資産価値って、何？

[匿名さん]

たまたま見た松戸の物件評価で、ここは資産価値がある云々と記載がありました。
当方の考える資産価値は賃貸に貸したとき利回りが出るかが重要と考えておりましたが、
人に依っては意味合いが違うのかなと感じました。
いまいち定義のない？この言葉についてご意見ください。

※荒れるかもしれないのでここに立てました

[24: 匿名さん]

そうですね。
その人によって「価値があるか」というのが異なってくるので
他の人が否定していても気にしないようにしないと…ですね。
人によってプライオリティが変わってきますから。

[25: 匿名さん]

わずか４０年で地方都市は消滅し、都会には独居老人があふれる「まだら模様の将来」。 - 中嶋 よしふみ
アゴラ 9月25日(火)12時32分配信

わずか４０年で地方都市は消滅し、都会には独居老人があふれる「まだら模様の将来」。
国土交通省では２０１０年に「国土の長期展望に向けた検討の方向性について」と題したレポートを公表している。そこでは日本の人口減少が次のように説明されている。

「日本の総人口は、２００４年をピークに、今後１００年間で１００年前（明治時代後半）の水準に戻っていく。この変化は千年単位でみても類を見ない、極めて急激な変化」であると説明している。

グラフを見ても１００年掛けて急激に増えた人口が１００年で元に戻る様子が綺麗に描かれている。

今回の記事を半分位書いた所で下書き状態のまま放置していたところ、その間に地方の人口減少に関する記事がいくつか出て、いずれも大きな反響があったようだ。

やまもといちろう氏
http://kirik.tea-nifty.com/diary/2012/09/post-a946.html
藤野英人氏
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/33610

やまもと氏の記事は地方に住む人の実感から、藤野氏は地方でビジネスへ携わる人への危機感という視点から書かれている。地方がどうなるか、そしてどうするかは多くの人にとって深刻な話題なのだろう。自分は国土交通省の予測データを元に論を進めたい。

ところで、先にあげたような急激な人口減少が日本全国でまんべんなく発生するのかというと、そうではない。

全国平均では減少率が２５.５%となっているが、２０５０年、なんと首都圏と中部圏のごく一部は人口が増加する（以降は全て２００５年と２０５０年の時点の比較）。これは他の地域がより深刻な人口減少に見舞われる事、そして従来以上に都市部へ人口が集中する事も意味する。

４０年後、６割以上の地域で人口が半減する予測されている。元々人の少ない不便な地域ではさらなる人口減少が進み、下のグラフでは現在人が居る場所のうち２割が無人化するという。これによって相続人不在の土地が増え、誰がその土地を管理するのか、という問題も発生する。
参考画像：
http://livedoor.blogimg.jp/ikedanobuo/imgs/4/9/493178bf.jpg

さて、では地方が不幸で首都圏、特に東京圏（東京・埼玉・千葉・神奈川）は人口がさほど減らずハッピーなのかというと全くそのような状況ではない。高齢者の増える割合では東京圏が８７.１%、およそ２倍近くと突出している。高齢化は都市部ほど進む。その一方で、東京圏では「世帯数」の減少率はたったの０.３%だ。名古屋圏でも２%の減少にとどまる。他地域が２０～３０%も世帯が減っていることと対照的だ。

結果としてどうなるか。首都圏と中部圏では独居老人世帯が２００%上昇と、現在の３倍まで増えることになる。東京圏で言えば、２０５０年時点の世帯数は１４１８万件、うち高齢単身世帯は３１２万世帯と、全世帯の２割以上を占める。

マクロ視点で見ると、地方の人口密度が極端に薄くなることで、買い物難民のように日常的なサービスが満足に受けられない地域が多数発生する。電気・ガス・水道・通信などのインフラもほとんど人が居ない場所でどこまで提供されるのか、そしてどれ位の価格で提供されるのか、深刻な問題となるだろう。

「９割も売れ残る新築マンション　～空室率４０%の時代に備えて～　」でも書いたように、利用率が下がれば下水に汚れが滞留するなどあらたな問題の発生も考えられる。人口規模が減り人口密度が薄まれば、その結果行政コストも上がる。無理に人がほとんど居ない地域の都市機能を維持するよりも都市部に移動してもらうといった、強制移住によるコンパクトシティ化もありうるかもしれない。当然、地域の住民にとってはとんでもない話で、こういった政策をやってもやらなくても無人化していく地方は混乱を極めるだろう。

一方、都市部では、単身高齢世帯が急激に増えるということは、訪問介護がやりやすいコンパクトな住居、という今とは全く違った住宅の大量供給が望まれる。これはリフォームという形で対応されるべきだろうが、今後の新築物件は省エネ・耐震性と同様に、可変性（作り変えのしやすさ）がより重視される。これは自身の住みやすさにかかわるだけではなく、資産価値にも大きく影響するに違いない。

