前スレ 「その27」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44255/
買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。
その他のテンプレについては>>2を参照。
[スレ作成日時]2008-08-27 21:26:00
＼専門家に相談できる／
23区内の新築マンション価格動向（その28）
| No.2 |
by 貧乏暇なし 2008-08-27 21:27:00
削除依頼
参考サイト
不動産経済研究所 http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm マーキュリー http://www.mcury.jp 東京カンテイ http://www.kantei.ne.jp/release/index.html 長谷工総研レポート http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html 野村アーバンネット 価格情報 http://www.nomu.com/knowledge/chika/ 住宅情報ナビ http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do その26：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/ その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/ その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/ その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/ その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/ その21：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/ その20：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/ その19：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/ その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/ その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/ その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/ その15：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/ その14：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/ その13：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/ その12：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/ その11：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/ その10：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/ その9：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/ その8：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/ その7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/ その6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/ その5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/ その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/ その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/ その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/ その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/ |
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| No.3 |
by 貧乏暇なし 2008-08-27 21:29:00
不動産経済研究所（東京都新宿区）が7月15日に発表したマンション市場動向によると、2008年６月に首都圏で発売されたマンションは前年同月比30％減と 10カ月連続で減少した。これに先立つ10日に三鬼商事がまとめた都心５区の空室率も５カ月連続の上昇となっており、「商業用不動産においてさえ市況がピークアウトした可能性がある」（三菱Ｕ証の藤戸氏）という。
クレディ・スイス証券の大谷洋司アナリストは14日付リポートにおいて、不動産セクターで業績予想を下方修正している企業は棚卸資産の急激な拡大という共通項があると分析。不動産（含む土地）を高値づかみした企業が、棚卸資産の低価法および固定資産の減損会計の適用によって評価減の計上を余儀なくされているという。その業績悪化は拡大する可能性が高いとし、「大手不動産会社も無傷でいることは困難」との見方を示している。 ６月の首都圏マンション新規発売：統計概要（表） http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=90003007&sid=aiUJfvUeLy3s&a... |
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| No.4 |
by 貧乏暇なし 2008-08-27 21:32:00
＜株式会社不動産経済研究所による７月度の首都圏、近畿圏マンション市場動向です＞
首都圏の７月の発売は3,554戸で、前年同月（6,409戸）比44.5％減、前月（4,004戸）比11.2％減。契約率は53.5％で１月以来の50％台となった。前年同月比20.6ポイントダウン、前月比では11.2ポイントダウン。 １戸あたり平均価格は5,309万円（前年同月比0.08％アップ）、m2単価は71.8万円（同1.8％アップ）。 近畿圏の７月の発売は1,786戸で、前年同月（2,533戸）比29.5％減、前月（2,556戸）比30.1％減。契約率は56.3％、前年同月比12.0ポイントのダウン、前月比では8.2ポイントのダウン。 １戸あたり平均価格は3,427万円（前年同月比3.7％のダウン）、m2単価は47.6万円（同2.1％のアップ）。１戸あたり平均価格は６ヵ月ぶりのダウン、m2単価は11ヵ月連続アップとなった。 |
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| No.5 |
by 貧乏暇なし 2008-08-27 21:38:00
ここ数ヶ月の倒産状況
建設：キョーエイ産業、真柄建設、青島建設、多田建設 デベ：グレース、レイコフ、スルガコーポ、ゼファー、マツヤ、アーバン、創建ホームズ ハウジング大興 http://www.tdb.co.jp/tosan/jouhou.html |
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| No.6 |
by 貧乏暇なし 2008-08-27 21:43:00
国土交通省が２０日に発表した四半期ごとの地価動向報告で、３か月前に比べ地価が下落した地点の数が大幅に増え、上昇地点数を上回った。地価の上昇傾向に変化の兆しが鮮明に表れてきた。
全国１００か所の調査地点のうち、地価が下落したのは計３８地点で、前回５月発表の９地点から大幅に増えた。下落幅０〜３％が２８地点（前回７）、３％以上が１０地点（同２）だった。 一方、地価が上昇したのは、前回の４１地点から１３地点に減った。上昇幅はすべて０〜３％で、３％以上上がった地点は前回の５からゼロになった。 横ばいは、４９地点（前回５０）だった。 都内の住宅地では、前回上昇した豊洲（江東区）が横ばいとなり、横ばいだった芝浦（港区）、品川、立川などが下落に転じた。いずれもマンション市況の減速で大規模用地の取引が鈍くなったためと見られる。 東京圏で上昇を維持したのはいずれも商業地で、銀座、表参道、丸の内、八重洲の４地点。前回の２０地点から大幅に減った。 大阪圏では２６地点のうち１１地点で下落した。名古屋圏は１１地点のうち下落が１０、横ばいが１となり、福岡は３地点のすべてで下落に転じた。 毎年１回調査・公表する公示地価や基準地価に対し、地価動向報告は３か月ごとに調べることで地価の動きをきめ細かく把握しようとするものだ。今年１月１日時点の調査から始まり、今回が３回目の発表となる。 （2008年8月20日20時19分 読売新聞） |
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| No.7 |
by 匿名さん 2008-08-27 21:46:00
ＹＡＨＯＯ不動産の新築マンションで即入居可物件数を見ると。
渋谷区５件、新宿区５件、中央区４件、千代田区４件、文京区６件、港区６件、板橋区９件、 北区４件、豊島区４件、足立区２１件、荒川区４件、江戸川区６件、葛飾区８件、江東区１件、 墨田区３件、台東区２件、杉並区７件、中野区５件、練馬区１１件、大田区１１件、品川区５件、 世田谷区１８件、目黒区２件 |
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| No.8 |
by 貧乏暇なし 2008-08-27 21:46:00
買わないほうが良い駅
2008年／高価格だが相対的に賃料が低くマンションPERが高い駅 沿線名駅名 新築マンションPER 7 0㎡価格（万円） 7 0㎡賃料（円/月） 東京地下鉄日比谷線 六本木 4 6 .8 7 20,626 366,761 小田急小田原線 代々木八幡 4 5 .4 9 13,763 252,146 東京地下鉄銀座線 赤坂見附 4 5 .4 3 16,067 294,701 ＪＲ横須賀線 鎌倉 4 1 .6 1 9,895 198,176 東京地下鉄千代田線 乃木坂 3 8 .9 2 13,924 298,101 小田急小田原線 成城学園前 3 8 .7 6 9,010 193,725 東急田園都市線 桜新町 3 7 .4 3 9,564 212,947 ＪＲ山手線 渋谷 3 6 .3 9 14,817 339,323 東急田園都市線 駒沢大学 3 5 .1 1 9,224 218,919 東京地下鉄副都心線 雑司が谷 3 3 .6 6 8,705 215,515 |
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| No.9 |
by 貧乏暇なし 2008-08-27 21:48:00
買わないほうが良い駅
2008年／高価格だが相対的に賃料が低くマンションPERが高い駅 沿線名駅名 新築マンションPER 7 0㎡価格（万円） 7 0㎡賃料（円/月） 東京地下鉄日比谷線 六本木 4 6 .8 7 20,626 366,761 小田急小田原線 代々木八幡 4 5 .4 9 13,763 252,146 東京地下鉄銀座線 赤坂見附 4 5 .4 3 16,067 294,701 ＪＲ横須賀線 鎌倉 4 1 .6 1 9,895 198,176 東京地下鉄千代田線 乃木坂 3 8 .9 2 13,924 298,101 小田急小田原線 成城学園前 3 8 .7 6 9,010 193,725 東急田園都市線 桜新町 3 7 .4 3 9,564 212,947 ＪＲ山手線 渋谷 3 6 .3 9 14,817 339,323 東急田園都市線 駒沢大学 3 5 .1 1 9,224 218,919 東京地下鉄副都心線 雑司が谷 3 3 .6 6 8,705 215,515 |
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| No.10 |
by 不動産購入勉強中さん 2008-08-27 22:38:00
>商業用不動産においてさえ市況がピークアウトした可能性がある
日経ネットから ◆東京都心、オフィス賃料に先安観 ７月末下落に転じる 東京都心で、上昇が続いていたオフィスビル賃貸料（募集ベース）に一転して先安観が広がってきた。大手仲介業者2社がまとめた東京都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の7月末の平均賃料は前月比で下げに転じた。下落幅は小さいが、前月まで最長で2年11カ月続いた上昇が途切れた。景気減速を背景に大都市でオフィスの空室率は上昇しており、大阪、名古屋の賃料も下落局面に入ったもようだ。 三鬼商事（東京・中央）によると、指標となる大型ビル（同一階で契約可能な面積が330平方メートル以上）の平均募集賃料は3.3平方メートル当たり2万2860円となり、前月比0.03％（8円）下がった。前月まで2年11カ月連続で上昇していた。 (16:00) http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080827AT1J2601F27082008.html |
