ライオンズ グラマシーハウス

[周辺住民さん]

ライオンズ　グラマシーハウスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：東京都板橋区坂下2-21-1他
価格：未定
間取：2LDK-4LDK
面積：63.81平米-95.92平米

[82: 匿名さん]

あれ?　先着順って書いてありますけど、抽選にしないと法律違反じゃなかったですか。

マンションそのものの問題じゃないですけど・・・。

[83: 物件比較中さん]

マンションギャラリーにいくと、カフェで出す予定の
パンとコーヒーを試食できますか？

[84: 匿名さん]

>>79さん
問題と言うのは、入居した後の定期点検の対応です。
（こちらが原因ではない不具合を無料で修理するやつです）

寝室のドアの具合が悪くなり、長谷工さんに連絡すると職人さんを手配するとの事。
しかし、修理しに来た職人さんがドアを工具で「ドンドン」やり始めてから
何故か部屋の警報装置が鳴り出し、警備会社から電話が来たり、管理人が来る等
の大騒ぎ。

その時は妻が対応していたのですが
初め職人の方自分じゃないからが妻が何かしたのでは？と責任のなすり付けたそうです。
↓
怒った妻が長谷工側の責任者を呼んで話をする。
↓
責任者が来たが、原因わからない。
↓
ちょうど、電気系の職人がいるからと呼んだが「多分ドア付近の配線を傷つけたのでは？」
と曖昧な回答
↓
結局どうするのか？との問いに「図面がないからドアの側の壁紙等を全部剥がさないと
中がどうなっているか分からない」
↓
「すぐに、やってもらえるか？」の問いには「他の家の対応もあるから何時になるかわからない」
↓
その時の管理人さんが親切な方で妻と一緒になって長谷工側に掛け合ってくれたそうで
次の日に修理する事になったのですが・・・

責任者の言い方に不信感を持った妻が「何時、どんな風にやるか等の内容を書面にしてくれ」
と言ったら、初め自分の名刺の裏にいい加減に書いたらしいです。
で、紙をこちらで用意してキチンとした修理内容とサインをもらってその日は終了。
寝室の電気は漏電するから使えなかった。

次の日は、休日だったので自分が対応しました。
その時も、壁紙を全部剥がしたのに、仕上げ段階で何箇所かの壁紙を切り貼りにしようとしていたので、全部一枚（って言い方でOkです？）でやって欲しいと頼む始末。
見ていなかったら、多分つぎはぎだらけになっていたでしょう。

とにかく全部の対応がいい加減でした。おまけに最後まで、壊した職人さんは謝罪なしでした。
その他は、騒音問題と住民度でここは自分達には合わないなと思い売却したのです。

それだけで？と思われる方もいるも知れませんが、決して安くはない買い物だったので
この対応が自分達には不満でした。もう長谷工物件は二度と買いません。

長文で分かり難いかもしれませんが、失礼しました。

[85: 匿名さん]

その職人個人の問題なのか、それとも長谷工全体の問題か
ちょっとわかりにくいですね。

長谷工の責任者が来ただけマシのような気もしますが。

だけど、責任者来ても、図面がないというのは相当寂しい。

まあ、こういう事例がまれではないとすれば、確かに、
相当問題なメーカーということになりますね。

[86: 購入検討中さん]

>>84さん
大変な思いをされましたね。ご心境を察します。
長谷工困りますね。

図面は通常、管理組合(管理会社)が全図面を保管しており、閲覧できると思います。
図面がなかった、あるいは保管されてなかったということですね。

長谷工、職人も問題と思いますが、
売買契約は、売主と契約をされていると思いますので、点検責任は売主では？
売主が不誠実だったということでしょうか？

[87: 近所をよく知る人]

検討中の者ですが、大京とか長谷工とか二重床とか工業地域とかいろいろ言われているので、転勤族で過去２棟のマンション購入／賃貸マンションは４箇所（？）くらい住み替えてきた所感でちょっと記載します。

・長谷工施工販売マンション（板橋区内／４３００万円／７６平米／すでに売却）：二重床で最高　の防音性と言われていましたが、実際住んでみると階上の音はやはり聞こえます、。２１時以降　子供と騒いでいたら階下の方から翌日クレームあり。後日お詫びの差し入れしました。

