エクセレントシティ小岩ってどうでしょうか？

[物件比較中さん]

エクセレントシティ小岩についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.ex-ms.com/koiwa/
売主：新日本建設株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社新日本コミュニティー（予定）
所在地：東京都江戸川区南小岩７丁目1909-1他（地番）
交通：ＪＲ総武線「小岩」駅より徒歩3分
総戸数：56戸(他店舗1戸)
住戸専有面積：65.54㎡～80.02㎡
間取り：3LDK～4LDK

【タイトルの（仮称）を削除しました。2014.10.27　管理担当】

[1: ご近所さん]

事前案内いよいよ始まってますね。
駅3分で商店街沿いで、買い物も便利そうです。
再開発エリア内なので、期待してます。

[2: 物件比較中さん]

もう見学されて方いらっしゃいますか？
中の様子がわからないので気になっています。
ママ友の中では
高いと噂ですがどうなのでしょうか？
まぁ、どこの新築マンションも高いですが…

[3: ご近所さん]

モデルルーム見てきました。
床暖房とかの体験コーナーが面白かったです。
最近のフローリングってキズやへこみに強いんですね。

担当の営業の方は再開発について、とても詳しく話してくれました。
眺望写真もあったので、とてもわかりやすかった印象です。
金額はこれからとのことなので、また行こうと思います。

[4: 匿名さん]

公式サイトの再開発の説明も結構詳しく載ってますよね。
既存の商店街を生かしつつ街を綺麗にしていくという感じなんでしょうか。
平成40年まで掛かるみたいなので完成はまだまだ先ですが期待は持てそうですね。

駅徒歩3分で立地は良、商店街と商店街の間なので将来的に眺望変わらない、
部屋の広さもゆとりのあるタイプとなかなか良い条件のマンションだなと思いました。
価格帯はこれからなんですね、いくら位になるのか気になります。

[5: 匿名さん]

商店街を生かしつつというのなら良かった。
商店街がもし対象になるのなら、ものすごい面積の土地になってしまうから
大きな建物が建ちやすいですからね（＞＜）
チェーン店が増えつつあるけれどもまだまだ元気な商店街なので頑張っていってほしいっていうのがきっとこの辺りの皆さんの想いなのカナ。

[6: 昨年すでに他を購入経験者]

今週号のスーモ344ページ345ページに見開きでエクセレントシティ小岩、掲載されてますね！
専有面積が65.53平米から80.02平米。

予定価格3900万円台から5900万円台。

予定最多価格帯5000万円台!!

免震ではなく大手デベロッパでもない普通のマンションですが5000万円台最多です。

人件費、建設費、が円安、東京オリンピック決定で急上昇しているから仕方ないのかな。。

千葉方面の新築マンションも5000万円台あたりまえになってきてるのスーモ見てびっくりした。

[7: 物件比較中さん]

今日、正式価格発表しましたね！
しかし、販売が今月１１月だったのに来年１月にずれました。
なぜ？不人気？客がいない？
免震クリスタルと悩みますね。

[8: 購入経験者さん]

人件費高騰で完成が遅れるんじゃないかな?

新小岩の明和地所の新築マンションも人件費高騰で人が集められず、完成時期ずれた。

[9: 匿名さん]

５さん
商店街は活気があるのですね！よかった。商店街があるあると
大々的に書いてあっても商店街とは名ばかりで、ほとんどお店が
しまっている所だったりもあるのでね。ヨーカドーも徒歩圏内で
行かれるしお買い物は充実していますね。結構子供の文房具を購入
しなければならなかったりするのでヨーカドーみたいなお買い物する
場所があると安心です。

[10: ご近所さん]

本日モデル行ってきました。
雨でしたが、結構お客様いらっしゃってびっくり。
モデルルームには、一戸建てのような玄関がついていてこれもびっくり。
収納もしっかりしていたので、うちは十分検討物件です。
イトーヨーカドーが駅1分にある小岩駅、以外とヨーカドーが駅1分にある
駅ってないんですよね。
昭和通り商店街の焼き鳥をほおばって、散歩して帰りました。

[11: 匿名さん]

買い物も含めて利便性は良いんですね。
東向きの間取りは、冬が寒かったりするでしょうか？

[12: ご近所さん]

焼きたてパン工房ルチアが目の前にあり、便利ですね。
天然酵母の焼きたてイートインできる地元で老舗のパン屋さん。
クリームパンが一番人気です＼(^_^)
⬇⬇⬇
http://luchia-bakery.com

