23区内の新築マンション価格動向（その14）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[701: 大学教授さん]

都心部の場合は、郊外からさまざまな路線が入りミックスされるため、
路線イメージと言うものはほとんど無いが、
郊外の場合は路線イメージが不動産価格に大きな影響を与える。
東横線の場合、渋谷と横浜を結び、横浜の超郊外（相模原線、
京浜急行etc）はほとんどが東海道利用で、同線に乗り換える人は
少ない。この為、均一かつ良質な乗客が確保されている。
それに対し、同線とほぼ平行に走る田園都市線、小田急線、京王線は
超郊外部まで乗り入れているため、さまざまな人が利用し、
統一的なイメージが形成できない。この為、東横線沿線にくらべ、
不動産価格はかなり低くなっている。

それでは、東横線が今後もイメージを維持できるかどうかだが、
これはかなり難しいと言わざるを得ない。
第一に市営地下鉄が日吉までつながり、超郊外部からの利用者が
増えると予想される。これは同線の混雑にもつながる。
第二に、渋谷から新宿経由池袋、他の郊外につながる。
これは、横浜超郊外部の新宿方面への利用を増やすかもしれない。
また、首都圏北部の横浜方面への利用も増えるかもしれない。
（湘南新宿ラインに対抗）
これら要素は、東横線の純粋なイメージを大きく損なうとともに、
電車の混雑を発生させる。

[702: 匿名さん]

東が価値ある論の方は、中央線沿線沿線吉祥寺等あたり価値も下がると
予測ですか？

[703: 大学教授さん]

>>702
中央線沿線の区部は３０代、４０代の持ち家取得による人口流出が
激しい地域です。
２０代の間だけ住むと言う割り切りがされています。

２３区外ですが、吉祥寺については、ほとんど開発余地が無く、
新たな供給は駅遠バス便になってしまい、それも少量の供給に
止まっています。
この傾向が続けば、既存住民の高齢化からいずれ寂れて行くでしょう。

中央線沿線は逆に超郊外が好調です。
地場産業を核に今後も生き残って行けるでしょう。

[704: 匿名さん]

地価の上昇が緩やかになった＝上げ度待った≠下落
ではない。
地価が下がるとは不況の再来と同義だが
自分の所得が下がらずマンション価格だけが下がるという
ノーテンキな発想はどこから来るのだろうか。

[705: 匿名さん]

このまま、なんの状況変化もなく「都心回帰」の夢が覚めるとはいえまい。
都心地価が下がるとみせて、供給寡少の中、狭隘マンションの価格を見て
「下落」とみせかけ、狭いものを供給しながらワンクッション置いて広さなら
郊外しかないと思わせる流れだ。
３９平米の１ＬＤＫとか４９平米の２ＬＤＫとか小人さんのおうち（４．５畳の洋室
７畳のＬＤとか）が増え始めた。マツ◆ハウジング、ダイ◆スティの物件がすごい。

[706: 匿名さん]

自分は救命ボートに乗っている。
大型客船が沈みはじめれば甲板は海面に近づいてくるが
それに飛び乗って一緒に沈むのは愚かなことだ。
むしろ大型客船は沈まずにいてくれないと困るという話だろう。

景気低迷だから地価が低迷する。２％成長という話なら
地価も２％で上昇する。
地価低迷＝景気低迷
これ以上所得が伸びず、デフレ基調が続いてどうやって豊かな
暮らしが実現できよう。

[707: 匿名さん]

でも、急激に上がりすぎていたのなら仕方ないんじゃない？

[708: 匿名さん]

何が？＞仕方がない

沈みかけた日本経済が急上昇してまた沈むのがいいわけ？

地価下落＝信用不安　　サブプライムの比じゃないよ。
地方経済の低迷は、地価の低迷＝信用創造がない　ゆえにマネー
サプライが滞る。
東京を地方都市並みの景気、地方都市並みの賃金水準にして
いいなら　地価下落もありうるだろうけど
そうなったら地方都市は今でさえ悲鳴を上げているのに
どうなるのかね。家賃もどんどん下がって・・・

[709: 住まいに詳しい人]

>>704
それは投げ上げたボールに止まっているハエが
ボールが頂点に達した時
「これは上げ止まっただけで、落下しているわけではない」
と言っているのと同じです

>>706
願望と現実を混同してはいけません

今の日本は大きな成長は望めない社会なのです
本来は中心となる産業を製造業から
金融業をはじめとする高付加価値のサービス業へ
シフトしなければいけないのですが
なかなか上手くいきません

経済成長率が2％なのに
地価は10％up、マンション価格は20％up
都心なら地価が30％、マンションが50％up
というのは異常でしょ

目を見開いて現実をしっかりと認識しましょう

[710: 匿名さん]

>>709
ま、いいけど。要は本当に待てば都心が安くなるの？
それでもって幾らまで安くなったら庶民が買えるの？

[711: 匿名さん]

