THE TOWERS DAIBA その６

[匿名さん]

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5.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43731/



不動産売買契約書の
共有持分：上記土地についての共有持分A,AAA,AAA分のBB,BBBを有します。
と書いてある、この分母に値するAAAAAAAがURLです。

購入者板：
http://com.e-mansion.co.jp/dispthrep.cgi?th=897&disp=1

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[1003: 匿名さん]

１００１がこのサイトの管理人さんであれば、ＯＫ。万一、マンションの管理人であれば、マンションの管理に焦点を絞ったその７へ移行でいいじゃないすか。

[1010: 匿名さん]

今、30平米台で２５５０万円（３階かな？？？）で仲介で売りがでているのですが、新築販売当初はいくらくらいだったのか、ご存知の方いらっしゃいますか。そして、この物件はこの値段でお買い得なのでしょうか。

[1011: 匿名さん]

お買い得かと思われます

[1012: 匿名さん]

この物件売れたそうです。

[1013: 匿名さん]

ここのスレットいくつまで伸びるのか伸ばすだけ延ばしましょう

[1014: 匿名さん]

1003から1009は随分荒れてたんですね

[1016: 匿名さん]

改めて、９月頃の「ごまかされないように理事会ガンバレ」的なコメントとその後の「理事会の議事録をなぜ配布しないのだろう」とのコメントを読ませていただきました。これが、もしかすると、先月、理事会の議事録が送付され、その中で、相当高い価格設定をふっかけられている項目に関し、きちっと価格交渉を（管理会社の変更も含め）管理会社とされている理事会の姿を確認することができたことにつながっているのかと思い頼もしく思いました。あと、当初は新聞も毎朝、下までとりに行かなきゃならんといった酷い対応が管理人による部屋前配布に代わったのも理事会のおかげなのかな？

[1017: 匿名さん]

ここの管理会社ってＴコミュニティですか。うちもそうだけど結構よくやってくれてるよ。

[1018: 匿名さん]

委託管理費の見直しはやらないのすなー
当初の設定とは得てして見直しを予想して高く設定してあるもの
それを検証もせずにうのみにしているようじゃ理事のメンバー素人ばかりだね
一般的にみてここの妥当委託費は８０００万／年がいいところだな

[1019: 匿名さん]

んじゃ、まだ３割ぐらい下がる余地があるってこと？ていうか、そもそも委託管理費の内訳ってコピーまだ配布されてないよね。

[1020: 匿名さん]

確かに内訳も出さないのでは妥当性のチェックなどできまへんわ
東急が出さないのか理事会が要求してないのかまずはそこからやね
まだ立ちあがりだからいろいろ案件盛りだくさんだとはおもうが
こちらの優先順位のほうが先だよね
他の管理会社の見積くらいはとって比較するくらいのことは理事会として真っ先にやってもらいたいものですよね
ただし質は落とさずにやるのがポイント
なにせ浮いたお金を積立に回せば将来の値上げも回避できるというもの
真っ先に取り組むべき項目とちゃいますか？
あとＴコミュニティーしか知らない人が「良くやってる」っていっても何を基準にしていってるんですかねー

[1021: 匿名さん]

素人って、、、言ってて恥ずかしくないのかね。
正直私は、理事の玄人にだけはなりたくないねー
自称玄人（暇人）くんは、次期の理事会にぜひ立候補しなさいよ
やらないならグチグチいわないで、任せるくらいの器量をもたんと。
ますますちっちゃい人間になっちゃうよ

[1022: 匿名さん]

任せて管理委託料が下がるならグチもでないのでは
いまだ管理委託内容に踏みこんだ取り組みが見られないからグチられてんじゃないでしょうか？
器量とかちっちゃい人間とかって全然関係ないように思いますが

[1023: 匿名さん]

グチじゃないなら、他の管理会社に連絡をして見積りを理事会に提出したら？
貴方こそ踏み込んだ行動をしないで、何の効力もない掲示板でウダウダいっているのは、情けないよ
それができないなら、管理会社のセレクトや管理委託料の判断は理事に一任するべきでしょ。
私たちが委任した理事なんですから。

[1024: 匿名さん]

管理費は自分たちで納得して購入しているわけですから、
今の段階でいうのは、ナンセンス。むしろ素人の発言ですね。
数年たってから支出の平均値を取り、見直しを提案するならわかりますが、
修繕や事故など一年間で何があるか、まだまだ、わからない段階ですよ。

[1025: 匿名さん]

議事録読んだり、フロントに聞いた話を総合すると、いずれにしてもこの半年で、ずいぶん問題点は解決されてきてんじゃないの。新聞の玄関前配達、非居住オーナーのゲストルーム使用可、ショッピングセンター誘致の経緯報告、共用部分造花の値下げ。いずれも理事会の奮闘で東コが譲ったって構図でしょ。だからこのペースでしっかりやれば、いずれ管理委託費の明細（エレベータ保守、給排水設備保守点検、警備費、コンシュルジュ、管理人費、定期清掃、日常清掃）や居住者が困っていたり要望したい案件のアンケートあたりが回ってきて、１年後には管理費が３割下がる一方でサービスは充実って感じになるんじゃない。しかし、ここの巨額な管理委託費の内訳がどんな配分で記載されてコピーが回ってくるのかとっても楽しみなんだけど！

