23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その35）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その34）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43909/

[256: 匿名さん]

2004年春から増え始めた上京リーマンはこれからもまだまだ増えそう。
東京駅から半径５ｋｍ圏内居住を目指して働き続ける？
2004年入社の大卒はまだ27歳だけどｗ

日本経済新聞社が15日まとめた採用計画調査（1次集計）では、2010年春の大卒採用計画数は09年春の実績見込み比12.6％減と、7年ぶりに前年を下回る。自動車、電機など輸出型企業が採用を抑制する。しかしバブル経済崩壊後にほぼ全業種が急激に採用を絞り込んだ1994年（同17.7％減）に比べると落ち込み幅は小さく、内需型産業の中には鉄道や電力など採用を増やす業種もある。

[257: 匿名さん]

>>247-250
先日TVを見ていたら放送大学かなんかで興味深いことをしてたよ
クラスター分析という手法で、東京のホワイトカラー居住区
ブルーカラー居住区、繁華街、混在を色分けしたもの
30年ほど前も現在もかわらず見事に色分けされてた
千代田区中央区付近は繁華街
西側約半円はホワイトカラー居住区
東側（足立区、蒲田付近含む）はみごとにブルーカラー居住

クラスター分析のメリットは適当にググって下さい
区単位で語るよりずっと有用です

[258: 匿名さん]

＞＞２５７
今現在の話なら知ってます。
将来のこと考えたいんだけど。

[259: 匿名さん]

クラスター分析恐ろしす(笑)

格差は


簡単には


埋まらないズラ！

[260: 匿名さん]

>>258
で、スカイツリーで都市構造が変わるwっていうのが
教授の主張www

[261: 匿名さん]

実際、仕事で外出したときとか、休日の買物のついでに
対象のエリアを歩いてみたら、わかります。
ついでにスーパーとか店に入って売ってるものの価格を
みる。地場の不動産屋の賃貸の価格など街並みと照らし合わせ
見ると、ネットで検索するのとずいぶんイメージが違います。

[262: 匿名さん]

＞＞２６０
いろいろな見方があるんだな。
詳しく教えてください。

[263: 匿名さん]

ちなみにTVでしてたのは500m四方のクラスターだったかな
かなりはっきり色分けされてたよ

[264: 匿名さん]

>>251
70%以上で好調とかその辺の話は知ってますよ。

>尚且つ、発売戸数が減ってるので契約率の分母も減ってる。
>つまり、需給関係の改善などしていない。

いやいやｗ
分子も減って分母も減ってるから率がアップしてるわけで、それをもって
需給関係が改善してるって言うんですよ。

需要が戻ったとは言ってないでしょ。細ってる需要にあわせて供給が細ったので
取り組みが改善しつつあるってこと。

この率が70％に向かって上昇する＝改善するってことでしょ？
別にだから今すぐ買え！とかそういう意味ではなく、契約率の推移をみるのって
価格動向と同じくらい重要ですよ。

[265: 住まいに詳しい人]

>>263
>500m四方のクラスターだったかな

それはクラスターではなくメッシュ化されたサンプルです
クラスターはホワイトカラー居住区、ブルーラカラー居住区･・・の方
　
　
そのサンプルを何種かのクラスターに分類して
クラスターに含まれるサンプル数とクラスター間の数理的な距離から
なんらかの構造的な意味を読み取ることがクラスター分析です

元々明確に分析出来るよーに、はっきりと分類するのですから
「見事に色分けされて」当然です

[266: 匿名さん]

＞＞２５８
クラスターでこんなことやってる方がいるんだね・居住区域の棲み分けや職住の地域構成は、実はそうそう簡単には変わらないということだろ。たしか地域のプレステージなんかもそんなに変わっていないというのも、どこかで読んだ気がする。ここからえられるインプリケーションは、少々の再開発では変わらんということでしょ。

[267: 匿名さん]

>>265
ああなるほどね
TVでさらっと見ただけだから勘違いしてたわ

[268: 住まいに詳しい人]

>>264
>いやいやｗ
>分子も減って分母も減ってるから率がアップしてるわけで、それをもって
>需給関係が改善してるって言うんですよ。

分母が減った上で初月契約率が80％ぐらいまで跳ね上がっているなら
そりゃ改善しているといえますけど

初月契約率自体が毎月平気で5ポイント10ポイント動く数値ですし
前年同月比＋1.6ポイントで「需給関係が改善」なんて言っちゃダメですよ

ちなみに2009年1月の初月契約率前年同月比は＋11.5ポイントです
http://business.nikkeibp.co.jp/article/money/20090216/186203/
　
需給関係云々とコメントするなら
>首都圏の販売在庫は9819戸と前月比1860戸減少した。
>1万戸を下回るのは2007年11月以来。
の方が重要でしょ


おそらく需給関係の改善は価格調整によって進んでいるのであり
もし今後、正社員でも雇用や年収維持が難しいことが広まってくれば
再び冷え込むつうことです

[269: 匿名さん]

在庫の適正水準てどのくらいですかね。
まあ何を持って在庫とするかも難しい判断ですが。

[270: 匿名さん]

>>260
都市性とは、複合度と集積。つまりサービスや財のセンター機能の
「多様性と量」ということになるのだと思われます。
その上に交通アクセスの集積が加わるのでしょう。
大規模ＳＣはその概念を最大公約数として満たすものですが
それだって規模がないことには「街」にならない。
安価な住宅の集積地に、申し訳程度の生活利便施設では
５ｋｍ圏でも魅力はでませんね。
マンションを戸建ての代用品と考えるなら、富裕層の住む高級
住宅地を選ぶべきで、一般庶民は、都市の利便性ゆえにマンション
を選択するのでしょう。
単身女性は人通りと安全、高齢者は医療サービスの充実など
複合度と集積が、より多くの世代の居住ニーズを満たすのでしょう。

[271: 匿名さん]

販売在庫が減ったのは、
アウトレットで安く販売されたからだろうと、
ニュースでやってました。

[272: 匿名さん]

今は大手はどこも土地仕込みしてないの？

[273: 匿名さん]

>>270
世のスイーツ思考をまず理解しなくては

[274: 匿名さん]

個別分譲あきらめて賃貸業者にバルク売り。

[275: 匿名さん]

どこも土地仕込んでないなら将来の需給逼迫するずら。