小岩ポポには、カルディコーヒーファームもあり、利便性がいいですね。

[13: 匿名さん]

＞11さん
北向きよりはうんと状況は良いみたいですが、
日の光が午前中しか入らない事が東向きの場合は多いみたいですよね

>12さん
買物のこと、ありがとうございます。
パン屋さんが美味しい所が入っていると良いですよね。
カルディはエスニック料理系のスパイスが充実していたり、
変わった食材があったりして楽しいですね。
ロイタイのグリーンカレーのパックは特におすすめです。

[14: 購入経験者さん]

東向き、西向き、南向きの部屋の違い、
all aboutの不動産記事に分かりやすく出てました！
ライフスタイルの違いで随分、変わるようです。
⬇⬇⬇
http://allabout.co.jp/gm/gc/400140/

[15: 匿名さん]

東向きは日照時間が少な過ぎますね。
特に寒い冬は西側の方が日の当たってる時間は長いです。
ここは日当たりよりも駅近じゃないでしょうか。

[16: ご近所さん]

ここは日照はほぼ午前中のみ。冬は確実に寒いね。夏は商店街で窓を開けられなくて暑いだろうし。

オリンピックの影響で高騰してるにしても、お高くとまりすぎだと思うな～。
新日本建設って、大手のブランドマンションを建設している会社だけど、自社ブランドで勝負したいんだろうね。
知名度が低いのに、大手と同じ価格帯でふっかけてる？

小岩の相場からすれば、500万～1,000万は高い感じ。ほとんどの地元民は買わないだろね～。
（ここの最低価格帯で、駅から10分圏内の上階でお釣りがくる）

再開発地域で資産価値が高いってのが売りみたいだけど、このあたりはあと20年は変わらない。
フラワーロード沿いの２９階建てのマンションができあがってきたり、大型スーパーができたので
まるで再開発がどんどん進むみたいに錯覚されてるようだけど、それはたまたま大地主の土地に建ったから。
他は小さな土地の持ち主が譲らないから、何も話し合いが進まない。昭和通りを少し路地に入れば、いまにも
壊れそうな家が放置されていたり・・・そんなことも整備されてない。
仮に再開発が進んだとして、長い期間、工事の音に悩まされたり道路を通れなかったり、不便だろうね。

[17: 物件比較中さん]

再開発は順調ですが、これからやるのは６丁目
なのでエクセレントシティの周りは少し時間がかかりそうですね。
価格は再開発が進めば決して高くは無い価格帯だと思います。

[18: 匿名さん]

間取りは似た感じが多いですがカラーセレクトや浴槽形状や洗面高さなどセレクトできる点は自分好みにできる点が魅力です。商店街にすっと立つ感じがスマートでかっこ良いです。パンは大好きなのでちょいちょい買いに行けそう。おしゃれなお店も多くあちこちぶらぶら楽しめるのでは。

[19: 周辺住民さん [女性 40代]]

この周辺の再開発までは20数年後。その頃にはここは老朽マンションになってしまっていてで売るにも中古価格は安い。現時点の立地は古臭い商店街にポツンと立っただけで、価格は相当割高ですね。小岩の再開発を期待して買うなら資産性が高くて中古で売りやすいタワーマンションを買うべきです。ここは中途半端なので購入見送りです。

[20: 周辺住民さん [女性 40代]]

それに加えて、今後は再開発がらみで周囲に高いマンションやビルが建って、このマンションの眺望や日当たりが全くダメダメになる可能性がありますね。だから、このマンションは不確定要素が多すぎて今の価格の割高感では買うのは怖いですね。

[21: 周辺住民さん [女性]]

No19に激しく同意。小岩で長年商売してきた中古不動産屋の知り合いが何人かいますが、みな、異口同音に同じことを言っています。
そもそも、資産価値って、売却して始めて意味が出るわけですよね？ 固定資産税もその分、高いわけで。暮らすために買うのなら、再開発が進むまでの間、実質的な価値は低いのに高い固定資産税を払うだけバカバカしい。そして売却のときには老朽化してて、他とたいして変わらない価格になってたらホント意味なし。

[22: 物件比較中さん]

このマンションは、なぜファミリータイプにしたんでしょうかね？

間取りは３LDK中心ですが、１LDK中心にして、資産購入し、賃貸に出せるようにすればよかったのに、と思います。

ファミリー用には、周辺環境は子育てに向いてない商店街、生活導線上にはさしたるスーパーや郵便局、銀行などもなくい（結局フラワーロード沿いまで出ないとダメ）。単身者向けなら、駅が近く、コンビニみたいな店が直前など好条件。

