エクセレントシティ小岩ってどうでしょうか？

[物件比較中さん]

エクセレントシティ小岩についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.ex-ms.com/koiwa/
売主：新日本建設株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社新日本コミュニティー（予定）
所在地：東京都江戸川区南小岩７丁目1909-1他（地番）
交通：ＪＲ総武線「小岩」駅より徒歩3分
総戸数：56戸(他店舗1戸)
住戸専有面積：65.54㎡～80.02㎡
間取り：3LDK～4LDK

【タイトルの（仮称）を削除しました。2014.10.27　管理担当】

[21: 周辺住民さん [女性]]

No19に激しく同意。小岩で長年商売してきた中古不動産屋の知り合いが何人かいますが、みな、異口同音に同じことを言っています。
そもそも、資産価値って、売却して始めて意味が出るわけですよね？ 固定資産税もその分、高いわけで。暮らすために買うのなら、再開発が進むまでの間、実質的な価値は低いのに高い固定資産税を払うだけバカバカしい。そして売却のときには老朽化してて、他とたいして変わらない価格になってたらホント意味なし。

[22: 物件比較中さん]

このマンションは、なぜファミリータイプにしたんでしょうかね？

間取りは３LDK中心ですが、１LDK中心にして、資産購入し、賃貸に出せるようにすればよかったのに、と思います。

ファミリー用には、周辺環境は子育てに向いてない商店街、生活導線上にはさしたるスーパーや郵便局、銀行などもなくい（結局フラワーロード沿いまで出ないとダメ）。単身者向けなら、駅が近く、コンビニみたいな店が直前など好条件。

グローバル住販が販売担当ってのも疑問ですね。都心で資産目的の物件ばかり担当してきた会社。マンションギャラリーにも行きましたが、周辺環境を全く知らない営業マンが、資産価値という言葉でしかこのマンションの良さを語れない。

ここ数年、周囲に建築されたファミリータイプのマンションは、１～２戸ずつくらい、１年以上売れ残って大幅値下げしてます。ここは竣工後、どのくらい残るかな？ どのくらい値下げになるか様子を見たいです。

[23: 匿名さん]

>>22
江戸川区だからですよ。オール1LDKは江戸川区のマンションの開発条例は作れないはず。いくつかは作れるけど一定戸数を越えると平均70平米以上でないとダメですから。

[25: 匿名さん]

＞23さん
そういう縛りがあったんですか
ファミリーを呼びたいみたいなものがあるのですかね？
以前、若い世帯を呼び込むために江戸川区がしている努力、みたいな記事をみたことがありますので・・・
だからなのかなとちらりと思いました

[27: 匿名さん]

>18
商店街にスッと立つ感じがスマートでかっこいいって…まだ建ってないのにわかるんですか？ それに、おしゃれなお店ってどこ？ 小岩におしゃれな店なんて、どこ探したらあるんだか。関係者の書き込み？

[28: 匿名さん]

>27
小岩は巣鴨みたいなもの
高齢者にとってはおしゃれな店ありますよ
というか、そもそも小岩におしゃれを求めるのが間違い

[29: 匿名さん]

>28
ってことは、18はただのパン好きの高齢者の書き込みか

[30: 物件比較中さん]

パン屋はルチアしかないからみんなあそこで買うけど、高い。もっと安くて大きくて美味いパン屋ができたら嬉しいです。再開発に期待です。

[31: 匿名さん]

ここのスレで好意的・期待する意見って、なぜルチアとパン屋の話ばかりなのでしょうか。

[32: 購入検討中さん]

間取りはいいのにねーはっきりいっていま新築でここ買うなら、竣工してから値引きで買うか、中古で買ったほうがいいくらい高いです。将来の再開発が近くなってきたくらいで釣り合いとれるくらいの値段です。

