていずれきょにゅ居住する人なのか？

もしわかれば参考までに教えていただけますか？

[9: 入居済み住民]

やむを得ない代理じゃなく、常に代理ですよね。
規約違反でしょ。

[10: 匿名さん@ネカフェ]

>>05はどこにでも出没するな～ゴ○ブリみたいだ

[12: 元理事]

＞管理会社や理事会に相談したら、お母さんが立候補して同居の一親等である
＞息子に理事会の出席を委任すればいいと言われたそうです。

「規約違反」の前に「倫理違反」だなぁっと思います。
理事長の選定や理事の承認などは、その人がなる前提で投票者がいるわけです。
実態が別の人なら、投票の意思も変わると思います。（結果的にその男性になるかもしれませんが）


＞マンションを全く所有していない理事長は、おかしいと思いますけどいかがでしょう。
＞これに協力した管理会社は問題ないのでしょうか。
管理会社にも問題ありだと思いますが、それ以上に最終議案を作成した理事会と説明した理事、そしてその問題に気付いていながら指摘を怠った組合員の責任です。

[13: 匿名さん]

>>理事長の選定や理事の承認などは、その人がなる前提で投票者がいるわけです。
>>実態が別の人なら、投票の意思も変わると思います。（結果的にその男性になるかもしれませんが）

役員選任で反対票入れるのは、よっぽどの事だと思うけどなぁ。「じゃあ代わりにやれ」って言われた時に引き受ける覚悟が無いと無理。

[14: 匿名さん]

＞０８
スレ主です。
＞なぜ、その40代の息子が立候補したのか？
＞養子ではなく実子なのか？
息子さんは、どうも会社を辞めたようで、日中でも毎日マンションの周りで見かけます。

ローンも全くなくてマンションは親がかり、ローンを抱える身としては何となく不愉快です。
輪番制で回ってきて、お母様が病気で仕方なく息子さんが理事になるなら理解できなくもないですが
お母様は、老人会に参加したりお元気そうで、悠々自適に見えます。
息子さんに時間ができたから理事会でもやってみようかというのは、正直なところルール違反だと。

養子なのか、実施なのかは我々には、知ることもできませんが
管理会社は、販売したデベの子会社、系列企業ですからわかっていると思います。
調べる気になれば、法務局で登記簿を閲覧すればわかるはずです。
息子さんが、一人なら将来の所有者かもしれませんが、子供が何人いるのか知る術もありません。

波風を避けたいのが、管理会社かもしれませんが、規約違反、モラル違反を承知で
入れ知恵する、管理会社の担当者も問題だと思います。

理事になってマンションのために、頑張ってくれればいいのですが
理事会を毎回欠席したり、理事長になって自分は全く所有しないマンション、
組合員の財産の資産価値を下げるような暴走がないとも限りません。

総会で選任されるのは、組合員であるお母様ですが、実際に代理出席するのは
誰も選んでいない、息子というのもおかしな話です。

後日談ですが、息子さんが立候補したのでその棟の方で遠慮して
立候補を取りやめた組合員がいました。

この先例があれば、今後は所有していない息子や娘、配偶者の方も理事になる可能性は
あると思います。
一親等なら議決権を委任できますから、組合員である親を立候補したことにして
外部に住んでいる、子供達が代理出席で理事会に参加、前代未聞の外部居住者の理事長が
誕生する可能性もあります。

[15: 匿名さん]

他の人が立候補を取り下げたっていうのは、その息子さん(あるいはお母さん)の影響力が強いってことでしょうか？
人物像がわからないですが、その息子が区分所有者になると問題解決しそうですね…

[16: 匿名さん]

>>スレ主さん

外部居住者は理事長に成れないようにしておいたほうがいいですよ。実務に支障を来たします。

>>この先例があれば、今後は所有していない息子や娘、配偶者の方も理事になる可能性は
あると思います。

今は、所有者本人しか理事になっていないのですか？それで運営できてるなら、凄いことだと思いますよ。
私の知ってるとこは、組合員の身内はもちろん、賃借人や、近所に住んでる区分所有者、さらにその身内まで引っ張り出して、ようやく輪番制を維持していますよ。

[17: 匿名さん]

＞その息子が区分所有者になると問題解決しそうですね…

生前贈与させる分け！！　家庭崩壊させる分け！！

[18: 匿名さん]

