23区内の新築マンション価格動向（その26）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2

[22: 匿名さん]

悲観的な話になるかもしれないけど、
このブーム崩壊で業界がきれいになるかといったらそうじゃないと思う。
倒産にしてもほとんどの場合計画的で、経営陣の種銭はとっくに避難済みでしょう。
会社辞めたり、資金社外に流出させたり、持ち株売り逃げたり。

社員使い捨てＯＫ、もしくは派遣や契約の臨時雇用、
ノウハウほとんど無し、設備投資いらないときてるから、
がんばって事業継続する必要ない。
調子悪けりゃトンズラのほうが合理的になってしまう。

儲かりそうな気配になったらわらわら沸いてきて、
イナゴのように市場を食いつぶしたらつぶれてく、
そんな繰り返しは続くのでしょう。

[23: 匿名さん]

確かに去年までの2年間の上昇は異常だった。
この板でも心ある人は市場の調整は避けられないと言い続けた。
実際に今年に入って明らかに調整相場・踊り場相場に突入したのは間違いないところ。
問題は今後だが、2000-2004年の市況まで戻ることはさすがにないという見方が大勢を占めるだろう。


去年の夏のピーク時のものだが、下記サイトの2番目の表を見ると何となく今後の動向が見える。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070807/510452/

要は底値に近い2000年の頃でも坪単価が300超だったところは、下がっても350はそうそう切らないだろう。
四谷とか広尾とか渋谷とか白金台とか。
これらは、ここから去年のミニバブルで5割以上上昇したわけである程度の調整は避けられないが、
たとえそこから1−2割程度下がっても、底値はまったくもって割らないことになる。


一方でヤバイのは明らかに実力以上の上昇をしてしまったところ。
去年は調子に乗ったデベが「都内なら坪単価300万以上が当たり前」という空気を作り出してしまった。
本当に不幸なことだと思う。
底値時に坪単価が200を切っていた地域なのに、局所的ながら去年坪350とかで分譲していたところは残念ながら今後の下落は避けられない。

不動産市況はしばらくは厳しいが、このままズリズリ全体が沈んでいくシナリオよりは
都心部が若干の調整で2005-2006年程度まで戻ったあと再び緩やかに上昇していき、
二極化がより鮮明になっていくシナリオのほうが有力なのではなかろうか。

[24: 匿名さん]

すみません！局所的に底値200万⇒350万に上がってしまったところってどこですか？
暴落が怖くて夜も眠れません。200万の実力で350万を超すところなんてホントに
異常ですね！

都内で言えば、北区周辺？もしくは港南・豊洲あたりも含まれるんですかね？
でも北区あたりでは350万はないですよね？やはり港南ですか？

[25: 大学教授さん]

>>23
一部の県境外周区、郊外マンションが高い坪単価で成約している理由は、
その沿線に既に多くの住民が住み、また、その中に限られてはいるが富裕層がいる為である。

その富裕層をターゲットに絞込み、供給量を年々減少させつつ、成約率も７０％台〜６０％台の
低位ではあるが、徐々に坪単価を上げて行ったわけだ。

これがカラクリなのだが、
既存住宅地であり、大量の土地が一気に出てくる事態は考えられないので、
このやり方で高値の維持を長期にわたって続けて行けるかもしれない。

しかし、
既存住民の内のさらに限られた年収層のみが持ち家取得し、引き続きそこに住むことができる。
このような状態が続けば、いずれはその地域の人口は減少トレンドに入り、需要の再生産が立ち行かなくなるであろう。
さらに、都心で高額マンションの供給が増えれば、富裕層が都心に流れ、今でさえ限られている
需要がさらに減少する危険もある。

不安定かつ微妙なバランスの中での高値維持であるが、
このカラクリが何時破綻するかは正直言って予想できない。
問題はどこまで供給量を減らし続けることができるかだろう。

[26: 大学教授さん]

当然であるが、
県境外周区、郊外は既存住民の需要にほぼ１００％頼っているから、
その地域の人口と年収レベルが非常に重要になる。
だから、田園都市線、東横線といった東急ブランドの高値維持期間は、
他の沿線よりも長期になるだろう。
すなわち民力が低い県境外周区、郊外から順に高値維持が不可能となって行く。

[27: 匿名さん]

民力が低い千葉県民が頼りの江東区湾岸の心配したら？

[28: サラリーマンさん]

湾岸埋立地は県境じゃなくて国境ですね。海の向こうは外国ですから。
最近は私のまわりでも埋立地のタワーに興味を持つ人はいないですね。これからどんどん暴落していって2004年あたりの水準まで下がりますよ。埋立地物件は。

[29: 匿名さん]

国境だって（笑）
春になるとこういう人でてくるよね。

[30: 契約済みさん]

埋立地タワー物件はやはりそれなりに価値あると思いますよ。
結局自分は内陸物件を契約しましたがあの開放感ある立地の高層タワーはあの場所でしか味わえないしそれなりの需要はあるかと。まぁ有明とかだと厳しいかもしれませんが・・。

[31: 匿名さん]

地震がクローズアップされてくると湾岸、木造密集地は厳しいね。
40年以内に大地震が来るんだっけ？

[32: 匿名さん]

