23区内の新築マンション価格動向（その1９）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17以前過去スレは>>2

参考サイト（元祖匿名はん紹介リンク先）
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[2: ヒマリーマン]

過去スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/
その15：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/
その14：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/
その13：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
その12：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/
その11：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/
その10：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/
その9：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
その8：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[3: 匿名さん]

鉄筋強度不足マンション、８〜９階部分解体してやり直しへ
http://news.goo.ne.jp/article/yomiuri/nation/20071120i101-yol.html

大手ゼネコンの竹中工務店（大阪市）が東京都内に建設中の２７階建て超高層マンション（高さ約９４メートル）の８階部分で、強度の劣る鉄筋が使用されていたとして、同社が８〜９階部分を解体して工事をやり直すことが１９日、わかった。

竹中もやってくれました。
23区の成約率が70％ぎりぎりまで下落しているのに更に買い控えの要素が増えた。

[4: 上等]

スレ継続ありがとうございます。

はたして”アノ”地区の将来性はどうか？（笑）

皆さんの賛否両方とものご意見を楽しく読ませてもらってます。

[5: 匿名さん]

心南４区の納税者の給与所得総額はＨ１７からＨ１８で
千代田区８６億増
中央区２４１億増
港区４９７億増
江東区４２８億増
計１２５２億円増
このまま都心回帰が続けばどうなるか？

[6: 匿名さん]

もう勘弁してください・・・
どうもならんよ、都心３区では。

[7: 匿名さん]

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071120-00000101-yom-soci

これはどこのマンションかな？麻布ですって。

[8: 匿名さん]

＞05
「心南４区」って不動産業界用語ですか？
東の江東区が入っているけど、品川区の間違いですかね？

[9: 匿名さん]

これからインフレになる、なる、といわれて、せっせと不動産。
インフレリスク高まり、ついに、と思いきや。
キャッシュで持ってるよりは良いかな、と言う程度か。
スタグフレーションなら、一等地以外は、なかなか動かんでしょうな。

[10: 匿名さん]

貯蓄から投資へ。
インフレには株や不動産。と、囃されて。

確かに、物価上がりだしたが、株は下がりだした。
不動産も一等地を除けば、調整含み。

やっぱり新興国だよ、と。
中国バブルの崩壊もいずれはやってくるが。

[11: 匿名さん]

>>10
愚痴は書かなくていいから。

[12: 匿名さん]

好きなように自由に書いていいから。

[13: 匿名さん]

下がる、下がるって言ってる人よ。
下げて売る中古保有者がどこにいるのかね？

どんなに仕組みが変わろうと、住宅ローンがノンリコースにならない
かぎり、住宅地価が大きく変動することは考えにくいのだよ。
米国地価が５年〜８年のスパンで上下動するのは、担保割れ
リスクを貸し手が負う仕組みになっているから。
まず、不動産の価値にローンがつくわけで、本人の返済能力に
ローンがつく日本とは根本的に考え方が違う。

買い手がいくらその気になっても、不動産にそれなりの下落要因が
明白であっても、買い手の与信がないと
いくら指値してもローンがおりない人には買えないのが日本の住宅。

逆に米国では、20万ドルの住宅を25万ドルで相手が売るといい、自分も
買いたいと言っても、25万ドルの上昇理由に金融機関が納得しなければ
ローンは下りない。
日本の場合借り手に与信があれば、90％程度のローンが簡単につく。
それでもって住宅相場があがる。
地価を上げた責任は買い手にある。だから金持ちが買ってに地価を上げる。

収益還元法などノンリコのつく収益不動産でなければ無意味な理屈。
どうしてもマンション価格が下がって欲しかったら、住宅ローンも
ノンリコースローンに変わるまで待つべきだ。
いつになるかわからんが。

[14: 元祖匿名はん]

ヒマリーマンさん、すれたて有り難うございます。

日本に住宅がノンリコでないから高い、高含みになりやすい傾向は
あると私も思います。

たいした物件でなくても債務者次第で大層なローンがついてしまい、
要は物件に分相応なローンがつくことでデベの高値維持を金融機関が
持ちつ持たれつで支えている構図が見て取れます。

金融機関は金融機関で怠惰な上に、保証協会や団信任せのスタンスで
物件ありきでは殆どありません。

これは何を意味するかと言うと、値段が下がるか下がらないかという
刹那的な話ではなく、本質的には、価値のないものに対して多大な
借金を組んで買っている、買わされているリスクを大いに孕んでいる
ということだとエンド客は認識すべきかと思います。

