23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[70: 匿名さん]

>>66
手元の建物固定資産の減価償却表に寄れば50年分ありますけど・・
60歳以上として、110歳まであれば十分ではないでしょうか？

[71: 匿名さん]

67　土地信託と混同していない？
ふつうリバースモーゲージは単なる貸し金だよ。
だって自宅なんだから、自宅に住み続けたら自分で自分の
信託受益権に店子で住むという形。

日本の場合、元金返済のない貸し金が出来ないので便法として
不動産信託の仕組みをかませているかもしれないが原理は
貸し金だ。

[72: 匿名さん]

http://www.reversemortgage.jp/
ここで勉強してね

[73: 匿名さん]

70　相手が抵当価値をみとめなければ貸してくれないでしょ。
　　計算できてもその通りにはならん
　　　

　　　それとそれは税金の計算のための表だろう？

[74: 匿名さん]

>>73
貸す貸さないんの意見は、
あなたが融資課長になってからじっくり聞く。
意見ではなく理論が知りたい。

[75: 匿名さん]

＞手元の建物固定資産の減価償却表に寄れば50年分ありますけど・
正確には４８年　あとは残存価値は一定

それは賃貸事業の減価償却費を控除するときなどに使います。
ついでに言うと、中古の場合、買った時点で法定耐用年数が１０年
しかなかったら、建物の買価の９割を１０年で償却する。
だから中古の賃貸は減価償却費か大きく出せるという寸法（蛇足）

[76: 購入経験者さん]

47年じゃないの？

[77: 匿名さん]

理論はわからないけど、感覚的に、古い庶民のマンションでも500万くらいは貸せるんじゃないかな？利息だけ入れてもらえれば、死んでから精算する建て前で。現場では生前に処分するように誘導されたりね（笑い）郵便銀行と信販会社や消費者金融が目をつけないかな？何事も弊害は歩けど・・・信託銀行の独占？が崩れたら普及するんじゃない？

[78: 匿名さん]

話をスレタイに戻すと
>>74
担当の調査役の私にむかって何と無礼な物言い（笑）てのは冗談ですが

私に銀行に転職をお勧め下さっても・・ねぇ
融資課長じゃ嫌だな　
米国でもコンドミニアムのリバースモーゲージはないだろう。
で、　　それとスレタイとどう関係あるんだ？

>>76
購入時の価格もいれるから表は４８年分でいいの（笑）

オレってこいつらに弄ばれてないか？
家で養老先生の本でも読み返すか
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4106100037

ちっとも話がスレタイに戻ってないかｗ

[79: 物件比較中さん]

今年から所得税と住民税の税率が変わっただけで、トータルの税金は変わりません、ということらしいけど、定率減税（所得税・住民税合わせて17.5％）がなくなったぶん、思いっきり増税やんか。マンション買えるのも大変だわぁ・・・

[80: 匿名さん]

ぜんぜん価格動向の話になってない。。
中古でも成約価格上がって、家賃は出遅れていて、今後の傾向、
価格、家賃、さあどうなりまっかね、という話題に戻しましょう。

うちの周辺では、有料情報を取ってみると家賃水準も10%弱上がっております。不動産価格は1年前から20%以上上がってますが。

[81: 匿名さん]

賃料上がっているのは築浅設備がいい物件だよね。古いものまでは
上がってない。

[82: マンション投資家さん]

東京駅周辺へ今後オフィスが集中するのは明らかだから
中央区からはみ出して江東区での
ワンルーム建築が１年ほど前から活発化しています。
結構人気で、空が多いわけでもないし、
時代が変わりつつあるのでしょうか？

何か東の住宅地化が独身もファミリーも活発で、
人が住む住環境も一変して行きそうです。

[83: マンション投資家さん]

>>81
江東区の場合、
築浅の家賃が高め（港区、渋谷区あたりに比べればめちゃ安ですが）
が先に埋まって、旧物件のグレードが低く、家賃も安いのが
残る傾向が顕著です。
その為、統計上の募集賃料は下がるという妙なことになっています。
旧仕様のものが壊されて新仕様のものに変わって行く動きも
活発になっています。
ずいぶんと変わったものです。

[84: 地元不動産業者さん]

色々議論は出ていますが、最終的には２極化するというのが正解だと思います。
既に、都心の地価高騰、需要超過に反比例するように地方では不良在庫が積みあがっているようです。

東京都心はミニバブルかもしれませんが、元々庶民には縁のない土地だから値段が上がろうが下がろうが庶民には関係ないですよね。後は都心と呼べる場所がどこまで広がるかで、これまで庶民の買えたマンションの建っていた土地で、利便性や治安の良い場所が金持ちの住処になってゆくのかな。湾岸や江東区がこれにあたるんでしょうね。
そして、それ以外の地区は軒並み値下がり。治安も悪化。都心近辺でも治安や利便性の悪い地域は地価が下がってゆきます。高度経済成長期なら郊外で、高級住宅地ではなくとも、公共施設や福祉の行き届いた地区は存在したし、暮らしてゆくには不都合なかったかもしれませんが、これからの時代、そんな夢のような未来がないことは、皆気づいています。治安の悪化した地方では、不良在庫や管理者不在のマンションがゴーストタウン化し・・・
アホな政府は何も対策を実行することができない脳死状態のまま、日本没落、既得権益層や特異な能力者は益々富み、一般的なサラリーマンの年収は伸びないままにどんどん格差は広がり・・・

もう、うんざりだよ。
誰か革命を起こしてくれ！！！

[85: 匿名さん]

今回の金利上昇で末端購入者の購買意欲が減退するでしょうね。
マンションブームに終止符を打つ予感。

[86: 匿名さん]

マンションブーム前に戻るだけなら問題なしですね。

[87: 匿名さん]

マンションブーム前なら、一部の物件を除いて抽選にならずに買えた時代か。
そして、中古は新築よりも安くなる時代。
ほんの数年前はそうだったから、問題なしですね。

[88: 匿名さん]

江東区賛美の方がいらっしゃるようですな

[89: 匿名さん]

>>84
23区内も

①伝統的富裕層居住地域
②新富裕層居住地域
③貧困層居住地域
④極貧層居住地区
⑤外国人居住地区

と区分が明確になっていくでしょうね

それと中間層は死滅