パークシティ浜田山

[匿名さん]

投稿が1000件に達しましたので、Part2に移行します。

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）

Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44417/


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[837: 匿名さん]

まーただ現実を真正面から見てみると、超都心部では、この秋からいよいよ坪１０００万越えが続々と出てきそうな勢いだから、浜田山が４５０や５００と言われても、それが相場かなとも思いますよ。
実際、２００２年あたりの底値から１００％程度の値上がりなんだから、上昇局面の途中と考えれば、そんな変な価格設定ではないのでは。
いずれにしても、いいと思えば買えばいいし、ちょっと待って、もっと安い同じような物件がでてくるのであれば待てばいいし、インフレの中でどんどん値上がりする家賃の支払いを楽しみたいのであれば、賃貸のまま暮らせばいいし、人それぞれ。人生いろいろだよね。

[838: 匿名さん]

>837
現実を真正面から見てない人だね・・・。

[839: 匿名さん]

>837
能書きはもういい。
飽きた。
どうでもよい。
ここは超都心ではない。

そんなことより、ここはたぶん終わってる。
どうしよう・・・・・困った。

今日、方向が見えた。
サヨナラ

[840: 購入検討中さん]

そういうことですか・・
裁判長が自ら「官製談合」を口に出した時点で正直ヤバイと思いました。
9月結審は待たないと思います。私は前向きになれないのが現実です。残念でしかたがありません。

[841: 匿名さん]

結局、杉並区に売却ということが近道？
公園になって復活か・・・・

[842: 匿名さん]

え、どういうこと？原告ＨＰ見たけど何も変化ないような…。誰か教えて！

[843: 匿名さん]

「判決」とか「丸の内の本社ビル」などというレベルの低い間違いをする書き込みは、相手にしないことです。

[844: 匿名さん]

842です

いやね、今日は弁論終結期日で、次回判決期日が指定されたんで変だとは思ってたのよ。でも、本訴と平行して車両通行差し止め請求もあってて、裁判長も「出来るだけ早く判断する」と言ってたので、何らかの決定が出たのかと思ったわけ。司法に疎い人は、そういうのを「判決」って間違えそうだから。でも、確かに丸の内本社は痛いよね。

[845: ８４４]

通行認定処分取消請求＆執行停止申立、です。書き方まずかったですね。すみません。

[846: ?]

本社は日本橋室町、そんな見分けもつかなくて。

[847: 大手企業サラリーマンさん]

＞まーただ現実を真正面から見てみると、超都心部では、この秋からいよいよ坪１０００万越えが続々と出てきそうな勢いだから、浜田山が４５０や５００と言われても、それが相場かなとも思いますよ。


それが相場かなとも思いますよ。それが相場かなとも思いますよ。
それが相場かなとも思いますよ。それが相場かなとも思いますよ。
それが相場かなとも思いますよ。それが相場かなとも思いますよ。


んなやつぁいない。絶対にいない。以上。

[848: ご近所さん]

実際、MRでの、三井とお客さんのやり取りの雰囲気など、どんな感じなんでしょうか？

丸め込まれておしまい？

それとも客も半分はサクラ？

[849: 匿名さん]

丸之内本社ですか・・・笑えますね
まあ、このスレは「左系妬み嫉みエゴなどの近隣住民」が相当
潜り込んでるので、読んでると直ぐ判る。

[850: 土地勘無しさん]

どうなってんの？この板は？

[851: 物件比較中さん]

>849

近隣住民にここまで嫌われるマンションって。。。。

それでなくても
敷地のど真ん中に幹線道路が計画されている環境劣悪マンションなのに、
ご近所にも嫌われてては住みにくくてしょうがないだろ。

昔に指摘があった設計上の不備といい、こんな問題だらけの
マンション誰が買うんだろ？

[852: 近所をよく知る人]

じゃ、このマンションのよいところはどこでしょうか？

[853: 購入検討中さん]

環境だと思っていたが、それも幹線道路騒ぎで終わり。
どこかに書いてあったが、今すぐ出来なくても数年後にできるのはまちがいなさそう。三井も否定しないところを見ても。石原都政ならやるね。なんだかんだいっても地域が反対してたあの圏央道もできたしな。残念！

[854: 購入検討中さん]

