23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[2: 元祖匿名はん]

プロのマーケットのあとに、基本的にはエンドさんのマーケットが盛り上がってるわけですが、ここに来て都内の新築マンションのマーケットは最も先鋭的な価格になっている可能性すらあり、プロからも今後の動向が注視されるところなのではと個人的には思います。（一方でレジの賃貸マーケットがどうなるのかが直接的に影響する訳ですが。）プロは一部レジに冷めてきてるのは事実ですので。

[3: 匿名さん]

元祖匿名はん様、スレ作成有難うございます。

[4: 元祖匿名はん]

先月の建築基準法改正以降、構造的におかしなものは建たなくなった（はず）。これは姉歯、APAショック以降のポジティブ要因とも言える。

ただ用地の価格上昇、建築費の上昇を理由に価格転嫁を目論むデベは、売れ行きが鈍れば今後計画物件では仕様グレードを下げてくる可能性あり。

売れ線の販売価格に押し込むため、専有面積割を小ぶりにしたりもありうる。

何で納得するかは結局客次第なのだが、総合デベもレジを軽んじるとレジに泣くかもしれない。

中の中、中の上の所得層がローン返済額的に買えない水準にもし来てるとすれば、デベに言わせれば上の層やリタイア・買い替え組が買うというロジックなのだろうが果たしてそうか。

[5: 元祖匿名はん]

地縁的選好性も都民は強く、周辺部や郊外が売れるのか？売れ残るのか？

なお、先ほどの建基法ネタは6月20日以降に建築確認を取った物件に適用。
手間とコストを惜しんだ19日までの駆け込み物件もあるので要チェック。
だから悪いとも限りませんが。個別性ありながら、より（やや？）安心。

長文さんみたいになってきた。寝ます。

[7: 匿名さん]

０６
根拠のない
脳内だけの真実

[10: いつか買いたいさん]

大手町から地下鉄で１０分以内の都心部に住んでみたいもんだ。

天国みたいだろうな。

[11: 匿名さん]

前スレで10027の方が、上限賃料下限賃料の開きがあるとおっしゃってましたが、あくまで募集段階ですよね。レジの成約のデータってなかなか組みあがってこないですね。オフィスでいう生駒（CBRE）や三幸、三鬼みたいな会社がないからかな。東京カンテイは賃料データってあんまり聞かないし。

[12: 匿名さん]

弟子です。
高値買いは可愛そうだと思って忠告してあげているのに
誰も耳を貸しませんね。
聞く耳を持たずに買う人は本当にお気の毒です。

昨日一日でずいぶんスレが育ちましたねぇ
今の価格で「安心して買える」人は買えばいい。
安心して買える物件は買ってもいいでしょう。

過去の失敗や成功から学んだことは社会に還元しようと
書いてきましたがいささか疲れましたね。

マスコミの最近の下がる下がるキャンペーンですが
もちろん「不動産業界」が後押ししていますね。
三友の井上さんなどいう「現役とは呼びがたい人」を
担ぎ出してまでネガキャン張る背景には

①城南エリアの中古物件の払底
②既存物件保有者の「値上がり待ち」「売り惜しみ」
③早く湾岸物件をはかせて、郊外に市場を移したい

そういう事情がある。
もう天井だといえば、既存マンションの住み替えも
「売り抜けよう」という人が出てくる。
とにかく資産インフレはすでに２００３〜２００７と
５年続いて今は転換点なのだから
今売るのが最高値。そういう意識を出させたい。
一方でこれ以上物件の高値仕込みは危険という
相互牽制の意味もあろう。

[13: 匿名さん]

豊かさを手に入れるには
第一生命が言うように「愛する人のために」役立つものを
手に入れる発想も必要だけど（ｂｙ新堂々人生ＣＦ）

そのまえに、
①知識
②意識
をもっと拡大しないといけませんな。

それと「情識」も大事。
情識とは、感性。直観力。人の善意や好意を素直に
うけとる気持ち。
人が書いていることに対してまじめに内容を斟酌しようという
オープンな心情がないと、人間育たない。