都心のバブル崩壊以降の底値って２６０万以下になったことないけど
坪単価２６０万以下にならないで庶民が買えるとは思えないのだが

下がる期待は、どこが幾らの水準をイメージしているのかね
＞住いに詳しい人さん

[712: 匿名さん]

>>709
はミクロとマクロをごちゃ混ぜにした詭弁。日本全国地価の平均値は
２％も上昇していない。

[713: 匿名さん]

経済成長がゼロに戻れば、地方が下落して都心地価が２％成長になるだけ。

[714: 匿名さん]

http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20070322/20070322i.html

[715: 匿名さん]

都心が2割ぐらい下がるのはいいことだよ
下がるおかげでデベも大崎や品川等で寝かせている土地に
大量にタワマンが建ってマンションが供給されて出し惜しみ
がなくなるからね。まあ郊外や地方は10年たったら
半額以下になるのは間違いないだろう

[716: 匿名さん]

もし仮に一度に２割下がったらビビッて誰も買わない。

下落が明確になれば下げ待ちで売れ行きは細るよ。

バブル期だって９１年から３年間は買い手は誰もいなかった。
対前年３％程度の下落になって安心して買いが入る。

あるいは誰かが安値売りしたら裁定買い（買い手のあてがある
転売業者が買って鞘抜く）で下げ止まるってばｗ

[717: 匿名さん]

住宅市場は罫線を見て売ったり買ったするもんじゃないんだけどねぇ

①更地
そもそも地主が二割引きで土地を売る必要性がどこにある？
彼らは低金利のこの時代に賃貸マンション自分で建てて貸す。
金に困った地主でも地価がここまで上がったら値抵当の極度額
を増加できる。金には困っていない。
②新築分譲
土地が６０、建物４０の比率として
更地が３．３割減にならないと物件価格は２割減にならない。
③完成在庫
売れ残りの２割引きは、８割売れたあとの２割引だから
全体の４％引きにすぎない。
④築浅中古
古い中古が高値なら下がらない。売り急ぐ場合は買取業者が
買って市場価格で売る。
金に困ってもアパローン金利が低いから売るより借り替えて人に
貸すほうが得。
株じゃないんだからいくら天井とかいわれて自分が住んでいる家を
「利益確定売り」する＊＊はおるまい。

[718: 匿名さん]

×値抵当
○根抵当　スマソ

[719: 匿名さん]

>大崎や品川等で寝かせている土地に

悪いがないよ。
三井が大崎で再開発でやっているのは、フィービジネス
事業自体も再開発で既存土地評価のうえに容積割り増しで利益を創出する。
ソニーの土地とかどこか買ったの？買えないでしょ。買っても分譲には
ならんよ。

[720: 匿名さん]

更地の仕入れ値が下がることと、商品としての新築マンション価格が下がる
というのは全く意味が違う。
地価下落期（１９９１年〜２００４年）は、デベが仕入れる土地が年毎に安く
なって年毎に安値の販売価格の物件が出てきた。
在庫を抱えることは、次のシーズンの更なる安値の前に敗北を喫するのは必定
そこでやむなく投げ打った。

今は、あとから他社が安値で追い討ちをかける懸念がまるで無い。
短プラ、長プラともに金利は相変わらず安い。
更地を抱えていても駐車場で利払いくらいはできる。しかしいまどき更地を抱いて
いるデベは電鉄系くくらいのもの。
在庫値崩れ論は、全体が下がり相場になってからの話。
１３年のデフレで十分下がっているなかで、都心が上がりすぎたからといって
郊外がいきなり値下げにはならない。

むしろ、分譲が上がりきったところで賃貸市場が活況になるというシナリオだろう。
郊外にも、２３区内にも新築の賃貸物件がかなりの数出回っている。

[721: 匿名さん]

材料が高騰したら腕のいいシェフはどうするか。
材料を落すのでなく、席数を絞って単価を上げる。
もう一方で、材料を落して廉価版のレストランも運営する。

おいしいレストランが値上げしてもついてくる客はいる
席数をしぼれば月一の頻度が３ヶ月に一度になりそれでも固定客は
離れない。
廉価版だけだとかつての味を知っている客からは「味が落ちた」といわれる

土地が高騰したら賢いデベはどうするか。
郊外にシフトするのでなく、都心の供給戸数を絞って単価を上げる。
もう一方で、郊外にも新駅やＳＣ連動で廉価版のマンションを供給する。

都心マンションが値上げしてもついてくる客はいる
戸数をしぼれば坪単価が３３０万が４５０万になりそれでも固定客は
離れない。
郊外だけだとかつてのブランドイメージを知っている客からは質が落ちたと
いわれる

[722: 匿名さん]

超高額物件は株価が下がったりすると売れ行きが悪くなるらしいが、
普通の物件についてはあまり関係ないらしい。
給与水準と需要量しだいらしい。

特に問題は給与水準で、
水準が低い層は価格に敏感で、３００万円上がっただけで買えなくなる。
だから郊外が苦戦。こんな理屈みたい。
都心部については、住環境の良化による価格上昇はエンドもついて
行くが、単なる需給バランスによる上げにはついて行かないだろう。
上昇の限界は坪２８０万円くらいか？

