23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[601: 元祖匿名はん]

堂々と「販売関係者さん」「デベにお勤めさん」で語ればいいんだよ。ごちゃごちゃ言い訳するなら。複数ならＡとＢでもいいし。立場も名乗らず、エンドの振りして誘導しようとするから余計に反感食らう。適正な利潤乗っけたらこの価格って堂々と言ってみろよ。それで客が買うかどうかはしらんが。板立てて言うのも癪だがこの掲示板のだめなところはそれ。少なくとも特定の物件の板でないなら、しらこい議論ふっかけるなっての。

東のほう買って欲しいなら、東のほうのよさを客の振りせず切々と語れ。

[602: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。『価格の天井』と『横ばい』ってどう違うの？」

「天井というのは、大きな上昇が見込めないってこと。
横ばいってのは対前年比で２％以下の値動きってこと。」

「天井⇒横ばい⇒下落という流れなの？」

「いやいや、１９８０年の頃のように、世の中不景気でマンション供給も無くなり
　インフレの局地だった頃は、天井⇒横ばい⇒上昇　だったこともあるよ」

「それじゃ、今が天井、これから先が横ばいであろうが、いつかまた上がれば
　天井如何は関係ないって話じゃない？」

「そうなんだよ。年２０％〜３０％などという上昇は長続きしない。
　だから天井⇒横ばいになるのが普通だよ。
　でも、その先どっちに転ぶかは、世の中次第ということだよ。」

「上がるとすればどういう原因が考えられる？」

「まず、インフレだ。
　物価が上がれば所得も上がる。要するに貨幣価値が変わってしまえ
ば、７０年代みたいに土地は２倍３倍になるし、所得も２倍３倍になる。
結果、所得と消費者物価と地価のギャップをつかって
うまく立ち回った人が冨を得る。なってほしいねぇ」

「本で読んだわ。一億総不動産屋時代って書いてあった頃の話ね。
　それって『土地神話』って話とイコールなの？」

「不動産ブームは経済成長期とそのあとの、
内需拡大政策『列島改造論』の効果だよ。

　それまでの６０年代はもっとのどかだ。
　輸出中心の経済活動は、農村は農業、漁村は漁業、工場は部品をつくり製品を
　まとめて海外に輸出し、日本全体が貿易差益を原資に潤っていた時代。

　所得は増えて、家電や車が普及し、生活が物質的に豊かになりつつあった。」

「６０年代はまだ東京一極集中じゃなかったの？」

「都会集中だよ。大阪も、名古屋も、福岡も、広島も、工業を中心に人が集まった
　なにしろ、まだ炭鉱で石炭がとれた最後の時代だからね。
　地方の経済もそれなりに豊かだった」

「都会の住宅は？」

「そりゃ不足したさ。だから国を挙げて公団住宅の供給をしたし、大規模団地も
　作ったわけだ。」

「高島平とか多摩ニュータウンとかよね？」

「東急田園都市とかもこの時代から始まっている。
　それが、７０年代前半ニクソンショック以来、もっと国内の産業を活発に
　しないと経済成長できないということで日本は『土建屋国家』ｗ
　に大きく方向転換したんだね。」

「そうなの？７０年代っていえば、新宿に超高層ビルがいくつも出来て、
　若者がフォークソング歌っていたあの時代よね。学生運動の連中も
　ヘルメットに角材もって暴れたらしいけど、土建屋だったの？」
「そうじゃないよ。学生のバイトといえば建設現場の手伝いだったりした訳で
　それほどどこでも道路工事や建設工事が盛んだった象徴でもあるね。

その時代に大人たちは、せっせと土地を買って家を建てたり、アパート建てたり
していたんだよ。」
「中野や高円寺にある古いアパートってその時代に建てられたものなのね」

「いいかい。ここからが肝心なんだ。
　７０年代に４０歳だった人って今何歳だ？」

「７５年に４０歳としても２００５年で７０歳。今７２歳よね。」

「そうなんだよ。１９７５年から不況をはさんで１９８５年までの１０年間
　マイホームを取得して不動産の値上がり益をうまく享受できた世代は
　当時３５歳〜４５歳としても　現在６７歳〜７７歳
　若い頃からお金があったとして　現在５７歳〜６７歳なんだよ」

「わかったわ。この人たち、不動産で儲けた世代だから、子供の不動産
　取得にも積極的なのね。
　今６７歳の親の子供は３５歳だったりするわね。」

「そうなんだ。だから１５００万なんて大金ぽんと出しちゃう。
しかし、この世代の悪いところは『不動産はインフレに強い』と妄信
　している点だ。
　自分がインフレ時代、バブル時代と不動産で「資産」を増やした
　経験が尾を引いている。」

「インフレにはならないの？」

「消費者物価が上がって給与も上がるようなかつてのインフレにはならないよ。
　土地価格、株価が上がる『資産インフレ』はありうるね。
・・・と藤巻さんや増田さんが書いてるね。銀行系のエコノミストもそういう
意見の人が多い。
なにしろインフレになったら日銀が金利を上げる。そうなると世の中不都合な
人が溢れるしね。」


「そのあとの世代はどうなの？」

「１９８５年から１９９５年に４０歳だった世代は、子供が小学校に行くようになると
　本能的に『勉強部屋』を与えなくてはと思い、男女２子なら部屋も分ける
　ということで、いきなり一戸建を買いに走った世代だね。」