　→転勤先の直床マンション（賃貸）では音がほとんど聞こえず。スラブ圧は不明ですが二重床は　　静か、直床は問題は当てはまらないと感じます。

・三菱地所販売、施工青木あすなろマンション（江東区／４９００万円／８０平米／転勤でなくな　く売却）：管理会社及びアフターメンテナンスはここより長谷工の管理会社の方が誠意に対応し　ていただいた感想あり。

・工業地帯については、第一種などよりも区画整理されており住みやすかったです。煙と異臭のする工場がないことが絶対ですが。

・ライオンズマンションは住んだことがありませんが、ここは見慣れた長谷工仕様のモデルルームでした。可もなく不可もなくで、三菱に比べ小物のレベルが低いくらいで価格相応では。

・余談ですが奥様同士のマンション評も嫁から聞きますが、他人のマンションは酷評し自身のマンションはここがいいと言い切る傾向が強いと感じます。白金台１００平米駅徒歩５分くらいでないと他人のマンションを「すてき！」と言わないのでは？

●長谷工、大京はダメとかいろいろ書き込みがなされていますが、それほど物件を見てきていない方の所感が多いことを皆様理解されて読むといいのでは？
熟考しても失敗するし、他人の意見より自分の直感が一番信頼できます。
大京、三菱、三井入れて大手１０社で施工販売されている物件で、本当の失敗はないと思います。

こういう私もプラウド志村売れ残りと常盤台売れ残りと、グラマシーを検討中。今月には結論を出します。

[88: 匿名さん]

二重床、二重天井のポイントは、騒音だけではないです。私も以前は騒音だけを考えて
いたのですが・・・

二重床や天井の施行費用はそんなに高いわけではないのだそうです。二重床、二重天井は、
配管、配線の変更が容易です。住み始めた当初は、どっちでも違いませんが、リフォーム
するときになってかなり困ることになる。直床、天井は、配管が壁に埋め込まれているの
で変更が相当難しい。

騒音に関してはそれほどは違わないのだろうと思います。これに関しては、バトルも
行われています。

値段が高いわけでもないのに、なぜ採用されないかというと、階高の問題なのです。
階高が低いと、フラット35認定される天井高240cmを確保するために、直床、直天井
にするしかない。これが問題なんです。これが、直床、直天井マンションが安物だ
と言われる理由です。スラブ厚まで薄かったら最悪です。そういう理由で、中級
クラスのマンションは、ほとんどが二重床、二重天井になっています。

今後は、住み替えは難しい時代になっていきます。建物は長期に使用できるような
構造になっていきます。住み替えよりもリフォームが主になります。リフォームし
にくいマンションは将来困ることになります。

まあ、大京なので、外観重視なのは仕方ないでしょう。外観は悪くないと思います。
でも、全体的な評価は、中の下といったところだと思います。買う時安くても、
後で困るのではないでしょうか。

[89: 匿名さん]

それにしても、最近のライオンズは、立地が悪い物件ばかり。

土地を購入してしまったので、建てないわけにはいかなかったんでしょうが、
しばらく待っていれば、もっと良好で安い土地に建てられたマンションが
出てくるのではないでしょうか。

ここをどうするか、という問題よりも、今マンションを買うのは不適じゃない
かという気がしますね。立地も構造もプアーすぎる。

[90: 周辺住民さん]

>>87さま
ご自身のご経験を踏まえた貴重なご意見、ありがとうございます。参考になります。
豊富なご経験をお持ちの方の視点で、さらにうかがいたいと思います。
大手では本当の失敗はないとのことですが、埼玉の某物件（○○カ○○デ○ス）や神奈川で起こっているコンクリートの問題等はどうご覧になりますか？
（誤解のないようお願いしたいのですが、決して揚げ足を取るつもりはありません）

正直、このような話があるとやはり住宅は戸建て（かつ建売ではなく、建築プロセスや使用している資材が自分の目で確かめられるもの）でないと・・・と弱気？になりつつあります。

ただそれは、何も住宅に限った話ではなく、食品、日用品、その他・・・われわれを取り巻くすべてのものについて言えるのですが。何を信じれば良いのか・・・

[91: 匿名さん]