[723: 匿名さん]

例えばこんな情報も参考になる。
「センターコアエリア内の都道については、今後１０年以内に無電柱化
する」
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/pdf/A4-3syou1-2.pdf

[724: 匿名さん]

>>722
坂根さんとか山崎さんなどのコメンテータはそう言っているね。

横浜・川崎の郊外の限界は２０坪５０００万、つまり２５０ラインだと
思う。都内もＰ１２のマップで５０００万超えて売れていたら、そりゃ
狭くても高くても買う人がいる場所って証拠でしょう

[725: 匿名さん]

>>723
センターコアって山手通り　隅田川ラインですかね。
荒川区ってのがどうなんでしょうね。国際都市にふさわしく
って話だけど。大久保も三ノ輪も確かに外国人は多いですけど。

それより電線地中化エリアはなかなかリアリティがありますね。
地中化するとあわせて歩道や緑化が進むみたいです。

[726: 匿名さん]

上がるから買う、買うから上がるの、
自己強化型の正のフィードバックシステムが壊れたということ。

[727: 匿名さん]

>>725
北部はいろいろ問題があるから大変だよな。
特に木造住宅密集地帯・・・・・

[728: 匿名さん]

>>726
そうじゃないよ。都心は需給がともに細った。バランスは崩れていない。
高額物件が売れ残ったって話は聞かない。

郊外は７割以上売れている中で、今後の物件はほとんどが駅から遠い
ものになる。おのずと価格は下がる。それだけのこと。

[729: 匿名さん]

みなさん、実際の２３区どこまで土地勘ありますか？
知らなくて語っても仕方ないですよね。
私は都心５区までは何も見ないで区の外形描けますけど
練馬区なんて全く自信がない。足立区も葛飾区も半分以下にしか
描けない。
港区のすべての駅は降りたことがある。葛飾区は金町と青砥以外知らない。

[730: 匿名さん]

>>729
だからセンターコアエリア内なんだろ。
丸く描けば終わり、超簡単。

[731: 匿名さん]

通勤以外で都心のどの機能を使いたいかというのが明確にならないと
都心居住の希求度は計れない。
心臓病や、癌の予防検診、脳卒中などの救急対応。
衣食のぜいたくを満喫したいのなら都心でなくては
かなわない。郊外ではワインショップを探すのさえ苦労する。
都心居住とは基本的に裕福なシニアもしくはこどものいない独身
または子供のいない夫婦のものだという気がする。
子供を一人成人させるのにだいたい１５００万〜２０００万の学費が
かかるらしい。いなければ、あるいは巣立ったあとなら生活は楽だ。
実際、子供を育てるのに都心がいいなどと思う人は少ないと思うのだが
タワーマンションは郊外の団地みたいに子供がうじゃうじゃいる。
何かの間違いだろうと思う。

[732: 匿名さん]

>>730
そしたら、入谷とか浅草橋、三ノ輪、南千住、尾久とか田端とか
買えば話は簡単だぜよ

[733: ご近所さん]

都内じゃないんだけど、
武蔵小杉。
都内並みの扱いになってきてますね。
渋谷横浜の中間で、東横延伸と新駅効果等。
北区や豊洲住むより確かに便利かもですね。
タワーマンションのすごい大量供給。続々あがる再開発。

[734: 匿名さん]

私はお散歩おじさんと笑われただけに、結構現地に行くよ。
現地いくと距離感も開発余地も地図の１０倍よくわかる。

武蔵小杉は新幹線の窓から眺めるだけじゃなくて、実際歩くと
駅からの距離、開発エリアの広さ。商業店舗の貧弱さなど
いろいろわかって面白い。

[735: 匿名さん]

北区・赤羽あたりより武蔵小杉は格段に便利だが、豊洲は圧倒的に武蔵小杉より便利では？
ターミナルが池袋と有楽町とでは全然違う。
横須賀線は品川、新橋、ともに乗り換えは面倒だとおもいますよ。

[736: 匿名さん]

>>732
北部はだめだと言ってるだろ。
巣鴨、池袋とか千駄木も外せ

[737: 匿名さん]

郊外が値下がりするは、親から吹き込まれた嘘

そのうち呪縛がとけて郊外でいいと思うようになる。

住環境に必要なのは、徒歩３分内のコンビニ、
徒歩７分内の食品スーパー、ドラッグストア、クリーニング
あとは徒歩１５分（あるいは車で５分）圏の日常衣類、
高級食材店、家電量販店、ホームセンター、ファミレス、焼肉屋
ファーストフード、クリニックモール、ビデオレンタル
シネコン・・・・大抵郊外でも間に合う。

これがシニア層・所得の高い層になるとそこそこの老舗の和食・
洋食・イタリアンすし屋、Ｂａｒ、救急医療施設、百貨店、ペットホテル、
トリミング家事代行サービス、コンサートホール・劇場、ワインショップ
など要求が多様化する。・・・郊外にはないものばかり。

