23区内の新築マンション価格動向（その22）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その21：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その21以前の過去スレ、参考サイト >>2

[216: 匿名さん]

>202
おっしゃっていることをちょっと違った視点から言い換えると、1.5倍に上がった物件価格を正当化する賃料水準の動きがどうなるかがポイントでしょう。
超都心部の賃料水準は六本木ヒルズができた2003年から５年経った現在、おおよそ15％前後上昇してきている。これは物件価格の上昇スピードにはおよばないものの、ちょっと遅れたペースでその差をつめてきているイメージ。
そして、これから１、２年の間、物件価格の上昇が世界経済の低迷の影響で高止まりする中、購入派から賃貸派への市場シフトが追い風となって、賃料上昇に弾みがつくと考えられるのではないでしょうか。
そして３年経って、賃料水準も2003年比50％上昇することによって、先に上がった物件価格が正に正当化され、次の物件価格上昇波動が現れるといった流れが正常な資本主義経済下における人口増加エリア不動産の価格の動きとなるのではないでしょうか。

[217: 匿名さん]

＞２１５
＞バブルってのは実需とかけ離れた価格の上昇のことでね、主に投機によって引き上げられた価格の＞ことを言うのね。今回の価格上昇はバブル以外の何者でもないです。

投機で価格跳ね上がった物件が具体的にあるならマンション名で教えて欲しい。あっても１ＬＤＫや一棟売りマンションのほんの一部でしょ。

ここまで上がってきたのは大半が実需ですよ。今の市況はサブプライムの影響による一時的な踊り場であって、同時に中堅デベの決算前で便乗値上げ物件が調整しているだけ。大手デベ都心物件のどこが調整している？　これから販売開始の三井の赤坂タワーも５００戸超を平均坪５７０万円で自信満々のようです。これからも上がる所は上がっていく。まあ確かに二極化が激しくなって下がる所も出てくるのは確かだけど。

[219: 匿名さん]

＞２１８
鼻息が荒いようですが、あなたこそＲＥＩＴの価格変動の理由と収益源、そしてそもそもの分譲マンションの投資割合を調べて出直してください。

[220: 匿名さん]

逆に、
建築確認改正で、2007年後半に新規に売り出せる物件が殆んど無く、
販売戸数は大幅に落ち込み、かつ既存の販売中の物件も、
マンション価格上昇に消費者がついていけず売れない状況に陥っているなかで。

各企業残戸が急激に積み上がっていて、
2008年は、これに新たな確認がおりる物件が重なり更に在庫が増加する可能性が高いとすると。

どちらの大手デベが自信満々なのか、固有名で挙げて欲しい。

まあ確かに株価でみると、確かに二極化が激しくなってるのは明らかだけどね。
こんな感じか？

[221: 匿名さん]

>218
ＲＥＩＴ以外の要因を一切無視してる？

[224: 匿名さん]

笑いました　確かに異常なまでに強気だわなぁ

[226: 匿名さん]

金持ちはどうか知りませんが普通のサラリーマンはアメリカ経済の先行きがわからないからしばらく買い控えはするでしょうね。ただ賃貸をしている限りジレンマがあるかもしれないけれど。いい物件は市場に出にくいね。値段に関係なく住みやすいから売る気にならない。さてあなた方はどのような物件をお探しになるのでしょうか。

[227: 匿名さん]

掲示板に苛立ちが感じられ殺伐とした雰囲気さえ漂う今日この頃。
この雰囲気を作り出しているのは？
値下がりしないマンションへの苛立ち…

売りもの少ない。
損して売らない。

買いたきゃ買えで良いんじゃない。

[228: 匿名さん]

つい最近賑わせた物件もう市場にでていますね。オークションのような考えで買ったのだろうか。物件に愛着がわかないものを普通のサラリーマンが高値で買うと思っているのだろうか。それに多少の住人の流動はいいかもしれないが多すぎるのはいかがなものか。現実的な話をするがこれから２０十年の間に手直しなどいろいろ住民たちで話し合いながら決めなければならないことも多い。しかし住民自身が協同意識を持っていないとどうなるかおわかりだと思う。どこもそうだがいいマンションはそこに住んでいる住人が愛着を持っているのでわずかな修繕も迅速に対応しているので深刻な状態、高額出費にならないうちに手直しをしている。住民自身が協同意識を持っているからなせることだ。住民同士で会話もしない場所ではそのようなことができるのだろうか。