>何を信じれば良いのか・・・

ブランド名はある程度は信用できると思いますよ。信じる
しかない。トラブルがないメーカーなんかありえないです
が、トラブルが起きた時の対応は、やっぱり大手とか
信頼できると言われているメーカーのほうが上。

特に今は住宅不況と言われていて、倒産の可能性が大きい、
弱小、無名のデベの物件は極めて危ないと思います。住宅
が完成できて販売できても、倒産してしまうと、アフター
ケアーがなくなってしまう。

90さんは、住宅買うのは初めてですか?　一カ所だけしか
見ずに、あちこち網を張っておいて、情報収集したほうが
いいですよ。意味のない悪意の書き込みも決して少なく
はないのですが、ユーザーの意見は貴重ですよ。

私はタワー嫌いだし、潮風に吹かれるような住宅は好き
ではないですが、湾岸物件の書き込みも読んでいます。
大変ですが、広く読んでいれば、相当勉強になります。

[92: 匿名さん]

図面があっても、縮小しすぎて見難かったり、必要なものが記載されて
いなかったりします。
酷いときは頁がとんでいる時や、レイヤーがうまく印刷されていない場合が
あります。

[93: 近所をよく知る人]

ぜひいろいろご検討されて自分なりにその物件を納得されて購入してください。

91さんと同感ですが、大手では本当の失敗はないと記載したことについては、現場施工ミスで鉄筋不足が発覚した場合でも、施工し直しを自社で迅速に決定できる資金力は大きな差と考えます。市川でありましたね。
全てがそうとは言えませんが・・。

また、住宅戸建ての方がとのご意見もございますが、大手ハウスメーカーの方がアフターで大きな差が出ることは全く一緒と考えます。

仕事がらハウスメーカーの大和○／積水○／パナ○／などと取引しておりますが、中小ハウスメーカーと比べイメージに直結するアフターに膨大な尽力を投入しています。管理組合も管理人さんもいない一戸建ては、クレーム時の折衝はマンションより大変ですよ。

確率論とか難しい表現をするつもりはございませんが、価格が高いなりに安心確率は高く投資対効果も高いと判断しています。

木を見て森を見ない書き込みも参考にできますが、４０００〜６０００万円のマンションではそういった書き込みを気にしていると選択するマンションは限りなく０になります。

例）・ディスポーザーがない→なければないで何のことはない。うちの嫁も転勤に付き合ってもらい転々としましたが、ディスポーザーは慣れの問題と言っています。

・梁が出ている→家具の高さをそれに合わせて購入。また高さが不足しても家具を前面に出せば裏側の通気が良くなるメリットあり。

・図面が良く見えない→大手が設計している図面で７０〜９０平米は金太郎飴の様でほとんど失敗はない。入居後不便に感じてもそれなりに慣れる。

・二重床の方がリフォームし易い→一戸建てと違いマンションでは家族構成の変更は、買い替えの方が現実的？
無理やり転勤をさせられてきた転勤族で年収も平均的ですが、買い替えも経験すると特別な物ではないと感じます。

まとめきれず申し訳ございませんが、立地、日照、階数、家族が納得、大手デベを考えれば一応２３区内であれば後の重箱の隅をつつく内容はどうでも良いということにたどりつきました。


・

[94: 購入検討中さん]

近くで住不が建設されていますね。
こちらは賃貸かな？

[95: 購入検討中さん]

93さんと同感です。

私の経験ですと、住宅戸建ては、まず土地。面積、地目、道付け、建蔽率、容積率等で資産の価値が決まってしまいます。建物は償却しますので、価値なしと考えるべき。と言いながらも住むとなるとハウスメーカ等の違いがあります。また屋根や外壁等のメンテナンスもすべて自分でやらなければならなず、金額も百万単位のことが多いです。たとえばこの地区で７，０００万以下で考えると、２０数坪、三階建てとなるでしょう。人それぞれで判断が異なると思います。