>>15
区分所有者になるには、条件がありますよね。『名義人＝所有者になる』ということ。
その専有部分について、登記が既に母息子の連名であれば承知してくれると思いますが、
登記が母だけとなると、再登記になり数十万円の登記変更料金が発生してしまいます。また、ローン返済中と
あれば、こちらのついても影響があり、返済状況により損失を被ることもありえます。
損失を管理組合で補填してくれれば息子も了解してくれると思いますが、
管理費横領目的で立候補するはずもなく（横領は簡単にはできない。すぐばれる）、名乗りを上げてくださる人に、登記料・返済変更手数料までをも、強要するのはいかがかと思いますが。

息子さんを代理人として日常管理事務を代行させ、総会出席には代理人委任状を息子名義で提出し出席させ、
総会当日の議事進行は、副理事が行えばそれで済む話でしょう。
何故に話を大きくするのですか？　
規約を役員部分のみでなく、全体を”一気に””何度も”読み返しましょうよ。一連した関連性を把握した上で、
立候補理事長さんについて語ってくださいよ。失礼ですよ。

[19: 15]

なるほどー。単純な問題ではありませんね。
みなさんが考えてたのは、せっかく立候補してくれたのだから、区分所有者じゃなくても理事長をやれる方法。ってことですか？

>>18さんのおっしゃる方法で、理事会も可能でしょうか？

いずれにしても規約をもう一度熟読してみます！

[20: 匿名さん]

>>!8
>理事会も可能でしょうか?
勿論です。定例理事会の開催は規約に義務として規定はありません。
　あくまでも総会の単体のようなものであり、準用で対処と解釈してよいでしょう。
　定例理事会は規約外であるため解釈が様々だと思います。
　代理人委任状を本人（母）に発行してもらり、常に持参し要請があった場合は速やかに提示できる
　状況にしておけば、トラブルは回避できるでしょう。
　今後に備え、管理組合でフォーマットを作成しておき、共通事務として毎年その用紙を利用したり、
　閲覧できるようファイリングしておく等、取り決めをされたらいかがでしょうか？

別スレの掲載をコピりました。。息子さんが代理人となる理由の原点としてご参考ください。
　１条・・・・・区分所有者の共同の利益を増進し、良好な環境を確保する事
　３条1項・・・区分所有者は～規約および細則を誠実に遵守しなければならない
★〃２項・・区分所有者は、同居する者に対してこの規約および使用細則に定める事項を遵守させなければならない
　２０条・区分所有者は、対象物件にちて、その価値および機能の維持増進を図るため、常に努めなければならない
　４６条２項・・区分所有者の承諾を得て専有部分を専有する者は～総会に出席して意見を述べることができる。
　　　　　　　この場合～あらかじめ理事長に書面にてその旨を通知しなければならない
　４７条１項・・専有部分１戸につき、各１個の議決権を有する
　　〃４項・・組合員は、書面または代理人によって議決権を行使することができる。
　　〃５項・・代理人により議決権を行使しよう場合は～代理人は同居者・他組合員若しくは組合員と同居者または
　　　　　　　組合員の住戸を借り受けた者でなければならない。

[21: 匿名さん]

>>18
>息子さんを代理人として日常管理事務を代行させ、総会出席には代理人委任状を息子名義で提出し出席させ、
>総会当日の議事進行は、副理事が行えばそれで済む話でしょう。

日常管理事務の代行はまずいんじゃないの？

というか、そこまでして管理組合員ではない立候補者に理事長をやらせたがる理由がわからない。
あくまでも息子さんは代理なんだから、区分所有者からみたら母親はやる気のない区分所有者そのもの
だよね。

[22: 18]

>>21さん

話し合いで、役員同士の調整ができれば苦労はないですが、最近はどの区分所有者も、理事長はやりたくないとする人が多い世の中。うちのＭＳの場合は、輪番制　＋　くじ引きなので、当時、幼い子を持つ２０歳の若夫婦が理事長くじを引いてしまい、どうにか、こうにか調整しました。役職交代したといえども副理事という重要ポストを平気でさせる冷酷な集団で、これが、現実です。
他にも、理事長くじを引いた者が急性の闘病生活になり、役員交代話では、盆正月もなく真夜中１２時過ぎても、
やれ、やれない、誰がやる？？で忍耐勝負試合の連続の日々を強いられた　という話も聞きました。

和解できれば、18さんのおっしゃるとおり、日常管理事務をさせてまで、代理人を立てる必要はないと思います。
役員間で、役職を交代し、調整すればよいだけの話ですから。
しかし、それができないのが現実であります。
とりあえず理事長を引き受け、名ばかりの活躍になることは無駄な管理費支出、治安悪化になり、一般居住者からみて、ひどく迷惑です。（特に、役員任務をきちんと終えた者にとっては不満・不愉快です。）

