23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[50: 匿名さん]

>>47
１大切なのは膿の量で対処は織り込むと
長銀を外資に取られた時期に学習しませんでしたか？

２愛人に買い与えるでしょうとの冗談はさておき
消費にはプラスと言いたいだけです
どこに流れるかはそのときの不動産市況次第でしょう

[51: 匿名はん]

>>50
①意味がわかりません。長銀の方？リップルの方？
　量的把握で十分とおっしゃりたいのですか？
　本質的には年金制度の将来存否含め何も変わっていないどころか
　マイナスですよ。

②月に10万20万入って、それが不動産市況に影響しますかね。
　物件買うか、借りないと市況動きませんよ。シニア？リゾート？
　普通のマンション分譲価格にアップサイドに働くのかどうか。
　そのときの不動産市況って、一般消費財じゃないんで、ちょっと
　簡単に言いすぎでは。

[52: 匿名さん]

持ち家と年金満タンと現金3000万あれば、将来の心配一切なしだからね。
少子化で財産は残す必要ないし、
持ち家については、住む権利さえ確保できれば良い。

リバースモーゲージが使いやすくなれば
老人はどんどん消費するよ。
まだまだ法整備が必要だけど。

[53: 匿名さん]

>>50
おいおい。

リバースモゲージで借りられる金は土地の担保掛目分
それを年金の不足に補填しながら死亡したら清算という
しょぼい仕組み。あわせて利払いはあるよ。
８掛けで３２００万借りたら年利４％なら
利払いが毎月１０万７千円
元金返済できない住宅ローンだと思えばいい。
遺産の先食い。そんなもんが消費の活性化はあっても
不動産市場には流れない。

[54: 賃貸住まいさん]

リバースモーゲージっていい制度だと思うけど、
どちらかというと下げ圧力になるんじゃないの？

市場より安い価格で放出する人が増えるわけだからさ。

[55: 匿名さん]

放出はないな。死んだら銀行というか信託銀行の手に落ちる。

[56: 匿名さん]

短期的には色々あるでしょうけど、塩漬けよりは動いたほうが
基本的には良いでしょうね。
年金も不良債権同様に全容さえ掴めれば、
後は落しどころの問題・制度の問題のような気がします。

[57: 匿名さん]

信託銀行がリバースモゲージやるのは同時に遺言の信託とか
付帯業務があるし
手に入れたあとの不動産の処分はお手の物だからだね。
リバースモゲージやられてこまるのは相続あてにしていた子供たち
ってのが結構多い。だから遺言が必須なんだね。

[58: 匿名さん]

>>56
あ、なんか誤解してるみたいだけど。
塩漬けが動くわけじゃないよ。
「第一抵当権設定が必要」つまりローン完済土地でないとリバース
モゲージなんか借りられないからね。

[59: 匿名さん]

もともと、「売れる条件にある」物件をもっていて売りたくない人が
リバースモゲージを借りる。
死ぬまで市場に出ないことはリバースモゲージによって
逆に土地の流通量は減るということ。

[60: 賃貸住まいさん]

リバースモーゲージって、マンションにも適用されそうなの？
すでに適用されている地域もあるの？

もし、マンションに適用されるのなら、一消費者としてはいいかな。
一戸建てに比べれば随分金額が低くなるんだろうけど、それでもあったほうがいい。

[61: 元祖匿名はん]

>>52
老人が消費って、、、旅行か介護ぐらいでしょ。端的に言えば。
不動産に落ちるか？子供が家買うのに下駄履かすにしては足りないし。

>>55
信託も当然再販するでしょ

[62: 匿名さん]

>>60
適用された例はまだない。あくまで更地の価値だから区分所有の敷地権たる
共有土地はわけて抵当権が設定できない。
建物と敷地権を一体で評価するなら「償却資産としての建物減価」を貸付
金に織り込めないから無理。

そこまでせずとも、ローンを払い終わって金が欲しいなら物件賃貸に出せばすむ。
ローンが残っていて金がいるなら、物件に根抵当を売って物件担保の
フリーローンでも借りればいい。

[63: 匿名さん]

＞ローンを払い終わって金が欲しいなら物件賃貸に出せばすむ。
ごめん。住むところがなくなるな。

[64: 匿名さん]

>>62
建物固定資産の減価償却表を用いて貸付金に織り込めないのはどうしてですか？詳しそうなので教えてください。

[65: 匿名さん]

×物件に根抵当を売って
○物件に根抵当を打って

[66: 匿名さん]

>>64
いつ死ぬかわからないからです。
リバースモゲージは返済期限が「本人死亡時」だから
１０４歳まで生きて建物がぼろぼろになったらどうするんでしょう。

それができないから、土地担保に貸す。土地は減価しない。
マンションは、土地建物をわけて『処分』できない。
つまりわけて抵当権設定ができない。
そういうことなんだけどね。

[67: 匿名さん]

>>58
えっ？
信託契約で所有権は移転しないの？
委託者はオリジネーターとして受益権を獲得し
年金を得るのでは？

それと”塩漬け”というのは
通常の処分（良くて一周忌後遺産分割して売却）より早いと言うことね。

[68: 賃貸住まいさん]

>>62

ありがとうございます。


>ローンを払い終わって金が欲しいなら物件賃貸に出せばすむ。

これが第一候補ですかね。田舎にも家があるから、一応住むところはあるし。


>ローンが残っていて金がいるなら、物件に根抵当を売って物件担保の
フリーローンでも借りればいい。

こっちが第二候補ですね。ローンを返すお金を考えると、
借りたお金をうまく運用しなければなりませんね。

[69: 匿名さん]

リバースモーゲージは元金返済のない利払いだけの貸し金。
貸し金である以上貸し金の額、抵当権の登記は必須です。
住宅ローンが価値の減価する資産に抵当を打てるのは
元金返済があるからで、年々歳々残債額が減る。
一方リバースモーゲージはいくら経っても借り入れ額は減らない。
となれば、減価資産担保はありえない。