シティテラス目白 Part2

[匿名さん]

名称も正式に発表されていない段階で早くも450件に達しましたのでPart2に移行します。

物件概要

所在地：東京都豊島区高田2丁目1361-3他（地番）
交通：東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩4分
　　　山手線 「目白」駅 徒歩11分
　　　都電荒川線 「学習院下」駅 徒歩1分
専有面積：51.00m2〜134.51m2
間取り：1LDK〜4LDK
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上18階建地下1階建
総戸数：293戸
引渡予定：平成20年3月末
販売開始予定：平成19年１月上旬
売主：住友不動産
施工：前田建設工業

【正式名称が決定したとのことで管理人がタイトル変更しました。2007/1/22】


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[930: 匿名さん]

>>929
あなたは、MRにも行けないから想像力がたくましいのだろうけど
ガーデンヒルズの高層階（プレミアム住戸？）と、シティテラスの下層階と
もはや、坪単価は同じだよ。
つまり、資金力も同等で住民層も似ているということ。

ここの下層階に80㎡超の部屋はないから、ガーデンヒルズの高層階みたいに
100㎡超えばかりの部屋は分譲価格なら、こちらより高いでしょう。

[931: 地元不動産業者さん]

2010年、新築マンションは大幅値下がり!?
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070823-00000004-omn-bus_all

>>930 のような目先しか判断できないと、記事の内容のような状況になった場合最悪なことになります。

ローン金利上昇は長期のトレンドとして折込済みで頭の中では一応理解したつもりで売買時に契約を結んでもこの物件のように高額の場合はそれなりに高額のローンを組んでいるわけで、将来の金利上昇は返済に大きな負担がのしかかります。

ローンの返済をギブアップせざるをえない状況に陥った場合、又は何らかの事情で売却をする場合、全体的な不動産価格の下落に加え、この「高田」という地域がこの「見た目高級」物件が建ったからといって学習院坂上の「目白」と同様のいわゆる高級住宅街に向こう5年以内に急激に世間の認知が変化するとは到底思えません。となると不動産環境の悪化がもし起こった場合、売るに売れない状況になりますし、2010年以降「安い」金額で運よく？中古を購入した新規住民と明らかに竣工時に購入した住民層が違うということにもなります。

↑のほうで富裕層とか資産家とかの話題も（釣り？）ありましたが、まず購入者として、あくまでも一般的な数字ですが、堅実とされる公務員、一部上場のサラリーマンはまず無理でしょう。金融機関でも、都市銀行の役員クラスでせいぜい2〜3000万です。あとはメーカー勤務のサラリーマンもまず無理。外資系の金融や新聞・放送関係で夫婦共働きでしたらありえなくもないですが、彼らは殺人的に働いていますので、まずこんな所には住みません。
となると、自営業者、医者あたりでしょうか。自営の方もぴんきりですし、歯医者も内科も町医者であれば200メートル周辺に個人病院が乱立する昨今、
彼らも昔と違って楽ではないでしょうね。

[932: 契約済みさん]

こういう記事を鵜呑みにする人って
まだいるんですね。

それと

自身の収入が2〜3000万程度しかなくても
親が5〜6000万くらいなら援助出来る人達って
たくさんいると思います。

実家から割と近いから買っておこうかな
という購入者も多い気がします。

私も友人もそんな一人です。

[933: 匿名さん]

＞ガーデンヒルズの高層階（プレミアム住戸？）と、シティテラスの下層階と
もはや、坪単価は同じだよ。つまり、資金力も同等で住民層も似ているということ。

ちがうんですよね〜。景気が悪い時にもお金がある人と、景気が改善して来たら購入できる人って違うんですよ。分かんないと思うんですけど。景気が悪くてもお金がある人がいわゆる”富裕層”なのですね。同じお金を持っていても違うってことを917, 918当たりに書いてる人がいるのにね（同じ人かもしれないけど）。同じ値段でも景気、経済状況によって全然価値が違うのです。比べても仕様がないでしょ。資金力が同じでも住民層は違うって自分で書き込みした人じゃないですか？あなたは？。

念のため、全く違う人だったら謝ります。

[934: 匿名さん]

>933
いずれにせよ金持ちだからあんまり資産価値とか考えない層じゃないの？
年収2000万以上ってやっぱすごいよ。

[935: 匿名さん]

ここは富裕層でなくても充分購入出来る価格帯の
マンションだと思っています。
富裕層が購入するマンションって、今販売されて
いるのだと有栖川の３億５０００万〜８億って
やつなんでしょうね。
１億やそこらのマンションで立地がどうの
仕様がどうのと議論するほどではないかと。

[936: 購入検討中さん]

親が5〜6000万援助できるって、すごいですね。老後の親自身の生活資金も含めて子供に5〜6000万の援助ができるということは少なくとも預貯金や株、土地資産合計で一億は楽に超えていることでしょう。
まあ、人それぞれ家計が違うので価値観も違います。