「今６２歳〜５２歳。団塊世代とそのあとの組ね」

「この人たちは『バブルプアー』と呼ばれる不動産で損失をこうむった人たちだ」

「全員がそうだとはいわないが、４％〜５％の公庫金利の時代に３０代で家を買える
　所得の人は少なかった。
　親の援助がない限りは皆４０歳前後で購入という
　流れだったよ。新婚＝アパートや社宅暮らしが当たり前という時代だからね。」

「お金はめぐる。親から子へ。住み替えもめぐる。インフレリッチから底値マンションへ。
ってことね。」

[603: 元祖匿名はん]

それと時計周りの話は以前俺がしたよ。前回は引きも外周部から早かったでしょうが。購入層の伝播と情報の非対称性から至極当然の話で、今回もどうせそうだよ。

東が上がるって言ってる人がいる時点でマーケットは終わりってことさ。

[604: 匿名さん]

なんでこのスレの長文レスって、「省略しました」にならないの？

[605: 441]

じゃあはっきり言いますけど、エンドですよ。
デベに勤めたことも無ければ、販売関係者でも無い。
東に物件を持っているわけでも無い。

中立、客観的に、今後どうなっていくのか、Dataをできるだけ提示し、その上で私は強気という判断になっているだけ。

あなたはデベが嫌いで、デベが損して欲しい、だから下がれと言っているだけ、だから反感を買う。全くもって、客観的では無い。ディスカッションの基本も理解していない。

何度も言いますが、在庫が増えているなら、そういうDataを示した方が良いし、供給過剰で下がるなら、なぜ大量供給があった2004年、2005年に価格が上がったのかを論じる必要がある。

Valuationが高いから、売りだー、と言ってみたところで、過去よりまだ低い訳だし、理由にはならない。今買っている主体は、Valuationが2004年に比べて高いのを承知で買っている。知らないで買っているわけではないということが非常に重要なポイント。
しかも株と違い、不動産は住まいという実用的な面がある。放出するんですか？簡単に。

あなたの言葉の端々に、エンドごときが俺らの大事な不動産市場に参入するな、うざいんだよ、という思いが感じられる。エンドだろうがデベだろうが関係ない。市場というのはOpenなものだ。エンドごときが参入してしまって、あなたの商売がやりにくくなったのは残念なことだ。でもそれはしょうがないことなのですよ。

[606: 元祖匿名はん]

何感情的になってんだか。結局にわかの人ですか。
別に俺の商売にあんたの些細な動きは関係ないよ。お好きにどうぞ。
デベの協力でもエンドの振りでもしてあげなよ。
あなたは既にデベだって馬脚を現してるから必死こくなよ。

売り言葉に買い言葉。これでいいでしょうか。
ちなみに俺は全うなデベならいいと思うよ。どことかじゃなく。必要だ。
供給側の論理だけでマーケットを仕切ってると勘違いしてる奴らは嫌い。

[607: 元祖匿名はん]

ちなみに反感はあなたから買ってるだけ。ここはエンド板だから。

[608: 441]

どうでも良いので、下がる論拠をもう少し定量的に語ってください。
嫌い好きはどうでも良いし、私が誰かもどうでも良い。

[609: 匿名さん]

師匠。お言葉が乱れておりますが・・・

[610: 元祖匿名はん]

どこのデベのこの物件で在庫が積みあがってるなんて定量的に書けるわけないだろ。あんたが出してみなよ。こっちも知ってても言えないだろ。売れ行きが鈍ってる事実だけで十分だろ。

下がってないって、何故必死なんだ？あんたに何の得があるんだ。どうせ損得でしかモノを考えられない、語らないタイプだろ。読んでりゃすぐわかるよ。デベが嫌いだろとか振っておきながら好き嫌いはどうでもいいとか。支離滅裂だよ。エンドがババつかむのを俺は快しとしない、それだけだ。

[611: 元祖匿名はん]

もはやエンドじゃないセミプロならいくらでも買って損こくなら勝手にこいてくれと思う。投資は自己責任だから。ただな、エンドの実需客を「今回も」はめようとすんな。信義則にもとるだろ。営利主義ならぬ拝金主義だ。

適正利潤で適正物件を市場動向見ながら供給することに徹してくれと
消費者サイドの立場で願うだけ。調子乗ってたら突っ込むだけ。

[612: 匿名さん]

日本国内だけを見ていると、人口横ばい、生産年齢人口減少、だから不動産価格は下落といったロジックについこだわりたくなる気持ちはわからんでもない。
でも、企業活動を繰り広げている人たちは、新たな成長市場を求め、日本国内からアジアや新興国へと活動エリアを拡大し、売上高や利益の海外比率がだんだんと高まってきているのも事実。
つまり、原油高、食料高といった生活必需品が確実に値上がりしていくインフレ局面の中で、成長市場での事業展開を成功させてビジネスを拡大していくことが、企業活動に求められる必須条件。
サラリーマンも給料が上がらないのは、こうした成長戦略がとられていない没落企業にしがみついていることが原因で、伸びる会社にいれば、確実にインフレ効果による給与上昇の波には乗っていけるはず。
つまり、勝ち馬に乗ったサラリーマンは、さらに都心部の高級物件を買いあがる余力が収入増によっても確保される。
言い換えれば、新興国の成長が引っ張る世界経済の好調な状況に変化が起こるまでは、基本的にリッチ層が好む都心部物件であれば、上昇と横ばいを繰り返す継続的な上昇局面入りとみて問題ないんじゃないだろうか。

[613: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。真っ当なデベと市場を仕切っているような勘違いデベとどう違うの？」