幹線道路が通るのなら、サッシは遮音性能がＴ２（３０ｄＢ低減）以上にするのが望ましいと思うけれど、ほとんどはＴ１（２５ｄＢ低減）になるようです。Ｔ２になるのはＡ棟の北側だけらしい（井の頭線対策）。高価格物件なのだから、将来のためにＴ２にしてもよいのではないかと思いますがね。

[855: 匿名さん]

＞８３６

たとえ金で解決できて、計画通り全てうまく進んだとしても、

皆さんは金で解決した土地に住みたいですか？

私は住めたとしても、罰が当たりそうで、どこか気持ち悪いです。

三井の本社を間違っていたり、裁判を理解していない人もいるようですが

しかし主旨を汲むと彼らの言いたいことはよくわかりますよ。

高架の道路が横切ることになたら環境は台無しです。

こんな書き込みもあったので参考にコピペします。

以下はコピペです。

こんにちは。先日ＭＲにも行き、Ｂ棟の２階購入を検討している者です。場所柄も気に入っているのですが、敷地内を走る予定の道路を、ネットでもろもろ検索すると「平成21年度着工予定」とか「井の頭線を避けて高架化」等の話が聞こえてきます。最悪、道が出来るのは仕方ない事かも知れないのですが、高架化した場合、何階位まで影響が出るのでしょうか？
２階でも窓から、目の高さで道が見える状況になるのか？などと不安に思っています。
もし、道路建設等お詳しい方がいらっしゃいましたら宜しくお教え下さい。

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回答：補助215号線・高架化について
土木会社をやっています。ゼネコンの下請けが主な業務です。
先ずRCラーメン高架橋だと仮定するのであれば「パイプドリル工法」だと容易に推測されます。線路を開通させたままでの工事ということになり、高さ制限、クレーンの旋回制限を強いられた打ち杭工法としてはこの工法が最も優れた基礎杭施工を可能とした工法です。杭を打つ際には京王線の高圧電線を一時中断させます。このことから考えれば高架橋の階高は6.0〜6.5ｍ（梁下5.2ｍ〜5.7ｍ）前後ではないかと予想できます。
これをマンション高さに換算すると・・・ちょうど３階のバルコニー手すりの高さが高架道のRC柵の高さとなります。
つまり１階と２階は完全に高架道路で隠れてしまいます。

これには３つある斜線制限のうち道路斜線制限が大きくかかわってきます。
ここは第１種中高層住居専用地域ですので、全面道路の反対側の境界線までの水平距離を１.２５倍取りなさいという建築基準法の規制があり、おそらく５階の一部と、６階部分のセットバックはこの道路斜線規制を見越していることが伺えます。
つまり、そもそも高架道路ありきでのマンション計画をしてセットバックさせている計画です。
「空を広く取り込んで・・」など聴こえの良い文言は確かにその通りですが、実際は道路の斜線規制に対する苦肉の対抗策だったようです。
まちがいございません。
見えなかった全貌がこんなカタチで見えてきてしまいました。
これではカタログだけでは説明不足で素人は完全に騙されています。
デベはそこまでしっかり説明するのがしかるべき礼儀だと思います。

215号の平成21年度着工予定計画は確かにプランとしてはありましたが今は無くなったと理解しています。有力なのは平成23年年度末着工だと聞いています。
石原都政の満期と深く関係あるのでしょうか。
ここまでくると断行は必至です。
10年以上前から望まれている都市計画道路ですから。

[856: 物件比較中さん]

そのような計画道路の予定ってカタログには書いていないよね？
これっていいの？
HPにも計画道路には触れていないし記載もないと思うけど。
竣工して何年かののち、逆に購入者から今度は三井が訴えられんじゃないか？

[857: 匿名さん]

敷地内の道路は本当に現実味あるのですか？本当のところが知りたいのです。もし現実味があるのならわたしは無理して買いません。一生住むつもりにしていましたので、わたしは三井さんを攻めるつもりは無いのですが話が違います。

[858: 購入検討中さん]

9月28日の判決が分岐点になるのは間違いない。
おそらく１対９で被告は負ける。
被告側の上告は必至だが、その間にも工事は着々と急ピッチで進む。
なぜか。一日も早く契約を済ませて売り抜けたいから。
デベの方針の転換が見てとれる。
国立の駅前の例もあるので裁判長は早めに結審をすると公言したから。