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| No.11 |
by 匿名さん 2008-08-27 22:48:00
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| No.12 |
by 匿名さん 2008-08-27 22:54:00
だから？
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| No.13 |
by 匿名さん 2008-08-27 23:00:00
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| No.14 |
by 匿名さん 2008-08-27 23:02:00
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| No.15 |
by 匿名さん 2008-08-27 23:14:00
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| No.16 |
by 匿名さん 2008-08-27 23:14:00
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| No.17 |
by 匿名さん 2008-08-27 23:49:00
》15
データはデータでしょ。何がわかるの、あの統計で？ |
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| No.18 |
by 匿名さん 2008-08-28 00:00:00
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| No.19 |
by 匿名さん 2008-08-28 00:31:00
マンション価格云々という話ではないのですが、
「前年同月比○○％ダウン」 という記述を見ると、 昨年の駆け込みによる嵩上げは考慮しなくて良いのかと思います。 つまり、単純に比べていいんですかねと。 |
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| No.20 |
by 匿名さん 2008-08-28 00:31:00
>>09
貧乏暇なしとのことで仕方ないですが、物件価値をＰＥＲで評価していたのが ここ1年、今はＰＥＲ×ＰＢＲで評価され始めています。 勿論ＰＥＲもＰＢＲも良いことが好ましいですが、実需で買う上ではＰＢＲが 高いだけでも価値があると言えます。 リストアップしていただいた地区はＰＥＲ：低、ＰＢＲ：高と言われる地区が 殆どです。 よって、賃貸投資には向きませんが、実需（住まいとして選ぶ場合）については 買わない方がいいとは言い切れません。 説明が若干不足している気がします。 |
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| No.21 |
by 購入検討中さん 2008-08-28 01:35:00
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| No.22 |
by 匿名さん 2008-08-28 02:05:00
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| No.23 |
by 大学教授さん 2008-08-28 07:02:00
>>20
東京カンテイが使用しているＰＢＲとは、 ここ１０年で販売された新築マンションの平均価格と、その間に中古で流通した物件の平均価格 との比較で求められます。 新築が４千万円、中古が３千万円ならＰＢＲは０．７５となります。 すなわち、数値が高いところは将来中古で売っても有利な地域と言えます。 ちなみに首都圏の平均は０．９０でした。 |
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| No.24 |
by 大学教授さん 2008-08-28 07:46:00
注意すべき点は、ＰＢＲが高めに出やすい点。
一戸当たりの10年間の平均値ですから、 ここ数年の都心回帰にともなう住み替えによる、中古物件の増加が大きく影響を与えています。 また、新築価格の高騰によりその希望価格も高くなっています。 従って、中古で流通した物件の平均価格はより高く出ています。 肝心な点は、その地域で中古物件の需要が実際に強く、希望価格で成約しているかどうかです。 異なる時系列の数字の集まりであるＰＢＲより、 その時点での数値であるＰＥＲの方がより信頼性があるでしょう。 |
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| No.25 |
by 大学教授さん 2008-08-28 21:08:00
マンションＰＥＲ関連
募集件数が多く、賃貸マーケット反映性が高い１Ｋ・１ＤＫタイプの募集賃料推移を区別に出した。 利便性、住環境の良化で家賃レベルを切り上げている区が散見される。 これら区は新築、中古マンションの値上りも正当化されよう。 ２００７年７月と２００８年８月現在比較（単位：万円） 千代田区１１．１０→１０．９５、中央区１０．９５→１０．７６、港区１３．１１→１２．６３、 新宿区９．５７→９．６１、文京区９．１４→９．０３、台東区９．４４→９．６５、墨田区８．４２→９．１４ 江東区８．６３→９．２２、品川区８．９２→９．１１、目黒区９．９９→１０．３２、大田区８．５３→８．２２、 世田谷区８．５４→８．５５、渋谷区１１．７２→１１．２６、中野区８．０８→８．４１、杉並区７．７６→７．８５ 豊島区８．３５→８．０９、北区７．５５→７．６０、荒川区７．９５→８．０６、板橋区７．０８→７．２３、 練馬区７．１０→７．３０、足立区６．６４→６．６３、葛飾区６．６７→６．５８、江戸川区７．１２→７．０５ |
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| No.26 |
by 匿名さん 2008-08-28 21:19:00
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| No.27 |
by 大学教授さん 2008-08-28 21:28:00
２３区の分譲マンションストック数とＹＡＨＯＯ不動産の中古マンション流通量の関係
すなわちマンションストック中、中古マーケットに出ている比率（０８年１月時点）。 この数字が高いと、価格下落圧力がより高いことを意味する。 http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/54tokusyu-stock.pdf １位 港区 ４．０８、２位 目黒区 ３．９６、３位 渋谷区 ３．５９、 ４位 世田谷区 ３．１１、５位 千代田区 ３．０４、６位 新宿区 ２．７４、 ７位 品川区 ２．４６、８位 文京区 ２．２５、９位 中野区 ２．２４、 １０位 杉並区 ２．１２、１１位 大田区 ２．０４、１２位 中央区 ２．０１、 １３位 練馬区 １．８８、１４位 板橋区 １．８６、１５位 豊島区 １．８２、 １６位 足立区 １．６７、１７位 台東区 １．６１、１８位 江東区 １．４２、 １９位 墨田区 １．３６、２０位 北区 １．３４、２１位 葛飾区 １．２５、 ２２位 江戸川区 １．２６、２３位 荒川区 １．０７、 |
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| No.28 |
by 大学教授さん 2008-08-28 21:45:00
>>26
築年数、仕様、広さに違いはあるでしょうが、 ここは家賃レベルとして捉えるべきでしょう。 すなわち、１Ｋ・１ＤＫタイプを借りようとすれば、平均でこれだけの家賃が必要になる。 家賃レベルが切りあがっている区は、以前と比べより経済力がある人でないと借りられない 地域に変容していることを意味します。 と言うことは、新築分譲マンションの価格上昇を容認できる環境に変わっていることを意味します。 |
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| No.29 |
by 大学教授さん 2008-08-28 22:08:00
>>24
さらにマンションＰＢＲが信頼できないもう１つのポイントがあります。 先に、最近の中古マンション流通量が多いところは、中古マンションの１０年平均価格が高く 出やすい点について触れましたが、 新築マンションの１０年平均価格が低く出てしまう区もあります。 例えば世田谷区と江東区を比べてみましょう。 （世田谷区） 年 販売戸数 平均坪単価 ０７年 ８４４戸 ３４２万円 ０６年 １９０５戸 ２９９万円 ０５年 ２１５８戸 ２６０万円 ０４年 ３３７３戸 ２４５万円 ０３年 ３２５８戸 ２５０万円 （江東区区） 年 販売戸数 平均坪単価 ０７年 ２２５０戸 ２６３万円 ０６年 ２９１９戸 ２１９万円 ０５年 １６０９戸 ２０６万円 ０４年 ３０９８戸 １７８万円 ０３年 ３７０１戸 １９２万円 価格が安い時期の販売数量が圧倒的に多い世田谷区は、１０年間の新築平均価格はより低くし、 マンションＰＢＲをより高くします。 ところが、これを目安に現在の坪単価で購入するととんでもない事になります。 |
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| No.30 |
by 匿名さん 2008-08-28 22:18:00
江東区買ってもとんでもないことになりそうですよ。
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| No.31 |
by 匿名さん 2008-08-28 22:54:00
PBRとかPERとか詳しくないのですが、
素人なりに皆様の情報からPER、PBRを解釈してみました。 PBRは新築販売価格と中古売買成約価格によって決まるので、 その当時の経済状況(バブルやデフレ)に大きく影響してしまう。 したがってマンション適正価格を判断する基準には向かない。 PERは賃貸利回りによって決まるので、経済状況(バブルやデフレ) の影響に左右されにくい(賃貸価格の変動は不動産価格の変動より少ないため)。 そのため客観的に適正価格を判断するにはPER(賃貸利回り)を 基準にするのが良い。 この理解でよろしいでしょうか？ |
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| No.32 |
by 大学教授さん 2008-08-28 22:57:00
はいそうです。
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| No.33 |
by サラリーマン 2008-08-28 23:48:00
いくら屁理屈をこねても、普通の人は世田谷が買えるなら、わざわざ埋立地を選んだりはしませんよ。
これが大多数の感覚です。 |
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| No.34 |
by 匿名さん 2008-08-28 23:58:00
そうなんだよね。世田谷で買えないから江東なんだよなあ。
その中でさらに埋立地が嫌な人はせめて亀戸や住吉に買いましょう。 |
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| No.35 |
by 匿名さん 2008-08-28 23:59:00
>>29
どう考えても江東区の方がおかしいくらいに高騰しちゃってるのに、教授は江東区がお好きなのね。 ちなみに25で中古の値上がりが正当化されると言われている地区と27でマンションストック数による 価格下落圧力が高い地区が面白いぐらい被ってるんだけど、どっちが正しいの？ ストック数が多くても今まで下落しないで済んでいる都心・城西・城南の方が、流動性も高く やはり城東が危ないんじゃないの？ そもそも城東のマンションなんて、新築でも安いのにわざわざ中古で買わないっしょ。 |
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| No.36 |
by 匿名さん 2008-08-29 00:58:00
多くの女性は名前に拘ります。
枝川、潮見、辰巳に囲まれた元倉庫地帯豊洲。 足立ナンバー。 むしろ、拘らない女性は立派でしょう。 最近は、女性の発言力が強いですしね(不動産関係者談） 「銀座５分」「都心」で作り上げられた妄想は いずれ冷めるでしょう。 |
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| No.37 |
by 購入検討中さん 2008-08-29 00:59:00
前スレでも言いましたが、江東区vs世田谷区は別のスレッドでやってください。
正直迷惑です。 |
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| No.38 |
by 匿名さん 2008-08-29 01:19:00
分かりました！江東区しか買えない37さん！
もう止めますね！ |
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| No.39 |