「お前ねぇ。朝から掲示板見すぎなよ。　しょうがないなぁ。
真っ当なデベというのは、
①土地の仕入れに際して、みんなの３割り増しみたいな傲慢な入札をしないデベ
②人海戦術で、流れ作業で客を捌いたりしないデベ
③契約したら担当者は次の販売現場に飛ばされてコールセンターでしか話を
　聞いてくれないような「お客を粗末に扱う」ようなことをしないデベ
④購入者コミュニティサイトを持たずに区分所有者の意見を口頭でしか聞かない
　管理会社を子会社に持たないデベ
⑤マンコミ掲示板にやたら広告を出さない。スレ建てしたりサクラ書き込みしないデベ
こんな感じかな。」

「そんなデベばかりじゃない？市場を仕切っている・・・・ってのは」

「まぁ、簡単に言えば高値で売り切る自信満々なデベだよね。
　詳しくはデベ・ゼネコン評判板ってのがあるはずだが、
・・・・あまり盛り上がってないようだね。」

「高値で売れるなら　それはそれでいいんじゃないの」

「そうじゃないんだよ。売る、売るって格好だけで、
　最後は専用卸で逃げてみたり
　売れ残りをずっと抱えてみたり、市場を撹乱する。」

「でも、それなりに現場は苦労しているんじゃないの？」

「そりゃそうだけど。」

「で、傲慢なデベが、マンション市場を吊り上げているって話なの？」

「土地仕入れで『馬鹿高値』入札をするデベは、結果的にそういうことだね。」

「入札って今にはじまったことじゃないよね」

「そうだよ。深沢ハウスもマスタービューレジデンスも公共用地は皆入札だ。」

「深沢ハウスは長谷工だっけ？ずいぶん売れるまでに時間がかかったのよね。
　でも売れたからいいじゃん。マスタービューは？」

「鹿島がデベだ。結構高値買いしたみたいだけど、市場が上がってきて幸いした
　みたいだね。
　好評だったんじゃないの。代沢や富士見が丘みたいなところの
　他社物件が逆に値ごろ感をかもし出したみたいだね。」

「勘違いデベってどこ？・・・ねぇ。ずばり」

「そうだね。財閥系はみんな勘違いだと思うけどね。金の威光を笠にきている。
　本来マンション市場って、大京、藤和、リクコス（イニシア）、東急、長谷工
　みたいなところが、地道にやってきた市場なんだけど、この人たち
　みんなこぞってバブルで大赤字抱えて銀行に借金こさえていたものだから
　金融再生、都市再生、ゼネコン再生の流れのなかでうまいこと財閥系に
　取りこまれていったんだよね。オリックスとかに巻き込まれたのもいたけど」

「ゴークレってどうなの？私好きよ。」

「あそこは、新興勢力だね。ニュービジネス。とにかく田の字大規模、新開地
　を中心に、土地を安値で仕入れて比較的近場で安くというのが売り物で
　急成長。主婦ウケねらいの会社だね。」

「プロパストは？」

「いいだろ。もう。・・・そういう解説するスレではないし。いい会社だと思うよ。
　若い人のニーズ掴んでいるし。」

「あなたマンションがブランド商品化したって言ってたわよね。
　デベもブランド戦略を敷いているんじゃないの？」

「ブランドといえば、パークハウス、パークハイム、グランドヒルズみたいな
屋号の話だったのが、今ではデベそのものがブランド化している向きもある。
財閥系は、会社の知名度の上に胡坐をかいて商売しているようなところが
ないとはいえない。」

「みんなマンションの良し悪しの本質を見抜く目がないからねぇ。仕方がないのよね。」

「あったって、青田売りじゃ何見て判断しろっていうんだろう。日本だけだぜ。
こんな２年も前に金利の先行きも省みずに青田買いする阿呆な客は」

「青田買いが、デベの傲慢を誘う？」

「とにかく、ひとの不安に付け込むような商売がデベの本質ではないだろう。
　この時期に買い煽るようなデベは営業停止処分がふさわしいよ。
　デベは、住宅という幸福の器を売る商売なんだからさ。」

「あなた。今日は元気いいじゃないの。どうしたの？」

[614: 匿名さん]

＞６００
小田急線ってそんなにいいのかー。自分の状況だと千葉のほうが
ましかも。混み方も小田急ってすごくていまいちなんだよね。
少しは改善しているのだろうか？

[615: 匿名さん]

客観的に読んでるけど、４４１のほうが分がいいな。元祖匿名はんは
やっぱり感情的で、６０５に書かれていることあたりが本音かな
って思っちゃう。都心で設けた個人エンドは他で自慢してっていう
んもなんだかな。全部つながってる話でしょう。
もっと頑張ってや。って俺も関西じゃないけどさ（笑）

[616: 匿名さん]

小田急は、急行が止まる駅じゃないと不便。
かといって、急行は混むしね。

[617: 元祖匿名はん]

612とか、昔不良債権作ってた連中の台詞みたい。
日本でNPLビジネスがあるとみりゃ、大手振って今度は処理側に回ったり
リゾートだ、シニアだ、海外だーって、マーケットちらかしていっては
後は知らんぷり。何のビジネス理念もない。損得勘定のみの輩の類。

[618: 匿名さん]

「ねぇ。ねぇ。小田急線てどうなの？」

「おまえ、掲示板やめて掃除でもしなよ。オレ仕事にならないよ。困ったなぁ。
　小田急線も京王線も、田園都市線も電車さえ間違えなければ乗ったまま
　大手町まで来るからね。いいと思うよ。」

