23区内の新築マンション価格動向（その30）

[匿名さん]

前スレ　「その29」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44188/

サブプライムローン問題を発端に始まった世界的な金融恐慌が、日本にも直撃。
日経平均が大幅に下がり、不動産業界での倒産が増加する中、23区内の新築マンションは
どのような価格設定になっていくのか、議論をしましょう。

より活発な議論のためにも、情報元を明示するようにしましょう。また自説に対して質問等があった場合は、真摯に受け答えをするようにお願いいたします。

その他のテンプレに関しては>>2を参照。

[162: ビギナーさん]

すみません、ご教授いただければ幸いです。

訳あって先月から新築マンションを探し始めました。
なにもわからないので、こちらの掲示板で夜中まで勉強いたしました。
西武池袋線沿線、徒歩１分の建築中タワーマンションに空きがでたので検討しておりました。
しかし、都心のＭＲに見学にいったら、ベテランのかたがでてらして（自分のマンションは勧めず）
都心三区、タワー、新築未入居を勧められました。

私の通勤を考えますと湾岸は最高です。
ＴＴＴの中古物件も観に行きましたが、間取りが悪かったり、行灯部屋が気になり、または
高すぎて手が出ません。
世界同時株安に突入し、少し待つべし、と思いました。
けれど、年齢的にローン３０年をきっているので、待っているうちに年を重ね、一生賃貸になるかもしれません。

１０年弱、都心に住んで、住み替えできればベストですが、それは甘いですよね？
セカンドハウスじゃないので賃貸すればいい、といわれても無理ですし。
豊洲the twinも観てきましたが、安いようで、手が届く部屋は低層階か狭い部屋です。
家族形態から3ＬＤＫはほしいのですが、やはり今、郊外は止めたほうがいいでしょうか？

港南の中古物件も観ましたが、マンション側面を高架の道路が通っていて、排気ガスが気になりました。

湾岸には、小さいころ、また、本社が一時湾岸にあったこともあり少し土地鑑もあり、
（月島あたり含む）の下町人情も好きです。
以前検討したこともありましたが、当時は子供が小さかったので、
空気が気になって越せませんでした。
今は、豊洲でもいいかな、とも思うのですが・・・。

通勤、空気、環境（食料調達）、車手放せない、などを考え、悩んでおります。

[163: 匿名はん]

>通勤、空気、環境（食料調達）、車手放せない、などを考え、悩んでおります。

駐車場の事まで考えるなら、マンションより一寸離れた所の一軒家の方が良いんじゃないの？
自分の通勤を我慢すれば、家族に取ったらその方が良いと思うけどね。
西武池袋線なら所沢辺りとか、流山辺りなら、豊洲辺りのマンションより、安い駅近の一軒家があるよ。

[164: ビギナーさん]

>>163 さま　
アドバイス、ありがとうございました。
言葉が足らずすみません。
夫、娘の通勤通学を考えても、今の西武線沿線より、都心に出られればベターです。
会社は品川です。魔の埼京線に乗る体力がなくなってきました。（山手線半周するのも時間的に辛く）
事情アリ、私がローン組まないとならないです。
一軒家は夢でしたが、暖かさや、セキュリティー等を考えると、マンションのほうがよいかと・・。
リタイア後（１０年以内）は、都心に住む必要もなくなるのですが、その辺のところが難しいです。

[165: 匿名さん]

>>162

やはり今、郊外はやめておいたほうがいいでしょうか？といいながら豊洲でもいいかな、都心に
出られればもっといいってどちらが本当の希望でしょうか？言語明瞭意味〇〇。
全部の条件を満足させるのは大変難しいです。
豊洲と書いてましたが通勤は満足でしょうがその他はどうでしょう。
埋め立て地で液状化が心配（関東大震災の瓦礫人骨土砂でうめたて）そして化学汚染。
品川へなら大井、大森、大崎、目黒で探すか、大江戸線光が丘で始発で浜松町まで
座っていけるので候補になりそうです。ちなみに自分は光賃貸で旧価格狙いです！

[166: 周辺住民さん]