[1026: 匿名さん]

管理費を納得して購入したからといって
相場よりも高いと思えば下げる努力するのはあたりまえのはなしで
将来にわたって保証するものではないはず
それを理事会が担っているのであれば努力するのはあたりまえ
初回の理事は立候補者がほとんどなんだから精出して頑張ってもらいたいものだ
始めての総会はいかにコスト削減努力をしたかが問われる総会となるのは明らかなので
理事さんたちは覚悟して取り組んでもらいたい

[1027: 匿名さん]

＞1026
努力してないっていう根拠は？根拠も無しにいうのは妄想でしょ？
いろいろ検討した結果、現状は見守っているのかもしれないわけだし。
勝手な想像はどうかと思うよ。
管理委託費を下げてサービスが下がればどうせまたなんくせつけるんだろうし。

立候補がほとんど？どうしてそんな嘘をつくのか？住人じゃないわけ？
私が知る限り半分以上は抽選ですよ。

「覚悟して取り組んでもらいたい」って、これ読み方によっては脅迫じゃん。
あんたみたいなクレーマーがいるから、やる気のある立候補者がいなくなるんだよ

[1028: 匿名さん]

＞1026
じゃ、あなたがやれば良かったのでは？
何もアクションをとっていない人がそこまで言う資格なしです。
自分は忙しいから、とかは理由にならないですよ。
超忙しくても、高い管理費でもまったく問題ない人でも、
抽選で理事になっている人がいるかも知れないんだから。

[1029: 匿名さん]

そうだよね。だからこそ抽選で当たって理事になって不安な人もいるだろうから、同じサービスに関して合い見積もりをする具体的な段取りとか、無意味なところにお金が消えている他のマンションでの悪質な具体例なんかをみんなでインプットしてあげれば、喜ばれるんじゃない。でもその前提は、まず管理委託費の明細の提出で、これを拒否するようだと相当問題だけどね。

[1030: 匿名さん]

管理委託費の明細の提出など東急コミュニティーは出すつもりないよ
出すにせよ出せば叩かれるのわかってますので伸び伸びにするのがおち
ここの理事会の任期を１年（さらに担当役員は半年交代）と短く設定してあるのも理事会対策の一環である
メンバーが短期に入れ替わっていれば１年じゃたいした成果は出せないことを管理会社はよ〜〜く知ってますよ
一流の管理会社になるためには理事会対策や操作が一流でないと利益など出せませんわ
住人の中には管理費も見栄はって高くても納得してますなんて言う変なブランド感覚の人もいるけど
修繕積立が今のままで変わらないと思い込んでる人もいるんじゃないのかなー
２０年後は４倍以上になるのは（計画通りに修繕するなら）知ってますか？
管理費が安くなればその分計画値上げも先送りにできるというもの
見栄張るのは他人の目に付くところだけにしておけっつーの

[1031: 匿名さん]

>1030
せこせこしてまんなー
ここはお金も心も余裕がある人が住んでいるんでご心配なく

[1032: 匿名さん]

うん千万単位の話ししてるのにせこせこしてるってどういう意味なのか理解しがたいですね
まあなたがこのマンションの住人意見の代表者でもあるましいし
良しとしておこう

[1033: 匿名さん]

もちろんそうだよね。全体で数億動いてだから年間３割カットで数千万セイビングできるわけだからね。１０年単位で考えれば、数億レベルの修繕積立金が管理費の余剰金が捻出できるわけだから、取り組む意味は大きいよ。

[1034: 匿名さん]

お手元の修繕積立計画書でご自分の部屋の２０年後の修繕費を一度確認してみてはいかがですか？
管理会社に支払う分は月々の管理費の３／４にも相当している
早いうちにコスト削減（質を向上させて）に取り組めば現状の管理費のままでやっていける期間が延長できるというもの
だからこそ最優先に理事会は取り組まなくてはならないと思うのは私だけでしょうか
余分なお金払ってもいいという心に余裕のある方はそのお金は赤十字にでも募金してあげてください
今の理事が任期中に管理委託費の明細の提出要求すらしていないようだと総会で突け上げくらいますよ
せっかく失笑懸命やってくれていたとしても的外れなことをしていては報われませんね

[1035: HoA]

これまでの理事会の活動に関しては、たとえ100点の評価ではなかったとしても及第点はクリアしており、十分感謝に値する成果を上げているのではないでしょうか。
にもかかわらず、こきおろしばかりで余りにも心ないコメントしかできない人も居るようですね。
管理費予算に関する指摘事項はごもっともなことばかりで理屈の上ではほぼ共感することばかりですが、他人の出来ていないところを指摘することしかできない人と建設的な協議をすることは難しいと感じざるを得ませんね〜
きっと感謝するという感情が欠落しているんですね。しかも、この手の人は”感謝して金がかからないならいくらでも感謝してやる”とか言うんでしょうね。

