23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その31）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その30）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/

[202: 匿名さん]

高いところは下げもきついですね。
プレミアがついて美術品みたいなもんですからｗ

[203: 匿名さん]

新築で仕様の高い物件はそれほど落ちてないのでは？

[204: 匿名さん]

需要のないところはどんなマンションでも値下がりするよ。
成金嗜好の豪華風マンションも、その手の買い手が壊滅状態だから下げざるを得ないし、
悪条件でありながらバブルに便乗して企画されたチャレンジ価格物件も、
夢から覚めたら団地価格に下がらざるを得ない。

下落率でいくとド田舎とかの方が下がらない結果になるかもよ。
すでに何のプレミアムもつかないほど売り叩かれているからね。
もっとも市場参加者が少なすぎて売買が成立しないってのはあるかもしれないけど。

[205: 匿名さん]

郊外中古マンションは土地評価ゼロ査定どころかマイナス査定ですから、既にお荷物扱いです。近郊も同じ状況にならなければ良いのですが。なまじ変に高いとこがあるから、悲惨な下落率（半額とか？）も考えられる。

[206: 匿名さん]

これの2LDK、5500万まで下がらないかな？竣工済だし。
http://www.ph-nakameguro.jp/plan.html

目黒駅　徒歩8分、築3年、三井不動産分譲のマンションが9月に5500万で売りに出されてたからね。

[207: 匿名さん]

無理だよ。

俺が６５００万になったら買うから。

[208: 匿名さん]

即金７０００万なら応じるんじゃない？あとはオプション等つけさせるとか。

[209: 住まいに詳しい人]

>>203
>新築で仕様の高い物件はそれほど落ちてないのでは？

いくら仕様が良くても、80m2で１億円なんて物件は誰も買い手がいませんよ
やはり億ションなら最低でも100m2はないとねぇ
同じ＠400万円なら160m2で2億円にした方がまだ売れる

現在発売中の都心タワーだとこのクラスの住戸が結構あるけど
マジ25％offじゃないと売れないでしょ

[210: あのさー]

>>188

また、エエ加減なことを・・・。

インターネット技術の発展によって、資金移動が容易になったとしても
所詮、左から右に動くだけなので、そこにはレバレッジは掛からない。
実需（意味不明だけど）の何倍にもならない。
あくまでも1倍。

「担保・抵当」という考え方は弱まっていない。
例えば、ヘッジファンドに資金を融通するプライム・ブローカレッジ業務は、ヘッジファンドが保有する株式等を担保にとって資金を貸し付けていた。
問題は、市場がオカシクなると一気に流動性が無くなる商品（ABS CDOとか）を担保にとっていたこと。

過剰流動性を生んだ本源は、日銀の低金利政策によるキャリートレード。
日本でダブついた資金がレバレッジをともなってアメリカや新興国へ投資された。
実際、個人レベルでも東欧では円貨建の住宅ローンが流行っていた。

>「信用」というのは参加者大多数の合意によって形成されるから、合意が危うくなると、信用制度全体が崩れる。

これは事実だが、「サブプライム問題」ではない。
そもそも「サブプライム」を理解していない。
FICOスコアが600を下回ると、大体どんなLTVでもサブプライム。
FICOを決める変数は、過去の支払い履歴、借入可能額に対する借入比率、信用履歴の長さ、新しい借入を起こす頻度など。
だから、例えば、188を書いた人間がアメリカに行っていきなりローンを借りると、そもそも断られるか、あるいは幸運だった場合、信用履歴がないためにサブプライム扱いされる。
普通のアメリカ人、勤続15年、過去12ヶ月に一度も60日以上の延滞を起こさず、借入可能額の半分ぐらい借りているような状態だと、多分FICO600台後半から700台前半（850点満点）。
FICO630程度からサブプライム、と分類されるケースもあるので。
そんなに低所得者向けでないことは、ここからも分かる。

[211: 続きなんだけどさー]

FICOスコア780（ほぼ完璧な信用履歴）の人でも、頭金1割しか入れない（＝LTV90%）だと、サブプライム。
FICOスコアが600を下回ると、大体どんなLTVでもサブプライム。
だから、「サブプライムローン＝＊＊＊向け貸出、あるいは信用力の低い人向け貸出」、という単純な図式ではない。

その次に、「サブプライムローン＝最初は低利だけど2(あるいは3)年後から＊＊高い金利になる」という、「常識」。
確かに表面的には、最初2年の金利が8%程度、その後10%から10%台半ばぐらいに上がっていく形になっている。
しかし、大事なことは、アメリカでは住宅ローンの金利支払いは所得控除。
ざっくり言うと、税効果を考えると10%の金利でも、税率50%とすると、実質5%の支払いで済む。

問題なのは、アメリカ人はクレジットカードのリボルビング枠を使って、がんがん買い物すること。
その金利は、現在20%を超えるものも少なくない。
こちらは所得控除なし。

だから、単純に「サブプライムローン＝最初は低利だけど2(あるいは3)年後から＊＊高い金利になる」、というのは、正しいようで正しくない。

[212: 匿名さん]