しかし裁判と補助道路計画は基本的には関係ない。
裁判で原告が勝っても負けても、道路ができることには変わりは無い。
都市計画道路・補助計画はもう決定していること。
あとは着工時期がいつになるかだけ。
今回の参院選の影響も少なからず出ると予想。
万が一解散総選挙になることがあれば間違いなく年内。
解散はさすがに無いとみているが・・
いづれにせよ石原都政にも多大な影響が及び
215号計画の実現が早まる可能性が出てきた。

[859: 匿名さん]

道路の件はパンフレットに書いてなくても、契約時の重説に記載してあれば問題ないから、聞かれなければ販売員はあえてそのことには言及しないでしょう。

[860: 匿名さん]

判決はどちらに転ぶのでしょうかね。裁判長の最近の訴訟指揮に対して、有利と見られていた原告側は危機感を募らせています。「しっかりと言い分を聞いた体裁だけを整え、原告側の主張は退けられるのではないか」と懸念しているようです。

先日の弁論終結時にも、(原告側の)人証を採用せず、被告側への文書提出を指示せず、審理を終えようとする裁判体に対して、原告弁護団は激しく抗議。弁護団長と裁判長との間で尖ったやり取りもありました。ポーカーフェイスの裁判長が顔を紅潮させて語気を強める場面もありました。予断は許さない状況だと思います。

いずれにしても、計画道路は出来るでしょう。一部路線は出来ており、延伸を待っている状況。ここが暫定整備されれば、全線開通へ向けた行政側のマインドは高まる。高架化が本当なら、周辺住民の反対運動を押し切って購入したこのマンションの住人が、将来は「環境を守るため」に高架化への反対運動をすることになるのでしょうか。皮肉なものです。

[861: 匿名さん]

>859
ということは、契約直前で説明するということですね。

でも、その時点では、購入希望者はもう後戻りはできない状態ではないですか？

その時点で初めてこの計画を知る人がほとんどではないですか？

私達はたまたま、このサイトで知りましたので救われた気持ちで嬉しいですけど・・・・

このサイトは何人くらいがみているのか？とお考えですか？

ちゃんと教えてくださいよ。

[862: 匿名さん]

まぁ、マイナス要素だらけの瑕疵マンションってことでいいんでねーのか？
マイナス要素の方が明らかに多いから、それを差し引いて、
坪290万から上限で坪320万までなら買ってやってもよいけど。
坪450万じゃ、誰が買うの？って感じ。
買う人の心理状態が知りたし。

[863: 匿名さん]

通常は契約前に重説のコピーをもらって読み、
それで納得できれば重説の読み合わせを行い本契約となるので、
一応重説を読んで初めて道路計画のことを知ったとしても、
後戻りはできるんですよ。

[864: 匿名さん]

>>863
勿論契約を中止すると言う後戻りは出来るけど、悲しいかな下記の様に出来ない場合が多いのが実情だと感じる。

単に体裁の儀式としての重要事項説明書の説明と交付なら、事務的に扱っても構わない行事には違いないと感じられるかもしれないが、本来重要事項とは契約実行を判断するのに大きな比重を占める事柄を意味している。

たまたま説明されたその項目が少しでも理解できて、それは不安だから契約は中止しますとは、ほとんどの人がその物件にほれ込んでいる状態では言いにくい又は言えないのが本当の所では無いだろうか。説明が理解出来ないからと、徹底的に質問する購入者は何％いるのだろう。

多分何ヶ月も前から資金計画とか、間取りや住戸の選択等、心底没入して家族ぐるみで話題集中している中では、面子やプライドも邪魔して真っ当な判断が出来なくなっている心境だとは想像に難くない。申込金の放棄なんて言う目先の損得にも左右されるかも知れないね。

[865: 匿名さん]

正直に言います。
契約直前の重説で初めて計画道路のことを説明するデベなんて
まっとうなデベと言えますか？
普通に考えたらこれは絶対におかしいですよ！！！！！

こんな重要なことを！！！！！

三井不動産は、そんな騙しみたいなことをする会社ではないはずです。
立派な超一流会社です（だと思っています）。

皆さんはどうお考えですか？
正直に教えてください。

[866: 匿名さん]

契約前なら何も問題ないでしょう。
それに計画道路の話、こんなに掲示板で大げさに叩かれてるのに、
読みもせずに契約まで行って、初めて知ったんですか？
ずいぶんのんきな検討者ですね。

[867: 匿名さん]