その場によりますが、理事長を引き受ける意思が誠実であるならば、代理人でもありがたいと思う方が、
全体がうまく機能すると思います。まして、このケースは、老母だと思いますので、仕方がないように思います。

[23: 入居済み住民]

>>18
あれ？
登記は本人の権利を明確にするためのものだから、他人がカネ出してどうするの。

>>1 に書かれた規約
> ・やむを得ない事由により、理事が理事会に出席できない時は代理人を選任し理事会に
> 　出席させることができる・・・・
を逸脱していませんか？
理事としての活動の一部である、理事会への出席についての例外規定ですよ。
その他の理事としての職務は代理できない。
本人が理事（長）としての権利義務をはたす意思がないならダメでしょう。

[24: 21]

>>22さん

>>14でスレ主さんが書いていますが、区分所有者本人は、病気でもなく悠々自適の生活を
されている風の人のようですから、理事あるいは理事長の職務が全くできないわけではなさそうです。
また、他にも立候補をしようとした方もいるようですから、人材不足というわけでもなさそうです。

22さんのところでは、理事間で理事長の押し付け合いをやったようですが、
スレ主さんのところと状況が違い、この議論とは違うのではないでしょうか？

[25: サラリーマンさん]

この事実を明らかにして、
　・組合員が相当数同意する（または気にしない）
　・文句が多数でる
のどっちなんだろうな？

名目と実質、知ってて行われるのと、知らずに行われるのは大きな差があると思うんだけど・・・

注)このスレでの「居住者」という言い方は注意が必要ですね。＜「居住者」の定義が曖昧なので。

[26: 22]

＞病気でもなく悠々自適の生活
　これは外見であり、偏見の可能性も。
　大病をしたこともあるかもしてません。世帯全員が役員を引き受けないと言っているワケでもないですよね？
　不可能な理由を、診断書まで提出させますか？個人情報の守秘義務をお粗末にする事例を作って、
　それが居住者同士、今後の生活に良い面をもたらすメリットでもありますか？
　個人情報に関わる事は追求しないほうが良いと思いますが。

＞他にも立候補をしようとした方もいるようですから
　本気でやるきであれば、話し合いを重ね、今ごろは、その候補者が理事長となっていたでしょう。
　事後だから、そのような大口を叩けることです。

　スレ主さんは、築５年経過の物件購入です。
　この５年の間には、慣習ができつつあるでしょう。中途入居の立場で発言すると、そのＭＳでは失言に
　なりかねません。　中古物件で価格を抑えられた代償として、建物減価償却の劣化だけでなく、
　慣習に従うデメリットは覚悟せねばなりません。
　建築当初からの入居者が判断した結果が現在の状態であると受け入れた方が良いですよ。
　反論が高まれば、建築当初からの入居者が騒ぎ立てますので。スレ主さんが入居１０年経過すれば
　発言力に信用性が高まると思いますので、しばらくの辛抱です。
　因みに、建築当初から同期入居していても、若年層の発言は弱いです。居住暦１０年、自分が役員で活躍して
　敬老に認められて、やっと発言ができる、、、そんなもんです。

[27: 匿名さん]

>>26さん
おたくのマンションの場合は…ですね。
慣習は確かにあるのでしょうが、規約を歪曲してまでやるべきなのかは疑問です。

他の立候補した人は慣習に発言を握りつぶされた…のであればまた違いますよね？←も、あなたのコメントも想像の域を越えませんよ。
スレ主さんのコメントでまた事実がわかってくるでしょう

[28: 匿名さん]

＞世帯全員が役員を引き受けないと言っているワケでもないですよね？

賃貸にお住まいなのか、管理組合の根本がわかってない人ですね。
どんなに学歴が高くても、収入があっても、社会的な地位があっても
賃借人の意見など聞き入れられることがないのです。

賃貸専用マンションなら、管理人にクレームを言えば聞き入れられます（大家は商売ですから）
分譲マンションの賃借人は、その住戸のオーナーにクレームをつける以外に方法がありません。

管理組合の組合員は「マンションを所有している人」の組合です。
管理組合には、賃借人に目をむける必要もありません。

今回の件は、被選挙権のない人（所有権なし）が隠れて立候補して、選挙k管理委員会（管理会社）が
その職務を果たさず、不正に当選したとでも言うのでしょうか・・・。
これが、公職選挙であれば選挙違反で刑事事件になるかもしれません。