また、独居老人が高額な家賃を払う事は考えにくいので、賃貸住宅には急激な下落圧力が加わるだろう。不動産価格は賃料に基づいて決まるので、賃料が下がれば不動産価格も下がる。

これらの傾向はほぼ確定路線と思われるが、これを住宅購入という視点から考えるとどうなるか。まず、地方で少子高齢化が進んでいる地域に住宅を買う事は農業や漁業など、その地域に密接に結びついた仕事をやっているような特殊な事情が無い限りお勧めは出来ない。特に小規模な都市は消滅の危機もある事はすでに指摘したとおりだ。

都市部で出来るだけ人口の多い地域を選ぶこと、将来の可変性を自身のためにも資産価値のためにも意識すること、これが最低条件となるだろう。特に地方に住んでいる方は、状況を見極めるためにもしばらく様子を見ても良い。

唯一高齢になると借りられなくなるリスクはある程度考慮すべきだが、高齢者だらけの世の中で高齢者だからという理由で入居を断っていたら賃貸業は成り立たない。すでに保証会社は一般的になっているし、大家に対して入居者が孤独死をした場合に備える保険もある。あえて高齢者向けに積極的に貸し出すビジネスが出てきてもなんらおかしくない。

過去に何度も書いたが、家賃がもったいないという理由で家を買う事は間違いだ。持ち家と賃貸は金銭的に大きな違いは無く、違うのはリスクの部分だ。持ち家と賃貸の比較は、支払い総額で比較している時点で途中で支払いが出来なくなるリスクを無視している。

それ以外にも、早く買えばそれだけ早く建て替えや大幅改修の時期もやってくる。頭金が少ないまま買えば利息負担は増える。ライフプランが固まる前に買ってしまえば住宅が足かせになることもある。今回書いたように家の周辺が急激に過疎化するリスクも見極める必要がある。

将来は今の延長ではないことをよく理解して、慎重に行動すること。つまりリスクをシビアに見極めることが家を買う際には必要なことだろう。

http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120925-00000310-agora-soci

[26: 匿名さん]

資産価値　　　何かの事情で手放さなければならなくなった時の売却価格。客観的な価値。
利用価値　　　住んでいる人が生活実感から感じる価値観。主観的な価値。

住んでいる間は資産価値なんて関係ないけれども、もし売却が必要になったときにローン残債が資産価値を上回っていたら売るに売れない。ただし２割程度頭金をつぎ込んであれば、その心配もほぼない。

大幅な値下がり確実な郊外大規模をフルローンで購入した人は、資産価値の意味をしっかり勉強して、繰上げ返済に励んでください。

[27: 匿名さん]

2割じゃ不足するぞ
一般的な認識としては3割だ

[28: 物件比較中さん]

どこかのサイトで見たけど栄えてる駅がどうしても良くてそこのバス利用物件にするより隣の駅近を選んだほうがいいっていうのがありました。資産価値的にはどちらがいいのでしょう??

最寄り駅のいわゆる駅力も影響すると私的には思うもので、駅力に極端な違いがある場合はやはり栄えた駅のほうがいいのでしょうか、然しながらそこはバスに乗るほどの離れた立地。価値を知るのは難しい、というより立地近辺環境変化次第では価値の変動もありそうですよね。

[29: 匿名さん]

>>28

そんなのケースバイケース

[30: 匿名さん]

>>28
一方の物件はその栄えてる駅に行くのにバスに乗っていくんだろ
そしてもう一件は栄えてる駅まで駅から一駅乗ればいいんだろ
どっちが価値が高いか、馬鹿でもわかりそうなものだが

[31: 匿名さん]

ケースバイケースですよね。
リセールの可能性があるなら
断然駅に近い方が良いですけれど、
静かな方が良い、自然が多い方が良いという人もいますし。

[32: 匿名さん]

不動産＝資産であって資産の価値判断は様々であって良いと思いますが投資や売却時の利益に繋がることが資産価値の目安と考えています。

[33: 匿名さん]

永住目的で購入しようと思っていたので資産価値まで考えていなかったのですが、
子供たちに残すことを思うと、立地的に少しでも売りやすい方がいいんでしょうね。
例えば自分たちが施設に入ることになったとした時に
子供たちに迷惑をかけずに資金調達できるので。

[34: 物件比較中さん]

>33

そこまでを考えると資産価値は1円もドンブリ勘定できないですよねえ、私も真剣に考えなきゃです。

どうしても見映えがいいマンション、町が綺麗なマンションとか見ちゃうんですけど、それが資産価値とイコールではないはずですから少し見方を変えて検討していくことにします。

この板を見なかったら普通に好みだけで探し続けてたかも・・汗。
自分達の価値観だけでマンションを選んでしまうのは良くないとわかりました。

[35: 匿名さん]