言っておくけど城東・城北は商業施設やサービスビジネスという点では
需要がないから宮前区青葉区以下だ。
施設の内容を問わないならば、東葉勝田台の駅前はホテルもある

ただ、問題なのは郊外に住んでいてもいつかはシニアになってしまう
ということだけだ。

[738: 匿名さん]

みんな長距離痛勤が嫌だから郊外には住みたくない。

朝ラッシュ時の田園都市線の平均混雑率は大手私鉄では最悪に近い１９４％
（池尻大橋−渋谷、平成１７年度）。急行に限れば２００％をゆうに超える。
ラッシュ時はほぼ２分間隔で走る超過密ダイヤで、もはや増発の余地はない。
それでも、大規模な住宅開発によって増え続ける沿線人口に、輸送力が追い
つかない。乗客が集中する急行電車では乗り降りに時間がかかるため、
「２、３分の遅延は慢性的に発生している」（東急電鉄）のが実情だ。
「本当に恥ずかしかったですよ」。○○氏は通勤に使う東急田園都市線での体験に顔を赤らめる。
渋谷方面に向かう急行に乗り込み、三軒茶屋駅に着いたときのことだ。車両中央
付近でつり革につかまっていたが、乗降客に押されたはずみで体が半回転。
目の前に座っていた乗客のひざの上にちょこんと座る形になった。
「立ち上がろうとしたのですが、前からの圧力がすごくて全く動けない。ひざの
上に座ったまま次の渋谷駅まで行かざるを得ませんでした」

[739: 匿名さん]

いいかえると、これまでの商業施設もＳＣもニュータウンそのものも
３０代〜の子育て世代に標準をあわせて作ってきた。
６０代で郊外の戸建てに住んでいたら３ヶ月電車にのらないで
周辺を車で移動するだけで生活ができたしまったりする。
つまり、都会を必要としない生活に慣れていく。
一方、代々木に住んでいたら６０代でも頻繁に銀座に出たり
観劇や友人との軽い外食を楽しむ。


実は同じ郊外でも埼玉、千葉と都下・川崎横浜では周辺の
施設の差異があるようだ。以前は千葉なら柏に出ないと
用がたせなかったことが、今では新線のＳＣで事足りる。
かつて玉川高島屋ＳＣで渋谷にいかなくても用が足りたのと
同様に郊外が商業的にグレードアップしつつある。
そのことに気付けば、郊外の価格差というのも次第に薄れて
くる。遠い場所ほど結構施設の品揃えある。

問題は何でも一つしかなくて飽きる。
競争がないから質が落ちる点だが

[740: 匿名さん]

>>738
通勤ラッシュなんてあと５年もしたら緩和される。
団塊世代が、退職してもまだ通勤しているのは５年経てば減る。
なぜなら少子化で通勤客が減ることを電鉄会社は見越して
何も対策せずに、放置している。

みなさん一方で少子化といいながら電車だけは混み続けると
思っている。でも世田谷でも練馬でも混む電車は同じでしょ。

でも都心のワンルームが人気なのはそのせいかもね。

[741: 匿名さん]

>>738
早朝に会社来て夕方５時半頃帰ればいい。
いずれ世の中裁量勤務、年俸制になる。
サービス残業とかやっているから
朝ぎりぎりまで寝ていることを繰り返す。
１時間ずらせば、立って新聞読める。

[742: 物件比較中さん]

都心部が人気なのは否定しませんが無理なので、今ならなんとかセンターコアエリア内にはすべり込めることが出来そうですよね。
この前城東地区に行って思ったんですけど色々な物や駐車場などが中心より安いんで、もし住めれば給料が２〜３倍になったのと同じような気がします。

[743: 匿名さん]

郊外SCは入っているものがほぼいっしょ。
やっぱりその辺り青山はもちろんだが、吉祥寺や二子玉川や横浜など
の個人の店や個性的な店が充実しているところとは違うね。
ワインはいわずもがなだが、コーヒー豆はカルディかキーコーヒー辺り
になってしまうのも悲しい。

[744: 匿名さん]

他人と密着している時間が毎日毎日１０分以上もあるなんて
人間としてとうてい耐えられない。

[745: 大学教授さん]

みなさん
世の中の大きな流れに注目しましょう。
経済がグローバル化し、国際的競争が一般庶民でも実感できる
世の中になったのは、誰も異存存は無いと思います。
それでは、日本が国際社会で繁栄を続けるためには何をやるべきでしょうか？
それは国として効率的な社会を作り出すことです。
情緒的、イメージ的、過去の経験等は今後役に立ちません。
冷徹な合理的な判断。
これが今後重要になります。
不動産を考える場合の２つのポイント
・集中と集積は効率化をもたらす
・不動産の価値はそれが生み出す収益で決まる

[746: 匿名さん]