by 中央区 2008-08-29 01:29:00
このスレ、今初めて来たけど、猛烈に変な人いるね(38の書き込みの人、あなたのことです)
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| No.40 |
by 匿名さん 2008-08-29 05:05:00
>>38はきっと実生活でいろいろと大変な目にあって、おかしくなったでしょう。
引き続きのご活躍を暖かく見守ってあげましょう。 |
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| No.41 |
by 大学教授さん 2008-08-29 06:09:00
既出ですが、
４月下旬のYAHOO不動産中古マンション、仲介戸建、仲介土地、賃貸の募集物件数を総計し、 ３月１日時点の世帯数で割り、不動産の過剰感を指数化しました。 １位 港区14.01％、２位 千代田区12.92％、３位 渋谷区10.28％、４位 中央区10.15％、 ５位 新宿区8.33％、６位 目黒区7.33％、７位 文京区7.33％、８位 世田谷区6.76％、 ９位 中野区6.18％、１０位 豊島区6.14％、１１位 杉並区5.69％、１２位 練馬区5.22％、 １３位 板橋区5.10％、１４位 台東区5.07％、１５位 品川区4.65％、１６位 大田区4.61％、 １７位 墨田区4.39％、１８位 北区4.38％、１９位 江東区4.15％、２０位 荒川区3.75％、 ２１位 足立区3.59％、２２位 江戸川区3.04％、２３位 葛飾区3.01％、 |
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| No.42 |
by 大学教授さん 2008-08-29 06:46:00
過剰感が高くとも、
世帯増加率が高い区は比較的短期間で消化できます。 問題は、過剰感が強く、世帯増加率が低い区です。 長期にわたってマーケットが低迷する恐れがあります。 |
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| No.43 |
by 匿名さん 2008-08-29 07:49:00
そもそも教授が居付く前は
このスレも活発な議論があったんだよな 某巨大掲示板の隔離スレに篭ってくれないもんかね |
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| No.44 |
by 匿名さん 2008-08-29 08:40:00
世帯増加率だけではなく、
世帯の入れ替わりがどれだけあるかも関係するはずだが。 世帯の入れ替わりが激しい区は募集が増える。 入れ替わりが少なければ中古や賃貸の募集も減る。 |
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| No.45 |
by 大学教授さん 2008-08-29 21:00:00
>>44
世帯数に見合った住居が必要となる。 従って、世帯数の増加数に見合った住宅ストックの増加が必要となる。 入れ替わりが多いか少ないかは、単に制約数の増加につながるだけで、 余剰を解消するものとはなりえない。 |
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| No.46 |
by 大学教授さん 2008-08-29 21:47:00
過剰率ＶＳ０７年世帯増加率
１位 港区14.01％ＶＳ5.28%、２位 千代田区12.92％ＶＳ2.19%、 ３位 渋谷区10.28％ＶＳ0.30%、４位 中央区10.15％ＶＳ3.65%、 ５位 新宿区8.33％ＶＳ1.37%、６位 目黒区7.33％ＶＳ0.95%、 ７位 文京区7.33％ＶＳ1.93%、８位 世田谷区6.76％ＶＳ1.02%、 ９位 中野区6.18％ＶＳ1.46%、１０位 豊島区6.14％ＶＳ1.80%、 １１位 杉並区5.69％ＶＳ1.54%、１２位 練馬区5.22％ＶＳ1.65%、 １３位 板橋区5.10％ＶＳ1.33%、１４位 台東区5.07％ＶＳ2.16%、 １５位 品川区4.65％ＶＳ2.245、１６位 大田区4.61％ＶＳ1.59%、 １７位 墨田区4.39％ＶＳ2.80%、１８位 北区4.38％ＶＳ1.56%、 １９位 江東区4.15％ＶＳ2.28%、２０位 荒川区3.75％ＶＳ2.41%、 ２１位 足立区3.59％ＶＳ1.99%、２２位 江戸川区3.04％ＶＳ1.16%、 ２３位 葛飾区3.01％ＶＳ1.18%、 |
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| No.47 |
by 匿名さん 2008-08-29 23:06:00
>46
過剰率÷世帯増加率と消化率の相関が挙げるべきデータとなりませんか？ |
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| No.48 |
by 匿名さん 2008-08-29 23:15:00
いろいろやって、最後はただの人気順と同じになっちゃったねw
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| No.49 |
by 住まいに詳しい人 2008-08-30 00:56:00
都心と近郊では、市場構造が違うのだから
中古マンションと仲介戸建と仲介土地と賃貸の募集物件数を足すなんて 乱暴な数字で横の比較が出来るわけないじゃん ＃だいたい、どーして新築の在庫は入れないんだ？ どーしても無理に横の比較をしたいなら こーいう場合は「○○年を100とする」と指数化しかないのに・・・ 教授は数字のセンスが全くないんだから もー意味のない数字をぺたぺた貼るのはヤメてくれよ |
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| No.50 |
by 元院生 2008-08-30 04:59:00
久しぶりに見たら、教授のご見解が変わっているような。
かっては、「江東区の外れの湾岸が副都心かつ高級住宅的に 発展する」とのトーンであったが、最近は、「手ごろな住宅地 なので人口が今後も増加する」との論旨に感じる。 団地的発展は交通の便からして十分にかがえられるのでは。 でも地方から出て、城南・城西のプレミアムを当たり前と 感じるのは10年以上かかる。わたしなんかは20年はかかった。 |
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| No.51 |
by 大学教授さん 2008-08-30 05:59:00
世帯数の増加以上に、分譲マンション、戸建、賃貸、土地の新規供給があれば余剰になり、
過剰在庫は膨らみます。 世帯数の増加が期待できない地域での大量供給は余剰在庫を招きます。 ０７年の世帯数増加率をランキング化すると １位 港区５．２８、２位 中央区３．６５、３位 墨田区２．８０、４位 荒川区２．４１、 ５位 江東区２．２８、６位 品川区２．２４、７位 千代田区２．１９、８位 台東区２．１６、 ９位 足立区１．９９、１０位 文京区１．９３、１１位 豊島区１．８０、１２位 練馬区１．６５、 １３位 大田区１．５９、１４位 北区１．５６、１５位 杉並区１．５４、１６位 中野区１．４６、 １７位 新宿区１．３７、１８位 板橋区１．３３、１９位 葛飾区１．１８、２０位 江戸川区１．１６、 ２１位 世田谷区１．０２、２２位 目黒区０．９５、２３位 渋谷区０．３０、 世田谷区、目黒区、渋谷区エリアが変調をきたしているのが良く分かる。 |
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| No.52 |
by サラリーマン 2008-08-30 06:32:00
こいつは江東区が有利になるデータだけを探してきて、それで理屈を作ってるんだから意味ないよな。
いくらそんなことしても、一般の人は江東区の埋立地なんか見向きもしないよ。 |
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| No.53 |
by 大学教授さん 2008-08-30 07:13:00
ＣＲＥマネジメントが浸透して行けば、都心部の倉庫等のマンション化が進みます。
将来的にも、坪単価の急激な上昇無くして、都心部居住は進んで行くでしょう。 ２００１年以降、地方からの大卒上京者は増え続けています。 これらの人々も交通至便な地域に居住し、職住近接の生活を享受できるでしょう。 長距離・長時間通勤が回避できる場所で、適正価格での住居の供給が継続できれば、 地方のみならず、外国からも優秀な人材を確保できます。 |
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| No.54 |
by 匿名さん 2008-08-30 08:33:00
「巨大な「敗者復活戦」の主戦場と化した豊洲」
大手不動産販売会社のマーケティングを担当するN氏から興味深い連絡が入ったのは、 若葉の瑞々しい季節だった。 N氏によると、豊洲購入者と学歴の相関関係を分析したところ、おおむね「MARCH」と呼 ばれる層が平均となる。「MARCH」とは明治・青山・立教・中央・法政のことで、 いわゆる中堅私立大学だ。 「アッパーミドル層を狙ったニュータウンであれば、この数字は妥当です。ただ、豊洲にお いてはまさにMARCH出身者の比率が突出しています。普通、上は早稲田慶應など上位 私大や東大、下は日大や駒沢といった下位私大も比較的満遍なく含まれるものですが、 豊洲ではMARCH出身者が全体の40%近くを占めており、これはかなりの偏りと言えます。」 豊洲購入者の約40%が「MARCH」出身者であることについて、学歴が消費行動に与える 影響について研究する経済研究大学院大学の岩原教授はこう分析する。 「早慶層以上は世田谷や目黒、または港区など都心部の良好な住宅街を選びますが、 一般に彼らより低所得なMARCH層は太刀打ちできません。同じ街を選べば、面積が狭い、 グレードが低いなど、余計に敗北感を味わうことになりますから。」 「そこで豊洲は格好の『敗者復活戦』になったのです。「銀座まで5分」であることは、上位層 が選ぶ優良な住宅街に勝るポイントです。つまり単純比較できないからこそ、明白な敗北 感を味わわずに住めることになります。」 最後に、岩原教授は付け加えた。 「ただし、あまり健全な消費者行動とは言えません。自らの好みの場所に住むのではなく、 コンプレックス解消のための手段として住むのですから。当然、このことはコミュニティの 健全な発展を阻害する要因として、今後少なからず影響してくるでしょう。」 人生で最も大きな買い物の選択を、コンプレックス色に染めるのはいいことではなさそうだ。 賃貸不動産板上席アナリスト 大場利三 |
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| No.55 |
by 匿名さん 2008-08-30 08:35:00
>53
優秀な人＝高所得者が一般的ですから、ますます都心・城南の優良居住区に優秀な人が集まるという ロジックですね。 東側の安価な居住区は、地方労働者や外国人労働者の受け皿という役割を担って行くわけですね。 将来的に文化、教育面での差が更に広がって行くわけです。 |
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| No.56 |
by 匿名さん 2008-08-30 08:36:00
なかなか興味深い。確かに私の知り合いにピッタリ当てはまる。
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| No.57 |
by 匿名さん 2008-08-30 08:55:00
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| No.58 |
by サラリーマン 2008-08-30 09:13:00
妻が友人のタワーマンションに行ったときに地震が来たそうです。
めちゃくちゃ揺れたそうですよ。 地震の被害を回避するためにゆらーりゆらーりと大きく揺れるそうですね。 とてもこんなところには住めないと思ったそうです。 そういえば、最近はタワーマンションの人気が急降下してるそうですね。 タワーマンションしかない埋立地はもう終わりってことですかね。 |
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| No.59 |
by 匿名さん 2008-08-30 09:15:00
↑タワーマンションが人気なくなったというソースは？！
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| No.60 |
by 匿名さん 2008-08-30 09:26:00
タワマン不人気はセオリーの別冊でデベがコメントしてたなあ。
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| No.61 |
by 匿名さん 2008-08-30 09:31:00
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| No.62 |
by 都民 2008-08-30 09:41:00
超高層ビルなんて、事務所やホテルにはいいけど、住む場所じゃないですよ。