マンションは数十年経ってしまうと
設備がいくら良くても価値はうーんと下がってしまいますよね
それを考えると、せめて立地ぐらいは良い方が
資産価値の下落は食い止められますね

[36: 匿名さん]

立地の良さって20年もたてば変わっちゃうよ
だいたい立地のいい物件というのはその時点が一番いい物件
あとは転がるだけ

[37: 匿名]

↑
全然意味わかんない。
具体例出してくれる？

[38: 匿名]

土地開発で新駅できたり貨幣価値が変わるようなことですか？

[39: 匿名さん]

選んだ時がその物件の立地が一番いい時代ということでしょう

[40: 匿名さん]

36

ってことは、選んだ時が一番いいんだったら世の中、資産価値が下がるマンションしかない、って事が言いたいの？
資産価値が下がるようなマンションを買ったら失敗だよ！

うちのマンションは、新築購入時よりマンション査定額は１割強、実際の成約事例でもキャピタルゲイン、資産価値は上がってるよ

[41: 匿名さん]

>>20年前より一割上がってんの？そりゃすごい。

[42: 匿名さん]

東京23区では鉄道の新線建設は終了しましたので、今の交通網で立地は考えればいい。
23区なら鉄道が廃線になることは最低あと50年はないですから。

[43: 匿名さん]

わずか20数年前まではマイカーブームとやらで駅近より郊外駐車場付き物件がもてはやされたことを忘れてはなりません。
その40年前は東京大空襲があり原爆が落とされ焼け野原でした。
ついこの前には原発が爆発して人の住めない広大な地域が生まれました。
50年そのままはありえないと思います。
地震もあります。
大火もあるでしょう。
富士山噴火もあるかもしれません。
また原発が傾いて放射能漏れ起こすかもしれません。
確かなことはこの国の人口が減り労働人口が減り年寄りばかりになって国力が衰退し続けることだけです。

[44: サラリーマンさん]

>>43

>>その40年前は東京大空襲があり原爆が落とされ焼け野原でした。

ま、まさか、首都東京に原子爆弾リトルボーイを投下したとは言っていませんよね。
もしそうだったとしたら、日本の小学校で教育を受けていないと憶測しますよ。

東京大空襲は通常爆弾による対地爆弾です。

[45: 匿名さん]

43はホームレス家庭で育ったから学校にも行ってないようです。
戸籍もないんでしょうね。

[46: 匿名さん]

43を普通に読めば、東京に原爆が落とされた、とは解釈しないのでは？
当たり前すぎる事実（原爆＝広島、長崎）は省略可能の実例。

[47: 匿名さん]

資産価値＝希望した時に（希望に近い額で）売れるか貸せるか。
以下でも以上でもない。
個人都合のバイアスを容認してたら、評価の尺度が定まらない。

[48: 匿名さん]

10年後、20年後、30年後、40年後に値落ちが少ないということでしょうかね。
まあ普通には右肩下がりでしょうから、その落ち込みの角度がなだらかである物件が優良な物件であるということですね。
そういうことが見極められればいいんですけれど、神様じゃあるまいし将来の確かなことまでわからない。
結局売る時じゃないと解らないんじゃないですか？

[49: 匿名さん]

>>48
＞まあ普通には右肩下がりでしょうから、その落ち込みの角度がなだらかである物件が優良な物件であるということですね。
そう。港区などの都心部の築２０年くらいを買って３０年くらいで売るのがおいしい。

[50: 匿名さん]

30年くらいを買って、建て替えで持分売り抜けが一番おいしい。

[51: 匿名さん]

>>50
うまくいけばおいしいけど、建て替えはいつになるか見通しが立たないリスクが大きすぎる。

[52: 匿名さん]

「うまく行けばおいしい」んだから当たり前。
リスクなしにおいしい話はあり得ない。不動産はトレードオフ

[53: 匿名さん]

資産価値の定義がはっきりしてないから、理事同士で対立が起きて困っています。
何でもかんでも自分の主張を通そうとするときに、資産価値が上がる、と言って、人の意見に反対する時は、資産価値が下がる、と言ってきます。

[54: 匿名さん]

資産価値の定義が人によって違うのは確かですよね…。
総会で「資産価値が下がるから通路に物を置くのをやめてください」という意見がありました。
それ以前に通路に物を置くと緊急時の避難の邪魔になるから
置いて欲しくないですけれど（汗）

[55: 匿名さん]

資産価値という言葉は、何でも使えて、それは間違いだと否定する説明も面倒ですね。
そのくらい、やっかいな言葉です。
資産価値と言う言葉を使うと、相手がうなずくと思われてそうですね。

[56: 匿名さん]

資産価値という言葉だけでは使わないだろ。
たいていは資産価値が高くなる、もしくは低くなるという言葉とともに使われる。
要はいじってどうだという話になるのではないかなあ。