元三井銀行の小山頭取が、三井不動産が長い間一流企業の社会的責任を果たしてきた事に言及しているが、確かに三井グループの不動産部門の代表会社として過去に果たして来た成果には異論はないと思われる。一方、かっての三井不動産に限らないが、今の時代では絶対に許されない、総会屋や類似の裏の世界とのつながりが当時存在した事も確かだ。

裏でダーティーな事をしていて、表面的には社会的責任を果たしているなどと言う妙なバランスは言語道断だとは思うけど、逆に裏のダーティーが無くなったから、表では純粋に経済性の追求だけをしていれば良い、なんて理屈は言えないと思う。三井不動産はかっての一流の流儀をかなぐり捨ててしまったかも知れない。

今回の一件でも、「説明責任」の実行に瑕疵（不足）があったと感じる。

[868: 匿名さん]

ホームページやパンフレットに、きちんと全体像を明記するべきだと思ってなりませんが皆さんは平気なのですか？どう考えても、計画道路のことを知らない人が、かわいそうです。知らずに契約してしまった人が本当にかわいそうです。三井さん、それでもいいのですか？平気なんですか？と言いたいです。

黄色いタスキの反対住民は、モデルルーム前で毎日ウロウロしています。常時、グループの交代で待機しているようです。そしてチラシを配っています。読みましたか？補助215号道路は100％できますよ。それも近いうちに。それだけじゃないですよ。
そこにはもっとひどいことが・・・・。

[869: 匿名さん]

【確認ですが、現時点は予告広告ですから、契約は出来ませんね？】
・売り出し予告物件に、予約とか仮契約とか本契約とかはありませんね？
・何人かの投稿に、大事な事を知らずに契約したとか購入したとかあるのはあくまでも将来の話の例えですよね！
・契約は対等です。少なくとも双方が立場を対等にする努力はすべきです。これだけのグレードの住宅を買う人が、それを知らないとは言い訳は出来ません。もし自分に住宅購入に知識が足りないと思うのなら、専門家を雇ってその知識を購入してリスクを避ける対策はするべきだと思います。
・知ったかぶりをして、あとで憂き目を見るのは自己責任の放棄です。
・以上の忠告は、住宅を購入する事が、庶民が毎日スーパーで買い物する時の重みしかない、お金持ちには余計な話でしょう。

[870: 匿名さん]

私は865です。

869さん、仰せのとおり当然契約の話は想定での話ですよ。


このままでは、知らずに契約に至る人がほとんどでは・・

と憂い、私は書いています。

866さんは何か勘違いしているようですが。。

[871: 匿名さん]

僻みっぽい愚痴ですけど（絶対に買えないので）、
こんな大金を払って訳あり物件を見境なく買ってしまうお方様（？）、
そんなに脇が甘くてどうして金の卵を産むガチョウをお持ちなのでしょう、その秘訣を教えて頂きたい気持ちです。

[872: 匿名さん]

私も逆立ちしてもここは買えません。
ですが都心に目を移せば坪450も出せばいくらでも良い物件はあるのに・・と考えてしまいます。そこまでして、坪450万の浜田山を選択するのはどうしてなのか、本当に聞きたいです。このような瑕疵だらけのマンションの魅力も合わせて知りたいです。

[873: 匿名さん]

Ｂ棟であれば、
とにもかくにも北棟をおすすめします。

とにかく最悪なのは南棟です。
日当たりは最高ですが、
景色は道路しか見えないのでキツイですよ！
まさに車がビュンビュンです。

これはＢ棟に限ったことではなく、ＡもＣも
とにかく南棟は最悪です！

もっと最悪は西棟なのですが。。。（ありえない・・・・）

MR行ったはいいが・・・

私は日曜日でした。
ＭＲってどこも変わり映えしないものですね。
どこもおんなじです。
やはり普通。
一人で行ったら帰り道、反対運動の連中に呼び止められました。３〜４年後に高架の道路が中央を走るそうです。
------------------------------------

ＭＲは複数で行くべきですな。
餌食にされそうでこわいですな。。。

[874: 匿名さん]

そろそろ週刊誌あたりが書いてもいいころジャマイカ？
それとも判決の後か？電車の釣り広告でＭＳ名入りで出れば
（あるいはＭＳ名は伏せても浜田山とか２１５号とか出れば）
今の東京のこと、購入検討者はほぼ全員眼をと留めるんジャマイカ？
週刊誌関係の知人には書くように伝えておこう。人助けだと思って
書けって。