世の中、ダメなやつというのは皆
心を閉ざして、自己イメージや世界観のスケールの小さい
しょぼい人間が多い。
そういう人をみるにつけて、ほんとうに可哀相で
なんとかしてやりたいと思う。
そのためには、まず自分がもっともっと豊かになって
経験を分け与えるしかないのだと思い直す昨今。

[14: 匿名さん]

>13
なにが言いたいのか良くわからない人も
かなり”ダメな奴”ですね。
趣旨は簡潔に

[15: 匿名さん]

わからないのは、精神のレベルが低いからでしょうね。
本当に可哀相です。
こんなに簡単に書いてあげているのに。

[17: 匿名さん]

人を批判するのが楽しい人は、単に遊んでほしい淋しい人なんでしょう。
具体的に、自分の知りたい情報を求め、わからないことを質問する
だけなら、もう少し早くテーマの掘り下げはすすむはず。

余計な感情や自意識をからめた発言が多いから有益な部分が希薄になる。

[18: 匿名さん]

自分はどう考える書けばいいだけなのだが、人の発言の否定しか
表現できない人は、結局自分の意見のないかわいそうな人なんだろう。

[19: 匿名さん]

もともとこのテーマは「コロシアム板」向けなのだろうか。
討論ではなく見解の列記の形式ですすんでいったら内容も
深まるのだが、記述があると、その感想や批評という展開は
どうしようもないな。

[21: 匿名さん]

道徳のない人はお金持ちになれないと、バフェットもその友人の
ビル・ゲイツも言ってます。ホリエモンも世界観やオープンマインド
はあったけど、道徳がないからコケた。

いいマンションを買いたいというのは、幸せな家庭生活を求める
からでしょう。だったら道徳が大事なんですよ

[22: 元祖匿名さん]

そうですね、道徳とか（非常に大事ですが）感情論はこの際無視して、
客観的に見解主張を是々非々で語ってほしいですね。

デベの人間が上がって欲しいと主張するのも結構ですが、何か楽観論や
屁理屈に近い持論の展開はどうかと思います。

シンプルなモデルとして考えれば、価格、供給数、需要数、収入、金利、あとは賃料ぐらいしか変数はないでしょうから。

[24: 匿名さん]

>> 17 & 18さん

本当にお疲れ様です。どなたかが議論出来ない環境を生み出している。
こんな状況じゃこのサイトの運営も難しいでしょうね。
まるで巨大掲示板の状況です。
大人ですから・・ご理解くださいね・・08,12,20さん。

[25: 匿名さん]

＞21さん

貴殿、何があったの？なんか嫌な事を誰かにされたのか？
理解に苦しむ・・

[26: 匿名さん]

今買うのは、本当に高値買いなのか、というところが最も大事なところで、

No.12 by 匿名さん　2007/07/06(金) 11:24

弟子です。
高値買いは可愛そうだと思って忠告してあげているのに
誰も耳を貸しませんね。
聞く耳を持たずに買う人は本当にお気の毒です。

上記の方のように、なぜ断言できるのか、その要因は何か、というところでしょう。聞く耳を持ってしまったばかりに、更に不動産価格が上昇して、結局郊外に住まざるを得なくなる可能性もあるわけで、それはそれで非常に罪な話でしょう。別に責任持つ必要は無いにせよ。

今まで出てきた議論、需給ギャップ、REIT規制、金利上昇等、いささか短期的というか、大局観の無い議論のように思えて、納得がしづらい。
需給ギャップなんてもともとあったわけだし、REIT規制も一部への影響。
金利上昇も、本来景気が本格的に回復しないと可能性が低いわけで、人為的に上げられるものでは無いという当たり前のことが無視された議論のように感じられます。

それよりは、二極化、そして人口動態からみた2009年以降の消費回復、資材価格の高騰、外資の参入、これらのインパクトのほうが、少なくとも日本の中心である23区では影響が大きい気がしますね。

デベロッパーが集約というか、中小デベが淘汰されている状況もこれは価格上昇にプラスでしょう。

住宅は確かに家族が幸せになるためのものである。都心周辺、または優良な住宅地に住みたいというのは親のエゴである。子供はどこに住もうが育つ。
高値買いをして、ローン返済に苦しみ、余裕が無くなって、家族がバラバラになる、これは確かに不幸なことであるが、そんなことでバラバラになる家族はそもそも幸せにはなれないでしょう。