しかし、>>932 こういう記事を鵜呑みにする人ってまだいるんですね。

このような人がバブル崩壊から何も学んでいないか、バブル時代と又同じことを繰り返すようなような気がします。
今私は40歳少し越えていますが、若い頃、まだお給料も少ない頃に友人が何人も自宅購入を含めた不動産投資を景気良くしていたのですが、最後はほとんど全員自己破産しました。今は目先の景気もいいですから路線価、坪単価も上がり、気分がいいものです。海外旅行も円安にもかかわからずどんどんでかけていくし、メディアが格差と騒ぐ一方リッチな生活を楽しんでいることも事実です。
しかしバブル崩壊を私も経験していますから、今のこの景気の良さが当時とどうしても重なってしまうのです。当時、誰が崩壊するなんて銀行も不動産屋も言っていたでしょうか。

悲観的過ぎるのかもしれませんが、万が一このニュースに述べられているような状況になった時に、この物件は資産として？？なのかということです。
色々な付加価値があってこその資産で、たとえ建物の構造や見た目が良くてもこの高田という場所では単なる大規模ファミリーマンション化するのではという危惧が捨て切れないのですが....

既に売買契約を済ませてしまったかたには申し訳ないのですが、2〜3年経って中古になってから安く買っても遅くはないのではと思います。プレミアムが付くとは絶対に思えません。将来不動産市場が下がった時に買ってもこの建物の構造や作りはいいので、10年以内なら問題ないでしょう。

[937: 申込予定さん]

釣りかもしれないけどスルーもなんだし。
実際に住む人は
「俺、今年収これだから、あともう少し頑張って富裕層になろう
そうなったら、有栖川買っちゃおう。それまではここら辺のプレミアムで我慢しよう。」
という人よりは、家族の都合や将来設計を踏まえて、親に頼んだりローンを組んでこのマンション買う人が普通だと思うよ。
少し無理して買っている人も、余裕を持って買っている人もいる。
だって３００世帯だよ。

[938: 匿名さん]

No.936 by 購入検討中さん
の希望は１０年後に先に購入した住民より安く買ってその後じわじわと
再度値が、上がって欲しいのですよね。
あなたの希望通りになるかは分かりませんが、不動産もある程度のスパンで上下するでしょう。
上手くいくことをお祈りいたします。

[939: 匿名さん]

マンションを購入する際、将来プレミアムがつくか
資産価値がどうなるかなどを検討材料にするのであれば
ここに限らず、どんな物件も買わないほうがいいですね。
そこそこ便利な場所で、値段もそこそこだから買っておこう
くらいの人達が購入すればいいんでしょうね。

[940: 匿名さん]

買おうとする部屋の位置と間取りで資産価値は違う、
目白ガーデンヒルズの例でもわかりやすい。
利益が出ていそうなのは、南棟の高層階ばかり。

中途半端な西向き、東向き、低層階の中住戸は？マーク。
こちらでよいのは、高層階＆南側と目白ではまず見ない
希少価値のルーフバルコニーのある部屋かな。

[941: 匿名さん]

＞　９１５

ここは目白をなんとか高級住宅地と認めさせたい人が居ますね。

高級住宅地に住みたいというスレッドに同じ写真を書き込みしてます。

目白駅周辺は山手線の外側にも内側にも高級住宅地があるのは皆さん同じ意見ですよ。御心配なく。

あなたと意見が違う人は、この物件がその範囲に入っては居ないということだけです。

[942: 購入検討中さん]

> 936 931さんへ

素人です。

資産とか、売るとか考えていなければ、もうここを最後にしようと思っていて、１年後の金利が長期固定で5％ぐらいになっていても大丈夫と思っている様な人でも、マンションが値下がりしても問題ありますかね？。

バブルの時に失敗した人や、近い将来値が下がって困るという人は投機的な購入をされた人なのではないですか？。相対的には損をするかもしれないけど、今後、気に入ったものが出てくるかは分からないですよね。中古で、といいますけど私は文京区、豊島区で中古も２年ぐらいずっとみてますが、ある程度の広さ（９０平米程度）の築朝の条件のいい物件って本当に無いですよ。新築はやはり選択肢があるのです。その点が絶対的な利点なのですね。少し高くても。でもここは高すぎます。

[943: 匿名さん]

＞バブルの時に失敗した人や、近い将来値が下がって困るという人は投機的な購入をされた人なのではないですか？

バブルの頃は、投機であろうと居住用であろうと99％の人が失敗しました。

＞ある程度の広さ（９０平米程度）の築朝の条件のいい物件って本当に無いですよ。

あるわけがないでしょう、築浅というのが間違いです、新築の代替、擬似新築を少しでも安く買いたいなんて誰でも考えますよ、市場に出る前に売れてしまう、すぐに売れるから市場に出すこともないし、ちっとも割安でもない。
中古物件は自由市場ですから。

それと、文京区はともかく豊島区では90㎡超の物件なんて5％未満だと思いますよ、文京区で供給戸数から言ったら10％までは行かないでしょう？

[944: 周辺住民さん]

