23区内の新築マンション価格動向（その12）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。買いたいけど正直価格的にしんどい人が無理してまで買う必要があるのか。そんなタイミングかと感じています。

過去スレその１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[651: 匿名さん]

危機感を覚えてくださいね。
本当に中国が凄い勢いでものを買ってるから
原材料はどんどん高くなっている。

もう庶民は郊外以外絶対に買えない。

以上

[652: 匿名さん]

土地は永久にそこにあるけど、
建物は寿命があります。

資材の仕入れは高騰。

たとえ土地が同じ値段でも、
安く住むところを手に入れるのは、
購入組も賃貸組も難しくなっていくのでは？

かりに安い賃貸に住んだところで、
悪い条件をのむか、
引越貧乏になるかのどちらかでしょう。

[653: 匿名さん]

それで、おすすめは郊外ということでしょうか？
なんえそんなことすすめるの？

[654: 匿名さん]

買えるところを買えばいいんじゃない？

郊外でも都心でも。

それが棲み分け。

[655: 匿名さん]

とにもかくにも今後の景気次第だよ。
景気が持続すればマンション価格も維持。
景気が悪化すればマンション価格は下落。
単純にそれだけ。

[656: 匿名さん]

世界中を見渡して、土地の値段が数年のスパンで下がっている都市ってあるのでしょうか？

[657: 突込万歳]

この低金利インフレ時代、多少のリスクはあっても金借りて
都心の便利で広くてそれなりに高級感もある分譲物件に住める奴の
勝ち。
リスクは避けて賃貸にすべきとの意見があるが、実際のところ限られた
年収で賃貸できる物件は狭くて安っぽいチンケな物件。
日本の没落を恐れて、そんなニワトリ小屋に○十年も住むことこそ
人生のロス
だいたい君らは値下がり値下がりって、自分が住むんだから２０年ぐらいで償却してゼロ円になっても別に構わないんじゃないの？ぐらいの余裕をもてないのかよっ！て感じ。男だろ

もう遅いけどな

[658: 入居済み住民さん]

久しぶりにこの掲示板を読みました。
しかしこの掲示板、これから買おうという人とは
思えない書き込みが多いね。
売る側の論理でものを語る人があまりに
多い・・・・
はっきりいって最近分譲に興味を持ち始めたなど、
これから買おうという、フツーのサラリーマンには
値上がりなんぞ百害あって一利なしです。
インフレ論者も多いけど、食料自給率の低い日本は
インフレ＝国内物価上昇＝家計圧迫＝国民の不満増大
ということにになるのでは？
給与を引き上げる余裕のある企業はごく少数でしょうし。

私は、生まれも育ちも都心３区ですが、
正直言えば地元の住まいが投機の対象になりはじめると
土地に愛着を持つ人が姿を消していきます。
バブル時代にそういう流れを見てきた私は、
都心の物件価格の高騰はデメリットの方が多いと感じます。

[659: 匿名さん]

>>650
「市場」を語るスレで「私情」を語ってどうするんですか。

自分はどうあれ、世の中はこうだ。
それを書くだけでいいんですよ。

過去買っていようが、買っていまいが
これから起こる事態はこうだ
という見通しを背景ととともに語られたらいいんじゃないでしょうか。
そうでしょ。

みなさん、何が知りたいか。
このまま、都心は坪単価７００あたりでどうなるのか。

都心周辺は４００あたりでどうなるか。
湾岸は３００から先へ
動くのか、城東が２２０までいってどうなるか
そういう話なんでしょ？

みなさん、
下落だ、上昇だ、天井だとか言ってますがね。
いったいどうやってマンション価格が決るかご存知ですか？

マンションは、土地がなきゃできませーん。
土地は誰が売るんですか。
土地はだれが仕入れてくるんですか。

土地を手放す人が増えたら下がるんですよ。

みなさん。「失われた１０年」「就職氷河期」とかいいますがね
企業が、社宅やグラウンドや配送センタ、工場、倉庫の土地を
売って人と資産のリストラをやったんです。その時期に。