[28: 匿名さん]

> 26さん　

24です。

申し訳ございません。間違えました。
12 X
16 ○

です。重ねて深謝申し上げます。

[29: 匿名さん]

話はスレタイからはずれるが
聖路加病院の日野原先生御歳９４歳？曰く
「長生きの秘訣？生きる目標を持っているからだよ。
私は５年きざみで目標を立てているよ。ふぉっふぉつふぉ」

マンション購入も５年きざみで目標価格やエリアを変えていく
柔軟性が欲しい

１９９６年から２０００年　　坪単価２００万以下で横浜・川崎を買う
２００１年から２００５年　　坪単価３００万以下で港区湾岸・城南を買う
２００６年から２０１０年　　坪単価３００万以下で２３区ならどこでもいいから買う
２０１１年から２０１５年　　坪単価３００万以下で港区湾岸・城南を買う
２０１６年から２０２０年　　坪単価２００万以下で横浜・川崎を買う

＞更に不動産価格が上昇して、結局郊外に住まざるを得なくなる可能性もあるわけで、それはそれで非常に罪な話でしょう

このへんは、郊外に住むことが「悪」「不幸」とうけとれますが・・
現に首都圏の４０００万人口のうち２３区に住んでいるのは８００万人。つまり２割ですよ。

[30: 匿名さん]

1960年台前半、1970年台前半のベビーブーマー達が一番お金を使う時期、
40台後半から50才になる時期は2009年以降。
人口減、お金を溜め込んで使わないでいる老人たちが減る影響よりも、
前者のほうが大きいという見方で書いています。

また、人口が減ったからといって、北欧の地価は下がっておりません。むしろ上がっております。私の意見では、人口減＝地価下落は短絡的に過ぎるということです。

[31: 匿名さん]

>29
26ですが、郊外に住むことが「悪」と私は考えておりませんが、都心周辺に住みたい人が、下がると思って待っていて、結局下がらず、郊外に不本意ながら住んでしまう

という意味で書いております。

[33: 匿名さん]

価格の変化も大事ですが、ものの見方も大事。
なぜに、都心周辺に住むことがそれほど重用なのか。

みんなが湾岸に住むまでは、そんなこと誰も思ってないでしょ。
今は都心周辺に住むなら３０万円の家賃払えば７０平米２ＬＤＫタワーマンション新築が
かりられます。２年住んで７６０万ですがローン＋管理費等を３６０万払うことを考えたら
４００万程度の費用で都心近郊生活が体験できますけど。

[34: 匿名さん]

>32
有難うございます。

買い替えですね。ベビーブーマー消費の影響は。
都心というよりは環境の良い都心周辺に住まう方々が今後多くなるでしょう。米国の歴史を見てみると、ベビーブーマーが50に近づくと買い替えが増え、準郊外という流れがあります。その通りになるかは分かりませんが、一つの意見として。

現在日本では中古も都心周辺部の優良物件は払底している状況ですので、価格が下がるというよりは、上がる可能性が高いのでは無いかと思います。

[35: 匿名さん]

>34
買換えがあれば坪単価２５０万（一次取得者の上限）を超えて
高値がすすむ。

日本の団塊世代が、住宅を高値掴みした人、安値で買って含み益がある人
の別にわけると前者の比率が圧倒的に多いでしょう。
バブル直前の１９８５年に団塊世代は３５歳〜４０歳
その前の５年間は８０年には公定歩合が７％という恐ろしい高金利
住宅をを買えたのはごく一部。

団塊の買換えが乏しいから今のマンション市場は２５０万の壁でもたつく。

加えて、子供が巣立って５５歳過ぎて郊外の一戸建ては確かに過大だが
けっこう住み続ける人は多い。
４０００万以下の土地評価では買い替えの意欲も失せる。

[36: 匿名さん]

>ベビーブーマーが50に近づくと買い替えが増え、準郊外という流れがあります。

米国のベビーブーマーは日本の団塊世代より５年以上若い。
日本の団塊世代は１９４６年〜１９５０年生まれで現在５７歳〜６２歳

それじゃポスト団塊　１９５１年〜１９５５年生まれはどうかといえば
これも４０歳だった９１年〜９５年はまったく高値で動けず
９６年以降、消費税値上げまえにあわてて買った人ばかり
ほとんどが大きな含み損を抱えています。