>>738
金が無尽蔵に湧いて出てくれば郊外に住みたい人は少ないでしょうが、
現実には家計の問題がある人がほとんどですから、
消費に多く回したい人は普通に郊外を選択していくでしょう。
しかも、都心は既に不動産価格が頭打ちで後は下落するのみだと思いますしね。
それに対し郊外はほとんど上昇してないので安心して買えます。

[747: 匿名さん]

給与水準が低い層は価格に敏感で、３００万円上がっただけで
買えなくなる。
だから郊外物件が苦戦。こんな理屈みたい。

[748: 441]

郊外は苦戦って、このHPに丁度宣伝出しているようなところという定義？
どれくらいの坪単価なの最近のこういったところは。

[749: 匿名さん]

>>748
今週の読売ウイークリーにそう書いてありました
デベ関係者の話ってことで、抜粋すると
「８０００万円から１億円超の都心の高額物件は、事業好調の会社
役員や、都心に引っ越すリタイア層などを中心に売れています。
現金で払う人も少なくありません。
４０００万円から６０００万円の準都心とか都心近郊は売れることは
売れるが、値上げのせいで売れ行きのスピードが落ちている感じです。
３０００万円台の郊外になると、苦戦中です。年収約７００万円の
平均的なサラリーマン家庭が対象なので、もともと値段に敏感です。
３０００万円が１割アップの３３００万円になるだけで、離れて
行くんです。」

[750: 住まいに詳しい人]

>>711
>下がる期待は、どこが幾らの水準をイメージしているのかね

???
私が何を期待しているというの？

「マンション価格は上がる」と言わない人間は全て
「どんどん下がれ！マンション買うぞ！」
と思っていないと貴方にとって不都合があるんだｗ

観察や分析に願望を混ぜこぜにするのって
上がる派というか買え買え団に共通する特性なのだろうか？

[751: 匿名さん]

年収700万って世帯年収のこと？
それとも夫だけで700万ということ？

[752: 匿名さん]

>>751
普通は世帯年収だろ。
個人の年収言ってもはじまらないでしょ。

[753: 匿名さん]

７５０は日本語が下手。私立理系とみたｗ
何いいたいのかもっとわかりやすく書け

[754: 匿名さん]

>>750
あなたも下がって欲しいと願望が出てますよ。

[755: 匿名さん]

長文の人は前から上げ上げ信者ですから。
何を言っても無駄ですよ、唯我独尊ですから。

まあ、結果がどうなるか見物ですけど。

経済も悪化しつつあります。
実質ＧＤＰ、前期比０・３％減…年率でマイナス１・２％
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070910-00000201-yom-bus_all

普通に考えて、経済が悪化すると地価も下がる可能性が大きい。
所得もますます下がるし、マンションもより買えなくなる。

株価もまた下がり始めて、実態経済の悪化を見越している動きです。
要注意だと思います。
これから買う人は慎重なご判断を。

[756: 匿名さん]

＞755
今まで、何回そういう動きがあったの？
もういい加減慣れっこだよ。
結局、マンションには何のかかわりも無い。

偽善者ぶって、実は単なる下げ下げ信者。

もうたくさん。

[757: 匿名さん]

全くだ。

[758: 匿名さん]

テレ東、ワールドビジネスサテライトでやってた郊外物件売れ残りネタで、
朝霞のマンションを取り上げてたけど、あの物件はワケ有り物件です。
現地を見れば分かるけど、
隣地に建ってるＬマンションが建築反対の垂れ幕をいくつも垂らして反対運動をしてる。
だから見にきた客もビビって売れ残ってる。

それの説明無しに、郊外物件は売れ残ってると報道するのは如何なものか？
もしスポンサーの三井の郊外物件が売れ残ってるとでも、報道できたら立派だけどね。

[759: 不動産購入勉強中さん]

いつも楽しく拝見させていただいております。
城東と城西の議論がありましたが、当方、城東にも城西にも住みましたが、城東地域はかなりイメージ先行（悪い）で、城西地域はその逆で語られることが多いような気がします。

城東地域は確かにヤンキーっぽい連中が城西と比較して多い感はありましたが、城西にも似たようなマナーの悪い若造連中は多くいるので、自分が住んでみた感覚としては、イメージほどの差はないですね。城西地域のごみ出しマナーも正直これはいかがなものか？と思うことがよくあり、これも住む前のイメージと違うなあ、と感じます。期待して安くもない家賃で城西に住んだ割には大したことねーな・・・というのが実感です。都心五区にでも行かないとだめなんでしょうね。無理ですが。

城東地域も昔と比べれば雰囲気は大分良くなった気がします。警視庁の犯罪件数を見れば客観的にわかりますね。城西の杉並区、中野区なんかは住む前は勝手に良いイメージを持っていたのですが、引っ越してこのページを見て、ひっくり返りそうになりました。城東と大差なしです（無知なだけなのでしょうが。市部はスレッドのタイトル上、無視しています）。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm
家賃を比較すると、城東<城西ですが、今にして思えば、勤務地の山手線海側に近い利便性が高くて家賃に値ごろ感がある城東にまた引っ越したいですね（城東城西の比較で言えば）。