1番は後からどうにもならなくて、今後高くなるものがついてないから。再開発までに大地震がある可能性がかなり高いのに、耐震であること。耐震は建物が倒壊するのは防ぎますが、一回の地震に耐えられるだけでヒビや建物の損傷は回避できません。その後に莫大な修繕費が必要になるものです。
そう考えたら免震のアルファ、クリスタルを選ぶほうが資産価値はあると思いますし、全体でみてもコスト低いはず

[33: 匿名さん]

ここって、そもそもアルファやクリスタルと張り合える物件じゃないですよね。

同じエクセレントシリーズでも、立地によってはここより 1000万ほど安いところもある。つまり、本来の価格はその程度だってことでしょ。

[34: 購入検討中さん]

マンションコミュ二ティの免震と耐震について
↓↓↓
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2207/

読むとやはり、免震だよね！！

ローン支払い中に南海トラフ巨大地震の一発、
二発は覚悟しないとね。
と言う意見に激しく同意。

仙台のマンションオーナーの東日本大震災の話しも役に立ちました。

[35: 購入経験者さん]

清水建設の免震　技術研究所は江東区にあるんですね！
色んなシュミレーションが出ています。
↓↓↓

http://www.shimz.co.jp/theme/earthquake/effect.html

小岩六丁目の駅前再開発タワー３棟は清水建設、免震でくるか、コスト削減でタワー耐震でくるか注目ですね。

アルファグランデスカイファーストもクリスタルマークスも免震。

大地震いつ来てもおかしくない時代ですから
やはりこれから購入するマンションは免震でないと比較の対象から外れますなぁ。。

[36: 匿名さん]

>22
>このマンションは、なぜファミリータイプにしたんでしょうかね？
>間取りは３LDK中心ですが、１LDK中心にして、資産購入し、賃貸に出せるようにすればよかったのに、
>と思います。

確かにそうかもしれませんね。
商店街も駅も近いので便利といえば便利かなと思いますが
ファミリー層として考えると悩む点はありそうかしら。
それと、価格帯も少しお高めですよね。

[37: 匿名さん]

別のところのエクセレントシティシリーズで新日本建設の人が説明していて、『別途料金がかかっても良いのであれば、（技術的には）たいていの間取り変更や設備変更に応じる技術力があります』というようなことを言っていました。

この物件は確かに割高感がありますが、たとえば、他のデベより変更幅をもっと広く大きく、単なる選択肢から選ぶんじゃなくて独自の要望にも対応するよう設定して、『契約者の要望に細かに応じる自由度が高いマンション』というような売り方をすれば、この価格でも納得できそうなんですけどね。

技術力がある、というなら、それをアピールする販売戦略を取ればいいのに。一貫体制といいながら販売だけは自社で体制を持っていなくて、販売力の弱い点が出てしまっているように感じます。

[38: 周辺住民さん [女性 40代]]

小さな商店主や高齢の住民たちが皆死んで廃墟の町になるまでは再開発は無理だし、行政もそう考えてますね。
地上げなんて今は無理だし。
移転や引越ししようにも行き先がないおじいちゃんやおばあちゃんたちは皆どかない。
結局、皆死んで空き家ばっかりになって遺族が見切りをつけて売っぱらうまで
20年･30年後からやっとぼちぼち再開発が始まるって感じでしょう。
再開発をネタに高値で売りつけようとする姿勢が好きじゃない。

[39: 匿名さん]

>38さん

その通りだと思います。拍手！

[40: 匿名さん]

第１期二次モデルルームプレオープン、って広告が入ってました。

第１期二次申し込み受付じゃなくて、モデルルームプレオープンって？
モデルルームはすでにオープンしていたんですよね？

[41: 匿名さん]

その通りだと思います。

[42: 匿名さん]

駅近で小学校・図書館が徒歩圏でファミリーにも悪くなさそうな気がしましたが
レスを読むとそうでもなさそうですかね。シングル～ディンクス需要の方が多いってことでしょうか。
80㎡の部屋もありますけどそういった環境なら最後まで残ってしまうこともありそう？
商店街は閉めるのが早いというイメージがありますけどこの辺はどうなのでしょうか。