ガーデンヒルズと住民層が同じなわけないですよ。
うちのマンションはセキュリティー上の問題で、しっかり家族構成まで
隅々調べられましたよ。お金があっても売ってもらえなかったひと
多くいると思いますよ。今はしょっちゅう売ってくれといろいろな不動産から手紙が送られてきますね。

[945: ご近所さん]

ガーデンヒルズとは住民層は違うでしょ。
うちのマンションは購入時には家族のこと隅々まで聞かれたよ。
セキュリティー上の問題ですね。だから、いくらお金あっても売ってもらえなかった人、多くいますよ。

[946: 匿名さん]

どうでも良いんですが、

９４４と９４５さんは別の方ですか？

もしほんとに別の方なら、時間も内容も殆ど同じで、これ奇跡ですね。

大丈夫、ほんの一部の人以外は944さんと945さんに賛成です。

[947: 周辺住民さん]

ふーんそうなんですか、ガーデンヒルズの高層階の1億超の部屋は、普通のサラリーマンはほとんど申込みがなかったと関係者から聞きましたけど。
北棟や低層階は、サラリーマンも多いようですね、知人もいますから。
部屋の広さと分譲価格（グレード）によって、駐車場の割当台数も
駐車する位置も決められましたから、全てにおいてお金持ち優先の格差のあるマンションだという感じでした。

シティテラスは、家族構成は聞かれないんでしょうか、そんなことありますかね。
プレミアム住戸の比率は、ガーデンヒルズより圧倒的に少ないけど
価格はガーデンヒルズより高いですね。
狭い部屋が多いから、分譲価格はそれほど違いがないかもしれません。

[948: 購入検討中さん]

バブルの時に失敗したか誰がどう、失敗したか、個々人によって違いますのでここでは詳しく書きませんが、私が>>936で言いたかったことは、当時と同じようにまず事業法人のバブルが来て、彼ら事業法人が撤退し始めたころ、投資・居住双方共、個人向けのバブルがきたわけです。要するに業者(銀行・不動産屋）が十分儲かった後（又は撤退後）に個人が彼らの口車に乗せられたということです。
それと同じような波が今来ている感じがしてます。

>>938
No.936 by 購入検討中さん
の希望は１０年後に先に購入した住民より安く買ってその後じわじわと
再度値が、上がって欲しいのですよね。
あなたの希望通りになるかは分かりませんが、不動産もある程度のスパンで上下するでしょう。
上手くいくことをお祈りいたします。

誰でも安く買って高く売りたいものでそれは否定しません。

>>939
マンションを購入する際、将来プレミアムがつくか資産価値がどうなるかなどを検討材料にするのであればここに限らず、どんな物件も買わないほうがいいですね。そこそこ便利な場所で、値段もそこそこだから買っておこう
くらいの人達が購入すればいいんでしょうね。

不動産はある意味、御縁ですからあらゆるリスクや価値が等しくなるというわけではありませんから御縁という意味でリスクの何をあきらめるか、又はより何の価値を重視するという点の思い切りで買うということは確かに購入の動機の一考察です。

ただし、あなたが言われるように「そこそこ」という値段がこの物件にあてはまるのか、いくらだったら「そこそこ」という考えで7000万以上もする買い物をするのか疑問に思います。くどいようですが、不動産の一般消費者（個人）が現在ほど等しく情報を持つことができず、かつ教育されていなかったバブル全盛期の約２０年前、「そこそこ」という観念でそれこそローンの組み方（公庫のステップ）や立地場所、業者の言われるままに「そこそこ」で購入したあげく、何かの事情で売却せざるを得なかった場合、購入時に業者から言われた「そこそこ」の条件が全く売却時に甘い幻想だったということで、それをやっと２０年近くかけてここまで回復してきたという経験が全く生かされていないのです。周辺を少し散歩してみれば、大手・中小問わず、マンション事業用地の看板が本当に目に付きます。

全方位的にリスクやメリットを購入以前に検討することは本当に難しいのですが、できるかぎり業者のパンフレットや、張りぼてのモデルルームやメディアに騙されずに賢く考察したいものです。
それと、自分のキャリア等＝収入のシュミレーション→人生のシュミレーションもです。ただし突然の解雇もあるのであてにはできませんが。

長文失礼しました。

ちなみにAERAでも同じような記事が今週発売ですので念のため。

http://www.aera-net.jp/aera/index_cbox.php

[949: 匿名さん]

＞しかしバブル崩壊を私も経験していますから、今のこの景気の良さが当時とどうしても重なってしまうのです。当時、誰が崩壊するなんて銀行も不動産屋も言っていたでしょうか。

バブルの頃と今って、不動産市場において全く同じ動きをしている訳ではないのでは？
バブルの頃は、どこもかしこも値が上がったけど、今は二極化が顕著になっているような気がしますけど。
資産価値を一番に考えているのであれば、不動産購入は出来ませんよね。

大切な事は、住んでみたいと思うかどうか。資金計算も含めて自分達のライフスタイルに合うかどうかと思いますけど。