マンションも、立地が一番といいますが、この辺りを検討されている方は、当然ハザードマップはご存知で、過去にどこでどんな災害があったかお調べと思います。道付け、平地なのか、斜面なのか、地目、土地に対してどのように建っているのか、この高さで建てられるのはどうしてなのか、周辺の環境、周辺衣食住の施設、通勤がどうなるか等、考えることは多く、検討されて納得されて購入されると思います。

構造もそうです。階高低についてご指摘されています。考慮すべき点です。
一方、素人的であるかも知れませんが、住宅性能の有無、東京都のマンション環境性能や建物物環境性能、フラット３５適用、フラット３５Ｓ適用等に対してどのように取り組んでいるかで売主、建設主の様子が垣間見れると思います。私はこれらすべてネットで裏を取り書類も入手しました。安心材料のひとつになりませんか？


結局、すべてを保障してもらうことは出来ない、一生で何回も経験しないであろう大きな買物ですので、購入者の価値判断で、どのよう納得されるかが重要と思います。
意見は意見として素直に聞きたいと思います。

よく出てくる比較対照のプラウド、常盤台、グラマシーでは、グラマシーを選びたいです。
現在、検討交渉中です。第1期1次が先着抽選、第1期2次がサマーステージの様です。

長文になりました。

[96: 匿名はん]

＞よく出てくる比較対照のプラウド、常盤台、グラマシーでは、グラマシーを選びたいです。

検討事項には納得できましたが、その結果としてグラマシーと
でてきたので、驚きました。

めちゃくちゃに悪い物件とは言いませんが、比較した中では
一番落ちるように思うのですが・・・もちろん、値段が安
ければ、多少は我慢できるとは思いますけど。

近所のサンシティの中古が3000万円位ででています。サンシティは、
築30年くらいですが、全然びくともしていません。マンションには、
どこかしら傷があるものですが、サンシティには古いということ
以外には傷がありません。私は、サンシティを検討中です。

板橋区ではトップとされている緑小学校が近いので、校庭の
声が聞こえるのは利点なのか、欠点なのか、そこにひっかかって
います。緑が本当に多いので、子供は気にいったようです。
近ければ通いやすいが、校庭の子供の声が聞こえるのは
欠点とも思えます。

[97: 購入検討中さん]

>>私は、サンシティを検討中です。

十人十色、驚きと共に、皆さん悩まれているんだと改めて思います。
サンシティには親しい友人が住んでおり、話を聞く機会が多いです。
板の趣旨がずれてしまうので、一点だけ。

築３０年以上で３０００万台の資産価値がある。
その理由の一つに土地相当面積が多いことがあると思います。
サンシティは大規模集合住宅ですが、開発された土地面積も莫大です。
その部屋の有する土地相当面積が、資産価値を下支えしていることがあげられます。
平たく言うと、敷地面積に対する総戸数の関係です。

[98: 物件比較中さん]

＞築３０年以上で３０００万台
ってもう少しよく考えたほうが・・・
築数の古い物件は外側からは分からない問題とかありますよ。

＞校庭の子供の声が聞こえるのは欠点とも思えます。
これは間違ってないと思われ、欠点にはいるかも。

この意見も板とは関係ないですが、ちょっと気になったので

[99: 匿名さん]

>築数の古い物件は外側からは分からない問題とかありますよ。

新築でも、駄目業者による安物物件もある。

最近は、コンクリート用の良好な砂利が手に入りにくく、
古いコンクリートのほうが良好という意見もある。

もちろん、どの業者が施行したかの要素が大きい。わたしは、
ここは、長谷工なのであきらめました。それこそ、外観から
ではわからない(というか、大京だから外観しか重視していな
い)駄目マンションだと思います。

[100: 匿名さん]

大手ならクレーム対応が安心。とは限りませんよ。
マンションには数か所住みましたけどね。

[101: 匿名さん]

＞大手ならクレーム対応が安心。とは限りませんよ。

そりゃそうですが、今のような不動産業界大不況の時代では、
つぶれてしまったら、瑕疵担保責任なんて取りようがないと
思います。

大手といっても、つぶれないとは断言できない時代になって
しまいましたが、無名のデベよりはずっと安心できると思い
ます。

今問題の六会コンクリートの件でも、大手は、販売・建設
中止して、契約者に返金しているそうです。体力のない
会社ではそんなことはできません。