[229: 近所をよく知る人]

改行入れてください。

＞つい最近賑わせた物件もう市場にでていますね。
大抵の大型マンションなら、よくある話しです。
物件にもよりますが、普通のサラリーマンが購入層とは限りません。

[230: 匿名さん]

「いつの時代も消費者は大局的に見ればすごく頭がいい」
消費者を持ち上げてメシ食ってる人だけがそう思っている。

９６年のブームで郊外マンションに大金つぎこんだり
８５年にたまりかねて千葉・茨城郊外の建売買った人は
「すごく頭がいい」？

「頭の良し悪し」でなく「運の良し悪し」です。
それだけですよ。
それだけで話終わってもいいくらい単純。

大局的に見ても今の４５歳〜60歳代ワリを食っている。

「高い。高い。」と言ってエラソーにしているのが賢そうにみえて
これは、倍率がつきそうだと、モデルルームの販売員に
当たりそうな部屋まわしてくれとおもねる客が＊＊に見える
んでしょうね。

消費者の選択は常に正しい。

そういうのをニューエコノミーというんだそうで。
「消費者主権」は供給者の自戒の念。

お父さんお母さんを大切にしよう。（ｂｙ日本船舶振興会）

というのと同じでお客様を大切にしようを「お客様」が主張
したら話はおかしくなる。

列車にはダイヤがあるのに、
乗り遅れて「オレのために停めろ」という人はいない。
もっといっぱい走らせて運賃安くしろと迫る人もいない。
乗ってやらないぞと頑張っていても、困るのは結局自分だ。
「電鉄会社は電車は知らせてナンボのビジネスモデルだろう・・・」云々

その電鉄会社ですら、あれほどの満員電車に対して対策らしいことは
さほどやっていない。団塊世代が退職すれば通勤客は減ると思うからだ。

要するに
「持久戦というカード」
が供給者の側にはある。

車のように概ね５年サイクルで反復性のあり代替性の
幅の大きい商品なら消費者王様論も通じようが、
そもそも「自己資金・年収」を書かされて
（嘘でもかまわんがいざ買う段になって恥をかく）チェックされ、
まかり間違えば「お前の相手は時間の無駄」みたいな対応されかねない。

そういう販売現場のどこに「消費者主権」を求めることができようか。
資格のある人だけ「主権」が与えられる。
それって、実は高級品の小売の現場でも同じこと。

[231: 匿名さん]

いい物件、お手頃な物件、お値打ちな物件は確実に売れている？

それは、結果を見たから言える話。


トワ◆シア用賀は、最初ボロクソに言われたが、値引き無しに売れて
いる。

あくまで結果論。　　　今だからいえる。

天気予報や株の分析と同じ。

未来は誰にもわからない。

自分の希望的観測をなにか理屈を付け正当化したがるのが人の性。同じエリアでも
駅遠い安い物件が売れ行きがいいか、
駅近い高額物件が売れ行きがいいかは、

蓋を開けてみなければわからない。


でも世田谷の例でいｗば過去３年。値上がりしながら
北烏山の大京や深沢の大京（みんな大京だ）
とか条件の悪い大型物件も売れてしまっているのも事実。
もちろん上限がないとは言わない。

では、なにが価格決定要因になるのか。


商品のバリューは

（品質＋信頼性）÷価格

が生み出す心理ではあるが、マンションの場合代替性が少ないがゆえに
その時期の他物件との比較によって生じる曖昧な心情に依存する。

簡単に言うと「見栄」商品。


市場は欲望で動く一面もある。というか衣食住は根本は「欲望消費」
欲望だから「お洒落」だとか「生活文化」という衣をかぶせて
生々しさを消している。
当然ながら、質実剛健派こそ、洗練された「欲望の昇華」なのだが
それもまた欲望消費のひとつのスタイル。