停電したら断水になるし、エレベータが止まって部屋からでられなくなります。洗濯物は永久に外に干せないし(乾燥はものすごく電気代がかかります)、不便です。 公園に面した中層マンションが一番ですよ。公園の緑を毎日眺めながら生活するのはすごく気持ちいいですよ。 工場地帯だった埋立地では無理でしょうね、 |
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| No.63 |
by 匿名さん 2008-08-30 09:48:00
湾岸MARCHか。。。
しっくりくるな。 |
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| No.64 |
by 匿名さん 2008-08-30 09:57:00
このスレで豊洲叩きをしている人間が高学歴ということが証明されたわけだね。
幸せ。 |
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| No.65 |
by 匿名さん 2008-08-30 10:01:00
豊洲は特定アジア地域住民が多いから叩かれてるんだと解釈している。
港南や芝浦は叩かれないでしょ？ |
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| No.66 |
by 匿名さん 2008-08-30 10:07:00
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| No.67 |
by 匿名さん 2008-08-30 10:09:00
違うよ。
自分の住む地域に較べ格下だと思っていたところに、自分の住むマンションより豪華で値段の高いものが建つからだよ。 久しぶりの同窓会で 「こいつは、どうしょうもない。」 と思っていた奴が卒後大出世して、自分よりはるかに稼いでいるの知った嫉妬だよ。 クラスで一番賢い奴が偉くなっているのに較べればその憎悪は倍だね。 |
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| No.68 |
by 匿名さん 2008-08-30 10:15:00
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| No.69 |
by 元素匿名たん 2008-08-30 10:44:00
>54
住宅ローンの申込書に学歴欄ってあるのかな。どうやって調査、サンプリングしたんだろ。回答数が多くなければサンプルバイアスがかかっている可能性が大いにあるよ。 あと、経済研究大学院大学って何ですか？初耳です。 ちなみに、給料と会社の規模や知名度が比例すると仮定して、都心のマンションの購入対象のメジャーゾーンが一部上場の大手企業と簡単化のために限定すれば、就職ランキングなんかを見ればMarchと早慶、理科大、学習院、上智、旧帝大、横浜国大、加えて都立大というくくりかたができる（関関同立や千葉大、埼玉大も入れた方がいいかもしれん）。 そうすると、これらに占めるMarch比率は3割近いから、母数が少なければ上下に振れる可能性は十分にある。確かに、4割が事実なら、若干高い印象はあるが、あまりにも突出して高いという印象はそれほど感じはしない。 同じ会社に勤めていれば給料なんて出身大学にあまり関係ない。仕事の出来具合は一定の学力の学校出身者同士なら、相関関係は感じない。 帝大、早慶出身でも一部のよほどの高給業種じゃなければ、世田谷や目黒の広い高級物件はかなり上のほうの役員にでもならんかぎり、親のすねをかじらないとかなり厳しいで。 以上マジレス。サンデー毎日読んでるから土地勘が少しあった。 |
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| No.70 |
by 匿名さん 2008-08-30 11:52:00
>『敗者復活戦』
なかなか興味深い切り口ですね。 、健全な消費が頭打ちになったときの対策として一時的には この不健全な消費を狙う作戦は効果があるでしょうね。 上手に敗者復活戦に参戦させてやることが、負けがこんでへこんでいた敗者を 消費の前線へ引きずり出す有効な手段として、住宅以外にも活用できそうです。 「敗者復活商品」の開発、いいキーワードですね。 |
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| No.71 |
by 匿名さん 2008-08-30 11:57:00
対象を一部上場にするってのは広げすぎ。
最近バタバタ倒産してる不動産会社だって一部上場だった会社あるんだから。 ２３区にマンション買えるサラリーマンは一部上場の中でも上澄みの一握りだけだろ。 高給取りの商社やマスコミで東京採用といえば 東大・一橋・早慶で大半を占めてしまう。 MARCH含むその他の大学は若干名で、よほどの特殊な能力や実績があるか 強力なコネがある場合が多い。 前者の４大学卒業者でも湾岸タワー住んでる者もいるけど やはり田舎出身者が多い気がする。 |
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| No.72 |
by 匿名さん 2008-08-30 12:02:00
だから、本当にいいとこの出はマンションじたい住まないって。
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| No.73 |
by 住まいに詳しい人 2008-08-30 12:05:00
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| No.74 |
by 匿名さん 2008-08-30 12:06:00
>>48
>いろいろやって、最後はただの人気順と同じになっちゃったねw するどい！久々にこのスレでウケた。 【人気実力兼ね備えた上位グループ】 港、千代田、渋谷、中央、新宿、目黒、文京、世田谷 【続く中位グループ】 中野、豊島、杉並、練馬、板橋、台東、品川、大田 【残念な下位グループ】 墨田、北、江東、荒川、足立、江戸川、葛飾 |
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| No.75 |
by 匿名さん 2008-08-30 12:13:00
教授は日経新聞を読んで知った不動産関係の話題や
覚えたての不動産用語を書き込んで 強引に自説を展開する傾向がおありのようです。 今までに一度でもCREマネジメントなんて言葉使ってたか？ |
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| No.76 |
by 匿名さん 2008-08-30 12:18:00
そんなあの人が取り上げずに放置を決め込む話題が、長周期地震動対策に関するタワマンの耐震基準見直しの件。これが実現した場合の既存（建設中や計画中含む）タワマンの資産価値への影響について是非ご高説を拝聴したい。御贔屓の地域に悪い影響がありそうだから無理かな。
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| No.77 |
by 匿名さん 2008-08-30 12:18:00
残念な下位グループに、豊洲を組み入れたい人が多いんですかね
私は残念な下位グループの区に住んでいます。 山手線の駅まで徒歩圏なんですけどね 板橋よりマシだろって思う感覚が正直ありますよ。 豊洲の人もそんな感じだと思う。 どうでもいいけど… |
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| No.78 |
by 購入検討中さん 2008-08-30 12:22:00
>板橋よりマシだろって思う感覚が
底辺同士で争っても...。まあ、仲良くやっていきましょう。 他人と比べないと自分の幸せを感じられないのは、若干問題ですよ。 |
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| No.79 |
by 匿名さん 2008-08-30 12:29:00
幸せは他人と較べてこそ感じるものだと、このスレ見て未だわからないか。
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| No.80 |
by 匿名さん 2008-08-30 12:34:00
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| No.81 |
by 匿名さん 2008-08-30 12:46:00
ご退職されたんですか？
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| No.82 |
by 匿名さん 2008-08-30 12:48:00
>墨田、北、江東、荒川、足立、江戸川、葛飾
板橋より上の区なんてないよ〜 |
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| No.83 |
by 匿名さん 2008-08-30 12:51:00
まぁ、ぶっちゃけ区単位で評価してもしかたない気がする。
北区だって飛鳥山辺りは板橋より遥かに↑だろうし…。 |
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| No.84 |
by 匿名さん 2008-08-30 12:59:00
だったら板橋の常盤台あたりは？
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| No.85 |
by 匿名さん 2008-08-30 13:35:00
北区の駒込周辺のが常盤台よりはるかに上でしょ
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| No.86 |
by 匿名さん 2008-08-30 13:40:00
駒込ー巣鴨ー大塚はデリ風俗と外国人に侵食されているからな・・
なんとかならないのかね？いい街なのにもったいない・・ |
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| No.87 |
by 匿名さん 2008-08-30 13:59:00
北区はなんで印象悪いんだろう。。。
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| No.88 |
by 匿名さん 2008-08-30 15:00:00
小学校学力テスト結果順と人気順も一致していますね
中央区、文京区、目黒区、港区、世田谷区、杉並区、新宿区、渋谷区 練馬区、品川区、中野区、豊島区、台東区、大田区、板橋区、江東区 北区、荒川区、葛飾区、墨田区、江戸川区、足立区 |
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| No.89 |
by 匿名さん 2008-08-30 15:03:00
１位の千代田区が抜けてた
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| No.90 |
by ご近所さん 2008-08-30 16:40:00
>>No.88
それ、公立だけか？ 東京の場合は、そこの区の学校に行ってるとは限らんぞ。 |
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| No.91 |
by 匿名 2008-08-30 16:48:00
豊洲より板橋のほうが住環境はずっといいですよ。
コンクリートの塊のほうがいい人は知りませんが。 |
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| No.92 |
by 匿名さん 2008-08-30 17:21:00
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| No.93 |
by ご近所さん 2008-08-30 17:51:00
>>No.92
そうなんだ。 じゃ、秋田や青森はさぞ人気があるんだろうな。 もしかして、君の憧れの地かな？ |
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| No.94 |
by 匿名さん 2008-08-30 18:22:00
93
あれ、今大人気だよ。知らなかった？ |
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| No.95 |
by ご近所さん 2008-08-30 18:36:00
そか、じゃそっちに引越ししなよ。
東京の事はもうほっておいてねｗ |
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| No.96 |
by 匿名さん 2008-08-30 20:53:00
首都圏の少子化が進むにつれ、地方から優秀な人材が集まり続けます。
心配ないよ。 |
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| No.97 |
by 匿名さん 2008-08-30 21:14:00
秋田県、福井県、富山県が３強
沖縄県、北海道、高知県、大阪府が４弱 |
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| No.98 |
by 匿名さん 2008-08-30 22:18:00
首都圏の少子化に関係なく昔から優秀な人は東京に集まっていたよね
教授の周りには居なかったの？ |