だから、工場・倉庫・街中の配送センタ・テニスコート・グラウンド
みーんな売られちゃった。

安値で買ったんだけど、それっでもまだ、世の中不景気で買い手
がいません
ってんで、容積を水増でもしして斜線制限緩和して
普通の倍誓い規模で詰め込んだらやっと売れそうな値段になったんだ。
わかってますか、そのへんの事情。
廊下なんかいくらつくっても面積から除外・・・ひでぇ法律作っちゃったんだ。

でもって、土地が高くなっても、容積緩々斜線制限ゆるゆるのままだから
狭い土地に日当たり最低の都心コンパクトマンションがいっぱいできた。
昔は制限があって建たない場所もどんどん立ててしまったんだね。


もちろんまともなものもある。
東京サウスパークタワー。そんなでも坪単価３３０万以上だった。
汐留のツインパークスこれなんかも開発負担金が多くて４００万
近かったかな。

マンションは、市場が価格をきめているみたいに思っちゃいけない。
都心周辺でも安値の土地を随意契約で仕入れたデベロッパーが強い。
公共用地などを高値入札したところが苦戦する。

先を占うに、廉価な土地が大規模に供給される動きは無い。
城東地区で靴屋の工場がつぶれたり、エレベータの工場がつぶれたり
する気配もない。

上がることはあっても、下がる要素はないという見方で正しいんじゃ
ないですかね。
土地は、みんないままともに使っているものばかりだから売れと
いわれても、金を積んでも売らないでしょ。あんたかわりの土地見つけて
きなさいよという感じ。

個別に目をつければ、芝浦の先のアパレル系倉庫とかまだまだ多少は
あるけど、こっちから買いにいくより潰れるのを待ったほうがいい。
オンワードとか大手さんだから儲かっている企業だし、カネボウみたいに
左前になってもビルはのこってたりしますよ。

ですからね、みなさん
下げたかったら安い土地がどこにあるか。それを見つけてくる
それしかない。なぜ安いかなんてこだわっちゃダメ。
いいんだよやすければ都心周辺なんだから。

[660: 匿名さん]

＞売る側の論理でものを語る人があまりに
多い・・・・

そうでしょうか。売り手市場になっているというだけでしょう。

「おじさん。はまちある？」
「売り切れだよ」
「鯵は？」
「あるけど高いよ、大分からきたやつうまいよ」
「高いよそれ。ふつうのないの」
「うれちゃったんだよ。奥さんもう少し早くきてくれたらいいのが
　あったんだけどねぇ」

＞フツーのサラリーマンには値上がりなんぞ百害あって一利なしです。
そりゃ当然だけど
あまりにデフレ時代を謳歌した人間の発想。
１００円ショップでマンション買うわけではない。イトーヨーカドーがマンション
分譲するわけでもない。
値上がりしないと、土地を基点にした「信用想像」つまり金を貸したことで
さらに金回りがよくなる経済活性化のことです・・・が起きない。

本末転倒なのは家が安いから買ってやろう。買えたから給与はこのままで
のんびり行こう。
これじゃダメで、家が買えない。もう少し所得を増やして豊かな暮らしを得たい
こっちの発想が健全ではないですか。

そういう展開にならないと、花見の場所取りみたいに早いものだけが得を
するという話になる。
得した人を引き摺り下ろすというのが共産主義。遅れたきたひとが新たな
チャンスを目指すのが市場原理主義

＞インフレ論者も多いけど、・・・都心の物件価格の高騰はデメリットの方が多いと感じます。

それも一面正しいけど、文句いうだけでなくどうすればいいか考えましょうね。
倫理で経済が動くわけではない。

[661: 匿名さん]

２００２年あたりは、市場をもりたてて猫も杓子もマンション買って頂戴ブームをつくったわけだ。
そこでインターネットの「消費者支援サイト」まで動員されて「不動産、みんなで買えば怖くない」
とやってきたから、もう社会的に都心の地価が反転したから「おまえらご苦労さん」という状況
になっている。
サイトの首謀者は、大手ネット広告会社にサイトの権利売って店じまいすべき時期なのに
まだやっているから「消費者主権がまだ続くかのような錯覚に陥る」よくないな。

[662: 匿名さん]

じっさい
＞こう考えると住み替えに最も肝要なものは、年収を上げることなのではないだろうか。
いい物件を選び、自分に合ったローンを選択し、賢い返済をしながら、年収も上げる。
時に負債額の大きさに躊躇うこともあるかもしれないが、常に上昇志向を持つことが豊かでゆとりのある生活に欠かせないことを強く意識してはいかがだろうか。