[875: 匿名さん]

まあ、三井も早急に215号高架道路計画を「こんにちは」の浜田山ＭＳ広告で、はっきりと発表することだな。今のままだと、将来のＭＳ顧客たちから“三井不動産というのは自社の利益追求に不都合なことは隠蔽する”と非難され、三井不動産の評判に深い傷がつき、企業イメージの大幅ダウンは避けられない。日本の分譲マンション業界での唯一の一流会社という地位から転がり落ちるかもな。

都心には汐留ＴＴＰをはじめとして、首都高速の脇などの騒音と汚染空気の坩堝に立っているマンションが多々あるが、あんなところでもいいという人たちが結構いるようだから、この浜田山駅至近ＭＳだって売れるんじゃないかな？（私でさえ６０平米で３千万以下なら、賃貸用に買ってもいいがwww）

しかし、ＭＳ建設に反対して係争中の近くの住民は、グラウンドがそのままなら、そのど真ん中に計画通りの高架道路が突っ走ってもかまわない、というのだろうか？？それとも、その場合には都の道路行政を被告に据えて頑張るのかな？

[876: 匿名さん]

一時はテレビ東京の”噂の現場”で取り上げられる寸前までいきましたよね？
その後どうなったんだろ？原告側がテレ東にかなりの勢いで働きかけがあったようですね。
知り合いのＴＶマンに聞いてみます。

[877: 匿名さん]

9月28日は判決
この日に全ては決まる
それまでは静観

MRはなかなかいいよ
ただ、
オプションの嵐
あんなことしちゃダメだ
標準の原型を留めていない

全てオプション

ダメダコリャ

[878: マンコミュファンさん]

テレビ東京・・・・きっと三井系のスポンサーからクレームが
はいったのでしょう！！
あのての、番組はそんなもんです。

[879: 元祖匿名はん]

>>875
どうでもいいですが、三井が分譲で唯一の一流会社でしょうか？
地所もいいマンションを作りますよ。
セグメント的には劣りますが（規模もエリア展開も）。
三井のようにモノのばらつきはありませんし強欲でもないと思います。

野村も頑張ってます。
東建は昔の方が良かったかな。
東急とかも安くてよいマンション作ります。
住友は好みが分かれるかなぁ。商売含めて。板ズレ余談でした。

[880: 匿名さん]

だめだこりゃ〜〜〜

[881: 匿名さん]

テレ東ではなく、ＴＢＳ

[882: 物件比較中さん]

879

三菱はかなり強欲でしょ？
勘違い値付け＆値引きしない。

[883: マンション投資家さん]

今の三井の経営陣は団塊。ヘルメット、ゲバ棒だったのが
就職が近づいて急に知らん顔して背広着て面接行った奴等。
要するに人生の出発点に大欺瞞を背負ってる。小山さんとか
田中さんぐらいまでとは人間の出来が比較にならない。上が
そうだから、中堅以下も信念とか正義感とかとは程遠い生き方を
選ばざるを得ない。今、地域住民との係争や２１５号問題を
この程度の開示で売り抜けられると信じているらしいのも、
結局それ以外の生き方を知らないとしか言いようが無い。
しかし、これはアメリカなんかなら突込みどころ満載の大弱点
のはず。日本でも何とかここに突っ込んで、嵌めて落とすよう
な秘策が無いか検討中。ほかにも研究中の奴居るだろうけどね。
一度徹底的に懲りさせないと変わらないよ。耐震偽装と同じこ
とだもの。

[884: 周辺住民さん]

三井不動産株を買って、
会社の所有者として、経営陣に
意見を言うのがいいと思うが。

[885: 元祖匿名はん]

地所も東建同様？欲の皮が突っ張ってきてますかね。どこもそうですが。

なんだか志ある人いそうな雰囲気がない、三井の場合。地所には、ある。
余裕の違いなのかな。あくまで私のコンタクトの中での拙い所感ですが。
再度板ズレ失礼。

[886: 物件比較中さん]

先月説明を聞きに行きましたが(まだMRは見に行ってません)営業担当の方が言葉遣いも悪く非常に薄識で心配になりました。こういう場合、営業担当を変えて頂く事は可能なのでしょうか？
なんか失礼にあたりそうで。。。。