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| No.99 |
by 匿名さん 2008-08-30 23:55:00
96
何の心配してんの？ |
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| No.100 |
by 大学教授さん 2008-08-31 06:29:00
団塊Ｊｒの時代、
首都圏に地元出身者が大量にいたこと、地方の景気も良く就職先があったことから、 地方からの上京者数は限られていた。 しかし、ポスト団塊Ｊｒの時代になって、世の中は一変した。 地方経済の崩壊と、首都圏少子化による人手不足、団塊の世代引退に備えての新卒の大量採用。 地方からの上京者数は急激に増え、今や２３区の若年層のおよそ半数が上京者の時代となった。 首都圏少子化の深刻化とともに、上京者比率はいずれ５０％を超え、過半数を占める時代に なるのは明らかである。 職住近接の都心部に単身者用賃貸を大量に整備するのは勿論だが、 この上京世代の結婚・持ち家取得に備え、都心部をさらに開発し、適正価格でのファミリータイプ マンション供給が継続できる体制作りが重要だろう。 ここに来ての不動産業界淘汰の流れは、次の時代への地ならしとして歓迎すべきかもしれない。 さらに先には、知的移民受け入れ拡大が待っている。 |
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| No.101 |
by 大学教授さん 2008-08-31 06:43:00
大手不動産会社、大手建設会社によるＣＲＥマネジメントの啓蒙と浸透、
都心部に大規模マンション用地確保。 このような流れが確立されると思われます。 弱肉強食で、中小にとっては厳しい時代になるでしょう。 |
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| No.102 |
by サラリーマン 2008-08-31 08:01:00
私のまわりの新卒の後輩はやっぱり城南や城西地区に部屋を借りてますね。
どこかの江東区マニアさんのいうようにはなりませんよ。 今の若者は団塊の世代のような仕事だけの生活なんてありえませんから、マンション以外はなんにもない埋立地は見向きもしません。 会社に近いことが最優先なんていうのは昔の人の発想ですよ。 |
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| No.103 |
by 大学教授さん 2008-08-31 09:05:00
>>102
新卒時は近郊のアパートに住むとしても、３年以上経過すると都心部に引っ越す人が多いようです。 例えば、港区の２５〜２９歳人口の増加数ですが以下推移になっています。 ２００５年中 １３４１人増 ２００６年中 １５９３人増 ２００７年中 １７９８人増 また、新卒時の居住先も徐々に都心部の比率が増えています。 ２００３年１月時および２００８年１月時の２３〜２５歳の上京者数ですが、 例えば、港区は０３年２９１２人、０８年３８８２人、９７０人増 一方、杉並区１７０６７人→１５９７０人、１０９７人減 世田谷区２２１８０人→１９３８６人、２７９４人減 |
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| No.104 |
by 大学教授さん 2008-08-31 09:12:00
都心部で単身者用賃貸ストックが増えてきて、２０代の都心部居住が増えています。
今後、地方からの上京者数は増えて行きますから、それに追いつくだけの整備が必要です。 職住近接が可能な都市であれば、それだけ優秀な人材も集めやすくなります。 国際競争を視野に入れた充実が望まれます。 |
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| No.105 |
by 匿名さん 2008-08-31 09:18:00
ステップアップによる増加と、妥協による増加。
集まる層の格差は広がる一方のようです。 子どもの学力など一番顕著にその結果をあらわしていますね。 |
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| No.106 |
by 大学教授さん 2008-08-31 09:26:00
>>105
都心部居住が始まったのが２０００年頃とすれば、 今の小学生１、２年生あたりから生徒数が増え行きます。 子供の学力調査は小学生５年くらいでしょうか？ ３年後あたりから徐々に、都心部居住増加が子供の学力分布にどのような影響を与えている かが観察されますね。 |
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| No.107 |
by 匿名さん 2008-08-31 09:47:00
教授オススメの江東区は2006年１月からの1年間に外国人登録者数が最も増加した区であり、直近の4年間でも外国人登録者が3割増加した区でもあります。
外国人登録者の内、72％が中国人・韓国人であり、とりわけ中国人の増加が際立っています。 （この1年のデータを見ても、人口流入の内、約15％が特亜住民です。） 特亜住民の増加により、江東区の子供の学力は低下すると推測しています。 |
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| No.108 |
by 住まいに詳しい人 2008-08-31 09:52:00
>地方からの上京者数は急激に増え、今や２３区の若年層のおよそ半数が上京者の時代となった。
何故、こーいうデタラメを書くかのかね？ 人口増＝地方出身者じゃないよ 2008年1月で23区の16〜25歳人口は84万1千人 http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2008/jy08qa06a1.xls 2006年10月→2007年10月の人口移動で首都圏以外から東京都への流入は 24万7千人（過去10年平均では23万7千人） http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jidou/2007/ji07qa1000.xls 上京者の全てが16歳から24歳までの移動で、かつ全て23区への流入としても 30％程度なんだけど？ 2006年10月→2007年10月の人口移動で埼玉、千葉、神奈川から都内への流入は 19万6千人（過去10年平均では20万3千人） この全てが地方→埼玉・千葉・神奈川→23区という移動をした人で、 かつ全て23区への流入としても、直接東京都に移動した人と合わせて やっと84万1千人のうち44万人を地方出身者が占めるということになる （流入数の過去10年平均を利用） しかしこれは地方→都下、埼玉・千葉・神奈川→都下、23区→都下、23区→地方などの 移動がゼロという前提の有り得ない試算ですよ それに教授は人口増だけに注目して どれくらい住宅ストックがあるかなんて、全く無視だからねぇ 世帯数増加モデルがボロボロで酷すぎる 首都圏における人口・世帯構造の変化と持家・民間賃貸住宅需要 ニッセイ基礎研 所報Vol.47 http://www.nli-research.co.jp/report/shoho/2007/Vol47/syo0709c.pdf こーいうのでも読んで勉強してよ |
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| No.109 |
by 匿名さん 2008-08-31 09:56:00
格安ファミリー向けをねらって移ってきた層の購入動機には、
子供部屋の必要にせまられて、といったものも少なくないでしょう。 そうすると、その年頃の子どもはすでに学力調査の対象に達している割合も高く、 すでに結果がでてきていているはずですね。 人口に対してあたらしく移ってきた層の割合が高ければ、その影響も反映されやすいはずです。 >千代田区、中央区、文京区、目黒区、港区、世田谷区、杉並区、新宿区、渋谷区 >練馬区、品川区、中野区、豊島区、台東区、大田区、板橋区、江東区 >北区、荒川区、葛飾区、墨田区、江戸川区、足立区 さすがに都心部は全て上位に入ってますね。 |
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| No.110 |
by 大学教授さん 2008-08-31 10:13:00
>>108
言葉足らずでした、 過半数近くに達しているのは、２３〜２５歳の年齢帯です。 ２３区１９９８年１３〜１５歳人口２０６９０７人。 ２００８年２３〜２５歳人口３６８２４８人。 増加分を上京者とすれば、上京者比率は４３．８％ ちなみに、 ２３区１９９５年１５〜１７歳人口２４１２２２人。 ２００３年２３〜２５歳人口３９４５２８人。 増加分を上京者とすれば、上京者比率は３８．９％ さらに仮定となるが、 ２３区２００３年２３〜２５歳人口３９４５２８人。 ２００８年２８〜３０歳人口４３８９２０人。４４３９２人増。 これをそのまま２００８年２３〜２５歳人口３６８２４８人に当てはめると 上京者比率は４９．９％になります。 |
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| No.111 |
by 匿名さん 2008-08-31 10:18:00
>教授オススメの江東区は2006年１月からの1年間に外国人登録者数が最も増加した区であり、直近>>の4年間でも外国人登録者が3割増加した区でもあります。
>外国人登録者の内、72％が中国人・韓国人であり、とりわけ中国人の増加が際立っています。 >（この1年のデータを見ても、人口流入の内、約15％が特亜住民です。） 本当に痛いよな、グローバル企業の雇用状況の実態を知らないの？ 明日でも日本を代表する上場企業の事務所を訪問してみたら。 問題は外国人居住登録していない不法居住者がどこに住んでいるのかなんだよ。 登録者は納税義務が生じる・・、不法居住者を受入れる大家も極悪、 どの地域に多いかはデータでは公表されていないから、自分で住みたい街を歩いて 環境を確認するしかないよね。 いい加減、差別的な発言は止めた方がいい、同じ日本人として恥ずかしい。 |
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| No.112 |
by 大学教授さん 2008-08-31 10:20:00
>>109
これで確認してください。 顕著な増加は６歳、７歳あたりから見られます。 都心部居住の影響は小学の学力調査にはまだ反映されていないと見たほうが正しいでしょう。 やはり、３年後以降に影響が徐々に出てくると思います。 都心部とそれ以外の格差がさらに広がると思われます。 http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2008/jy08q10601.htm |
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| No.113 |
by 匿名さん 2008-08-31 10:21:00
>増加分を上京者とすれば、
・・・・ |
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| No.114 |
by 匿名 2008-08-31 10:28:00
収入が増えて”都心部”に住むとしても一般的なパターンは、
世田谷区→渋谷区→港区という感じであり、世田谷区→渋谷区→江東区には絶対になりません。 渋谷区→江東区だとレベルダウンだと感じるのが普通の人の感覚です。 そうじゃないのはここにいるごくごく一部のおかしな人たちです。 |
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| No.115 |
by 匿名さん 2008-08-31 10:30:00
>112
同感です。 すでに都心部は全て上位にあり、 上位半分と下位半分くらいの差はさらに広がるでしょうね。 >千代田区、中央区、文京区、目黒区、港区、世田谷区、杉並区、新宿区、渋谷区 >練馬区、品川区、中野区、豊島区、台東区、大田区、板橋区、江東区 >北区、荒川区、葛飾区、墨田区、江戸川区、足立区 |
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| No.116 |
by 大学教授さん 2008-08-31 10:38:00
>>114
江東区の対区部社会増減平成１９年実績 対区部 ８０７人増 対世田谷区 １６６人増 対渋谷区 １５９人増 合計 ３２５人増（シェア４０％） http://www.city.koto.lg.jp/upimg/32015_jinkou07.pdf |
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| No.117 |
by 匿名さん 2008-08-31 10:38:00
>>111さん
残念ですが一般的に外国人比率の高い地域と不法居住者が多い地域は正比例します。 現在の江東区の外国人比率（4.2％）は23区内の平均（3.5％）より2割高く、新宿区や豊島区にはかないませんが著しい増加率は見逃せません。 将来の江東区は、都市構造の変化と共に中国人によるチャイナタウン、もしくは韓国人によるコリアタウン構想が出てきてもおかしくないレベルまで到達するでしょう。 また、政府の推進する移民政策と共に江東区は発展していくことでしょう。 |