ここまで書いちゃうわけで、私もそれには異論がないが。

[663: 匿名さん]

消費者支援さいとは消費者サイドの運動論で価格を下げよう・・みたいなニュアンスは
まるでなくて、何にフェアバリューがあるかを見極めるのが主旨。

そこに地価の上昇が介在した時点で、フェアバリューは地価相場論に置き換わる。
その辺に、不動産レーティングサイトの難しさがあるんだろう。
舵取りをするのには、不動産市況と経済の流れに深い素養がないと無理だと思うよ。

[664: 住まいに詳しい人]

>>659
>マンションは、市場が価格をきめているみたいに思っちゃいけない。
>都心周辺でも安値の土地を随意契約で仕入れたデベロッパーが強い。
>公共用地などを高値入札したところが苦戦する。
　
旧防衛庁跡地を高値で買った三井不動産が苦戦している？
地価が上がって大儲けじゃん

結局、高値か否かは市場に照らさなきゃ判らないのだから
やっぱり価格を決めるのは市場ですよ
（それも土地自体の需給じゃなく、購入資金の需給が重要）
　
あなたが長々書いているのは
土地は流動性が低く、市場の反応が遅い
というだけの話でしょ
　
市場に価格調整機能が「ない」わけじゃない
大型タンカーが直ぐに停止したり、曲がれるわけじゃないのと同じで
動きはじめるとなかなか変化しない/出来ない
むしろオーバーランする懸念がある
　
それが今回のプチバブルだったわけでしょ

[665: 匿名さん]

だからプチバブルが続くかどうかは景気次第。
景気が悪くなればまた資産売却が始まり、無いはずの土地が出てくる。

[666: 購入検討中さん]

実際のところ、今土地を買っているのは業者が多いよね。
サラリーマンの実需じゃ、仮にまだ高値余地があると感じても、収入に見合った予算の限界を超えることは絶対に無い。銀行の審査が通らないからね。

[667: 匿名さん]

都心の路線地価はバブルの3分の2に達したということだけど、
バブル期は異常の異常だったけど、やっぱり急激すぎる気が・・・

[668: 匿名さん]

これから都心にMS買うのは絶望的かな。だから買いそびれた人
達が、市場が付いてこないから下がる下がるって
念仏唱えたくなるのもわからんでもないが、根拠がないね。

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20070802i115.htm

[669: 匿名さん]

確かに都心はかなりバブル期に近づきましたね。

[670: 新生匿名どん]

＞あなたが長々書いているのは
＞土地は流動性が低く、市場の反応が遅い
＞というだけの話でしょ

だけの話って・・・あんたずいぶん失礼なものの言い方だね。
そのことを理解してもらいたくて、縷々説明するのは
あなたにとっては「長ったらしい」話になるんでしょうが。
それ自体が強調してもし足りないほど重要な認識だという
ことですよ。

[671: 新生匿名どん]

＞市場に価格調整機能が「ない」わけじゃない
私は、市場に価格調整機能はないと思っている。

なぜなら、不動産の価値を収益還元法という単純な物差しで
図るには、賃料相場の上方の拡張性も不透明だし
インフレ懸念による不動産への資産組み換えもある
高くなれば自然に戻るなどという仕組みなら
いまのＮＹのレジデンス市場など説明つかない。

かつて65年から85年までひたすら右肩あがりで地価が
あがった時代、どうして市場に価格調整がきかなかったか
というのと同じ。
91年から2001年までどうして市場に価格調整機能が
利かなかったかというのと同じ


＞大型タンカーが直ぐに停止したり、曲がれるわけじゃないのと同じで
＞動きはじめるとなかなか変化しない/出来ない
＞むしろオーバーランする懸念がある
　
そういう単純な比喩で何がわかるというのだろう。

[672: 匿名さん]

価格は、いくらでも高級化していく。
需給関係で価格調整が利くのは「生活必需品」か「投資市場」
であってブランド化した「住宅」という財は
貴重価値とプレステージという領域の中で価格独自性を
形成していく。
芦屋の住宅地、鎌倉の材木座、松涛、広尾、南麻布
そういう場所に　価格調整などという下世話な概念は通用しまい。