>>210
２１０の話になんだか、うさんくささ、一種の人の分からない専門的な用語を使ってごまかそうとする
においを感じたので、１８８の話を読んでみた。

結論から言うと、２１０は１８８の論点をすり替えようとしている。
１８８はまともな事を言ってる様に私には思える。

専門用語を使って、知ったかぶりは　かじつたばっかりの人が良くやるんだよね。

[213: ごめんね、長くてー]

正直ベース、投資と投機に差は無い。
長期国債に投資しても、インフレ率等が長期金利を上回らないという予測にベットしているだけで、本質的に根拠の無い見通しなので、所謂、投機と変わりない。

ヘッジファンドの効用には、
①流動性の提供
②価格に対する透明性の提供
③資金の有効利用
等々があげられる。
ヘッジファンド監視は、意味が無い。
原油などの商品先物が異常な値上がりを見せたのは記憶に新しいが、その投機資金の出所は大半が年金基金。
一般的に「投資家」と言われている人達が、価格を歪ませたのは皮肉な事実。

信用制度を否定することは、現在の貨幣制度自体を否定することと同義。
紙切れには、価値の裏付けは無く、皆が「価値がある」と思い込んでいるに過ぎないのだから・・・。

[214: ばっち、こーい]

>>212

分からん単語があったら説明するけど？

[215: 不動産購入勉強中さん]

>>210
質問。

このクレジットスコアなるものを日本に導入しようと米が画策してるとの話を
小耳に挟んだんですけど、これってどんな思惑があるんですか？

個人マネーをトレースしてあぶり出しにかけようってんですか？

[216: 匿名さん]

マンション販売は来年四万戸割れる。中堅デベはここ一年仕入れが出来てないから、再来年はもっと減るだろう。

大手寡占になったとこで、住宅ローン減税。どうなるかは明らかだろう。

[217: 匿名はん]

>>216
1.供給量は減って、住宅減税による潜在需要が増える。
2.調子に乗った大手デベが、販売価格を高騰させる。
3.収入が増えないで安定感もない消費者は、住宅費をかける事も出来ないで、少ない供給であっても、売れない。
4.結局、せっかくの住宅減税もたいした貢献も出来ないで、不況を払拭できない。
5.仕入れを増やした大手デベも、さすがに・・・・・

かな？

[218: 匿名さん]

耐震偽装騒ぎで０７年の23区着工件数は激減したけど今年は同じくらいなのかな？

[219: 不動産購入勉強中さん]

◆マンション大手も抑制、発売戸数1—2割減　08年度下方修正　（18日　日経）

　マンションの販売低迷が続く中で、ブランド力や営業力で強みを持つ大手不動産が供給抑制に動き始めた。大京が2008年度当初6500戸を計画していた発売戸数を2割減の5200戸に下方修正したのを始め、三井不動産も計画戸数を1割減らした。消費者の購買意欲は大幅に減退しており、売り出す物件を絞り込むことで採算悪化を回避する。

　最大手の大京は07年度に約5000戸を発売したが、「来年前半まではマンション市況はかなり厳しい状況が続く」（田代正明社長）と判断した。三井不動産や三菱地所、東急不動産なども発売戸数を当初計画比で10—20％カットする。今期に予定した物件の発売時期を来期に遅らせる。

◆新築オフィスビルの下期賃料、東京で６年ぶり下落　日経調査　（17日　日経）

　景気悪化を背景に新築オフィスビルの賃貸料（募集ベース）が本格的な下落局面に入った。日本経済新聞社のオフィスビル賃貸料調査（下期、10月下旬実施）によると、新築ビルの賃料は東京で6年ぶりに下落した。大阪でも賃料の下げが鮮明になった。テナント企業は新築オフィスへの移転や拡張に慎重になっており、ビル所有者は賃料を下げて成約を急ぐ動きが目立っている。

　募集賃料の水準を指数化したオフィスビル賃貸料指数（1985年2月＝100）は、東京の新築ビル（築後1年未満）が152.1となり、前年同期比43.48ポイント下がった。大阪でも新築ビルの指数は134.23と31.28ポイント下落。東京、大阪ともバブル崩壊後の1993年秋の調査以来、15年ぶりの急激な下落幅を記録した。

[220: 匿名さん]

デベとしては需要に合わせて供給絞るのは合理的な判断だけど、
再開発地域とかは人口増見込みが狂って、地域の人口が貧弱なまま放置されると、
マスタープラン自体が崩壊して、住民は取り残される危険性がある。

豊洲とかは一応、住環境として最低限の整備と資本投入がプチバブル期に終わっているから、
今後も自律的な街の発展というのも望めるだろうが、
計画の初期段階で自力の無いままバブルがはじけた地域は、
かつてのリゾート開発乱発が散々な結果になった二の舞になりかねない。

[221: 匿名さん]

豊洲もシティタワーや賃貸物件の苦戦振りを見ると計画通りとは行かないかもね。
ららぽーとのテナントも厳しい状況だし。