「殺人的混雑でしょ？」

「あのさ。少子高齢化って知ってるか？団塊世代が通勤しなくなれば
　電車は空くよ。だから東急なんてそれを見越して『お客様しばらくの
　ご辛抱を』みたいに言ってる。」

「妹がさぁ　小田急沿線にしようか柏がいいかって？」

「あのさ。柏も松戸も電車乗っていたらつくのは上野。そりゃ千代田線に
乗っていれば大丈夫だけど。通勤快速だと上野。上野から先はおそらく
１０年先まで東京には乗り入れない。」

「ＴＸはダメなの？」

「お前ねぇ、ここは仮にも２３区スレだからさ。関係ない話はよくないよ。」

「男の人は自分の通勤の都合だけ考えるからダメなのよ」

「女は買い物の都合だけだろ」

「町田っつうのもねぇ。新百合ならわからんでもないが。成城って実際どうなの？」

「セレブな街だね。松田聖子が神田正樹と腕組んで成城石井で買い物しているよ。」

「そんなはずないじゃん。いつの話よ？」

「何があったら、ｏｋなわけ？」

「シネコン、百貨店、セレクトショップ、お惣菜や、デパチカ、ワインショップ、
　大型スーパー、てもみん、ディナーが楽しめるホテル、こなれた価格のビストロ
　中華はいいよ。食材が怖い。それからＴＵＴＡＹＡと・・・」

「横浜がいいんじゃないか。そごうの近くでなんかあっただろ」

「もう売れた。」

「小田急線でこれがそろっているのは？」

「新宿」

「だめ。うーーんと。やっぱ田園都市線になっちゃうかねぇ」

「なっちゃうんじゃないか。二子玉川だな。シネコンはないが。たまぷらなら
　シネコンくらいできるんじゃないの。ＳＣもしょぼいのがあるし、どうかね。」

「坪単価２４０万で川崎市宮前区犬蔵・・・ですかね。」

「いいじゃん。宮前区。とっても教育環境いいよ。生田高校は浪人多いが
中学からの進学はいいみたいだぞ。」

「そうやって、城東に向かうまえにみんな横浜・川崎へ向かっていくのかなぁ」

「おまえ、城東のどこに
シネコン、百貨店、セレクトショップ、お惣菜や、デパチカ、ワインショップ、
　大型スーパー、てもみん、ディナーが楽しめるホテル、こなれた価格のビストロ
　中華はいいよ。食材が怖い。それからＴＵＴＡＹＡと・・・
があるんだ？亀戸、北千住、町屋？日暮里？錦糸町？新小岩か？」

「だったら、やっぱ豊洲なんじゃない？」

「あのさ。　　ららぽのどこに
百貨店、セレクトショップ、デパチカ、ワインショップ、
ディナーが楽しめるホテル、こなれた価格のビストロ
ＴＵＴＡＹＡがあるんだよ？

銀座にいけばいい？
銀座に駐車場あるかよ。だれが飲んだあと運転するんだよ？
電車？いってこいよ。
オレは家で寝てるからさ。」

「妹の旦那はそんな意地悪いわないから、いいの。」

[619: 441]

しかし、鹿島を批判してもしょうがないよね。
土地が上げ局面になれば、地主はみんな、随意契約じゃなしに、入札を実施するでしょう。
そっちの方が高く売れるんだし。3社以上入札すりゃあ、そりゃ経済原理で高値になっちゃう。じゃなきゃ談合だよ。談合で価格を抑えるしかない。

適正利潤って何だろうか。資本コストは極めて高い、金利上昇による負債コストの上昇も含めて考えると、やはり営業利益率で2桁は必要。じゃなきゃ外人株主はカンカンだ。
そうなると粗利でやはり30％は必要か。今のような訳わからんモデルルーム、馬鹿な営業マン、無駄なチラシを考えると。それをやらなければ良いじゃん、と言っても、市場原理で誰かがやってりゃやめるのは極めて難しい。

更に余裕が無ければ、建設コストを抑えるから、どうしようもない低仕様のマンションになる。学芸大学のどっかしらの物件なんか、どうしようもないね。
でもそれは、エンド（この言葉私は大嫌いです）が自己防衛するしかないよ。まともな物件はあるわけだし、それをきっちり選んでいく。それしかない。

[620: 匿名さん]

「ねぇ。ねぇ。誰か鹿島を批判したの？」

「してない。してない。おそらく長い文章を読むのが苦手な人だよ。」

「鹿島に談◆しろよみたいなこと書いているけど」

「おいおい。ダメだよそういうことを公衆の面前で言っては。
　ゼネコンにその二文字はご法度だ。」

「鹿島が高値買いすると仕様を落とすのかな」

「企画・設計・施工・売主を一手にやるので、経費はまとまるよね。
　ＶＥはお手の物だし。むしろ価格を押さえ込もうとするのは
　販売提携の会社のほうだろうね。」

「マスタービューは仕様もよかったんじゃない？」

「なかなかだと思うよ。碓井のおっさんだったか褒めていたし。」

「なんでスーパーゼネコンが自分で分譲しちゃうの？」

「いい質問だね。
　とりにかないと仕事がないんだよ。
　大変みたいだよ。
　もともとデベの仕事なんて安値で受注するわけで
　だいたいが、土地の仕込みからゼネコンがしかけてデベに持っていく
　鹿島なんか、土地情報が豊富だからいいものは自分で仕入れて
　建てて売ってしまうんだね。
　とはいえ、デベ各社はみんなお客だから競合はさけてお先に失礼
　って線をねらう。」