[673: 匿名さん]

×貴重価値
○希少価値

田舎のおばちゃんを銀座のエルメスのショップにつれていく
「ねぇちゃん、そのゴツイ馬具入れみてぇなバッグは
　丈夫そうだねぇ。縫い目もしっかりしている。幾らだね」
「98万でございます。」
「そりゃ、仔牛が2頭買えるがね。いらね、いらね」

[674: 匿名さん]

ブランド地以外は？

[675: 匿名さん]

不動産市場を「タンカー」と捉えるか潮に流される「流木」と捉えるかで
大きく違う。
経済の浮き沈みは「潮流」であって、企業経営の巧拙が問われる株式市場は
「船」のようなものであっても、「不動産市場」は流木に近い。

買わせるための「金融政策」土地放出の「規制緩和」「税制優遇措置」
これらは需要喚起の方策。
都心限定の不動産融資規制などありあえないし、地方限定の優遇金利など
も考えにくい。

地価が下がる・・・それはありうるだろうが、はたしてどういう経済的状況
なのか創造するだにおぞましい。

[676: 匿名さん]

×創造するだにおぞましい。
○想像するだにおぞましい。

＞ブランド地以外は？

文京区や目黒や駒沢近辺が、ヴィトンなみのブランドでしょ？
湾岸だってコーチ、サンローラン、ロンシャンレベルのブランドだ

清澄白河だってバナリパ、江戸川だってＧＡＰくらいのブランド
性で評価されてないかね。

[677: 匿名さん]

上がる論者はその根拠は薄弱。
思い込みに近い。
・もう土地は出ない（はず）
・デベは安売りする必要はない（はず）
・買いたい人は一杯いる（はず）
・ほぼ間違いなくインフレになる（はず）
どれも自分に都合のよい予想に過ぎない。

実際には
・土地を所有している企業はまだまだいるけど今は売る必要がない
だけだし、
その他も含めて、景気次第なんだよね。

前のマンション底値のときも景気が悪く、
・企業資産安売り
・景気浮揚のために住宅ローン控除拡大
・都心部容積率の緩和
などがおこなわれただけなんだよね。

やっぱりどう考えても「景気が悪かったから安かった」だけなんだ。

だから、結論は景気次第だよ。
景気が良くなればマンション価格も上がり、悪くなれば下がる。
本当に単純にそれだけだと思うよ。

これからは、景気下降→マンション価格も下降のセンが強いと思うけどね。

[678: 匿名さん]

誤解が多いみたいだから、いうけど私は「上がる」論者でも「下がる」論者でもない

膠着論者。あと２０％は上がるがその後は横ばい。
なにしろ消費者物価が毎年２％ずつあがって、政策金利を米国並みの
すいじゅんまで毎年0.25％ずつあげられたとしたら、マンション価格の指数は
このようなグラフになると思われる。

[679: 匿名さん]

＞前のマンション底値のときも景気が悪く、
＞・企業資産安売り
＞・景気浮揚のために住宅ローン控除拡大
＞・都心部容積率の緩和
＞などがおこなわれただけなんだよね。

この「だけなんだよ」ってキミの口癖だが、よくないよ。
だけ、どころかこれが全てなんだけどいかに時間と労力を要したか


前の底値っていったいいつの時期を指しているのかしらないが
都心部が対前年二桁下落を終えた1994年〜10年間
毎年２〜４％の下落は続いてきたんだよ。
その間
不良債権のバルク売り、工場用地の地方移転促進
住宅ローンの期間を30年から35年に延長
ローン金利が下がったのは1998年以降
都心部容積率の緩和など関係ない
都心で容積増したのは丸の内大手町のビジネス街の話
それも商業誘致とのセットの条件だ。
変わったのは市街地住宅総合設計制度と都心居住型
総合設計制度による住宅の容積割り増しと廊下階段の
面積不算入のほうが大きい。
これらが奏功してやっと9年目に地価が反転した。
わかるかね。

[680: 匿名さん]