道路なんかのインフラの充実度は明らかに城東>城西ですので（空襲で焼けてしまった、或いはそうでないというのが大きいのでしょう）、城東のポテンシャルは高いと素直に思えます。法人数にしても、山手線の東側の方が多いと感じますし、通勤の利便性だけで言えば城東に分があるような感があります。
まあ、不動産の価格は利便性だけではなくて、イメージなどに引きずられる部分が大きいので、ギャップはなかなか埋まらないのでしょうが、今住んでいる城西のとあるところでは地主がそのままでは売れないので分割して建売ミニ戸建を売り出ししているのをよく目にしますが、相変わらずの土地の非効率利用を繰り返そうとし、道路などのインフラ整備、災害対策に非協力的な姿勢を目にする度に将来性には？を感じますね。城東が行政をあげて街づくりをすれば大化けする可能性があるのでは？

余談であり、これを書くと怒られそうですが、地方出身者の人ほど城西指向が強く、もともと東京や東京近郊に住んでいる人の方が、城東に抵抗感がない印象があります。

以上、長文乱文失礼いたしました。

[760: 匿名さん]

本が売れて視聴率が上がれば、中身とタイトルは違っていてもいいって
のがマスコミ。
週刊誌もＴＶも記録にとってあるものではない。
ダイ■モンドもウィークリー■売も過去の記事で何度もマンション
暴落させてきた。

[761: 物件比較中さん]

子供が小さいファミリーなら、郊外は選択肢となる。

土日、レジャーを兼ね、
車で郊外の大型ショッピングセンターに行き、1日過ごす。

夫婦交代で、子供をみながら、夫は大型本屋や電気店、
妻は、洋服、ちょっとしたインテリア小物などを物色し、

お昼は、子供用椅子やサービスが用意されたレストランでとり、
帰りは、センター内のスーパーで、グロセリーショッピングする。

センター内は、天井が高く、明るく広々しており、
新しい。ベビーカーを押したまま移動できる。

海外のリゾートのようなリラックスした生活。

[762: 441]

いつの時代でも、郊外売れ残り物件特集をやることは可能でしょう。

[763: 匿名さん]

>>759
場所によるでしょ。
商業施設のマーケの視点でいえば、城東に単価の高いレストラン誘致は
無理。これ事実。アパレルもユニクロやジーンズメイト以外無理。
あとシマムラとか。
とにかく住んでる人の所得が低いのは地方都市に遅れをとらないほど。
城東に住むのは東京に住んでいる意味の６０％以上を放棄していると
しか言いようがない。

[764: 441]

城東には確かに私も抵抗は無いのですが、763さんがおっしゃるように、
町の深みというか、近所を徘徊して、あれ、高いけどこんなに旨い寿司屋あったっけか、
という嬉しい誤算が城東には少ない気はしますね。
これは時間が解決してくれるのかもしれませんが。

[765: 匿名さん]

まあ今マンション買う人はいないでしょうね
１〜２年様子を見るでしょう

[766: 匿名さん]

いや、単純に老舗的なものならあるかと。
ただ、しゃれた店が少ない。特にファッション、インテリア関係。
これは城西優位変わらないんじゃないかな？　チェーン店の高級店
なら丸の内近辺ですんでも個人店の厚みはね。

[767: 匿名さん]

少なくとも東京周辺に高い住居費をかけて住むとしたら
通勤の便以外で住環境に「東京らしさ」が欲しいとは思いませんか。

土日に全国均一のようなショッピングセンタに行き、シネコンで映画
子育てにいいけど、子供は１５年もしないうちに親から離れたがる。
大人の娯楽が何もない郊外で子育てを終えた夫婦は語らう場所も
旨い酒を飲む静かな場所もない。

パチンコ屋とｐｃデポと大型本屋にＴＳＵＴＡＹＡしかない郊外。
つれだってショッピングにいける横浜や玉川高島屋ＳＣでもあれば
まだまし。

夫がかまわぬすきに専業主婦は子供の教育にかこつけて都心に
買い物にでかけるしかない。往復の長い道のり主婦は夫の通勤を
思いやるなんてとんでもない話。こんな田舎に住むしかなかった
自分の定めを呪う。

[768: 匿名さん]

まあでも、みんながみんな都会的なおしゃれな生活を求めている
わけではないんだよね。都会の消費を享受しまくる生活。
そういう生活はしたいわけじゃないのに、都心には住みたいという
タイプもいる。けちけちして東京に住んでもかえって卑屈になって
愉しくないと思うが。

[769: 匿名さん]

う〜ん・・台東区には隠れ屋的な美味い寿司屋とかいっぱい
ありますけどね。意外な有名人と偶然にお会いすることがありますよ。
ファッションもジーンズブランド品卸の集中する東日本橋付近は結構
な掘り出し物が見つかりますよ。（基本的に卸だからコネが無いと
個人は購入出来ないけどね）又、某有名セレクトショップで並んでいる
スーツ、靴もオーダーで調達出来る。これも紹介が必要だけどね。