「そんなこと書くと、あなた鹿島の人っていわれそうね。」

「いいよ。別に。それに間違えられたらゼネコンさんに失礼だよ。
　それにしても、ここ数年スーパーゼネコンがマンションたくさん手がけたね」

「本当はマンション市場などおかまいなしにゼネコンが仕事ほしさに
いっきに仕掛けまくったって話だったりして」

「まぁだいたいそんな線だよ。デベなんてそんなに人数いないよ。
ゼネコンは、下請け含めたらたいへんな数の人間食わせているわけで
ゼネコンが不況になるから世間が不況になるという話もある。
なにしろ、経常利益率なんて１〜３％の世界。
これがまともに叩き合いはじめたら、安値受注で倒産するところが
出てくるかもしれない。」

「デベが倒産したら抱えていた物件が安値放出されるかしらね。
　そうなったらうれしいわ。ゼネコンが倒産して、職人さんが
　放出されてもうれしくないわね」

「でも、リフォームなんか安く引き受けてもらえていいかも知れんぞ。」

[621: 匿名さん]

成城には、ワインショップと大型スーパー、お総菜屋、こなれた価格のビストロはあります。
TSUTAYAはちょっと離れたあたりに。
規模は小さいですが駅ビルができ、大型書店、CDショップ、インテリアショップなどのテナントが入って、以前よりはいい感じになってきました。

小田急はたしかに急行は混みますが、小田原行きを避ければそこまで激混みではありません。
（のぼりの場合は、新宿行きよりは千代田線直通がすいています。
　新宿までも、成城からなら15分位なのでがまんできます）

[622: 匿名さん]

面白かったけど、元祖匿名の完敗！
もはや元祖匿名は目ざわり。
441さん、別スレ立てて！
620 VS 441
傍観希望！

[623: 匿名さん]

元祖匿名はん好きだけどね。大局みてて。
ある意味数字にこだわりすぎている441と対象的だから面白い。
片方だけだったらつまらなくなるだろうね。

会話形式はcynic氏かなー。
邪推するわけじゃないけど、ツボな地域ネタが素敵で。

[624: 匿名さん]

元祖匿名はんはどうも、上から目線を感じる....
師匠！とか言われている内は機嫌良さそうだったが、
ちょっと、意見を言われたら本性見せた感じで
私も完全に引きました....
お疲れ様でした。

[625: 入居済み住民さん]

シネコン、百貨店、セレクトショップ、お惣菜や、デパチカ、ワインショップ、大型スーパー、てもみん、ディナーが楽しめるホテル、こなれた価格のビストロ。それからＴＵＴＡＹＡ

…23区ぎりはずれるけど、吉祥寺に全部ありますよ。あ、映画館はシネコンでは無いか…。
最近ヨドバシカメラも出来ました。

[626: 元祖匿名はん]

どこが完敗なんだか、、、いい加減、桜は販売だけにしてろっての。

狂乱デベにとって目障りなら大いに結構。面目躍如たる想いですわ。

私はエンドの味方。「えんどゆーざーさん」の味方。
上がろうが下がろうが良いが、エンドにケツ拭かせるなってことだけ。

客も知恵つけてるから、そんなにバカじゃねーよ。
せめて都内買うような人なら、と願いたいのだが。

[627: 匿名さん]

シネコン、百貨店、セレクトショップ、お惣菜や、デパチカ、ワインショップ、大型スーパー、てもみん、ディナーが楽しめるホテル、こなれた価格のビストロ。それからＴＵＴＡＹＡ

うちの近所にも全部あるよ（笑）
渋谷区円山町ですがなにか？
ラブホに囲まれて生きていくのも楽しいよ！

資産価値なんて知らないけど、生活しやすいよ。
わんこの散歩は松涛公園も西郷山公園も直ぐ！

近くに公園も無いとね！

[628: 匿名さん]

西郷山公園と松濤公園３０分くらいはかかるよ。
どちらもすぐ？？

[629: 匿名さん]

>626
＞客も知恵つけてるから、そんなにバカじゃねーよ。
＞せめて都内買うような人なら、と願いたいのだが。

つまり、エンドはバカじゃないと願いたいのだが。
バカばっかだから、元祖匿名はんが警告して下さっていると。
お前ら、バカなんだから、黙って俺の言うこと聞いて、感謝すればよいと。

そう聞こえてしまうのは、私だけでしょうか？

[630: 元祖匿名はん]

浅はかな、あんたの受け止め方とかどうでも良いんだよ。
俺がどう思われるかもどうでもいい。
家で、不動産で、プロでもないのに泣く人がでなけりゃいいと望むだけだ。

[631: 匿名さん]

で、本当はどうなのかはどうでもいいけど、441氏の思考はデベ。
それか、本当にデベに洗脳されてしまい、
生半可な知識で最近城東のどこか（財閥系）を買ってしまったエンド。
そのどっちかの役回りだね。

元祖匿名はん氏も、それを感づきながらデベだけでなくエンドを
出してきているようにみえる。「デベのケツを拭くエンド」みたいに。

私はこのスレの「今の城東（もちろん豊洲含む）はやめとけ」論調が好き。
デベの狂乱にエンドも一緒になって付き合い狂乱している現実は、
やっぱり城東検討者って・・・と思ってしまう。
同じ躍らされるなら、門仲、業平橋・押上を待てと言いたくなる。

