23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その33）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その32）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44024/

[703: 匿名さん]

まあまあ、一般の認識はそんな程度だ、ということです。
この掲示板は勉強になります。

[704: 匿名]

不動産は株や債権等に比べて流動性が低い
つまり イザ換金しようとしても容易には売れない
故に気配値だけが高止まりしていて、一見価格が下がっていないように見える

物件の譲渡が実勢価格で行われて、初めて価格の下落が表面化するわけだね
いまのところ その行為が水面下ですすんでいる為、モデルルームに足を運ばなければ下落を実感できないのである　（値引きを口外しない様に一筆取られるのは常識）

デべが資金的に行き詰って所有物件を処分するにしてもバルクだろうから、それらが安値で実需の市場に出てくるまでには もうしばらく時間が掛かる事になる

一次取得でない（家賃の支払いがない）向きは焦って買いに回る必要は全くないんだよ
よほど気に入った物件でもあればその限りではないけどね

[705: 大学教授さん]

大企業の場合、団塊の世代の定年延長をキャンセルしているところが増えています。
団塊の世代サラリーマンは郊外居住が多いから、郊外の電車通勤が楽になるかもしれません。
新卒の採用については、メイカー系は大幅減、非メーカー系は採用数維持が多いので、
郊外・地方の新規勤務者は大きく減り、東京都心部の新規勤務者の減少は軽微のようです。
2月15日15時0分配信 時事通信
不況が深刻化する中、2010年春の大企業の新卒採用意欲が急速に後退していることが15日までの
時事通信の調べで分かった。ヒアリングなどに応じた約30社のうち、7社が09年春入社予定に比べて
採用数を大幅に減らす。空前の売り手市場が続いたこれまでの就職戦線と打って変わり、来春の
採用枠は確実に狭まりそうだ。
「減らす」とする企業は、業績悪化に見舞われている輸出産業に多い。特に、自動車業界はホンダ
が今春（1490人）比600人減の890人とするほか、日産自動車も今春の582人から数十人へと大幅に
減らす。また、全日本空輸も総合職を4割減の85人程度とする。このほか、JVC・ケンウッド・
ホールディングスは定期採用を凍結、三菱重工業も約300人減の1500人とする。
一方、安定的な人材確保の観点から「前年（09年春）並み」と回答した企業は半数の15社に上る。
「好不況に関係なく採用する方針」（三井物産）、「景気で凹凸が出るのは、人員構成上も雇用を
守る面からも良くない」（NTTデータ）など、前年に引き続き高水準の採用を計画している企業も
依然として多い。このほか、TDK、KDDI、双日、タカラトミーなども前年並みとする方向だ。

[706: 住まいに詳しい人（上の方の人とは別人）]

>>702
人が減っているのは現場だけだと思っているのかな？

日興コーディアル証券は取締役や執行役員の削減を軸に本社組織をスリム化する方針を決めた。
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20081127AT2C2700927112008.html

これは記事になっているが、新聞記事にならないところで
各社とも本社の頭数は減らされているわけで
だからこーいう記事になる

東京都心のオフィス、「満室状態」が解消　丸の内・大手町
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20090202AT1J2900J02022009.html

[707: 匿名さん]

>一次取得でない（家賃の支払いがない）向きは焦って買いに回る必要は全くない

確かにそうなんですが、新築分譲の購入者の7割は一次取得だと思いますが…。その時点で一般論（マジョリティ論）から離れているような気もします。対象者や条件をマイノリティに限定した主張というのはイマイチのような気がしました。

[708: 匿名さん]

ほんの２年前はマンション供給不足で売り惜しみとか新々価格とか言ってたのにねぇ・・・

[709: 匿名さん]

調子こきすぎたんだね。

[710: 匿名さん]

>>702 の負け惜しみにワロタｗ

現実を見ようとしない奴はどこにでもいるんだな。
特に外資系なんか総撤退だから、オフィス需要はこれからさらに劇的に下がるでしょう。

[711: 匿名さん]

売れない不動産のゴミ箱がわりになってた証券化ビジネスが破綻したんだから、
今後はゴミがたまるばかり。在庫はどんどん積みあがる。

特に今売ってる、もしくはこれから一年くらいに売り出される新築は、
ブームのさなかに、ふざけたような強気で企画された、
高コスト・低仕様・妥協立地の三重苦物件ばかりだから、
掴んだが最後品質面でも価格面でも一番ハイリスク。

[712: 匿名]

＞707
7：3というのは住宅取得全体の話で、23区内に限れば　一次取得向けといわれる4000万円以下の物件比率は7割などという値にはならないのでは？

高値掴みしただの、売り逃げてよかっただの、ここによく書き込む方々は既得者の割合が多いのではないかという印象を持っているが

[713: 匿名さん]