>　世界同時株安に突入し、少し待つべし、と思いました。

　まさに、その通りでしょう。しかし、中古物件は良いのが出たら売れてしまうかも
しれないので、アンテナを張り続けることが必要と思います。欲しかったら、最安値
で買おうと思わないことです。
　たくさん見ているうちに、ターゲットも絞れるでしょうし、適当な金額も分かって
くるでしょうし、不動産屋さんと親しくなれる（裏もある程度分かってくる）でしょ
う。

[167: 匿名さん]

そんなに贅沢せずに都心部に住める。
こんなところの人気は続きますよ。
どことは敢えて言いませんけどｗ

[168: 匿名さん]

湾岸地域は液状化を前提に設計しているから、大手施工会社であれば、他の地域より帰って安心。
土壌汚染もほんの一部の場所だけ。徹底した土壌改良を行うので、他の地域よりもきれいになる。
豊洲は湾岸一番になるだろうね。

[169: 調査屋]

物価が安くておまけに
都心にアクセス便利


ネームバリューとか体裁を気にしない世帯にはよい街があります。


私はマーケティングリサーチの仕事でこの半年で23区の駅徒歩10分圏内をくまなく調査しました。
主に日用品の物価ですが。正直ここまで差があるとは驚きです。
都心でも物価が安い地域もあるし少し離れた街で物価も安いと思いきや、かなり物価が高い街もある。
投資でなく実需のみなさん、その辺りも考慮された上でマンション購入を考えてくださいね。

[170: 匿名さん]

実需の人はちゃんと現地を調べることです。
意外なことが分かります。

[171: 匿名さん]

>>164
品川ならベイクレどうですか？
ＷＣＴ？

[172: ビギナーさん]

>>165 さま、
今、郊外（駅前）なのですが、湾岸（豊洲含む）は都心とカウントしていました、失礼しました。
初めは、郊外を考えていましたが、都心のほうが利便性からマンション価格が下がらず住み替えが見込める、
通勤地獄から逃れられる、という点で、迷っています。
全部満足は無理でもより理想に近づけば、と思っています。
ご紹介いただいた地域、いいですね。（ただ、他の家族の通勤通学がちょっと不便になります）
私も以前、光が丘団地を探しました。色々、もう少し調べてみます。

>>166　さま、
よきアドバイスをありがとうございます。
「話してると面白い」とか言われて、何故か不動産セールスの人に気に入られ（？）
情報をもらったり、周りにいたお客さんよりちょっと扱いが違ったこともありました。（笑）

>>168　さま。

湾岸が“かえって安心”、というの、わかります。
東京オリンピックも射程に入ってきたようで・・、整備され続けるでしょうね・・。
＞土壌汚染もほんの一部の場所だけ。
↑
もしよろしければ、ご存知でしたら、どのあたりかお教えいただけますでしょうか？
>>169 さま、
物価の地域差、わかります。月島にいる親戚は、物価が安いといいます。
＞ネームバリューとか体裁を気にしない世帯にはよい街があります。
　私は、体裁、気にしないです・。（笑）実を取りたいと思います。

>>171 さま
ありがとうございます。
色々観て、ごっちゃになっています。両方ともまだ観てないと思います。

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別途、（知り合いの関係で）大手の仲介会社のセールスさんから、
メールで、中央、港、大田区などの中古物件が送られてきます。さっきもきましたが、
たしかに、下がっていることを実感いたしました。

[173: 匿名さん]

山の手の物件を見に行った時に、湾岸の物件も視野に入れていると言ったら、デベさんから液状化した場合頑丈なマンションは崩れはしないが、その形のまま傾くか、横に倒れると説明を受けたのですが・・・。なんせ、土台が液体同様な訳ですから。
素人なので、その時は鵜呑みにしてしまったのですが、この理論は間違っているのでしょうか？

[174: 購入検討中さん]

>>173　液状化しないところまで杭を打ってるからマンション自体は大丈夫。
でも周囲の土地や道路はむちゃくちゃな状態になるから陸の孤島になる。

>>172　ネタなのか本気なのか良くわからないが、あと2年は待った方が
いいぞ。どうしても今買うなら、2年で3割損しても文句言わないこと。

まあ、どうせ湾岸派の自作自演だと思うけど。

[175: 匿名さん]