[632: 匿名さん]

＞西郷山公園と松濤公園３０分くらいはかかるよ。
＞どちらもすぐ？？

いい加減なことは言わない！
西郷山公園の旧山手通り側の入り口から松涛公園は１５分です。

[633: 匿名さん]

なんでこんなに熱くなっているのかわからないけれど
でもいろんな人がいて盛り上がるんだよな
元祖匿名はん、441さん、会話調さん、その他皆様乙です
もう今マンコミで熱いスレってここしかないんじゃないだろうか

[634: 匿名さん]

>630
やっぱり、ちょっと攻められると弱いのね....
見てて不愉快ですよ....
正義の味方、エンドの見方？
元祖匿名、あんたの器じゃ無い。

[635: ビギナーさん]

>もう今マンコミで熱いスレってここしかないんじゃないだろうか

白けムードが広がっているからね。
スレを小分けにして捌いていた頃の勢いはいずこ。
以前だったら、削除されたり、移動させられたりしたスレも残さざるを得なくなっている。

これから、上がる論調のレスが増える予感。
火種が残っているうちに、もうひと煽り。

[636: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。住いの話っていうとなんでこんなにみんな熱くなっちゃうの？」

「人間はサルの仲間だから、
　住むエリアとか住む建物と自分を同一視しちゃうんだよね。」

「服のブランドに自己投影するのと同じかしら」

「乗ってるクルマに自己投影する人もいるよ」

「もっと軽く、住み替えたらいいのにね。
　お洒落を覚えたての中学生が同じ服を擦り切れるまで来ちゃうのと同じね」

「おいおい、いまどきそんな子はいないだろう。自分の子供時代の話かい？」

「やっぱり貧しいのかな。日本って」

「面積でいったらまだまだ貧しいよね。
　米国のドラマに出てくるアッパーミドルクラスの住宅って
　どうみても日本のマンションの倍はあるぞ。」

「そういう意味じゃないの。
　広さでいったらパリのアパルトマンなんて相当狭いわよ。
　でも、暮らしは豊かじゃない？
　ファションにしても食べ物にしても。」

「あいつら、いくつになっても恋愛してるみたいだからね。
　オレもマネしようかな。」

「いいのよ。あなた日本人なんだから、
　あちこちに子供いっぱい作ってどうすんのよ。」

「貧しいといえば、なんでも競争意識もやす体質が恥ずかしいよね。」

「住所がまるで勲章みたいに思っちゃってる。」

「いっそ、台東区上野公園9-83 とかいうのはどうだ。」

「なにそれ？サル山？」

「東京都日野市程久保7-1-1もあるが」

「動物園はわかったわよ。」

「勝ち組、＊＊＊みってなんとかならんかね。
　そんなの住んでみて２０年経ってもまだわからんでしょうが。
　人生禍福あざなえる縄の如しと言ってだね・・・」

「勝ち組と喜んでいるうちに、足元すくわれる・・・ってか？」

「そんな意地悪はいわないよ。
　うまくいったら自慢しないで感謝したらいいんだよ。
　どうせ自分で稼いだ金だけじゃない訳だろうし、
　人のお世話にもなったわけだし
　街の巨匠に感謝・・みたいな気持ちが大事だよ。」

「おいおい、どうした。大丈夫か？」

「そういう謙虚さがないと、ホリエモンや村上某みたいに
　検挙されたりするんだよ。」

「何か後ろめたいことでもあるの？
　あなたお願いだから手鏡とか持ち歩かないでね。」

「ほらほら、そうやって守りに入る。
そうじゃなくて、手に入れたものは、感謝して大事に使う。
　それだけでいい。」

「おばあちゃんの教えなの？」

「それでもって、自分が得たものは他の人にも分け与えるんだよ。」

「そんなこといったって区分所有の物件を
　これ以上細かくわけてどうするのよ」

「そうじゃない。情報だよ。
　自分がいろいろ教えてもらったり自分で調べたりして
知ったことを、みんなにも伝えることが大事なんだよね。」

「おせっかいって言われるわよ」

「お前ね。
　人は自分の自己イメージにあわせた環境を作り出すものなんだよ。
　自分がつまらない人間だと思っている人は、
　それにふさわしい環境に住んでそこから抜け出そうとしない。
　松井和代もそういっているぞ」

[637: 匿名さん]

「そうかしらね。お金があるから立派な家に住めるんじゃないの？」

「それは結果と原因の取り違えだよ。
　お金というのはその人の自己イメージの
　大きさ、世界観、意識の広がりによって
　外から入ってくるものなんだと思うよ。」

「いくらお金が入ってきても、値上がりしたら買えなくなるんじゃないの？」

「最初にイメージがあるんじゃないのかな。」

「え？どういうこと」

「どういう住いに住みたいか。
　そういうものが漠然とあって、ものを探すわけでしょう。
　探しているうちにどんどんイメージが具体化して、
　最後は相場が買えるところまで下がっていたという・・」

「それは単に私たちが運がよかったというだけでしょ。」

「運というのは、自分の心の広さ、自己意識の広がりが
　呼び込むものだよ。」

「あなたが、＊＊＊＊の教祖の素養があるのを
　始めて知ったわ。
　それはいいけど
　だったら、乗り遅れた人たちの救済もしてあげなくっちゃね。」

「いや、大丈夫。買わない人は、懼れるから買わない。
　何か危惧や懸念をかんじたら買わないんだよ。」

「あら。元祖匿名はんは、今買ったらダメだって言ってたけど」

「買える人は買えばいいし、仮に高値掴みでも
　それで消えていくのは親の金か
株式相場で稼いだ金かもしれないから、
それで誰かが不幸になるなんて心配はしなくていいよ。」