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| No.118 |
by 匿名さん 2008-08-31 10:45:00
>116
収入がふえなかったから移ったんじゃないでしょうか。 |
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| No.119 |
by 匿名さん 2008-08-31 10:46:00
>>117
港区の外国人比率は？ｗ |
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| No.120 |
by 匿名さん 2008-08-31 10:53:00
>>117さん
企業が外国人スタッフ用社宅をあなたの嫌いな江東区に用意してますからねｗ。 将来は母国に戻り幹部スタッフになるか、欧米等・別の国に派遣される場合もあります。 どうでもいいけど、マジレスしました。 |
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| No.121 |
by 匿名さん 2008-08-31 10:54:00
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| No.122 |
by 住まいに詳しい人 2008-08-31 10:54:00
>>108
教授の毒に当たったのか間違えてしまった 15〜24歳人口の84万1千人をベースに計算しちゃダメだね >>108は論理的にオカシイｗ >>110 >増加分を上京者とすれば、 それが間違いだって どーして増加＝上京者なんですか？ それは埼玉→23区もいれば、都下→23区も含めた数字ですよ 23区の25歳（1982年生まれ）人口の12万8千を母数に考える 1998年1月→2008年1月の東京都の1982年生まれの人口増は7万3千人 http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2008/jy08qa0200.xls http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/1998/TOB5P8A0.XLS この7万3千人のうち6万人ぐらいが地方→23区なの？ ってことですよ それにコレまでの傾向としては、 30歳を過ぎると住宅購入で23区→都下・千葉・埼玉・神奈川という 動きが増えるわけで この動きがどれくらい変化しているのか？というとこを追わなければ 25歳時点で地方出身者が多くても23区での住宅取得が多くなるなんて 予測は立てられません 教授お薦めの江東区も含めて、不動産価格は上がりすぎているわけで 地方出身者が23区に定住できる経済環境では現時点ではないと思いますよ |
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| No.123 |
by 匿名さん 2008-08-31 10:59:00
>>116
そもそも歴史のある渋谷区や世田谷区と江東区の流出入の増減率を比較しても 仕方ないんでないの？ 江東区は瓦礫の上の埋め立て地とは言え、今まで倉庫と運河しかない街だった のを、ここ数年あれだけ一生懸命開発して人が住める場所にしたんだから、 多少高い上昇率（他区部と比較して）になっても不思議でないんじゃない？ 逆に流出超だったらホントにまずいじゃん。 ただ、イコール江東区＞渋谷・世田谷と思うのは早とちりなんじゃないの？ テストでもそうだけど20点の子が30点取るのって楽じゃない？でも 80点くらいある子を90点にするのは同じ10点でも大変。 ここで江東区の流入超を褒め称えるのはあくまで前者の視点。 でも元々持ってる点数（実力）が違うでしょ？ 教授の断片的なデータ使用は一見合ってるようで、思いっきり偏ったデータの 解釈だと思うな。江東区を強力プッシュしたいだけの。だからインチキ教授 呼ばわりされるんだよ。 |
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| No.124 |
by 匿名さん 2008-08-31 11:03:00
>>117さん
政府の移民政策で豊洲が発展することも、日本の人口が増えて経済に活力が出ることも 歓迎すべきこと。個人的にはWelcome！！ ただ、それで出来たチャイナタウンやコリアタウンに住みたいかと言われれば、 それは別。 |
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| No.125 |
by 大学教授さん 2008-08-31 11:20:00
>>122
まさに団塊の世代の上京時代に匹敵する大上京時代に突入している点を、 不動産業界は認識すべきでしょうね。 そして、それは団塊時代のように一時期のものでは終わらず、長期間になる可能性が高い。 団塊の世代上京時代には都心部の居住は夢だったが、今や比較的簡単に叶う。 ２３区の人口分布図は今後１０年で大きく変わって行くでしょう。 |
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| No.126 |
by 大学教授さん 2008-08-31 11:27:00
>>124
家賃レベル等から考えると、都心部への居住は知的移民が中心になるでしょう。 これらの人々は知的レベルが高いので、同民族で閉鎖された居住エリアを形成する必要は無く、 日本人が住む都心部マンションに普通に混在して居住することになるでしょう。 さらに、地方からの上京者も増えますから、同じ地縁、血縁を首都圏に持たないもの同士の 国際結婚が増加するでしょう。都心部の国際化は急速に進みます。 また、これは日本の国益につながるでしょう。 |
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| No.127 |
by 匿名さん 2008-08-31 11:28:00
>団塊の世代上京時代には都心部の居住は夢だったが、今や比較的簡単に叶う。
>２３区の人口分布図は今後１０年で大きく変わって行くでしょう。 上京者が増えることと、23区の人口分布図が変わる（江東区が急成長？）は 全く別の議論じゃない？論点のすり替えだよ。 上京者が増加したら、人気のある順に（現状のシェアに順じて）人口が 増えるんじゃないの？ |
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| No.128 |
by 匿名さん 2008-08-31 11:35:00
江東区への流入元で最大なのは中央区だよ。次が江戸川区
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| No.129 |
by 大学教授さん 2008-08-31 11:35:00
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| No.130 |
by 匿名さん 2008-08-31 11:40:00
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| No.131 |
by 大学教授さん 2008-08-31 11:45:00
現在と比べて合理的選択を行う人が増えて行くのは確実です。
不動産業界は世の流れと捉え、今後の指針とすべきでしょう。 |
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| No.132 |
by 匿名さん 2008-08-31 11:51:00
>>129
そもそも田舎者がそんな合理的な選択しますかね？ 地元の友人と「おめぇも東京さいくだな？」「あぁ、行ぐ」「で、どこに住むだ？」 「あぁ、トヨズ言うとこさ。」「・・・」みたいな会話になりそうじゃない？・笑 であれば、広尾、麻布、青山みたいな都心ブランド立地か、でなきゃ渋谷区、目黒区、 世田谷区って順になるんじゃないの？ 田舎からの上京組みの方が、首都圏に住む人間よりミーハーな気がするのは気のせい。 （データがなくて申し訳ないが、私の周りが皆そうなものですから） 地縁・血縁がなきゃ、より一層自分の好きなブランドに傾倒する気がしますが…。 それらが予算と合わなかった場合のみ、教授が推す江東区の出番なんじゃないのかい？ 内周区がＭＵＳＴって言ってもねぇ。 ちなみに片方は都心隣接だけど、片方は超下町＆海に隣接してるところも内周という 定義でよろしい？ |
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| No.133 |
by 匿名さん 2008-08-31 11:53:00
失礼！
ミーハーな気がするのは気のせい。 ↓ ミーハーな気がするのは気のせい？ |
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| No.134 |
by 住まいに詳しい人 2008-08-31 11:54:00
>団塊の世代上京時代には都心部の居住は夢だったが、今や比較的簡単に叶う。
＠300万円じゃ、地方出身者はマンション買えないわけで 合理的な判断をするなら、家賃補助を受けながら賃貸暮らしを続けるでしょ |
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| No.135 |
by 匿名さん 2008-08-31 11:56:00
うむ、そうして○×評価で数値化可能な合理的選択をする人が江東区湾岸に増えていくわけだ。
そのような場所には地域の文化など生まれず、地域に愛着を持つこともないだろう。 どちらも合理的選択を突き詰めれば「いらない」ものだ。 マナーなども同じ。罰則規定がなければ自分にとって得になるならとやったもん勝ち。 ルールが明文化されてなければ他人の迷惑など顧みず自己中心でやってしまう。 生まれてから○×での評価しか正とできないから、それ以外の尺度で物事を判断する人を、 なんて非合理な人間なのかと、軽く見たり下に見たりする。 人間同士の付き合いも、損得勘定。 得だと思えば擦り寄り、得にならないと思えば切り捨てる。 |
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| No.136 |
by 事情通 2008-08-31 12:22:00
大学教授が何と言おうが、江東区が真のブランド地域として発展することはないので、ご心配なく。
このエリアは、所詮、港区や中央区等の都心区に憧れても、そこに住めない人たちが しかたなく住む場所。 永遠に都心区ブランド地域を超えられず、永遠にコンプレックスを持ち続ける、そんなエリアに過ぎません。 |
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| No.137 |
by 匿名さん 2008-08-31 12:44:00
コンプレックスね〜。
まぁ、ブランド地域じゃないけど、そんなの感じないね。 |
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| No.138 |
by 匿名 2008-08-31 12:50:00
>>116
だからそういう断片的な都合のいいデータだけ出すなっての。 自分のまわり見てみろよ。渋谷区から江東区へ引越しして喜んでいるやつなんていないだろ！！ あ、あなたのまわりは違うかもしれんが。 一万人の都民にアンケートとっても一万人とも喜んで江東区へ住みたがるやつなんていないよ。 表参道や白金＞豊洲や有明、なんてことはこれから何が起ころうと永久にありえない。 |
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| No.139 |
by 匿名さん 2008-08-31 12:57:00
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| No.140 |
by 匿名さん 2008-08-31 12:58:00
>>136
まあ現実データにいちゃもん付けて必死になってもしょうがないな。 |
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| No.141 |
by １４０ 2008-08-31 13:01:00
140のレス先訂正
誤136、正>>138 |
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| No.142 |
by 匿名さん 2008-08-31 13:02:00
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| No.143 |
by 匿名 2008-08-31 13:12:00
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| No.144 |
by 匿名さん 2008-08-31 13:24:00
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| No.145 |
by 匿名はん 2008-08-31 14:02:00
表参道・白金って、
下屋敷が多い所だよね？ |
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| No.146 |
by 匿名さん 2008-08-31 17:03:00
そりゃ、豊洲タワーよりは元麻布ヒルズの方がいいよな。
豊洲の住宅戸数が増えていても、さすがに麻布や白金などのようなブランドになるとは思えない。 |