わかってないのは、景気が悪いと地価が下がるのでなく
地価がさがると景気に多大な悪影響を与えるという事実だよ。
金融危機、不良債権問題は、バブルの後遺症とか名付けないで
不動産の担保価値の下落、資産デフレの弊害なんだよ。
地価を下げ止まらせるために、ゼロ金利だ量的緩和だやってきて
いっこうに下げ止まらないなかで、
若手が、湾岸の倉庫用地に立ったマンション手に入るからと
住宅ローン借りる要員で動員された。港区だけで3万人は
動員されただろう。
それで景気がよくなって地価が反転したわけじゃない。
都市基盤を整備しはじめたわが国の都市行政に目をつけた
不動産ファンドが土地や物件を買い占めた結果上がったんだよ。
しかし、どうだろういまだに景気はいいとはいえまい。
大企業の業績はいいが、社員の給与は伸びていないだろう。
外資系金融機関だけが初任給年間500万だったりする。
だれが景気がいいかは一目瞭然だ。

景気が悪くても地価はあがるんだよ。1980年から1985年
建設不況でどういしょうもない時代、地価は毎年４％から７％上昇した。
ニクソンショック前後の1970年代前半だって同様だ。
不景気なら、企業が土地を売ってマンションが出るから
安く買える・・・ってあなた。あなたの給料が安くて買えますかいな。
金利だって景気が悪くてもインフレなら金利はあがってますよ。
ことに住宅ローン向け長期金利は相当にあがる。

[681: 匿名さん]

>>680
地価といってもいろいろあるし、
都心の宅地に絞れば景気に比例する傾向にあるでしょう。

農地がこれから上がりそうですね。

[682: 匿名さん]

映画マルサの女の中で、山崎勉が宮本信子にこういう
「いいか。貧乏人はコップに少しでも水がたまると一気に飲んじまう。
　だから次に貯まるまで喉の渇きを耐え忍ぶはめになる。
　俺たちはコップにいっぱいたまるまでまって、溢れてくる水を
　こうやって舐めていたら、いつまでも喉は渇かない
　わかるかい。姉ちゃん。」

1000万ぽっちの値上がりでマンション転売して儲かったなんていうから
人間がセコイ。せっかく反転した地価相場を簡単にぶっ壊して
暴落させるほど、お金持ちも企業も馬鹿ではない。ということだろう。

[683: 匿名さん]

上がったものがいつかは下がるなんて
屋根屋のふんどしじゃあるまいし、凧だって糸が切れたら
どこかに飛んでいっちまうじゃないかい。
上がったっきりなんてのはいくらでもあるよ。
長屋のばぁさんだって20年まえに上がったっきり月のものには
おめにかかってないよ。
上がるほうが世の中のためになるってことは多いよ。
だいたい、価値がさがるより上がるほうが世の中豊かになるって
ことだろう。
いけねぇなあ。値打ちがおなしで値段があがるってぇのは
そりゃいけねぇ。

でもね。毎年よくなっていくならそれだけ値段があがっても仕方ない
んじゃないかね。

[684: 匿名さん]

格差社会の進行で都心の高級物件が増えて、全体価格が上がるように
書いている人がいますが、勘違いではないでしょうか？

格差社会の進行により、全体的な売り上げ総量は下がるとの予測が
多いようです。

中国のように高級市場が皆無だった所では市場は増大しますが、
日本のように中流市場が存在していた所では、ローンを借りて
住宅購入をした人の総額は大きかったのです。
格差拡大により、数％の高額物件を買う層が発生するだけで、
その増大分よりは、ローンを借りて購入する中流層の減少は
はるかに大きいはずです。

都心部の賃貸を見ても、家賃２５−３５万円辺りのファミリー物件は
借り手が少ない。　
内装も凝ったデザイナー物件市場は、更に高額で注目はされますが、
顧客数は小さなもので、売れ残った場合のリスクは大きい。
（中国のように右から左には流れず）
となると、分譲も似たような状態なのだと思います。

売る側も、商品の再編成に悩みつつ、開発しているのが実態ですね。

[685: 購入検討中さん]

都心10区・・家族持ちリーマンが購入できる新築MS物件が無くなった。
無謀な住宅ローンを組むか極小部屋であれば別だが・・みんな慎重だ。
これが新橋界隈で飲みながら会話しているリーマンの本音です。

[686: 匿名さん]