ことマンションとなると共同売主などのシステムで相互監視
価格カルテルと思われるほど業界の足並みは揃っている。

これが違法でないのは、中古市場も同じ歩調で上げてきている
ゆえのこと。

[233: ご近所さん]

それじゃ高額ラインの上限はどこか・・という話になるが
価格追随性は、所得で決るだけでなく、親族を含めた流動資産の
額によるのだと思う。
確かに所得は急に変わらない。

日本全体で地価が大幅に下落した昨今。東京の不動産は日本一のお宝。
３５００万の相続時清算課税自体が、田舎の不動産や郵便貯金が
東京のマンションに置き換えるローカルキャピタルフライトを
招いたのだと思われる。
預貯金に地域性はないが、不動産価格にはおおいにある。

国税局の資料によれば制度適用者の平均値がなんと１５００万円の
「住宅資金援助」を受けている。
全国の住宅売上げの大半が首都圏に集中している。
１．５倍まで上昇に追従してきたのは「親の財力」。

人間平等に生まれていない。
あげくに６０年代７０年代に持家を持った世代と８０年代９０年代に持家を
持った世代の資産格差は真反対。
過去３０年の地価上昇を賢く（たまたま）生き延び
豊富な年金がデフレで目減りしなかった昭和一桁が一番リッチ。

高額物件のモデルルームに行くと、シニア層がなれない物腰で
カタカナだらけのプロモーションビデオを御詠歌でも聞くような目で
ありがたそうに聞いている姿を時々みかける。

[239: 匿名さん]

この長い文を書いてるのはいつもの長文さんだよ。
サブプラ前に予測を外しまくった人。

まあ、生暖かく見守ろうじゃないか（笑）

リーマンの所得が昔みたいな年功序列でなくなった以上は、昔の成功体験なんて役に立たないと思うけどね。
もう環境が違いすぎてさ。

株で200億近い資産を築いた20代の著名投資化が、なぜ成功したかと聞かれて「運が良かっただけ」と答えていたのは印象的だった。

真面目にコツコツ働いていれば評価される時代はもう終わった。
親の資産に頼れる者以外に売れないとすれば、そう売れる数は多くないよ。

[240: 匿名さん]

自分の親と、パートナーの親がいるんでね。
まだまだ親の資金に頼るだろうさ。
相続時精算課税制度なんてあってもなくても、
親は子が可愛い。

[241: 匿名さん]

みんなパラサイトして生きるしかない世の中なんですね。

[242: 匿名さん]

２３区内生活実感ランキングが発表になりました
上がった区もあれば下がった区もありますが、上位の顔ぶれは同じでした。
２００７年
１位　文京区、２位　品川区、３位　目黒区、４位　江東区、５位　杉並区、
６位　江戸川区、７位　練馬区、８位　千代田区、９位　中央区、１０位　世田谷区、
１１位　渋谷区、１２位　板橋区、　
２００６年
１位　品川区、２位　文京区、３位　目黒区、４位　世田谷区、５位　江東区、
６位　練馬区、７位　千代田区、８位　江戸川区、９位　渋谷区、１０位　板橋区、
１１位　杉並区、１２位　中央区、

[243: 匿名さん]

首都圏の住宅地・既存マンションは、価格調整局面が顕在化　三井不動産販売
　三井不動産販売は１月31日、１月１日時点の「リハウス・プライスリサーチ」を発表した。首都圏の住宅地・既存マンション価格動向を四半期ごとに調査しているもの。

　それによると、四半期変動では、住宅地・既存マンションともに価格調整が顕在化する結果となった。

　07年第４四半期（10月から12月）の「住宅地」の状況は、前回調査時点（７月から９月）から1.6％下落となった。神奈川エリア（横ばい）を除く全エリアでやや下落傾向となっている。

　「既存マンション」は、前回調査時点（７月から９月）から0.8％下落となったが、東京23区（下落）を除くエリアでは横ばい基調となった。

[244: 匿名さん]

生活実感ランキングってなんですか？

あと、親の金は使わず自分の子供に残してやらないといけないんじゃないの？

[245: 匿名さん]

>>243
既存マンションの東京23区が下がったのは、
売れもしない強気のチャレンジ中古価格を
やっと下げてきたと見るべきでしょう。