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| No.147 |
by 匿名さん 2008-08-31 17:06:00
皆さんMARCHな豊洲に嫉妬ですか？
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| No.148 |
by 匿名はん 2008-08-31 17:46:00
ここの書込みしてる人って、その地域の文化とか言ってたりするけど、子供の時から東京に居たら『違うだろぉ〜』って言うの多すぎるね。
東京に居たら、小学校で習うはずなんだけど・・・・・ もしかして、おのぼりさんかな？それとも、お勉強出来ないだけなのかな？ |
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| No.149 |
by 匿名さん 2008-08-31 18:40:00
豊洲と世田谷、、、どっちもどっちじゃないでしょうか。
前回の高度成長期に人口が多くなって高級住宅地の様に扱われたのが世田谷、今回柳の下のドジョウを狙っているのが豊洲と言うことで、、、 |
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| No.150 |
by 匿名さん 2008-08-31 18:49:00
まあ価格の話に戻ろうや
価格はしっかり反映されていくから 特定地区啓蒙活動は自粛してください ここはそういうスレではありません |
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| No.151 |
by 契約済みさん 2008-08-31 18:59:00
149さんは正しいと思う。
二匹目のドジョウはいないと思うけれど。 |
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| No.152 |
by ビギナーさん 2008-08-31 19:06:00
先日、１０月販売開始の物件を見に行ったら、強気な価格設定に驚きました。（都心部）
やはり、顕著に値下がりする地域と、そうでない地域の二極化が進むのでしょうか？ でも、その強気な物件の地域も５年前はもっとお手頃価格だったんですけどね〜。 過去の価格変動の中で、二極化が進んだ例はありますか？ |
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| No.153 |
by 匿名さん 2008-08-31 19:12:00
だから都心部（笑）ってどこよ？
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| No.154 |
by 匿名 2008-08-31 19:15:00
少なくとも豊洲や有明を都心部だと思っている人は世間一般では皆無です。
そこらへんはここ最近で人口の増えた新興住宅地というのが正しい認識ですよ。 つまり、港北ニュータウンとかと同じレベルです。 |
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| No.155 |
by ビギナーさん 2008-08-31 19:32:00
No.152の都心部は千代田区です。
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| No.156 |
by 匿名はん 2008-08-31 19:32:00
東京23区に大雨洪水警報でましたよ。
溜池の辺りの方・神田川流域の方 気をつけてね |
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| No.157 |
by 匿名さん 2008-08-31 19:54:00
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| No.158 |
by 住まいに詳しい人 2008-08-31 20:29:00
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| No.159 |
by 匿名さん 2008-08-31 20:33:00
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| No.160 |
by 大学教授さん 2008-08-31 21:03:00
この１０年間の上京のパターンは３つに分けられる。
１つは、団塊の世代Ｊｒの時代で、首都圏に若者人口が十分あった事、地方にも職が十分あった事 から上京者の数は少なかった。不動産的にはいわゆる地元需要中心の時代で、郊外、近郊の需要も あり、何でって感じるくらいの坪単価で郊外、近郊が売れて行った。 これからは、次の世代になるわけだが、首都圏の地元需要は格段に下がる、一方増えるのが 就職氷河期の地方上京者、地方経済が崩壊し已む無く上京したものの、非正社員となり、 給与水準が低い。アルバイト的職が多かった西側アパートに多くが居住し、いまだに身動きが 取れない者が多い。 次が、就職好調世代で、正社員比率が高くなり、都心部居住が進みつつある。 これからのポイントは就職氷河期に大量に流入した上京者の存在。 はたして持ち家需要につながって行くのか大きな疑問である。 |
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| No.161 |
by 匿名はん 2008-08-31 21:07:00
>>No.159
おまえ、センスなさすぎだ。 豊洲シーパラダイスぐらい言え |
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| No.162 |
by 匿名さん 2008-08-31 21:18:00
教授は日経の愛読者なんだろ
これからも就職売り手市場が続くと思ってるの？ 郊外物件がそこそこの値段で取引されてたのは 不動産が過去の取引実績に左右されるからだけ ドーンと下げてまで売る必要性がなければ売らない しかし地方にも職が十分あった時代なんて何年前の話してるんだろうね 下町で新聞だけ読んでいる人の思考ってわからんわ |
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| No.163 |
by 匿名さん 2008-08-31 21:19:00
衰退が確定している外周区世田谷ですが二子玉川ライズの予定価格ごらんになったでしょうか？
教授、反省の色がまったく見えない東急不動産に正義の鉄槌をお願いします。 |
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| No.164 |
by 匿名さん 2008-08-31 21:33:00
去年の夏に、明らかに高値で需要が付いてこれないから下がることを予想してた自分だが、
それ以外の経済状況がここまで悪くなるとは流石に予想できなかったなぁ。 |
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| No.165 |
by 大学教授さん 2008-08-31 21:37:00
２００３年時２３〜２５歳の上京者の数と、２００８年時」２３〜２５歳の上京者の数を
区別に比較してみよう。 千代田区３７５人→６９８人、＋３２３人。中央区１３５４人→１８２９人、＋４７５人。 港区２９１２人→３８８２人、＋９７０人。新宿区８０７２人→９０７２人、＋１０００人。 文京区３９８９人→４６８６人、＋６９７人。台東区１５４６人→２２７６人、＋７３０人。 墨田区２１２６人→３５５９人、＋１４３３人。江東区３０６１人→４７９１人、＋１７３０人。 品川区６３３６人→７０３５人、＋６９９人。目黒区６５１９人→６１５４人、▲３６５人。 大田区１１１８３人→１２９７７人、＋１７９４人。世田谷区２２１８０人→１９３８６人、▲２７９４人。 渋谷区５７１７人→５２４１人、▲４７６人。中野区１０１３８人→１０５５９人、＋４２１人。 杉並区１７０６７人→１５９７０人、▲１０９７人。豊島区７８９２人→８４３６人、＋５４４人。 北区４０３６人→４６８７人、＋６５１人。荒川区１８８６人→２５２８人、＋６４２人。 板橋区９９２５人→９８６７人、▲５８人。練馬区１１５１４人→１１１０８人、▲４０６人。 足立区３６４８人→４７８０人、＋１１３２人。葛飾区３５６３人→３６９３人、＋１３０人。 江戸川区８２６７人→８１２７人、▲１４０人。 |
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| No.166 |
by 匿名さん 2008-08-31 21:38:00
>163
値段もさることながら、大量供給してしまうこともかなりのＫＹでしょ。供給が少なければ地元需要でなんとかなるんだろうけどな。普通のサラリーマンじゃほぼ無理。ストックリッチじゃないＩＰＯリッチや株リッチはかなり減ってるからな。どうなることやら。 |
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| No.167 |
by 匿名さん 2008-08-31 21:49:00
>大学教授さん
この増加数は住宅供給の増加ペースを示しているだけではないだろうか。 |
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| No.168 |
by 匿名さん 2008-08-31 21:50:00
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| No.169 |
by 匿名さん 2008-08-31 22:00:00
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| No.170 |
by 匿名さん 2008-08-31 22:09:00
私だけかな？江東区って聞くと、中学校を卒業した田舎臭い格好の連中がゾロゾロと
上野駅に蒸気機関車で集団就職で上京して、それで、町工場とか、工事現場とかで、 肉体労働について、汗にまみれて働いて、安い酒を飲んで、安い女を買って、場末の 店の女を孕ませて、会社の寮にはいられなくなるので、そんな連中でも借りられるぼろ アパートを探したら、不動産屋のじいさんから、「あんたらの予算じゃ、ここしかないよ」 っていわれた廃墟寸前のアパートに転がり込むって。 それで、ガキがぼこぼこ次々生まれて、アパートも倒壊寸前になって立退きになって、 でもスラムから脱出できなくて、とりあえずその近所にあったボロボロの一戸建てに引っ 越しました。そんな連中が住んでる所だよね、江東区って？ |
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| No.171 |
by 住まいに詳しい人 2008-08-31 22:12:00
>>160
上京者ネタは論理破綻しているんだから、もーいいよ いい加減流れを読んで頂けないのでしょーか？ 基本的に地方出身者は＠250以上のマンションは買えないのだから いくら増えても都心市場を動かす力は限定的ですよ 価格が下がれば買う、価格が上がれば買わないというだけ 都心で土地を持っている70歳代80歳代が亡くなって 相続される方がはるかに影響力は大きいでしょ つうか23区の2002年→03年と2007年→08年の年齢別人口の変化を見ると マンションを購入する世代である30代は23区から流出しているわけで 23区の2008年の25歳人口は12万9千人、35歳人口は16万1千人と 上京者を加えても30代よりも数が少ない20代が都心の住宅需要を埋めるとは思えないけど >>165 だから何度言えば判るの？ 人口増加＝上京者じゃないってーの |
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| No.172 |
by 匿名さん 2008-08-31 22:14:00
晴海の教習所に通ってた身としては、江東区の海側って倉庫や工場や貧民街というイメージ。
あんなところ良く住むな、ギャハハという感じ。 もちろん実際に住人にあったら「いいところにお住まいですね。」と社交辞令。 |
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| No.173 |
by 匿名さん 2008-08-31 22:16:00
世田谷区ですが近所の6000〜8000万円ぐらいのパークホームズ、誰が買うのかしらと思っていたけど、赤ちゃんの泣き声や子供の声が結構聞こえるし、思ったより若手に売れてるのかなあと思いました。みんな若いのにリッチですなあ（親が？）...。三茶の方の物件は売れて無さそうだけど、雰囲気はすごくいいです。宝くじあたったら三茶か二子玉買います！
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| No.174 |
by 匿名さん 2008-08-31 22:19:00
172ですが路上教習が江東区海側の倉庫や工場や貧民街でした。
今は変わって良かったNE☆ |
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| No.175 |
by 匿名さん 2008-08-31 22:20:00
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| No.176 |
by 匿名さん 2008-08-31 22:30:00