[43: 匿名さん]

>42さん

昭和通りは夜９時を過ぎると閉めてるところがほとんどだったような。

フラワーロードだと、１１時頃まで開けている店が点在していて、アーケードの明かりもついているんですけどね。

シングルやディンクスの需要が多いかどうかは不明ですが、この周辺の雰囲気からすると、ファミリー向けマンションの立地に向いてるというイメージは、個人的にはゼロです。

８０平米以上なら、中高年で子供が独立したあたりの世代でゆとりのある人たちの方が、かえって関心を持つかもしれませんね。

[44: 物件比較中さん]

クリスタルマークスと比べたら断然ファミリーには適した立地だと思います。 フラワーロードは確かに良いですが、アルファグランデが完売した今、ファミリーにはここしかないと思います。

[45: 匿名さん]

>44
クリスタルマークスと比べたら、どこでもファミリー向けかと。

そしてアルファグランデと比べるのは、質が違いすぎるかと。

[46: 匿名さん]

この辺りのマンションでも色々とタイプがあって、正直一概に並べて比べることはできないんじゃないかなと思います。

ここだと子どもがいるとしても、義務教育を終えたお子さんと同居しているお宅とか、
あとはＤＩＮＫＳ，シニア夫婦などの方が
立地的には向いているかもしれないですね。

利便性重視ということで。

[47: 匿名さん]

ファミリーと言っても、小さな子供から大きな子供まで居ますので、
大きな子供が居る家庭ではよいのではないでしょうか？
駅も近いですし、電車で通学とかはしやすくなりそうです。
電車通学する子供にもコンビニは必須でしょうし。
私的には小学校高学年頃の子供なら、特に問題ないと感じています。

[48: 匿名さん]

>47
電車通学する子供にコンビニが必須って意味不明です。

このマンションの１Fのテナントにはコンビニが入るとかいう話を聞きますが、それを指してます？

なんだか、コンビニっていうのが唐突に出てきた感あるけど。ここの販売担当者さんの書き込みですか？

[49: 周辺住民さん]

⬆︎ほぼ向いのセブンイレブンのことじゃなくて？

[50: 匿名さん]

エクセレントシティ綾瀬の住民スレやその他で、足音のことが取り沙汰されてますが、やはり新日本建設の物件はどこも同じ状況と考えた方が良いのでしょうか。。。けっこう音が響くみたいな書き方で盛り上がってます。しかも、住民スレなので…

[51: 匿名さん]

４８さん　　ほんとそうですよね。
コンビニを利用する学生って高校生以上かなって。
たまに中学生も利用している子がいたりしますがちょっと。。。ねっ？
考え方次第なのかなとは思います。

[52: 匿名さん]

>51さん
48です。
夜遅く、コンビニの前に高校生くらいの年代の子が数人しゃがみこんで、っていう図が浮かびますが。。。

電車通学の中学生にコンビニが必須って…朝早く通学する子供→母は眠いので起きない、朝食もお弁当も作らない→子供はコンビニ弁当を朝食にし、昼食のカップラーメンもコンビニで買っていく…だらしない母親の崩れたファミリーを、思いっきり想像してしまったんです。

[53: 匿名さん]

美味しいメロンパン屋オープンしますね。ルチア1番人気のメロンパンと対決です！

[54: 匿名さん]

大人子供とわず、１階にコンビニが入ると便利ですね。近くのファミマも無くなってしまいましたし。

[55: 匿名さん]

私が通っていた中学校はスポーツがかなり盛んな学校でした。
朝練ももちろんありましたので、お昼までには相当お腹が空くようです。
なので、２時間目と３時間目の間の休み時間には、お弁当以外にパンとか買ってよく食べてましたよ。
先生もそれは認めていました。
学校の購買で購入もしますが、毎日購買では飽きてしまうので、コンビニで買ってくる人もたくさん居ました。
今はそこまで朝練とかしないのかな？