国のはずれという意味ではあたってるかも。
いいじゃない「国境外周区」。

「心東4区」みたいにまた本家より浸透しそう。

[33: 匿名さん]

もともと住宅不適格地だったところを二束三文で仕入れた大手デベと
大手広告代理店が作り上げたイメージでお化粧して売り出された地域ですから。

ここに来てアジアの自然災害の連想で、埋立地・海岸沿いの災害リスクが意識され
豊洲新市場用地の土壌汚染で環境問題リスクが意識され
江東区塩見の猟奇的殺人事件で治安リスクが意識されているのだから
いくら割安だからって腰が引けて当然です。
最近は決して割安ですらないようですが。

ところで例の犯人、日本人には珍しい名前ですね。純粋な大和民族かな。
この辺にはいろんな人が住んでますからね。

[34: 匿名さん]

>>33
岡山出身+姓に「星」＆名前に「徳」があることから純粋な大和民族ではないことは確定でしょう。
住んだ場所や行動から判断して、極めてかの国のカルチャーを受け継いでいます。
祖父・祖母の代で帰化していると思われます。

[35: 匿名さん]

＞大学教授
＞一部の県境外周区、郊外マンションが高い坪単価で成約している理由は、
＞その沿線に既に多くの住民が住み、また、その中に限られてはいるが富裕層がいる為である。

優良住宅エリアの基本構造ですね。

＞既存住宅地であり、大量の土地が一気に出てくる事態は考えられないので、
＞このやり方で高値の維持を長期にわたって続けて行けるかもしれない。

希少性が、更なる価値を創造するわけですね。

＞しかし、
＞既存住民の内のさらに限られた年収層のみが持ち家取得し、引き続きそこに住むことができる。
＞このような状態が続けば、いずれはその地域の人口は減少トレンドに入り、需要の再生産が立ち＞行かなくなるであろう。

ええっ？！　
そういうエリアは既存住民以外からも「住みたい街」として需要があると思いますが…。

＞さらに、都心で高額マンションの供給が増えれば、富裕層が都心に流れ、今でさえ限られている
＞需要がさらに減少する危険もある。

価値観はそれぞれですから、「都心＝住みたい」とは限りませんよ。
例えば鎌倉、葉山には、都心にはない美しい海と山があります。
武蔵野にも美しい自然が残っています。
また、そこに住む人たちのライフスタイルに憧れる人も多くいるでしょう。
価格にはそういった付加価値も含まれているのです。

[36: 匿名さん]

教授がド・素・人というのが判明しました。
県境よりも国境の人工島の心配をしたほうが良いと思います。
自然に乏しく（あの運河＝自然と感じられるなら別だが…）、数年の間に安価で大量供給され
今後同時に古くなっていく物件しかないエリアの将来のほうが…。

[37: 住まいに詳しい人]

>>34
岡山県倉敷市には衆院議長も輩出した江戸時代から続く星島家という家があるのだが・・・
＃ちょっとググれば見つかる情報です

犯人がこの家に繋がる人物かは不明であるが
姓名だけで彼の国の出身者などと判断するのは無理があります

[38: 匿名さん]

行方不明の高校生、東京都内で保護

３１日の夕方、滑川市の海岸にサーフィンに来ていて行方が分からなくなっていた
高校３年の男子生徒が２日朝、東京都内で見つかり保護されました。

保護されたのは滑川市の１８歳の高校３年生です。

この生徒はおとといの夕方滑川市加島地内の海岸で、友人２人とサーフィンに
来ていて友人がその場を１５分間ほど離れた間に行方が分からなくなりました。

海岸には生徒が脱いだ服や携帯電話が残されていて警察と消防、伏木海上保安部では
３１日から捜索を行っていました。

滑川警察署によりますと２日午前７時半ごろ、東京都文京区内の路上で警察官が
職務質問したところ行方不明の生徒と分かりました。


文京区!!!!!

[39: 匿名さん]

>>38
東京湾から川を泳いで上がっていった？　　流された？(爆

そんな奇奇怪怪な事件が起きるから文京区が怖いと？？？＞記事を書いた人

[40: 匿名さん]

そうそう可哀相に記憶喪失だそうですよ。

[41: 大学教授さん]

>>35
私は不動産業者では無いので素人ですが、
業者の方には常識だが、購入者にとって疑問に思える点を記載して行きたいと思います。

業者の方にとって、その沿線価格が民力（全体の人口と富裕層の数）によって決まっているのは
常識でしょうが、購入者にとってなかなか見え難い部分です。
さらに、その民力は将来変わって行き、それが将来の不動産価格を決めて行くことになります。
最も重要なポイントですが、購入者には悲しいかなあまり情報がありません。

私が強調したポイントは、まさに将来についてです。
①現状沿線住民が多くマーケットボリュームは高いが、現在の高坪単価について行ける人が
少なく、結局は持ち家取得によって他の場所に移動し、人口が減って行くのではないか？
②現在の高坪単価が富裕層の都心への移動を誘発し、その地にとどまる富裕層の数が減るとともに
高齢化が進んで行くのではないか？
現状はどうにか候坪単価の維持が出来たとしても、①および②を考えると、
その継続性には大きな疑問があります。