[770: マンション投資家さん]

>>769
特別扱い受けてるっていう自慢かよ。

[771: 匿名さん]

台東区は確かに城東だけど隅田川の向こうがここで言う城東だろ。
台東区ぜんぜん安くないけど・・


老舗があるのは、総武線沿線。東西線の南砂。それも大抵は蕎麦屋

平井とかの蕎麦屋は実に旨い。もうつぶれたかな。
数が少ない。日本橋に出たらやまほどあるものが城東には２ｋｍ間隔で
ばらけてある。

[772: 匿名さん]

東日本橋も横山町も中央区と千代田区だが。

[773: 匿名さん]

若いとか年収が少な目とか言う人は新浦安か海浜幕張でいいと思うよ。
どちらもいい街。
少しお金がたまったら豊洲でしょ。
もっとお金がある人は都心をどうぞ。

しかし、とうとう下げ下げ論者とか上げ上げ論者とは一線を画す事実をよく見極めた人たちの書き込みが出始めたね。
願わくはそういう方たちのいい話はもう少し控えていてもらいたかった。
もったいないよ。

[774: 匿名さん]

都心といってもいろいろありますよ。

例えば、芝浦なんて高速道路に囲まれて、排気ガスが充満してて。。
住環境としてどうなんだろう。

[775: 匿名さん]

そうかなぁ、書いてる本人同じなんだけどねぇｗ

[776: 匿名さん]

>>774
地上１２０ｍになれば排気ガス関係ないよ。世田谷に住んでいるときと
空気はかわらん。
充満っていうのは海岸通りを歩く人だけど、環七も２４６号も同じだよ。
空気が旨いのが好きなら坂戸か秩父がお勧め。土気もいいですよ。

[777: 匿名さん]

西麻布も南青山も空気はにたりよったりだと思われる。
緑が多いと空気がきれいと思うなら番町あたりだけど高速道路の
交通量はさしてかわらない。
しょせん偏見。
すっぱい葡萄。郊外でタバコ吸うほうがよっぽど肺には悪いだろうよ。

[778: 匿名さん]

>>774
地上１２０ｍに住めればね。確か排気ガスは関係ないです。

[779: 匿名さん]

>>773
一度安いとこ買ったらそう簡単に住み替えできないから悩むんじゃないの
かなぁ

[780: 匿名さん]

子供が小さいうちは郊外の安くて広い賃貸で、日々の生活を楽しみつつ投資に突っ込んで金をためる。子供が手を離れたら医療設備の充実している永住品質の都心の狭い住居をキャッシュ率高めで買う。

ってことでいいですか。貯金は5000万くらいしかないので、子供がまだ小さいことを考えると教育費にとっておかんといかんから、今の価格では都心マンションなんて買えません。坪250切るくらいになったら考えないこともないけど。

それはともかく、投資で不動産やってる連中は不動産のみに突っ込んでるわけじゃないから、昨今の荒れた相場で痛手を負ってる人も多いだろう。まあ口ではショートポジションたんまり持ってますって人もいるだろうが、実際はほとんど株でも外貨でもロングのはず。

ってことで、このまま相場が崩れてけばいずれ都心不動産も売りが出てくるでしょう。

[781: 匿名さん]

株や外貨で損して家を売る＊＊はどれだけいるんだろう。
譲渡益課税３９％の税率でかかるのを知らずに新築マンションの
投機買いする＊＊よりももっと少ないはず。

[782: 匿名]

海風で湾岸付近の排気ガスは内陸方向に吹き飛ばされ、拡散する。
で、それが内陸付近で、降り積もる。
あと、交通渋滞は、都内よりも、郊外の方がひどい場合もある。
（たまぷら辺りの週末や246の交通量、知ってるでしょ？）
その辺も考えてから発言してもらいたいね。

[783: 匿名さん]

７８０さん
ポートフォリオに不動産（賃貸）を入れるべきでしょう。

[784: 匿名さん]

現実から目を背けたい人たちがあせり始めましたね。

世界的好況も米国発リセッションに突入する可能性が出てきました。
米雇用者数の予想外の減少、年末商戦に暗雲
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070910-00000040-reu-bus_all

サブプライム問題なんて景気には関係ないとここで書いてる人がいましたが、そんな事ないですね。現実見ると。
マンション価格も同じでしょう。もう頭打ち。
超都心以外は横ばい→下げへ。

家庭の事情でどうしても買わないといけない人以外は様子見で正解でしょう。

[785: 匿名さん]

超都心ってどこ？
まさか豊洲じゃないよね。

俺的には3A、番町周辺、虎ノ門周辺が定義。

[786: 匿名さん]

豊洲こそブームで上げた感じがあるから、下げ局面ではきついのでは。

[787: 匿名さん]