グローバル住販が販売担当ってのも疑問ですね。都心で資産目的の物件ばかり担当してきた会社。マンションギャラリーにも行きましたが、周辺環境を全く知らない営業マンが、資産価値という言葉でしかこのマンションの良さを語れない。

ここ数年、周囲に建築されたファミリータイプのマンションは、１～２戸ずつくらい、１年以上売れ残って大幅値下げしてます。ここは竣工後、どのくらい残るかな？ どのくらい値下げになるか様子を見たいです。

[23: 匿名さん]

>>22
江戸川区だからですよ。オール1LDKは江戸川区のマンションの開発条例は作れないはず。いくつかは作れるけど一定戸数を越えると平均70平米以上でないとダメですから。

[25: 匿名さん]

＞23さん
そういう縛りがあったんですか
ファミリーを呼びたいみたいなものがあるのですかね？
以前、若い世帯を呼び込むために江戸川区がしている努力、みたいな記事をみたことがありますので・・・
だからなのかなとちらりと思いました

[27: 匿名さん]

>18
商店街にスッと立つ感じがスマートでかっこいいって…まだ建ってないのにわかるんですか？ それに、おしゃれなお店ってどこ？ 小岩におしゃれな店なんて、どこ探したらあるんだか。関係者の書き込み？

[28: 匿名さん]

>27
小岩は巣鴨みたいなもの
高齢者にとってはおしゃれな店ありますよ
というか、そもそも小岩におしゃれを求めるのが間違い

[29: 匿名さん]

>28
ってことは、18はただのパン好きの高齢者の書き込みか

[30: 物件比較中さん]

パン屋はルチアしかないからみんなあそこで買うけど、高い。もっと安くて大きくて美味いパン屋ができたら嬉しいです。再開発に期待です。

[31: 匿名さん]

ここのスレで好意的・期待する意見って、なぜルチアとパン屋の話ばかりなのでしょうか。

[32: 購入検討中さん]

間取りはいいのにねーはっきりいっていま新築でここ買うなら、竣工してから値引きで買うか、中古で買ったほうがいいくらい高いです。将来の再開発が近くなってきたくらいで釣り合いとれるくらいの値段です。

1番は後からどうにもならなくて、今後高くなるものがついてないから。再開発までに大地震がある可能性がかなり高いのに、耐震であること。耐震は建物が倒壊するのは防ぎますが、一回の地震に耐えられるだけでヒビや建物の損傷は回避できません。その後に莫大な修繕費が必要になるものです。
そう考えたら免震のアルファ、クリスタルを選ぶほうが資産価値はあると思いますし、全体でみてもコスト低いはず

[33: 匿名さん]

ここって、そもそもアルファやクリスタルと張り合える物件じゃないですよね。

同じエクセレントシリーズでも、立地によってはここより 1000万ほど安いところもある。つまり、本来の価格はその程度だってことでしょ。

[34: 購入検討中さん]

マンションコミュ二ティの免震と耐震について
↓↓↓
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2207/

読むとやはり、免震だよね！！

ローン支払い中に南海トラフ巨大地震の一発、
二発は覚悟しないとね。
と言う意見に激しく同意。

仙台のマンションオーナーの東日本大震災の話しも役に立ちました。

[35: 購入経験者さん]

清水建設の免震　技術研究所は江東区にあるんですね！
色んなシュミレーションが出ています。
↓↓↓

http://www.shimz.co.jp/theme/earthquake/effect.html

小岩六丁目の駅前再開発タワー３棟は清水建設、免震でくるか、コスト削減でタワー耐震でくるか注目ですね。

アルファグランデスカイファーストもクリスタルマークスも免震。

大地震いつ来てもおかしくない時代ですから
やはりこれから購入するマンションは免震でないと比較の対象から外れますなぁ。。

[36: 匿名さん]

>22
>このマンションは、なぜファミリータイプにしたんでしょうかね？
>間取りは３LDK中心ですが、１LDK中心にして、資産購入し、賃貸に出せるようにすればよかったのに、
>と思います。

確かにそうかもしれませんね。
商店街も駅も近いので便利といえば便利かなと思いますが
ファミリー層として考えると悩む点はありそうかしら。
それと、価格帯も少しお高めですよね。

[37: 匿名さん]