＞格差社会の進行で都心の高級物件は打ち止め。
これ以上は供給されません。築40年の老朽化の建替えが進む程度。
大きなお屋敷が売却されて低層マンションになる流れはまだある。
代官山ヒルサイドテラスの向かい側にある航空会社の更地など
低容積の高級地はまだのこっている。が安くはならない。

全体価格が上がるほどの数が無い。都心は横ばい。
というか聖域としてのプレステージ維持。

格差社会の進行により、首都圏全体の売り上げ総量は下がる

＞日本のように中流市場が存在していた所では、
いまだにありますよｗ

バブル前の市場に戻ったと思えば、現状十分中流市場。
ただし、20年前23区の新築を買おうと思うサラリーマンはいなかった
って話です。
1２年前、シングルのワーキングウーマンが５０００万の１ＬＤＫを
買いまくった話は『マンションを買う女たち』という本にも詳しい。
当時40代の家族持ちはせっせと郊外のマンションか千葉の一戸建て
の資料集めてましたよ。
それが、普通の中流市場。
なにか勘違いしているのは、いまの中流の若者たちでしょう。

[687: 匿名さん]

ここは23区価格スレなのであえて書いていませんが、郊外は売れなければ
下がる非情な市場になるかもしれませんね。
ただし、在庫負担能力の高いデベが多いから、竣工後2年越しで売っていく
構えかもしれません。
最後は区分所有権を子会社に売って法人の借り上げ貸しをしていくかも
しれませんが。郊外が下がろうがそれによって23区市場が下がる展開には
ならない。

[688: 匿名さん]

せっかく反転した地価相場を簡単にぶっ壊して
暴落させるほど、お金持ちも企業も馬鹿ではない。ということだろう。

ところが、ばかな企業もあるもので。
じわりじわりと上げて、しばらく儲けようと思っているのに、急に上げる跳ね上がり（一気に飲みたいんだね）もいてね。

いずれ、干し上げられるんだろうね。ちびちびとじっくり舐めるほうがいいよ。

[689: 匿名さん]

一昨日だったか今春の入試で私立大学の定員割れが４０％を超えたとか
いう話が出ていましたね。
マンションも同じでしょう。
都心は浪人してでも（親の老後の資金むしってでも）入りたい。
けど郊外は銭もらっても嫌。
何でもブランド化。本当は中身なんですがねぇ。

[690: 匿名さん]

このグラフ解説しておきましょうかね。
国が880兆円の財政赤字（赤字国債の発行で利払いを賄っている）
がある以上、年２％程度のゆるやかなインフレに持ち込んで
借金の「実質価値」を減らしていきたいらしい。
一方、コール無担保翌日物金利（政策金利とされる）は米国が
今５．２％程度でそこまでもっていくには、毎年0.25％づつ上げていく
のがマイルドな話。
物価上昇カーブを縫うようにその近辺でマンション価格が推移する
というのが私の予測。
ことに賃料相場は、物価との連動性が高い。定期借家（更新可）での
契約ならなおさら物価上昇分の家賃改定はでてくるだろう。

実際には、政策金利はもっと緩やかな上げ方になる。
物価上昇はほぼこの線。
いずれにしろ下落要因はどこにもない。

[691: 匿名さん]

100平米2000万の実質建築費分のみで何も考えずに買える地方都市バンザイ！土地分はタダで家賃のみの世界。

[692: 匿名さん]

重要な視点に、マンション所有者、戸建て所有者の高年齢化がある。
65歳すぎて、マンションや住宅を売って新しい場所に住み替えるというのは
なかなか決心がいることだ。
湾岸タワーの物件は買ったもののまだ前の家を手放さずにいるという
シニア夫婦を行く組か知っている。
さて、今後の都心・都心周辺中古市場は、居住者が高齢化すれば
するほど、住み替えが円滑に動かない。
そういう事情がわかってきたゆえに、マンション業界は23区の既存
住宅地に新たな物件投入を控えているむきもあるのだと想像する。

郊外の戸建てにも60代の世代は住んでいて、夫が70歳とかなると
交通の便利な駅前マンションに住み替えようかという動きもあったりは
する。本当は医療機関がすぐ近くにある都心がいいにきまっている。
しかし、老後の医療の蓄え、介護の蓄えを考えると、家を売って
賃貸に入るという選択にはならないようだ。
本当は健康な30代が都心周辺にすまないで、病院に20分で運べる
65歳以上の持病持ちが都心周辺に住むべきなのだが、世の中
逆転している。