[15: 匿名さん]

＞13

新築マンションの価格動向を取り沙汰するスレなんだけど？

[16: 匿名さん]

>15
マンション価格相場って何が手がかりになるかわかってる？
港南、芝浦など新築は皆無だけど築浅中古が相場を作っている。
南青山、神宮前も物件皆無だが中古相場が相場になっている。
逆に、田園都市線宮前区など中古と新築の価格乖離が大きい。
江東区も同様だ。

[17: 元祖匿名はん]

ですから新築マンション「価格」は必ずしも新築マンションの「価値」を
示しているとは限りませんから。
今のようなデベが恣意的にある程度価格操作しかねないようなタイミング
では、ゆめゆめお客も気をつけなければならないかと。

キャベツやトイレットペーパーの高い安いの相場はキチンと知ってても
高額な不動産の話になるといきなり頓珍漢だったり、気持ちが高ぶって
エイヤーだったりしますから。ローンつくから買っちゃえみたいな。
ランチの100円200円やガソリン代の5円10円には人は敏感ですが。
案外そんなモンです。下手すりゃ滑稽です。

[18: 匿名さん]

なんとなく保証したようなレンダー責任不在の住宅ローンでは根本は変わって
いないということでしょう。

＞本質的には、価値のないものに対して多大な
＞借金を組んで買っている、買わされているリスクを大いに孕んでいる
＞ということだとエンド客は認識すべきかと思います。


その通りです。それが現実に明らかになった時代が1992年からの10年間
だったわけです。
株は損切りしてその銘柄に見切りをつければ、別の銘柄によって救われる
こともあります。不動産のリコースローンは、信用取引に喩えられますよね。

[19: 匿名さん]

これは、実は住宅ローンの「優遇金利」「優遇税制」などさまざまな「住宅
頼みの内需拡大」がくっついていてことは簡単ではありません。

逆に言えば、多大な借金を「自己責任」で背負っているがゆえに
＞要は物件に分相応なローンがつくことでデベの高値維持を金融機関が
＞持ちつ持たれつで支えている構図が見て取れます。

これは当面変わらないでしょうね。
というのは、マンションが量的供給から質的供給に転換して間もないわが国
では、せいぜいが「都心回帰」といって遠くない立地・・・くらいしか要求できず
あとは、自分の目では価値が評価できない。
面積でさえも、98平米と73平米の差違が体感的にわかっていない。

逆の見方をしたらいまより相当に価格が下がっていた2002年頃、物件のデューデリが
きちんとなされていて、住宅ローンにノンリコースローンになっていたらずいぶん
ましな状況になっていたと思いますよ。

[20: 匿名さん]

笑えないのは、レンダー責任のはずのサブプライムローン（これも
言わずと知れたノンリコース）が住宅ローン担保証券や債務担保証券に再証券化
されて責任を負う人が一般投資家になってしまった・・・（結局みんな無責任じゃん。）
という話です。
実際に機能するはずの格付け機関など債権の流動化を促進する機能も
流動性が消えてしまえば機能しないわけです。


バブルの原因が無定見な融資にあったというなら、証券化というリスク希釈は
リスク回避ということになっていなかったわけですね。
結局何をやっても価値のないものに投機的値をつけたがるのは人間の性かも
しれませんね。
米国も日本も低所得者に略奪的な貸付をやっているという点では似てますよ。

[21: 匿名さん]

庶民の立場で言わせてもらえば、35年固定のローンを組んだ場合、金利が1％上がれば、総支払額は1000万円増えちゃうわけです。
だから高値掴みは重々承知の上で、今のうち買っちゃえってこともあるんですよ。
まあ、ここに書いてる人たちはなんかには関係ないでしょうけど。

[22: 匿名さん]

いえいえ。貴重なコメントだと思います。

[23: 匿名さん]

好立地物件はインフレ乗り切れると思いますね。
先は誰も分かりません。ここぞ、と思って、買える状態にあれば、買いでしょう。トイレットペーパーはどの店でも自由に買えますが、個々のマンションはそういうモンじゃないですからね。

[24: 匿名さん]

>>21
うっかり聞いてしまいましたが、1000万の借り入れについて金利が３％から
４％に変わって420回ローンの支払い総額の差は243万
これが1000万というのは4000万ローンを組む人。こりゃ庶民ではなく
立派な金持ちですよ。