いま買換えが出来ているのは親から都内の戸建てを譲りうけたような
シニア世代くらいのものでしょうね。

[37: 匿名さん]

あとは、団塊の退職に伴う社宅退去。
これは結構退職金と預貯金を豊富に持っているから
湾岸高値をものともせずに買うかも。購買力は７０００万前後だが。
以前書いたが東京圏で社宅は５０万戸はあるらしい。年間３％でも
1万５千戸は需要がある計算になる。

[38: 匿名さん]

>>37
半分は自営・中小企業の自宅兼事務所たる社宅だろ

[39: 匿名さん]

団塊の退職金は老後の備え、が大部分です。

[40: 匿名さん]

1960年から1970年生まれの人口が段々増えるということ。
1960年生まれの人は今47歳。丁度消費が増える時期ですが、彼らは消費税前の駆け込みで損失を被っている人が多いとは言えますね。
しかし、その後47才になる世代が段々増えるわけですが、含み損も少なくなり、1970年生まれはむしろ一時所得で格安で買えた層が多い。彼らが50歳になる2020年あたりまで、消費動向はよくなってくるのではないでしょうか。


今45歳から50歳の人口より、10年後に45から50歳になる人口が約40%も増える、という事実は重要な意味があると思います。

[41: 匿名さん]

そのような長期予想と今後５年の動向とどのように関係するのか

ここ５年延びた需要はいっきに縮退でＦＡでは？

[42: 匿名さん]

ですから、
１０年後の２０１７年はおそらく買換え需要でマンション価格は大きく伸びる。
その５年前の２０１２年は下落でマンション不況
その５年前の２００７年は、まさにピークの最高値。

ということだと思います。

[43: 賃貸住まいさん]

>1960年生まれの人は今47歳。丁度消費が増える時期ですが、


出世して、給料が増えるということですか？

よっぽど景気が良くない限り、みんなの給料を上げられる会社なんて、
少ないと思いますよ。高度経済成長の頃とは違いますから。

[44: 匿名さん]

＞今45歳から50歳の人口より、10年後に45から50歳になる人口が約40%も増える
人口だけ見るとそうかもしれないが、彼らの所得を見てるか？
バブル世代と呼ばれてリストラのターゲットにされた世代だぞ。
・リストラ→再就職できたものの前より低年収
・リストラされずにすんだものの、成果主義で年収横ばい
・中高年フリーター
などの問題があり、彼らの世代の所得は期待できない。
つまり、彼らの消費も大して期待できないよ。

[45: 匿名さん]

>>43>>44
それはわかりました。だからあなたの予測はどうなるという結論でしょうか？
そこまで書いてください。

[46: 匿名さん]

年金問題の膿も出きり、将来の不安も少し明るさが見えてきました。
リバースモーゲージ市場には、〒銀行が参入し法整備もされるでしょう。
退職予備軍の消費は堅調と、私は考えてます。

[47: 元祖匿名はん]

①膿の処理は？出たら出たまんまですか？

②リバースモーゲージで得たキャッシュ原資にマンション買いますかね？

[48: 匿名さん]

リバースモゲージはいまのところ、４０００万円の土地評価のとれる
一戸建が対象ですが
多くの団塊世代の住いは土地評価で３０００万以下ではないでしょうか。
坪単価４０万、１００坪の千葉か
坪単価８０万　５０坪の横浜郊外か
いずれにしろ新築なら１５年前は８０００万以上でしょう。
団塊以前の戦中派世代が対象でしょうね。
彼らは１９７０年代に安い価格で買えている世代。買換えで
８０００万以上のクラスも十分取得できた。

[49: 匿名さん]

リバースモーゲージの条件は原則抵当権設定物権に住むことでしょう。

[50: 匿名さん]

>>47
１大切なのは膿の量で対処は織り込むと
長銀を外資に取られた時期に学習しませんでしたか？

２愛人に買い与えるでしょうとの冗談はさておき
消費にはプラスと言いたいだけです
どこに流れるかはそのときの不動産市況次第でしょう