輪番制などで、やむを得ず理事になり、健康上、能力の問題でやむを得ず理事会や総会に
出席できない時の、救済規定が委任です。

それを、悪用して持たざる者が、所有者の管理者である理事長になることは許されないと思う。

[29: 匿名さん＠自宅]

やっぱり40代息子が、【なんのために立候補したのか】がポイントのような気がします。
規約ではすれすれでアウトのような気がしますが、実情は周りはどう思ってるのか？とか…
不信任案があれば解任もできるでしょうが、そこまでするのかできるのか…

なんだろーなー？親孝行ってかお母さんにかっこいいとこ見せようとかかなー？
息子さんの意見聞いてみたいなー。

[30: 理事経験者]

うちのマンションでも、過去に総会の場でスレ主さんのようなことを言い出した人がいました。
議案書に記載の理事は組合員の名前。実際に理事として活動したのは配偶者でした。その方は理事長ではありませんでしたが、理事会の三役の一角を担い、管理組合にとても大きく貢献して下さった方でした。

そんなこともあって、いろいろと調べた中で、似たようなケースで裁判までしているケースがありましたが、「問題ない」という判決がありました。最高裁でなく地裁か高裁の判決でしたので、その後、引っ繰り返されているかも知れませんので、スレ主さん自身で調べてみることをお勧めします。

スレ主さんのマンションの管理会社は、この辺の判決も知っているうえで問題ないと言ったのか、何も考えずに問題ないと言ったのかどちらんでしょうね？

スレ主さんのようなことを言い出す人には、いくつかのケースがあると思います。
(１)「理事は区分所有者しかなれない」という知識を得て、早速、使ってみたい場合。
(２)理事になった人を個人的に嫌い、或いは、その理事の政策が自分の希望する方向と違っているので、何かアラを見つけて攻撃したい。
(３)純粋に組合員以外が理事を務めることは組合の利益にならないと考えている。

(１)や(２)のケースは論外として、(３)であるなら、冷静にメリット／デメリットを考えられる限りあげ、管理組合にとってどちらを選択するべきかを、組合員みんなで考えていくといいと思います。

うちのマンションでは、その後、規約を変更して理事候補になる資格は組合員または組合員の配偶者及び一親等以内で、現にマンション内に住む者というように変更しました。
組合員が健在であろうがなかろうが関係ありません。

組合員が単身赴任中でも、子供や親、配偶者がマンションに残って住んでいるなら、その残った人に理事を引き受けて貰うことができるようになりました。或いは、組合員はよそに住んで、子供が世帯主になっている場合、その子供にも理事を引き受けて貰えるようにしています。

理事の引き受け手不足の中で、このようにした方が管理組合にとってメリットがあると、皆が判断したからです。強行法ではないので当事者間が合意さえしていれば、誰に理事になって貰ってもかまいません。外から連れてきた人に、お金を払って理事を任せることだって、規約で決めてしまえば問題はありません。

その辺りも踏まえて、もう一度冷静に考えてみてはいかがでしょうか？

[31: 理事経験者]

追伸

組合員であろうと、なかろうと理事不適格な人はいます。組合員であるかないかということを問題にするよりも、理事として不適格な人物を理事や、ましてや理事長にしてしまわないような方策を考えた方が組合にとって得策と考えます。

[32: 匿名さん]

＞うちのマンションでは、その後、規約を変更して理事候補になる資格は組合員または組合員の配偶者及び一親等以内で、現にマンション内に住む者というように変更しました。組合員が健在であろうがなかろうが関係ありません。

その内に、セキュリティーや責任問題が起こりましょう。あくまでも、「理事に事故があり出席出来ない場合の代理出席」を規約に規定するにとどめるべきです。

[33: 匿名さん]

また、現実に存在するほか管理組合を叱咤するだけですか．．．

配偶者や一親等まで拡大するのは、それぞれに意味や必要性があるからです。
必要がなければ、わざわざ規約改正などしませんし、組合員も同意しません。

マンションにもよりますけど、
組合員である働き盛りのご主人が、短期長期の出張のほか時間がとれないケースが多い場合もあるだろうし、
マンションの購入する余力はある方は、どうしても年齢の高い人になりやすい。

どのマンションのどの組合員も自分と同じ知識や体力をもってるとは思わないことです。
いろんなケースがあり、他の管理組合が行った行為に、事情も知らぬまま批判だけするのは。。。

（例のご本人は、批判だと思っていないかもしれませんが、少なくとも無用な敵を作り続けますね。）

[34: 匿名さん]