[25: 匿名さん]

新築がなくて築浅中古が相場作ってると言っても、
チャレンジ価格中古物件だらけで、
実際に売れてないエリアの相場はどうなるの？

[26: 匿名さん]

>>21
実際は４２０回ローンを払う前に住替え売却がありえます。
仮に4000万ローンであっても、20年程度で住替えたら
実際の金利差は500万以下ということです。
もっと大きいのは売却価格で買った物件、時期如何では
１０００万以上の差がでてきます。金利よりそっちがよほど
大切ではないですかね。

[27: 匿名さん]

>>23
インフレ乗り切れるかどうかは物件ではなくローンと
家計如何でしょう。

[28: 購入検討中さん]

ところで購入希望の皆さん価格が下がったらどうするの？

・今は手の届かない物件を買いたい
・今でも買えるけどより安く買いたい

どっちのほうが多いのかな？

[29: 匿名さん]

>>25
株なら売り手が多くて買い手がいなければ場が立たない。
流動性がない状態。サブプライムのＲＭＢＳみたいなもんだ。
ただ、それでは仲介業さんの立場がない。売ってナンボ
買わせてナンボ。
大抵は「売れませんよ。下げませんか」といってくるし
客を見つけてくれば客が指値を入れる。こうなれば保合の
状態だね。
時間がたてばどちらかに寄る。
レインズに載るのは専任媒介物件だけで一般媒介では載らない。
仲介業者は宅建業法で媒介を依頼されたら価格の説明をしないと
いけない。過去の成約事例を示して説明する義務がある。
そのため各社相場を説明するようなテキトーなネタは集めているよ。

[30: 21]

>>26
たとえば5年後に物件価格が1000万円下がり、金利上昇幅も1％以内に収まり、
消費税UPもなく購入できたとしても、その間の家賃負担（補助はありません）は、
確実に存在します。
どう割り切ればよいのでしょうか？

[31: 匿名さん]

現在のディベロッパー乱立状態では、ある程度供給しなければ、社員に給料払えないので、供給は減らないでしょう。デベの統合・廃業が出てくれば、供給も絞れてくるでしょう。

5000万しか出せない顧客に対し、建築資材が上がったから、6000万ですと云われても、買えない。
建物に2000万かかるようになったら、土地2500万、デベの儲け500万だが、
建物2500万、土地2000万デベの儲け500万になるだけ。
土地が下がるか、郊外になるか。郊外が気に入らなければ買わない。それが現在の在庫増を生み出している。

日用品や食料品が上がったら、収入一定の場合、貯蓄・マンションのローンに払える分は当然減る。金利は低いままでも、現在の狭い借家で仕方ないなと思う世帯も増える。

第一波は７月の地方税増で、購入意欲が衰えているよ。
さらに、近い将来ある消費税の増税ときたもんだ。
購入意欲がそそられる状況ではない。

どうぞ販売価格を上げてください。
バブルの頃と違って、一部業種以外は収入が増えていませんので在庫が増えるだけでしょうけど。

[32: 匿名さん]

>>31
マルチポスト乙。

[33: 匿名さん]

今更ながら11/8のスミフの中間決算短信読みました。
「下半期も、上昇した販売価格を消費者が受入れるか、先行きなお不透明感が残ります。
当社では、営業体制の強化を図り、次期計上予定分を含め、販売契約確保に注力してまいります。」
だってさ。

さすがに強気のスミフでさえも迷いが生じはじめているようですね。

[34: 匿名さん]

心南４区
千代田区、中央区、港区、江東区
平均で年収１千万円の人が毎年１万人増えれば
給与年収の総額は毎年１０００億円増える。
これが１０年続けば１兆円。
現在の大田区の納税者の給与所得の総額は約１兆円。
これと同じ規模が限られたエリアで純増することになる。
都心部のアーバンライフがいかに大きく変わって行くか想像できるだろう。

[35: 匿名さん]

>平均で年収１千万円の人が毎年１万人増えれば

その仮定が既におかしいでしょｗ

[36: 匿名さん]

>>35
心南４区の納税者の給与所得総額はＨ１７からＨ１８で
千代田区８６億増
中央区２４１億増
港区４９７億増
江東区４２８億増
計１２５２億円増

[37: 匿名さん]

>>36 それはその1年だけの話でしょ。あと10年も続かねーよ。

[38: 匿名さん]