[1036: 匿名さん]

理事が豊富な報酬と時間を費やせるなら、責任と問うことも結果も残ることも可能だと思います。
しかし、このＭＳを購入されるくらいなので社会的にも多忙な方が多いことは推定できると思いますよ。
もちろん、それらの方々なので本来の管理監督能力には期待できると思いますが・・・

「コスト削減（質を向上させて）」は、理想ではありますが、非常に困難な課題なのです。

[1037: 匿名さん]

いや困難に見せてるけど実は簡単なんじゃない。じゃまがはいらなければ。なぜなら、明細→業務特定→相見積もり→決定　だから。

[1038: 匿名さん]

ここの管理会社は独立系なのでこの建物に関するノウハウ的なものは特に持ち得ないと考えられます
それゆえに相見積をとって単純比較することは特に問題にはならないはず
じゃまがはいるとしたら管理会社による明細提出の拒否もしくは先延ばしくらいのものでしょうね
一流の管理会社の理事会操作はやはり一流ですから今後理事の要となるメンバーを抱きこむことも考えられますぞ
ご注意を

[1039: 匿名さん]

質は今のままとしてコスト下げるなら簡単なことですよ
それすら出来ないなら感謝する理由は毛頭ない！！

[1040: 他のＭＳの理事]

「言葉」にすると簡単です。
「考える」のも得意です。
ですが、実施や決定させるのは大変なんですよーー！(T_T)

[1041: 1040]

ＭＳにお住まいの方々へ
　どのＭＳでも定期的に理事会が行われて、さまざまな課題を議論・決定していますが、
　さて、あなた方はご自分が参加している管理組合の議事録をご覧になっていますか？

．．．やっぱり(T_T)

[1042: 匿名さん]

理事が籠絡されたらもうおしまい。
一度毒饅頭食ったら、あとは管理会社の手先になりさがるのみ。

[1043: 他のＭＳの理事]

複数のマンションでももってて管理会社の明細の比較でも出来ない限り管理会社の出す値段をうのみにするのがおちで疑いもしないよ
そんなのばかりが理事やってたひにゃーなにも変えられませんね
せいぜい共用施設や身の回りの使い勝手がよくなるくらいでコスト削減など夢物語ですよーー！(T_T)

[1044: 匿名さん]

まあまあそう悲観的にならないでもいいんじゃないすか。結構、しっかりやってくれてますって。議事録読んでますか？管理の中身って、ほとんどが人件費なんだから、それぞれの管理業務にかかる工数と時間単価を最終的に調べれば、それなりの理論値に落ち着きますって。だって時給が２万円になってたり、数時間の保守点検作業で１５０万とか支払ってたら、それを承認した側の方がヤバくなるでしょう。ただ、それを煙に巻く唯一の手段は委託管理費の明細がないっていう切返しですけどね。理事会で管理費明細を出させるべきかどうかの可否を実名でとってみてほしいとのリクエストだけはしといた方がいいかもしれんけどね。まさに郵政民営化の踏み絵みたいにね。満場一致じゃなかったらかなりオモシロイけどね。

[1045: 匿名さん]

＞１０４４
「管理の中身ってほとんどが人件費なんだから」
おい！年間１億４〜５千万のほとんどが人件費だとしたらいったいいくらの高給取になるか計算してみろよ！
受付のうち派遣の１名は時給１０００円なんだぞ！
月１０００万円が管理会社の売上だとしたらもう一人の東急の長老たちの月給いったいいくらになるっていうんだ
アバウトなこと言うのもほどがあるぞ
まさかあんたが理事なんかやってやしないだろーなー
もしそうなら自我自賛して責任回避でもしようってんのかー？

[1046: 匿名さん]

>>1045
まずは冷静に．．．
この規模のマンションだと、電気・水道代も個人では恐ろしい金額ですし、たぶん1044さんも全部が人件費とは思っていませんよ。

[1047: 匿名さん]

あたいは理事じゃないけど、一応、大枠は理解しているつもりです。ざっくり７割が人件費なの。あと例外として、ゴンドラで屋上から吊られて外側の窓を拭く仕事だけは時給１万でも理解はされると思いますよ。それ以外は基本的に時給１０００円だよね。そう考えると７０００万円ぐらいは修繕積み立ての方へまわせそうだよね。あとは明細が出てくればみんなで判断できるでしょ。あんま怒んないでよ。

[1048: 匿名さん]

時給1000円は末端の手取りでしょ。

[1049: 匿名さん]

電気・水道代は管理会社の委託費とは別勘定で支払っております
そもそも管理会社は組立工場のようなもので業務のほとんどを下請けに割高な値段で丸投げしています
そしてその裏で何らかの名目でキックバックさせて利益を膨らませるのです
これはこの業界の常識だそうです
だから明細で注目しなければならないのは外注費（内容と価格との妥当性）なのである