本当にマンション新築価格が下落しはじめたら
えらいことになりますが、心配な人は「損切り」ラインを決めておけばいい。
とにかく買値２割減になったらとりあえず売る。
それ以上抱えていたら残債割れを起こして売るに売れなくなる。
自己資金が１割以下という人は不足分を親から借りても売る。
下がり続けたら、もっと安くいい場所がいつでも新築で買えると
いう話じゃないですか。
逆に見ればチャンスですよ。２割の損など、また取り戻せることになりませんかね。
次の復帰資金を貯めるには一旦低家賃の賃貸に入る必要はありますけどね。

[788: 匿名さん]

>>785
粘着都心定義厨ウザい

[789: 匿名さん]

外資は湿気た東京の不動産市場に火をつける種火になっただけで、もともと熾きがある
東京市場は、局地的に燃え上がった。
ここで水をぶっ掛けない限り、外資の種火や油が補給されずとも火の手はじわじわ
広がっていく。郊外が湿気たままなのは、地主が火種を自分で食っているからだ。
実際に郊外で駅近のマンション適地などどこにもない。戸建ての適地は２０００年前後に
売りつくされた。郊外だって優良物件は少なくなっている。

[790: 匿名さん]

マンションは、２年くらい前に土地を仕入れ、図面描いて、申請して販売資料作って
着工したところで売り出す。この時点で総販売価格、物件平均坪単価が決っている。
土地代も払っているし、工事請負契約も済んでいる。広告宣伝費も決っている
モデルルームも建てたし土地も借りたし。
値下げですか？どうやってしろというのですか。

談合とは言わないまでも、業界は「共同売主」という形で連名にして売上げの平準化
抜け駆け廉価販売の防止を図ってきている。
弱小な新興会社やＫなどのスーパーゼネコンが自社関連企業の土地を随意契約で
買って分譲マンション建てるケースなど業界は必ずタイアップまたは販売連携して
価格を維持してきた。

素人の思惑通り下がるのなら苦労は無い。

[791: 匿名さん]

でも、今までの強気か格付けは出来なくなってくるのでは？
中古が下がれば新築も多少は影響あるし。

[792: 匿名さん]

そのプロが、数年前に仕込んだ土地に、コストアップじゃ説明
できないほど利益を乗っけて売るって無理をして、値上がりを
演出してきたせいで、瞬間に価格が天井に達してしまったわけでしょ。
実需ベースじゃ買い手がいないのに、まだ価格上昇が維持できるかな。

[793: 匿名さん]

＞利益を乗っけて売るって無理をして、値上がりを
演出してきたせいで、瞬間に価格が天井に達してしまったわけでしょ。

どこに証拠がある？？？
単なる競争入札の上の高値でしょうが

[794: 匿名さん]

実際に、競争入札の土地仕入れでは、１００から１５０まで幅があって
その結果２割り増しの売値になっているだけだと思うよ。
>>792
はどこでしょういう話吹き込まれたの。自分で想像してしただけ？

[795: 匿名さん]

いかん。あまりにいらだってタイプが乱れた。ｗ

[796: 匿名さん]

まあそこまではいかないまでも、デベが利益幅が少なくなるのが嫌なら
寝かせておくしかないんじゃない？　でも、いつまで寝かすかが
問題。

[797: 匿名さん]

マンションサイトには、業界事情何も知らずに相変わらず、不動産＝欲張りで嘘つきで
すきあらば騙して儲けようとする
そういう意識でモノをみたがらる不勉強な素人購入者ばかり。
自分の都合のいいように事実を局解して結果自分がチャンスを失いさらに不動産業界
を恨み偏見を募らす。

マンションは不動産業者を通じて買うのなら彼らを正しく理解しないとダメだと思う。
所詮、大きな買い物が怖いというのと騙されまいという臆病な心が全ての目を曇らせて
いるだけ。こころを広く度胸をすえて深く入り込まないと本当のことはわからない。
金がないと臆病になるのはわかるが。

[798: 社宅住まいさん]

＞797
そうだよね。世間は、デベについて何も知らないんだ。群盲、デベを撫でるの図だね。

[799: 匿名さん]

アパレルの在庫は、倉庫代と流行おくれのリスクがあるから安売りしますよね。
でも定番は持ち越すでしょう？
生鮮食料品は腐らないうちに半値でさばきますよね。
でもマンションは３年たっても流行おくれにならない。むしろ３年前のほうが
床は天然杢フローリング。タンクレストイレ、ｅｔｃ仕様がよかったりする。
地価が上がれば上がるほど、品薄になって設定価格に市場が追いつく。
地価が下がるときは、あとからあとあから豪華仕様で安値が出てきて
とにかく抱えたら負け。

寝かしていながら次第に売れていっていますよ。別に完成売りで問題ないでしょ。
２年以上かかったって売れたらいいわけですよ。デベが銀行からの借りている金利が
ばかみたいに安いから平気だと思いますよ。

[800: 匿名さん]

地価が下がり始めたらローン審査が厳しくなるということを
誰も忘れている。

地価が下がらないから、中古価格もそこそこの担保価値がある
それが値下がりしたら本人の与信がよほど高くても不良債権化
する惧れがある。

地価上昇局面だから所得の低い若年層も物件の価値で融資が
うけられた。