別のところのエクセレントシティシリーズで新日本建設の人が説明していて、『別途料金がかかっても良いのであれば、（技術的には）たいていの間取り変更や設備変更に応じる技術力があります』というようなことを言っていました。

この物件は確かに割高感がありますが、たとえば、他のデベより変更幅をもっと広く大きく、単なる選択肢から選ぶんじゃなくて独自の要望にも対応するよう設定して、『契約者の要望に細かに応じる自由度が高いマンション』というような売り方をすれば、この価格でも納得できそうなんですけどね。

技術力がある、というなら、それをアピールする販売戦略を取ればいいのに。一貫体制といいながら販売だけは自社で体制を持っていなくて、販売力の弱い点が出てしまっているように感じます。

[38: 周辺住民さん [女性 40代]]

小さな商店主や高齢の住民たちが皆死んで廃墟の町になるまでは再開発は無理だし、行政もそう考えてますね。
地上げなんて今は無理だし。
移転や引越ししようにも行き先がないおじいちゃんやおばあちゃんたちは皆どかない。
結局、皆死んで空き家ばっかりになって遺族が見切りをつけて売っぱらうまで
20年･30年後からやっとぼちぼち再開発が始まるって感じでしょう。
再開発をネタに高値で売りつけようとする姿勢が好きじゃない。

[39: 匿名さん]

>38さん

その通りだと思います。拍手！

[40: 匿名さん]

第１期二次モデルルームプレオープン、って広告が入ってました。

第１期二次申し込み受付じゃなくて、モデルルームプレオープンって？
モデルルームはすでにオープンしていたんですよね？

[41: 匿名さん]

その通りだと思います。

[42: 匿名さん]

駅近で小学校・図書館が徒歩圏でファミリーにも悪くなさそうな気がしましたが
レスを読むとそうでもなさそうですかね。シングル～ディンクス需要の方が多いってことでしょうか。
80㎡の部屋もありますけどそういった環境なら最後まで残ってしまうこともありそう？
商店街は閉めるのが早いというイメージがありますけどこの辺はどうなのでしょうか。

[43: 匿名さん]

>42さん

昭和通りは夜９時を過ぎると閉めてるところがほとんどだったような。

フラワーロードだと、１１時頃まで開けている店が点在していて、アーケードの明かりもついているんですけどね。

シングルやディンクスの需要が多いかどうかは不明ですが、この周辺の雰囲気からすると、ファミリー向けマンションの立地に向いてるというイメージは、個人的にはゼロです。

８０平米以上なら、中高年で子供が独立したあたりの世代でゆとりのある人たちの方が、かえって関心を持つかもしれませんね。

[44: 物件比較中さん]

クリスタルマークスと比べたら断然ファミリーには適した立地だと思います。 フラワーロードは確かに良いですが、アルファグランデが完売した今、ファミリーにはここしかないと思います。

[45: 匿名さん]

>44
クリスタルマークスと比べたら、どこでもファミリー向けかと。

そしてアルファグランデと比べるのは、質が違いすぎるかと。

[46: 匿名さん]

この辺りのマンションでも色々とタイプがあって、正直一概に並べて比べることはできないんじゃないかなと思います。

ここだと子どもがいるとしても、義務教育を終えたお子さんと同居しているお宅とか、
あとはＤＩＮＫＳ，シニア夫婦などの方が
立地的には向いているかもしれないですね。

利便性重視ということで。

[47: 匿名さん]

ファミリーと言っても、小さな子供から大きな子供まで居ますので、
大きな子供が居る家庭ではよいのではないでしょうか？
駅も近いですし、電車で通学とかはしやすくなりそうです。
電車通学する子供にもコンビニは必須でしょうし。
私的には小学校高学年頃の子供なら、特に問題ないと感じています。

[48: 匿名さん]

>47
電車通学する子供にコンビニが必須って意味不明です。

このマンションの１Fのテナントにはコンビニが入るとかいう話を聞きますが、それを指してます？

なんだか、コンビニっていうのが唐突に出てきた感あるけど。ここの販売担当者さんの書き込みですか？

[49: 周辺住民さん]

⬆︎ほぼ向いのセブンイレブンのことじゃなくて？

[50: 匿名さん]

エクセレントシティ綾瀬の住民スレやその他で、足音のことが取り沙汰されてますが、やはり新日本建設の物件はどこも同じ状況と考えた方が良いのでしょうか。。。けっこう音が響くみたいな書き方で盛り上がってます。しかも、住民スレなので…