榊さんって人がブログでこんなこと言ってますが・・・
かいつまんで話すと、

「デベがこれだけ投げ売りセールをするのは今年の2月が最後。
これは10年に一度あるかないかのチャンスだ」

と・・・

実際どうなんでしょう？

この方は以前から「買い時は2009年が山場だ」と言ってましたが、
たしかに来年以降は供給数も減るだろうし、これほどの投売りセールはもうないかもしれない、
とも思います。
（今の投売り価格よりも来年以降に出る販売価格のほうが高くなるだろうと榊さんは言っています）

新築物件の各スレも最近凄い勢いで伸びてますし・・・
自分も在庫一掃セールに飛び乗っちゃいそうで怖いです。

[714: 匿名さん]

>713
2005年暴落説や大京の危機などで
マンションが安かった時期から、
まだ10年経ってないが？

[715: 匿名さん]

>>713　

一昨年(2007年)の終わりには、「サブプライムローン問題はこれで終わり、
あとはV字回復する」という予想がまことしやかに流れていた。

このスレでも、part18-19あたりを読み返してみれば分かるよ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/

それから1年半、まだまだ下げ止まる気配は無い。だから、ブログの予想なんてあてに
ならないから自分で考えたほうがいいぞ。ちなみに、私はまだ2段底があると考えている。


＊＊＊見事に予想が外れた例(笑)＊＊＊


No.65 by 契約済みさん　2007/10/26(金) 00:37

>>16　>サブプライムは終結に向かっていると考えていいと思います。

>それは個人的願望でしょう。住専のときだって、公的支援で危機が回避されたと言われていたが、ますます危機がひどくなる一方だった。

分かってない奴はえらそうに書き込むなと声を大にして言いたい。

日本のバブル期の一番最初の一番中途半端な大きな不良債権処理である住専処理と、アメリカのサブプライムを比べる神経が全くもって理解不能。

会計システム、銀行行政、倒産・更生法制、株主資本主義の度合い、
全てにおいて段ちです。

サブプライムをエンドに貸してたのは、大銀行じゃないのよ。
中小は倒れるだろうが、日本のようにシステミックリスクに波及はしない。
大手が引き当てた段階で、ゲーム・エンド。リスクは社遮断される。そこが米日の最大の差。

大手銀の引き当ては、既に起こっている状況を大幅に上回る最悪自体を
想定してる。
アメリカの大会社の幹部は、大赤字の後のV字回復で、「手柄」をとって、ボーナスをがっぽり狙うのが普通。市場もそれを期待してる。

日本のような先送りや、どんなに下り坂でも、あくまで現状しか見ないけちな引き当ては絶対しないよ。それやったら間違いなく首だ。

今日はシティ株ケロっと上げてるし。

[716: 大学教授さん]

>>710
オフィス需要が縮小しているのは誰もが分かっていること。
その中で、スクラップ＆ビルドと高層化で新たな供給が生まれている。
まさに生き残りを掛けた、競争がこれから始まるわけで、
その中で、勝ち残るエリアはどこかが肝心なポイント。
集中と集積。そしてコンパクトＣＩＴＹ。
分譲マンションも同じ事が言える。
一律に落ちて行くわけじゃなく。
その中でも伸びていく地域が生まれる。
選択ミスが生死を分ける厳しい時代。

[717: 匿名さん]

>713
>自分も在庫一掃セールに飛び乗っちゃいそうで怖いです

安くて良い物件だと思えば、怖がらずに飛び乗っちゃえばよいだろ。
決断力ないねえ。

[718: 匿名さん]

715さん
ありがとうございます。参考になりました。
実はわたしもまだ下がると思っています。
頭では今の現実的状況が分かっているのですが、
それでもあんな記事が出るとちょっと動揺しますね；；

717さん
今が底だと確信を持って言えればこちらも確信を持って飛び乗ることができるのですが・・・
気に入った物件が体力的にかなり危ないデベということもあり、
嫌でも慎重にならざるを得ません・・・

[719: 匿名さん]

俺は2007年高値掴みしました
二割も下がるとは

[720: 717]

>気に入った物件が体力的にかなり危ないデベ

そういうことなら慎重にならざるをえませんね。
「決断力ないねえ」は取り消します。すんませんでした。

[721: 匿名さん]

つわものですね。

勇者です。

[722: 匿名さん]

これから高齢化が進んでいくと、相続で一軒屋が余ってマンション化したりして、
都心でも土地の供給はまだまだある。
高層化自体が、無い筈の土地を生み出すマジックだから。

人が減る、という現実からは、どうこねくり回して理屈付けしても、
長期下げトレンドへの転換以外に答えはない。
今はさらに、プチバブルから水準訂正してる時期。
直近からは、相当の値引きが提示されていなければ、
まともな買い物にはならないでしょう。