賃貸を含めて毎年１万戸のマンション供給があれば良いんです。

江東区のマンション規制も解除されたし、
中央区の晴海もまだこれから、
江東区の有明、東雲にもまだまだ土地がある。
港区は？だが、
既に売れていて、まだ未入居のＴＴＴとか、豊洲とかを入れると、
総計１０万戸は可能じゃないか？

[39: 匿名さん]

また上等デベの妄想ですか...。

[40: 匿名さん]

心南４区釣ネタもいい加減にしろよw

[41: 匿名さん]

豊洲なんて住民の半分が朝鮮人じゃん。。。

[42: 物件比較中さん]

41さん
それってホントですか。
詳しく教えてください。

[43: 匿名さん]

もっとまともな反論無いのかよ。
１０万戸も作れるスペースが無いとか、
売れるはずが無いとか・・
ところで、選手村も終わったら分譲と賃貸になるんだよな。
そこだけで何戸だっけ？

[44: 匿名さん]

>>41
豊洲駅徒歩5分の枝川地区のことだろ。
豊洲の住人はほとんど日本人だよ。

>旧東京市は戦前の東京オリンピックと東京万博の誘致に失敗した翌年の1941年、「環境整備」を目的として枝川に簡素なバラックを建設し、
>主に深川区内に不法住宅を構えて居住していた朝鮮人約1000人を強制的に移住させ収容した。これが枝川のコリア・タウンの起源である。

[45: 匿名さん]

江東人はいろんなところに出没しますね。
でもホントは江東人を叩きたい人の釣りネタなのかな？
可哀相に。

[46: 匿名さん]

心南４区の納税者の給与所得総額はＨ１５からＨ１８の３年間で
千代田区２１０億増
中央区５３０億増
港区１０２３億増
江東区７５２億増
計２５１５億円増

[47: 入居済み住民さん]

心南4区ってどこで発生した言葉だろうか？

＞43
まともな反論は結構発生していると思うが、読んで
ないだけだろう。城東厨（業者？）への反論を纏めると

・東京の中心は東京駅ではない。
・人は住居を決めるときに勤務地からの距離だけで決める
　わけではない。
　とりわけイメージ、子持ち世帯にとっての教育は重要。
・西側との価格差が解消しつつある現在、魅力の大きな
　一つの要因である”価格”は消えつつある。

ぼくは金融機関でまあ、企画っぽい仕事をやっているん
ですが、xx証券上野店の方が、xx証券渋谷店より客筋がいい
なんて状態になるのは、あったとしても2100年くらいの
話じゃないかなあと。

[48: 匿名さん]

>>46
都心回帰のピークのデータがこれからも続くとな？
つくづく江東・信・者は馬　鹿　だなw

つうか何？心南４区って
キャナリーゼみたいなものか？

[49: 匿名さん]

>>48
残念ですがこの数字は平成１７年中の人口移動までしか反映していません。
平成１８年、今年の移動。
それから今建築中、今販売中の物件は当然ですが反映されていません。
>>47
情緒的で、現状認識を述べているだけ
数字を使った反論が出来ないと説得力に欠けるよ。

[50: 匿名さん]

珍しく反論が始まったねw
かなり痛いキャラのようで期待できる

10年10万戸か〜
TTTが何本必要なんだ？

[51: 匿名さん]

最近は城東何某よりも、反城東の方がしつこいね。

>>47

オレは去年江東区物件を買った。あくまで自分の価値観でしか語れないが、

・東京の中心が東京駅ではない、というのはそうかもしれない。
しかしどこかを暫定的に中心点としないと距離感による評価はできないだろう。『東京駅』という分かりやすい地名、丸ノ内/大手町といった大企業の本社の多い東京を中心としても違和感は無い（むしろ渋谷とか六本木などを中心にされた方が違和感が無いか？オレだけか？）

・必ずしも通勤利便性だけで決めないだろう。しかしそれと同じくらい通勤距離を気にする人もいるのだよ。これらの割合は分からないけど、半々くらいじゃないの？根拠無いけど。

・西側との比較は何も言わない。
オレはタワーに住みたかったので西側（って具体的にどこ？）は基本的に対象となりえなかった（埼玉などは探したが）。しかし少なくとも去年まで『価格』が売りだったのは確かだね。仮に世田谷区でタワーを販売してても、とてもじゃないがオレには買えなかったに違いないから。