「じゃ、先に買った人が何をしたらいいの。」

「高みの見物。あいつら馬鹿だな・・・ってあざ笑わないことだよ。
ひょっとしたら
可哀相なのかもしれない。でもひっそりとしていて、
有益な情報をさりげなく流していたらいいんじゃないの？」

「それで、自分の運を分け与えたことになるの？」

「モノというのは、もっとも価値の低い存在なんだよ。
モノなんてちょっとしたきっかけでいつでも消えてなくなるよ。
壊れたり、無くしたり、マンションなら眺望がふさがれたりもする。
昔観た映画だ。
破産した事業家が、
奥さんも子供も出て行き豪邸も人手にわたり最後にのこった
ものが、飼っていた犬一匹。

でもね、その犬ってのは「愛情」という名の価値ある存在なんだよ。」

「言ってることが支離滅裂ね。大丈夫？」

「とにかく、住宅は、ぼくら家族が幸せになるための道具にすぎない。
　道具というのは自分たちにあうかあわないか使ってみないと
　わからない側面もある。

　マンションを手に入れたから幸せなんではないよ。
　幸せな家族だからそれにふさわしい住いが手に入ったんだよ。」

「掲示板で、のろけてどうすんのよ。」


「とにかく、先にこういう住いに住みたいというイメージを持っている
　ことが大事だ。
上がり相場になって品薄になると、間取りを妥協したり立地を妥協したり
とにかく受身で物件選びをしてしまう。」

「仕方がないじゃない。
　私たちはいくらでも比較して納得いくまで吟味できたのに
　今の市場では、あるなかから選ぶだけ。」

「だから、失敗してもいいように、柔軟に構えたらいいと思うんだけど
ぎりぎりのローンでがんじがらめの決断しちゃう人がいたりする。」

「相場があがっていけば、そういう人も幸せになるんでしょ。
　だったらみんなで
　『上がれ。上がれ』
　って祈るしかないわよ。」

[638: 匿名さん]

上がれ。上がれ。
誰かに高く売るために上がれ。上がれ。

[639: 匿名さん]

鍋島松濤公園のこと？　西郷山公園とは１．５キロくらいかな。
信号多いところだし、３０分はかからないにしても２０分オーバー
くらいにはなるんじゃない。

[640: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。上がって得するのは誰なの？」

「郊外を高値で売りたいデベロッパーだろうね。」

「エンドユーザは得しないよね。」

「前スレで、『オプション』を手に入れることだという
人がいたよね。
意味は、高値で売りたいときに売る権利を手に
入れるという意味だが
自宅は、さっきもいったように自己投影しちゃうから
マンションに愛着がこもってしまうと売れないんだよね。

狭いとか汚いとか風呂釜が壊れるとかキッチンが薄汚れる
とかしてもなかなか手放す気になれないものだよ。」

「それじゃ、買ってすぐ転売する人は？」

「セカンドで単身で住んで、住民票移して公共料金の
支払いなど証拠を残して３０００万控除を受ける目的
なんじゃないのかな。」

「自宅が別にあるなら、売ってもいいわけね。」

「不動産の転売で儲けるのは別に犯罪でも何でもないからね。
そういう才覚のある人はやったらいいんじゃないの。」

「そういう人が、いっぱい出てきて相場が上がってしまって
　普通の人が買えなくなっているんじゃ困るわね。」

「あのね。相場は、売りたい人と買いたい人の合意で
価格形成されるわけだよ。
先に価格を唱えるほうが一般には不利になる。
高値で唱えれば指値が入るのが常だし、安値には
裁定買いといってプロが入って転売益を得たりもする。
そうでなくても買いが複数くれば競り上がることも
あったりするんだよ。」

「物件がよければの話よね」

「品不足になれば、どうしても欲しいっていう人は
増えるものだよ。」

「デベが意識して品不足にしているの？」

「そんなことはないよ。市場は拡大したほうがいい。
安値で土地が仕入れられたらたくさん売って売上げ
伸ばして利益も伸びたほうがいいだろうよ。」

「郊外にはいくらでも土地があるのにね」

「そうでもないんだよ。
調布や府中だって、もう駅から遠い場所しか
広い土地はない。
駅の近くでも北斜面の湿地帯みたいな場所
まで造成してデベがみんなでリスク分担して
売っていたりするよ。
地形みれば高級住宅地でないのはすぐわかるけどね。

工場跡地も川崎横浜は払底したね。今は
松戸、柏あたりしかないんじゃないの。
これもまた谷みたいな地形だったりするね。

マンション適地といったらそうそう多くは
残っていないと思うよ。」

「郊外のバス便って果てしなく長く延びているものね」
「横浜は新線が延びてましになったほうだよ。
　川崎貨物の旅客化もあるかもしれない。」

「南武線には乗りたくないわ」

「基本的に郊外のバス便はすでに戸建ての用地で
開発されてしまっているしね」

「都下なんかの駅前再開発はどうなの？」

「あるにはあるが、時間がかかっているぶん価格も高いよ」

「それじゃ、上がっても売って住み替える場所がないじゃない」

「そうなんだよ。いっきに都心物件を売った関係で、いま
戸建ての住み替えが行き先に困って鎌倉あたりまでが
対象になってしまっている。

本当は、三軒茶屋のグランドヒルズみたいなものが
もう少しこなれた価格ででてきたら戸建ての住み替えも
スムーズにすすんだんだろうね。」

「案外今もスムーズに進んでいるのかもしれないわよ」

「大きな敷地でないとマンションへの住み替えは難しいんじゃ
ないかな。
城南の住宅地で売って１億超すというのは敷地が４０坪は
必要だし、そういう土地を仕入れてミニ戸にしても買い手が
いないんだろう。」