＞配偶者や一親等まで拡大するのは、それぞれに意味や必要性があるからです。必要がなければ、わざわざ規約改正などしませんし、組合員も同意しません。

原則を曲げてまで、輪番制を維持しようとする浅はかな考えです。
管理組合の構成員は、区分所有者で、代理人の有資格者を区分所有者扱いにするとは、輪番制の無責任さを増幅させ、責任、セキュリティーについての思慮のない無知そのものです。共有財産の管理を区分所有者でもない者に委託することは、理事会の代理人、それも事故の場合と限定された最高裁の判例を無視した暴挙である。

[35: 匿名さん]

30さんのような規約改定をした築20年のマンションです。
規約改定は正直失敗だったと思いました。

建築当初は、忙しい中でも順番に理事を回し（勿論、成り手不足はありましたが）何とか
やっていました。忙しい中でも、ご家族が協力しれくれたりといったことも勿論ありました。
年数が経ち、賃貸住戸の増加、区分所有者本人の老齢化もあり、規約変更しました。
最初はそれでも良かったのですが、段々問題が出てくるようになりました。
区分所有者と理事会が乖離してしまったため、総会で議論紛糾、議決できない事案が
出てきました。大規模修繕時に費用の問題で話が進まず、修繕が遅れたりもしました。
また、ペット不可のマンションなのですが、居住者側では暗黙の黙認をしていたのですが、
賃貸人の方がそのことでオーナーとトラブルになり、裁判沙汰になりました（賃貸人が負けました）。

実際にご家族の方が住んでいるとしても、ことお金のからむことについては、ご家族の中でも
意見が分かれてしまうことが多いです。

[36: 匿名さん]

>>35
>>実際にご家族の方が住んでいるとしても、ことお金のからむことについては、ご家族の中でも意見が分かれてしまうことが多いです。

家族の中で意見が分かれていることを、組合運営に反映するのなら、区分所有法を根底から見直さなければならないですよ。共有だったり、家族内で意見が割れてたりしても、一住戸につき一つの議決権というのが基本的な考え方ですから。

あと、総会で議論紛糾するのなら、区分所有者だけが理事になれるようにすればいいだけです。
その上で、不在区分所有者に、何らかの賦課をすれば、バランスが取れます。
現に居住している区分所有者が、マンションの管理・運営に目を光らせているからこそ、マンションの資産価値が維持できているわけで、それにタダ乗りしている不在区分所有者は、それ相応の負担をすべきです。

[37: 匿名さん]

>>35
賃貸人に理事を許容する規約改定をしたんだよね。
>>01や>>30の例とは内容が違いすぎて同列に語るのは難しいんじゃないかい。

[39: 匿名さん]

＞共有財産の管理を区分所有者でもない者に委託することは、理事会の代理人、
＞それも事故の場合と限定された最高裁の判例を無視した暴挙である。

その通りだと思います。
財産権（マンション）を持たざる者が、オーナーの集まりである管理組合を取り仕切るなんて論外。
組合員の中で、人材がいなかったら例外的に認めるだけ。

資本主義社会ですから、持たざるものは発言する権利はありません。
悔しかったら、同居の親族から持ち分を買い取るなり、贈与を受けて自分も
オーナーの仲間入りをしてから、立候補するべき。
但し、持ち分はなくても夫婦は例外です。
離婚するときも、夫婦が共有で築いた財産は半分権利があるからです。

[40: 匿名さん]

＞但し、持ち分はなくても夫婦は例外です。
＞離婚するときも、夫婦が共有で築いた財産は半分権利があるからです。

「離婚する時には」ね。
日本の民法は夫婦別財産制ですよ。

[41: サラリーマンさん]

>>39
揚げ足取りかもしれないが、そこで「資本主義」を使うと、レス全体の信憑性が下がります。

[49: 匿名さん]

>>42から>>48まで全部削除ですか・・・。

[50: 35]

35です。

>>37さん
うちのマンションでは、賃貸人に理事を許容する規約改定はしていません。念のため。

36さんが不在区分所有者の話をしていますが、うちのマンションでは元々不在区分所有者の方も
理事として理事会に参加されていました。元々家族を呼び寄せたり、従業員を住まわせたりといった
近隣に住む不在区分所有者の方も多かったので、それほど問題にはなっていませんでした。

[51: 36]

>>50さん
近隣の不在区分所有者の方が理事になるのはいいですね。

私が思っていたのは、分譲マンションの一室を収益物件として購入している人（ほとんど業者です）に、何らかの負担をしてもらえないかということです。他の人に管理を任せっきりで、収入だけ得るのはどうかと思いますよね？