[693: ビギナーさん]

>基調は長期縮小。老齢化、国の財政悪化、社会保障不安、人口減少、世界
>（特にアジア内での）地位の大幅低下、、、日本の不動産への需要、需要
>層の購買力、購買意欲は長期にわたって下がり続けざるを得ません。

>という短期の上げ潮で、一旦不動産価格も上向いたけれども、これはあく
>まで短期サイクル。基調がながーいダウンターンの中で、このあやを取り
>続けるのは至難。基本、買い持ちは損をせざるを得ません。

この書き込みには基本同意します。
三井や三菱がどう考えようが、日本の衰退は来てしまいます。それも長い下り坂です。

その間に、インド、中国という 巨大な国家が（日本が50-70年代に果たしたような）高度成長をやってのけるでしょう。

東京のオフィス需要はまさに今がピークで、今後、国際企業のアジア拠点は中国やシンガポール、HKなどに移転が相次ぐでしょうね。R&Dなどのごくごく一部の先端拠点は残るかもしれませんが。

資材高から、建築費の上昇を懸念する声がありますが、東京だったら、土地代が遥かに大きなウェイトを占めますから、やはり焦れば損です。親の代から持ってる土地への立替を急ぐなら分かりますが。

グローバルな消費財・動産のインフレヘッジのために日本の不動産（特に土地）を持つのはナンセンスです。商品先物や、関連株式でも買ったほうがはるかによいリスクヘッジになります。

金融資産が100億円とかあるなかで、分散化の一環で数億円の東京の不動産を持つ程度であれば分かりますが、そうでもなかれば、財の入れ物として、陰り行く不動産大国の首都の土地は甚だ不適当です。

大きな流れを掴むことがとにかく大事です。
なかなか受け入れがたいことですが、戦後の復興時から日本が積み上げてきた分のかなりの部分を今後数十年で吐き出すことになるでしょう。

特に、周辺のアジア成長国の繁栄ぶりとの対照ぶりを甘受するには相当の痛みを伴うと思いますが、政府の無策が引起したのですから、しょうがありません。

借金は日本で、資産保有は海外で。これが大原則です。

[694: 匿名さん]

ただ、住むだけなら沖縄宮古島あたりが一番コストは安い。
食材は海で拾える、家賃込みで月２万円で生活できる。
台風に気をつけていさえすれば100歳まで長生きできる。
ただし、スキューバ以外の娯楽はない。

都会の住居費は労働の拡大再生産の出費なのだろう。
バーで酒を飲んだり、夫婦でレストランで食事をするのと同じく
労働を快適に円滑に高収入を維持するのに必要な経費なのだ
と思うしかない。
ローン審査なんて実はこいつはこのような高額な家に住むだけの
価値アある仕事をやっている男かどうかを審査されていたの
かもしれない。
マンションで出会う30代、顔は若いが名刺の肩書きはみんな
それぞれすごい。

[695: 匿名さん]

>借金は日本で、資産保有は海外で。これが大原則です。

↑基本中の基本ですね。

どうしても家を手に入れなら、手金がある人のみ、住宅ローンで家買ってもいい。但し、頭金は最小限に。ローンはなるべく借りられるだけ借りる。固定金利でね。

で、手持ちの金（+借金）で、海外投資すれば、金利&保有不動産の減価分の一部は取り戻せる。

（これはつまり、日本円で借金して、一部日本の不動産にも当てるけど、海外資産にも向けるパターン）

間違っても、手許金なしで大借金して、東京のマンションなんか買っちゃダメ。（でローンが、当初2年固定とか！）大変な目にあいますよ。

（これは折角借金しても、減価一方の日本資産に100％あてている。かつ、固定期間がすぎたローンは金利が上がる一方。）

[696: 匿名さん]

>>693
ドル機軸経済のなかで、円で借金をして、どこに投資するんでしょうかね。
不動産投資は土地勘がないとできない私にはせいぜいハワイですかね。
円安基調のなかでハワイの
老朽コンドミニアムの一室を買って、減価償却費を膨大に得る。
これ相当流行ってますね。ジーノの岸田某氏まで宣伝に一役買っている。
どこをねらえとおっしゃっているのかうかがいたいところですが、スレタイ
とずれるのでやめときますｗ