ほぼそのとおりです。
耐震構造などは、あくまで躯体の崩壊を防ぐ為であって、不同沈下や横滑りなどには対応出来てるとは言いがたいです。
そして、躯体が崩壊しない為にある程度のしなりが発生しますから、中層階以上ではかなりの振幅の揺れが発生するでしょう。
躯体は壊れないことと、中の人が生き延びられるかどうかは同じじゃありません。
生き残っても、その後の修理やマンション以外の周りのインフラの修復にあまりにも時間とコストがかかることは間違いないでしょう。

[176: 匿名さん]

液状化すると杭頭に予測できない力が作用することがあるので、
安心とは言い切れません。
地震が恐いなら、低層邸宅型マンションにした方が良い。

[177: ビギナーさん]

>>173 さま、

ビギナーが生意気にすんません。
私も、一ヶ月くらい、夜も寝ずに？いろいろそれなりに勉強しまして・・。

今の湾岸のタワーマンションなどは相当強いようですね・・。

豊洲the twin の説明では、２０階建てくらいまでのマンションと違い、タワーの場合は、
個々の物件に、国土交通大臣のハンコが必要だそうで・・・。
担当セールスさんの説明では、たとえば、大水害だと一階二階部分が泥をかぶるかもしれない。
（その後引く）そのくらいになった場合は、辺り一帯、東京駅も水をかぶる、と言ってました。
今自分は地盤が強いところに住んでいて、大震災のことはいつも頭にあったのですが、
類焼とか含めて考えると、一概に湾岸駄目、と言えない気がしてきました。

しかし、けして、湾岸（豊洲含め）お勧するわけではありません。

[178: 匿名さん]

>>177
＞お勧するわけではありません。
”ビギナー”なのに知ったかしたいところで底割れ

[179: ビギナーさん]

>>174 さん

＞まあ、どうせ湾岸派の自作自演だと思うけど。
↑
まったく違いますよ。そうやって決め付けるのはいかがなものでしょうか？

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以前、湾岸高層ビルで勤務中、割と大きな地震がきた時、酔ってしまいました。
（中層階）

その次のわりと大きな地震の時は、都下郊外マンションの1Ｆ踊り場に足っていて、気がつきませんでした。
高級マンションでもないけれど、あまり揺れなかったようです。
地盤はあるかも、と思います。

自分の場合は、勤務先で大地震に見舞われた時に今の住まいでは、絶対帰ってくるのが無理だと思うんです。そこに不安があります。
（通勤片道一時間強）

阪神大震災を経験したかたに聞くと、地震そのものより、それに付随した類焼や、
住宅地の倒壊が酷かった、と。
ある大手商社では、女性従業員の亡くなった率が高かった。
彼女たちは、神戸のあのお屋敷街に住んでいたひとが多かった、と。

なので恐いのでは戸建ての倒壊かな、とも思います。
湾岸は未知の世界なので、誰もわかりませんね。

今の本社も、運河の近くにありますが、お昼休み、ランチの帰り、運河の橋を渡りながら、
「昔、関東大震災や、東京大空襲の時、隅田川などに飛び込んで助かったひとがいた、いざとなったら、ここに飛び込むのよ！」「えっ？うっそ〜〜」なんて友達と冗談言いながら。

[180: 匿名さん]

>>179
あなたも知ったかだねえ。
阪神の震災では山側の丘陵地部分の被害は軽微でした。
酷かったのは阪急より海側の平地部分です。

[181: ビギナーさん]

う〜〜ん、

決め付けや攻撃的な投稿に何か意図があるのかなぁ・・？同じ人なのか・・？

阪神大震災では、知り合いが多く被害に遭っているし、
会社がけっこう大きな救援活動をしてその責任者だった人と仲良くて、いろんなことを聞きましたが・・それはここでは関係ないので、割愛。
（ただ、住宅街の被害が甚大だった、ということ。）

子供の友達のお母さんは、都内から　”地震が恐いので”と郊外に引っ越されてきました。
（地盤の心配ではなく、住宅地の密集度が恐かったそうです）
越した当初は、家は以前より広いし、「緑が多くて、いいわ〜」と言われてましたが、
ほどなく、「通勤がキツイ」、と言われました。
どちらを取るか、本当に難しいところです。