江東区も似たようなもんですよ。
ご年配の方に話聞くと、金があるなら台東区に住みたいって人は多いよ。 意外にも都心三区ではなく、台東区への憧れは大きい。 |
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| No.177 |
by 住まいに詳しい人 2008-08-31 22:40:00
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| No.178 |
by 匿名さん 2008-08-31 22:45:00
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| No.179 |
by 匿名さん 2008-08-31 22:49:00
お、次はどこだ？
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| No.180 |
by 住まいに詳しい人 2008-08-31 23:02:00
上位に上がっているスレをちょっと巡回しただけでも
『ブリリアマーレ』では、口止め付きのオプション品サービスで実質値引きの話 『シティテラス目白』では、竣工しても293戸のうち100戸ぐらいしか入居してないなんて話 『パークコート赤坂』は・・・ ここの購入者or関係者は、他のスレにまで出張して他の地域や物件を叩くのが酷かったからなぁ ホントに景気の悪い話ばっかりだね >>179 ２ちゃんねるの市況１板あたりを参考にすれば まな板に乗った状態の新興デベは３、４社はあるみたいだ |
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| No.181 |
by 契約済みさん 2008-08-31 23:03:00
教授は湾岸をオススメしてるんじゃないですよね。
マンションブームの波及を先読みして、 新タワー周辺の城東内陸で一足早く勝負したんです。 ・・・ブーム終了で今のところ当てが外れた格好でしょうけど。 |
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| No.182 |
by 匿名さん 2008-08-31 23:38:00
教授はもう随分と前、新タワーが決まる前から
某掲示板で東京駅5kmとひたすら書き込んで 隔離スレまであるお方です 新タワーが決まったときのはしゃぎっぷりは今思い出しても失笑します なんか城西に対してトラウマでもあるんでしょうか？ |
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| No.183 |
by 大学教授さん 2008-09-01 02:03:00
２００３年時２３〜２５歳の上京者の数と、２００８年時」２３〜２５歳の上京者の数を
区別に比較してみよう。分かり易くする為、０８年のほうが増えた区を分けた。 千代田区３７５人→６９８人、＋３２３人。中央区１３５４人→１８２９人、＋４７５人。 港区２９１２人→３８８２人、＋９７０人。新宿区８０７２人→９０７２人、＋１０００人。 文京区３９８９人→４６８６人、＋６９７人。台東区１５４６人→２２７６人、＋７３０人。 墨田区２１２６人→３５５９人、＋１４３３人。江東区３０６１人→４７９１人、＋１７３０人。 品川区６３３６人→７０３５人、＋６９９人。大田区１１１８３人→１２９７７人、＋１７９４人。 中野区１０１３８人→１０５５９人、＋４２１人。豊島区７８９２人→８４３６人、＋５４４人。 北区４０３６人→４６８７人、＋６５１人。荒川区１８８６人→２５２８人、＋６４２人。 足立区３６４８人→４７８０人、＋１１３２人。葛飾区３５６３人→３６９３人、＋１３０人。 目黒区６５１９人→６１５４人、▲３６５人。世田谷区２２１８０人→１９３８６人、▲２７９４人。 渋谷区５７１７人→５２４１人、▲４７６人。杉並区１７０６７人→１５９７０人、▲１０９７人。 板橋区９９２５人→９８６７人、▲５８人。練馬区１１５１４人→１１１０８人、▲４０６人。 江戸川区８２６７人→８１２７人、▲１４０人。 |
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| No.184 |
by 大学教授さん 2008-09-01 02:28:00
２００３年時２３〜２５歳は就職氷河期に当たる。
地方経済が崩壊し、已む無く上京、非正社員となり、 アルバイト的職が多い西側のアパートにその多くが居住した。 この為、世田谷区、杉並区が大きく増えている。 一方、、２００８年時２３〜２５歳は就職好調世代。 正社員比率が高くなり、住宅手当等もあり、都心部居住が進みつつある。 この為、都心部は０３年比でいずれも増えている。 県境外周区についてさらに考察を加えると、面白いことが分かる。 製造業が盛んな区は０３年比増えているが、ベッドタウン色が強い区は逆に減っている。 大田区を筆頭に、団塊の世代引退を補完するための若年層採用が、中小製造業まで広がっているようだ。 一方、巨大ターミナル駅を中心としたサービス業には陰りが見られ、雇用のバッファーとしての 役割を終えようとしている。 大田区１１１８３人→１２９７７人、＋１７９４人。北区４０３６人→４６８７人、＋６５１人。 足立区３６４８人→４７８０人、＋１１３２人。葛飾区３５６３人→３６９３人、＋１３０人。 世田谷区２２１８０人→１９３８６人、▲２７９４人。杉並区１７０６７人→１５９７０人、▲１０９７人。 板橋区９９２５人→９８６７人、▲５８人。練馬区１１５１４人→１１１０８人、▲４０６人。 江戸川区８２６７人→８１２７人、▲１４０人。 |
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| No.185 |
by 大学教授さん 2008-09-01 03:26:00
ベッドタウン色が強い県境外周区が０３年比減っているもう１つの理由は、
若年層の都心部居住が進んでいる点が上げられる。 今後、優秀な人材確保のため、各社が住宅手当を充実させて行けば、さらに都心部への居住が 促進されると思われる。 巨大ターミナル駅の役割縮小と合わせ考えると、この減少傾向は長期間続きそうだ。 |
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| No.186 |
by 匿名さん 2008-09-01 04:49:00
残念だけど教授の見方は外れるでしょう。
なぜなら景気後退→減益決算が続出しており、今後は採用減・福利厚生減となるのは間違いないからです。 企業は利口ではありません。目先の利益に左右されます。 減益→人件費削減→リストラ・採用減・福利厚生減のいつか来た道が繰り返されるだけです。 |
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| No.187 |
by 匿名さん 2008-09-01 07:57:00
江東区は東京の必要悪だから、悪口は言うべきではないと思う。江東区がなかったら、どこか
他の地域がゴミ捨て場になり、社会の最低辺にならなければいけないのだからね。 江東区を憐れみ、江東区に感謝しようではありませんか、都民の皆さん。 |
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| No.188 |
by 大学教授さん 2008-09-01 07:57:00
近隣３県では、住宅購入対象年齢層における地元民比率が年々上昇しています。
その影響を受け、近隣３県から東京都への流入数は年を追って減っています。 それに代わり、その他の府県から東京都への流入数は増え続けています。 近隣３県から その他府県から ２００４年 １４３６５人 ５８５１６人 ２００５年 １４０８０人 ７２４８２人 ２００６年 １３０１２人 ７７０６７人 ２００７年 ６７９７人 ８７７０３人 今後、２３区にとって、近隣３県および市部はより独立した存在となって行くでしょう。 そして、その他府県から流入し２３区に滞留している人たちがどこに持ち家を取得することに なるのかが不動産価格動向に大きな影響を与えるでしょう。 |
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| No.189 |
by 匿名さん 2008-09-01 08:05:00
夜3時26分の書き込みの次は、朝7時57分
なにがそこまでさせるのか・・・ |
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| No.190 |
by 大学教授さん 2008-09-01 08:12:00
都心３区を中心に、副都心を持つ内周区が広がり、さらに県境外周区が広がる。
近隣３県と市部の独立色が強まるにつれ、 ２３区の都市構造形成が非常に重要になってくる。 その中心になるのが、その他府県から流入し２３区に滞留している大勢の人たちである。 効率的な都市構造を形成するには、 何としても郊外へのスプロール化は防がなければいけない。 都心部で適正価格のマンションを大量に供給し続ける必要性は極めて高い。 |
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| No.191 |
by 匿名さん 2008-09-01 12:10:00
大学教授さんのご高説参考にしています。東京がどう変わっていくか良くわかります。弊社はデジタルタワーができる墨田区に全力で取り組む予定です。いかがでしょうか。
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| No.192 |
by サラリーマン 2008-09-01 12:30:00
一般的なサラリーマンが買えるマンションの坪単価は200万程度ですよ。
それを越えることができるのは中の上以上の所得層です。 でもその層を満足させられる街は江東区にはありません。 銀座にしても車で行くなら、なにも高い湾岸に住む必要はないです。 |
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| No.193 |
by 賃貸住まいさん 2008-09-01 13:00:00
>No.187 by 匿名さん 2008/09/01(月) 07:57
江東区は東京の必要悪だから、悪口は言うべきではないと思う。江東区がなかったら、どこか 他の地域がゴミ捨て場になり、社会の最低辺にならなければいけないのだからね。 江東区を憐れみ、江東区に感謝しようではありませんか、都民の皆さん。 現在ゴミが埋め立てられているのは中央防波堤外側埋立処分場と新海面処分場という場所で、そこは東京都であることは確かですが、区は決まっていないはず。 江東区の夢の島は、ゴミ埋め立ては終わっています。 江東区を見下した書き込みを朝の07:57にするのはやめてください。 |
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| No.194 |
by 匿名さん 2008-09-01 13:24:00
今か昔かというだけで、ゴミの埋立地に変わりはないジャン。
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| No.195 |
by 匿名はん 2008-09-01 14:32:00
港区が どーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーしても 欲しいって、泣いて頼んで譲ってもらった、台場も同じだぞｗ
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| No.196 |
by 匿名さん 2008-09-01 15:03:00
「江東区」だと企業誘致が進まず、臨海部開発が頓挫することを懸念した都が、
強権発動で「港区」にしてフジテレビやホテル誘致に成功したわけだが。 台場が江東区だったら、お台場は当然とし、今の江東区湾岸の発展もない。 その位、区のブランド力は湾岸の発展で重要だった。 私の側にも、東雲にマンションを買って、 場所を聞かれ「お台場の方」と答えていた同僚がいるよ。 何かが邪魔して、江東区とは答えられないんだよね。 「お台場の方」「銀座まで5分」「東京の湾岸エリア」。 誰だって「江東区に住んでいる」とは言いたくないんだよ。 |
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| No.197 |
by 匿名はん 2008-09-01 15:13:00
ちゃんと時系列調べてねｗ
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| No.198 |
by 匿名さん 2008-09-01 15:47:00
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| No.199 |
by 関係者さん 2008-09-01 15:48:00
はせがわまんじやこまつざきぐんじがなぜこうとうくでわるいんだってぼくがこどものころいってた。
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| No.200 |
by 匿名さん 2008-09-01 15:51:00
おかしなのが紛れ込んでるな。
江東区ネタは飽きた。 もうやめろ。 |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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