[57: 匿名さん]

資産価値ってリセールするときに価格が下がりにくい場合に良く使われているように思っていたのですが、必ずしもそうではないんですね。
定義が曖昧で、人によって指し示すものが違ってしまうのが原因なのかもしれないですね～。
言葉って難しいです。

[58: 匿名さん]

資産価値とは

・いくらで売れるか
・いくらで貸せるか

この二つです。
規約に反して通路に物を置くと美観が損なわれると同時に規約が守られていないマンションと見なされ、リセール価格および賃貸価格が毀損される可能性が上がります。
それを資産価値が下がるというのです。

[59: 匿名さん]

資産価値というのは経済的価値のことですので、住み心地がいいとか、景色がいいというのは資産価値とはいいません。
住みごこちのよさや景色のよさはリセール価格や賃貸価格に反映されて初めて資産価値となります。

[60: 匿名さん]

>>59

隣にタワーマンションが建つので、日当りと景観が悪くなるから、資産価値が下がるとして、建設反対してました。

まだ建っていないから、資産価値が下がる、という言い方は間違ってますか？

[61: 匿名さん]

リーセール価格や貸し出しの賃料がタワーマンションの建設で下がることが証明できるなら資産価値が下がると言えましょう。

例えば六本木ヒルズができたことで周辺のマンションは日陰になりましたが、賃料や中古価格は上がりました。
ケースバイケースですのでさっさと手打ちして相場の保証金もらったらいいですよ。

[62: 匿名さん]

61

建設前に何をもって証明したと言えるのですか

[63: 匿名さん]

周りの建物の資産価値を低くして
資産価値の高いマンションが出来る。

[64: 匿名さん]

>タワーマンションの建設で下がることが証明できるなら資産価値が下がると言えましょう。

資産価値が下がることを建設前には証明することは不可能でしょう。

[65: 匿名さん]

ピースの又吉が出ている経済番組で、
昨日物件の価格の決まり方みたいなことを取り上げていました。
駅からの距離や、静かさの他に、
地域の教育水準や防火対策なども入っているようでした。

[66: 匿名さん]

>>59の説明はすごくわかりやすいな。

[67: 匿名さん]

結局は資産価値ってそうなんですよね＞59
一応永住するつもりで買おうとはしていますが、
もしかしたら引っ越す可能性も無きにしも非ず、なので
リセールやら賃貸のしやすさは重要ですよね。

[68: 匿名さん]

資産価値を考慮した上でマンションや土地家屋の購入を勧める不動産会社はやはり大手なのでしょう

[69: 匿名さん]

資産価値（リセール価格、賃料）と買値のバランスが重要ですね。
資産価値は低くとも自分にとっては価値があると思えるのであれば
あえて買うというのもありだと思います。

ただし多くの人は自己資金だけでは足りずに住宅ローンを借りて
いわばレバレッジをかけて投資しているわけですから購入するわけ
ですから、永住するにしても残債が資産価値を上回る時間は最小化
する必要があります。

また資産価値があるかないかを決めるのはあくまで市場です。
自分でもないしデベでもありません。

[70: 匿名さん]

ただ良く分からないのは経済的価値は景気に左右されるので、もし現在
リセールで値上がりしているマンションが無ければ、資産価値の高いマ
ンションは実質ないという判断になるのも違う気がするがどうだろう。

[71: 匿名さん]

マンションは時とともに劣化するので資産価値も経年と共に下がるのは当たり前。
ただ下がり方がゆっくりなものと急激なものがあり前者を一般的に資産価値が高い物件という。

逆にいえばバブルの頃に二倍になる物件は珍しくなかったがもあったが、極端な話10倍になる物件もあったわけでこの場合は後者の資産価値が高かったといえる。

[72: 匿名さん]

1970年頃から公団や民間のマンションが建ち始めたわけだが
その当時、1000万しなかったマンションが1990年頃、軒並み5000万以上の値が付いてたな。
これがバブルというかそれが日本の成功の証、一夜の夢だったんだろうねえ。
借金して一刻も早く買ったが勝ち、そんな時代には結婚も不動産購入もせかされた。
今は時代が逆に回りだし、今後日本に対してはよくなる目はまったくなく悪くなる指標満載なわけだが
どこまで落ちていくか楽しみではある（70年で底を付くとか100年で底を付くとか、まあ反転上昇は生きて見られることは無さそうだ）。
若い人の生涯所得額は親の世代の数分の一までにしか届かないという試算もある。
心して生計を立てていくように。

[73: 匿名さん]

>>71
っということは、資産価値の高いマンションかどうかは、そのマンションの成約価格の下落率、更に全国の同時期の下落率との比較で裏付けになるわけですね。　　
自分のマンションの資産価値を知る為の全国のランキング情報とか定期的に見られる情報はあるのでしょうか。