[641: 匿名さん]

「ミニ戸は、マンションブームで一番割りをくった感じよね。」

「ミニ戸はさすが大手デベはやらない。耐震偽装以来ミニ戸の
欠陥や安普請に目が厳しくなったのもある。」

「なにより高すぎて買わないんでしょ。」

「やっぱり行き詰まっているのかもね。」

「上がれ、上がれって祈っても、上がる根っこがつまっていたら
仕方がないよ」

「だから、郊外は一次取得者の購入限界価格５５００万以上は
狙いにくい状況になっているんじゃないかな。
２２坪で２５０万。」

「実際上がってもらっても、当面住み替えるとしたら割高の
築浅しかないもんね」

「買換えで中古買いにいっても、変な部屋しか買えないよ。
　手持ちの物件を買い叩かれる。
　まず一旦物件売って、それから探す構えでないとね」

「お金かかりそうね」

「その先また上がったら売った意味ないよね。」

「二つ買ってもっていたらいいんだ」

「で、どっちを売る？」

「安いほう・・・かな？」

「それじゃ意味ないだろ。高い方を売って勝負にでるんだよ」

「値上がりが続いたら、泣く・・・と」

「それじゃ下手なんだよ。
　天井になって横ばいが続いて
　その先下落がはじまったら安心して売ればいい。」

「下がるときって安値にならない？」

「下落は上昇より値幅は小さいものだよ。
　相場より７％引き程度
　で早めに売れたらばそれで満足すべきだ。」

「下がっていたら、買換えも楽よね。」

「待ったほうがいいよ。しばらくはね
　まぁ
　取らぬ狸の皮算用だけど。」

「とにかく不動産を保有していることは、
いつか高値で売れるかも
しれない権利を持っている
　ということなにのね。」

「大きな損を抱え込む権利でもあるけどね。
　どんどん下がれば、ローン残債を評価が追い抜く。

　そうなると、実質価値のないものに
　毎月の収入から多額の金
　を支払うという憂き目を味わう。」

「元匿さんが、”これほどエンドの経済状態を疲弊させるものは
　ない”と言っていた話ね。

でも、そういうときはローン金利も下がっているでしょう？」

「固定金利が３％で借りたものが、変動に借り替えて今後いくら
　負担が減るんだい？」

「まぁ、自分たちの話じゃないから。」

「わからないよ。人間欲にかられてもう一儲けというときが
　一番危ない。」

「実際サラリーマンで、転売投資なんてしている人いるの？」

「いないだろう。去年までだって。そういう税制になってないから。
そういう背景も含めてデベはもう需要は底だとわかって売っている。」

「じゃ、元祖匿名はんの言うことが正しいんじゃないの。」

[642: 匿名さん]

結局全部織り込みズミ
自分だけ出し抜こうなんて根拠のない自信は持たないこと。

[643: 匿名さん]

「ねぇ。ねぇ。オリコミズミってどういう意味」

「久しぶりに出たな。

そいつは変なクスリやってるから相手にしないほうがいい。」

[644: 匿名さん]

会話調は面白いけど、
単独の投稿者ではなくて
真似て書いてる投稿者もいるのかな？

[645: 匿名さん]

>639
このスレには関係ないから、これで最後にするけど
歩いてみろよ！
信号は１ヶしかない。
脳内だけでいい加減なことを言うな！

体の不自由な方だったらごめん。

[646: 匿名さん]

元祖匿名はんって４〜５日前に連続して論破されてたじゃん

[647: 匿名さん]

どーでも良いけど、無様だったね。
本人は自分のことをどう思われても良いらしいけど

攻められて、反論できずに、しばらく様子見宣言！

傍観者としては、完全に肩透かしを食らったし
この板の存在意義に「？」を感じた。

元祖匿名は期待はずれでがっかりした。

どうでも良いけどね。

[648: 匿名さん]

とにかく高値で売り抜けたいデベ。
ババをエンドにつかませるのに必死。

現実知らなすぎ。
高所得者が多い東京でもリーマンならこんなもん
↓↓↓

厚生省が毎年発表する平成１７年賃金構造基本統計調査結果というデータがウェブで簡単に手にはいる。

それによると東京都で従業員1000人以上の会社勤めの場合
30-34歳で月給416,700円(残業代込)、 賞与1,358,700円で計6,359,100円。
40-44歳で月給517,700円(残業代込)、賞与1,875,500円で計8,087,900円。

従業員1000人以上の大企業でもコレです。
中小企業勤務のリーマンはもっと下。

これより所得の低い人が大部分なんですよ。
大企業勤務の40歳の人で年収800万。
年収の5倍を不動産取得に当てるとして4000万。
大体そこらへんが1馬力だと上限って事です。

23区内で4000万だと足立区で70平米買える程度でしょうか。
そう考えると、もう天井でしょう。

[649: 441]

。。。

[650: 匿名さん]

おまいらウダウダ言ってるけど
都心部に住みたいだけだろ。

下がってホスイ〜ｗｗｗｗ

金の無い奴は郊外か近郊がお似合いさ