[697: 大手企業サラリーマンさん]

日本の人口動態の変化（古今東西例を見ない未曾有の高齢化・人口減）
日本の世界の中における地位の大幅な凋落（BRICsの先進国化、日本の経済縮小、ジャパン・パッシング、技術優位性の消滅）

この二つの潮流によって

税収減、社会保険支出増を引起して、国家財政の破滅が一気に加速。

一部の金持ち、高額納税者が、負担に耐えかねて、海外へ流出。

海外に移住できない（しない）人、高齢者、税金を払わない定額所得者くらいしか日本に残らないということ？

「日本がアルゼンチンタンゴを踊る日」のシナリオってこんな感じじゃなかったっけ？

[698: 匿名さん]

自分が幸せになるんなら、この国も繁栄してほしいって俺は思うが
考え古いのかね。さて

下がり待ちは、その間資金を運用できるからいいけど、上がり期待の買いは
やめたほうがいいというのは同意。
私は、ずっと「膠着派』のスタンスで書いてきた。10年で2割もあがりゃしない
というスタンス。
だいたい、足立区の西新井や板橋本町の街の魅力など
オレには語れない。曳舟も向島も五反田から乗って行き着くのにかなり
時間を要した記憶しかない。
墨田区は定食屋のコップの水がどぶ臭かった時代の記憶しかない。
荒川水系の水道水はあまり飲みたくない。その程度に偏見持っているから
城東が値上がりしてもあまり実感がない。

ただ、荒川区のアクロシティはすばらしいマンションだといまでも思う。
あそこだけ深沢ハウスや成城学園風の佇まいの不思議な異空間。
私は大好きだが、値段は安い。

いずれにしろ、天井打ち止め、そっから先は下がる見込み薄ってことで
そろそろこのスレ閉じて

「投資するなら、23区やめてどこの区に？、もといどこの国？」ってスレタイで
でなおしますかね。

[699: 新生匿名どん]

まぁ、その。海外投資だ、日本は衰退するだのなんだの、好き勝手ほざいてますがね。
いったい、そういうみなさんを生んでくれて育ててくれたおっかさんは、ブラジル人ですか？
それともインドかカンボジア人ですかね。
そうじゃないでしょう。ぬかづけつけて手ぬぐい頭に巻いた日本のおっかさんでしょ。
愛国心をなくしたら、人間幸福にはなれません。
マンション買うのだって、金儲けの助平根性ではなくて、自分のカミサンの喜ぶ顔がみたい
それがあるからではありませんか。
確かに今は高値で買えないかもしれない。だからってゴールドコースト買っても
カミサンは飛行機代がもったいないから遊びにいきませんよ。
そんな金があるんならカミサンに投資しなさいよ。
老後の面倒みてくれるのは、福沢諭吉かもしれないけど寝たきりになる前の期間を
楽しく過ごす相手はカミサンが一番安上がり。そうでしょ。
夫婦仲がいいのが一番。そうなるためには、先行投資が大事なんですよ。みなさん。
麗しき楽しき家庭生活の思い出が長い老後の生活の心の支えになる。
違いますかね。
ですから、マンションでもなんでも好きに買ったらいいんです。
買えるあなたの経済力と親の援助に感謝するだけで、他人にとやかく言われる筋合い
ないでしょ。
自己責任、自己責任。
海外不動産もいいけど、日本の経済自分たちで支える気概を持たなきゃ、戦後の日本
経済支えてきた先輩たちに申し訳ないでしょうが。
そうだよね。おっかさん。
ワシのいうこと間違ってないでしょ。

[700: 匿名さん]

愛国心はともかく、人間が老後の住処として選ぶのは結局住み慣れて心地いい場所だけ。
資産価値とか投資とか言っても定年後の老夫婦にとって一番重要なのは質の良い住環境。
生活保障のための投資はやっても結局住むのは日本。
その意味で高齢化だろうとなんだろうと住宅需要は消えない。
もちろん人口減だから全体では減るけど、人気地域はそれほど変わらないだろう。