ザ・パークハウス上鷺宮 Part２

[物件購入予定]

ザパークハウス上鷺宮についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区上鷺宮3丁目308-1（地番）
交通：西武池袋線 「富士見台」駅 徒歩4分
西武池袋線 「中村橋」駅 徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：67.88平米～94.90平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業(株)
管理会社：三菱地所コミュニティ(株)

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363329/

[772: 購入検討中さん]

五輪までは建築費の高騰は続きそうですか。今、買い時なのでしょうか。迷います。しかも駅まで３～４分の物件ってほとんど売りにでてません。希少性ありですか。

[773: 主婦さん]

>>769
駅前のスーパーは毎週金曜日美味しい牛肉が半額ですよ！私は自転車(駐車場有り)で特にお酒や日用品が安い西武新宿線鷺ノ宮駅近くのOKストアーを利用したりしています。後、食料品ではないですが、やはり自転車で10分ぐらいで行ける西武新宿線の下井草駅近くのユニクロや井荻駅近くのしまむらも利用しています。

[774: 匿名さん]

>>772

建築費の高騰が続くかどうかなんて誰にもわからない。
アンケートとかを見ると続くと思ってる人が多いみたいだけど。

いま買い時かどうかも誰にもわからない。
今は、バブル崩壊以降、ここ15年ぐらいの間では最も高いのは事実。
でも、これから上がるか下がるかは誰にもわからない。

駅徒歩3分～4分で希少性ありってことはない。
現にプラウドは立川とか蒲田で駅直結の物件を扱っているし、小竹向原・板橋蓮根でも駅徒歩2分～3分の物件が予定されている。
でも、東京で約19,000平米の1種低層は希少性が有る。

[775: 物件比較中さん]

販売状況はどうですか。

[776: 匿名さん]

環境が良い、悪いは人それぞれって、それはそうでしょ。歌舞伎町が大好きで大久保に住んでいる先輩もいるし（笑）。この物件近辺（上鷺3丁目）と千川通り北側やこの物件の西側と比べると、誰が見ても道は区画整理されていて車道、歩道は広い、豪邸が多いと思うでしょ。また、確かちょっと前にこの掲示板に書いてあったけど、この物件の辺りだけ、災害マップで一番安全なレベルで、周辺の練馬側などは危険レベルだとか。狭い路地が大好きな人には、悪い環境かも。

[777: 匿名さん]

>>764
具体的に示せというなら、こしろ760に対して言うべきでは？

災害マップで近隣はリスクあるのにここだけ低め。
一種低層である以上、容積率の関係上密集して建てられない。
これらは事実ですよね。

この二つだけでも、延焼を防げる幅員がある、建物に余裕がある、日照を遮るものが少ないは確定です。
他にも一方通行の道路が多いですよね。延焼の例の通り幅員があるのに。
これは交通量が少ない証左ですね。
これはGoogleマップでも見てください。道路幅や一方通行ちゃんとわかりますから。

このように、むしろ760の方が、何を根拠に戸建て密集と言っているのか聞くべきと思いますよ。

[778: 物件比較中さん]

>>777
具体的に示せって偉そうな人はポジな話が続いて出ると毎度出てくるんです。地元民を騙っていたけど現地にも行ったことなく物件を購入する気もなく荒らしているだけ。それが目的だから。

[779: 匿名さん]

公立に行かせたいですが、学区の小、中学校は荒れていませんか？

[780: ご近所さん]

上鷺宮小学校に通わせていますけど。荒れてるなんて聞いたことありません。お友だちも皆さん落ち着いた素直な子たちばかり。伝統的に評判の良い学校とも聞いてます。身の回りの情報だけですけど。

[781: 匿名さん]

中野区､駅徒歩5分以内､40/80の一低層で広大な敷地は確かに希少な物件です｡しかし土地の評価額も上物も高級仕様なので高く､入居2年目からの固定資産税がかなり上がるようです｡

[782: 匿名さん]

>>772、将来の建設費の高騰が不安ならマンション購入はやめ賃貸暮らしがいい。
将来、人手不足がますます進み、外人建設労働者が増え今以上に新築施工不良が懸念される。
マンションの修繕費も高騰するでしょう。修繕予約で修繕に一年かかるようになるかも。

中古マンションが、人口減少で増加し（放置空き家だけが目立つが実はマンションでも増加中）安く購入できるようになる。

[783: 入居予定さん]

マンション販売のセールスの方々のトークで共通していると感じるのは、「全ての希望、要件を満たしてくれる物件に出会うことはまずなく、何を優先させ、何を妥協するか？」ということです。ほとんどの、セールスの方がおっしゃいますね。
私の場合は、子供の通学環境の良さと小学校、中学校の評判、整備された区画と広々として静かな住環境、駅近で通勤のアクセスの良さ（新宿区）、中村橋・富士見台を利用できる利便性、駅前の商業環境の順で決めました。　駅力の低さの割に価格面で若干割高感を感じましたが、総合的な住環境の良さが長い目で見たとき納得感を与えてくれると思い決断しました。　

[784: 匿名さん]

中古で買えばもっと妥当な価格で買えるのに勇気ありますね。凄いです！

[785: 匿名さん]

なんだかんだで、超低金利でローン組めますし。お金持ちですから。

[786: 匿名さん]

この辺りだと築浅で４，０００万も出せばいいの買えるしね

[787: 匿名さん]

新築を買う人がいなければ、中古も出ない。無理なく買える人が買っているだけです。4000万の中古を買いたい人はあと十数年待ちましょう。

[789: 匿名さん]

この物件の固定資産税の高さ考えると､軽減措置が終了する6年目以降に中古が出そうですね｡建物の仕様が高級で評価額が高く5年目の2倍ほどになるかな？営業マンは教えてぐれましたか？契約者さん。

[790: 匿名さん]

建物の仕様はあまり評価額には影響しませんよ。それにしても適当な意見が多いなあ。軽減措置なくなれば高くなるのはどこも同じ。税金の額なんて不動産屋わからないから。

[791: 匿名さん]

ここは基本的に中古で変えない物件だよ。

プラウド立川もそうだけど、地域で一番の物件は中古には回ってこないよ。
ほしければ新築で買うしかないし、手が届かないなら、似て非なる物件（ルフォン上鷺宮とかクラッシイハウス富士見台とか）で我慢するしかない。

希少性の高い物権っていうのはそういうもの。

[792: 匿名さん]

建物の評価額は､評価時に同じ場所に再建築した場合の建築費を基準に評価され､経年による減価を考慮します｡高級仕様は分かりにくい表現ですが､高級仕様=高建築費なら間違えではありません｡広大な敷地に地下住居付きの低層マンションです｡建築費が高いか否か､2年目の上物付きの固定資産税ではっきりします｡