[56: 匿名さん]

今日、夕方７時くらいに新しいメロンパンの店をのぞいてみたら…仏頂面した女性がひとり、薄暗い店内で椅子に座ってうつむいてスマホいじってたのか、ノートに何か書いてたのか…。

なんか、暗～い雰囲気漂ってて、明日ホントに開店なのか信じられなかったです。明日、行ってみるつもりだったのに、一気に気分が萎えました。。。

[57: 販売関係者さん]

パン屋の店員が仏頂面でもマンションとは何ら関係ございませんので、引き続き購入のご検討をお願いいたします。

[58: 匿名さん]

周辺環境は大いに関係あるある。

[59: 購入検討中さん]

>>58
周辺環境は大いに関係ありますが、周辺のお店の店員の仏頂面まで関係しないと思います。
エクセレントシティ小岩が完成して通りが明るくなって、再開発がどんどん進むといいですよね。

[60: 匿名さん]

何を気にするのかっていうのは各人違ってくるから
まあ仕方がないんじゃないかとは思いますけれどね・・・

いずれにせよ、気にならない人の場合は
利便性とか値段とかそういう所が一番の要素だとは思ってくるとは思います。
ここの場合は大人が暮らしていくのは便利でいいんじゃないですか？

[61: 購入検討中さん]

このマンション、エレベータの位置がヘンですね
普通に玄関の横にエレベータがあるってどうなの？

[62: 匿名さん]

>61さん
Cタイプの部屋のことですかね。
その分、間取りが後ろに出っ張ってるからいいんじゃないでしょうか（笑）

何しろ、土地を取得しきれなかった妙な形の地所に、なんとか１棟にまとめた形でコストを下げる設計にしたものを、とりあえずはめこめるように配置してみましたってことなのかな。
２棟に分けるようなデザインにして、片方は高く、片方は低いデザインなどににすれば、角住戸や南向き住戸もうまく作れたかと思いますが。。。

全部、日照時間の短くなる東向き住戸で無理な形で押し込んだ。こういった点の企画のセンスがねぇ。。。

[63: 物件比較中さん]

>62さん
まあ、デベが二流だから仕方ないですね
値段だけは一流みたいですけど

[64: 匿名さん]

どの間取りもバルコニー狭すぎ

[65: 匿名さん]

どのプランも…というほどではないんじゃないかなぁと思いますが…＞バルコニー
プランCはそれでもやはり狭いですね（汗）
その分、部屋の広さになっているっていう風に考えていいのでしょうか。
外に洗濯物を干さない人にはいいのかも？？なんて。

[66: 64]

贔屓目に見ても許せるのはDタイプくらいでしょう

[67: 匿名さん]

>63さん
価格は下げざるを得なくなるんじゃないでしょうか。
昨年では『年内に完売すると思いますよ』とかなんとか営業の人が言ってましたが、最近は駅前でプラカード持ちがウロウロしてます。

小岩駅で看板掲げたってムダ。
『再開発地域』『資産性』『２３区内』という言葉に弱いのは船橋、西船あたりの住民だそうですので、そちらでプラカード持ってブラブラしてくればいいのに…

[68: 周辺住民さん]

通勤の時、建設現場を見る度に思う
「よくこんな狭い敷地にマンション建てるなあ」と

正直なところ、２階建て６戸程度のアパートを建てる位のスペースしかないね
陽当たり悪いし

[69: 匿名さん]

周囲に調和し、地元の発展を引き立てていこうという姿勢が全く見えないですね。
再開発をエサに、分不相応に価格を釣り上げてるって感じ。

どんなコンセプトでどんな人に住居を提供し、どんな風に喜んで暮らしてもらいたいか、全くそんな考えが感じられない。『駅３分に住まう価値』だそうですが、『こんな駅近の資産性の高いマンションを売ってやってる』みたいな？

だから、何もかもが中途半端で無理矢理な代物になってるんだな。