レコシティTOKYO（リ・トーキョー）その３

[サラリーマン]

もうすぐ第二期販売開始です。
西新井西口再開発事業も順調に進み、秋にはＡｒｉｏ西新井もオープン予定。
購入検討中の皆様、有意義な情報を交換しましょう。

所在地：東京都足立区西新井栄町1-369-52(地番)
交通：東武伊勢崎線(日比谷線・半蔵門線乗入)「西新井」駅 徒歩4分
　　　日比谷線・千代田線「北千住」駅 東武バス北03系統「西新井大師」行約25分、「西新井駅」バス停下車徒歩4分

[2: 近所をよく知る人]

西新井の駅もだいぶ変わったと昔の人はいいます。
レコシティを含めマンションがポコポコたちますが
都心のマンションは高すぎて手が出ませんが地下鉄２線
乗り入れの西新井駅２分という好条件なので
通勤・生活と住みやすいと思います。

[3: ご近所さん]

レコシティを買うなら
南千住あたりを狙った方がいいのでは。
南千住のブランズの方が狙い目。
といっても、東急不の関係者ではなく、ステージオの住人です。
南千住と随分悩みました。

[4: 匿名さん]

どっちの関係者でもないけど、
レコシティと同じ坪単価で買えるわけないと思うけど。
ホームページの図面でみると、内廊下タワーですし、
同じ予算だとずっと狭くなりますよ。　これだけは間違いない。

　じゃあ、ここがお得だから買いとはいわないけど。
最近はめっきりポストへの投げいれ広告が減ったけど、順調に
さばけているのかな？

[5: 契約済みさん]

涼しくなったので、久しぶりにＭＲに行ってきました。
わたしが訪問した中では、今までで一番の盛況ぶりで正直驚きました。
第二期も抽選住戸があるとのことで、順調に売れてるのかな？

ご近所のおばさん同士が立ち話で、再開発地区がどんどん綺麗になって良いですねとにこやかに話していらっしゃいました。
なんだか少しうれしかったです。

エコモダンの道沿いの保育園がオープンしたとのこと。
訪問日は保育園がお休みの日だったので、昼間の開園時にどのくらい子供の声が周りに聞こえるのか、分からなかったのが残念です。
ザ・ステージオの住人さんで平日昼間の保育園周辺の様子をご存知の方がいらっしゃれば、ぜひ教えて頂きたいです。

ゼネコンのプレハブ３Ｆから見たグランデ建設地の写真を添付しておきます。
ようやく１階部分ができ始めたかなって感じです。
また訪問したら報告致します。

[6: 匿名さん]

南千住を考えていたけど、レコよりも高いのか

西新井と比べれば、北千住や南千住の方が魅力あるから、仕方ないか
金貯めて、南千住だ

[7: 周辺住民さん]

ステージオ住人です

>>4
ブランズ、レコシティより高いのか。
駅のまん前だからね〜。
大塚寧々マンションだといい勝負なのかな。
向こうは徒歩１５分ぐらいと駅近でないのがネックだね。

>>5
保育園はきょう（３日）からオープン。

>>6
都心への利便性を考えると、北千住＞南千住＞西新井でしょ。
通常は価格もこれに対応する。
小生のマンション探しの場合、
南千住の東京フロンティアシティアーバンフォート
（駅徒歩15分）はステージオよりも安かった。
さらにダイナシティの物件（同７分）もステージオより安かった。
ダイナシティと契約かと思ったがデベがああいう風になって
結局ステージオ。
デベや仕様に目をつぶればレコより安い南千住物件を見つけることも
不可能ではないかも。

[8: 匿名さん]

南千住は駅前が操車場。駅直近にはブランズタワーしか
予定がないでしょう。 15分も歩いたら、時間的には全然都心
方向には近くなってないですから。　
　大塚寧々のは、坪200平均程度。ここよりは安いですよ。
これでもフロンティアシティ時代よりは15-20% ほど値上がり
していると思うけども。

[9: 契約済みさん]

「西新井再開発備忘録」で拝見したのですが、グランデ南側のスターツ物件プロシード・アルティア西新井とプロシード・オザリア西新井は満室になったようですね。西新井ヌーヴェルは人気のようです。
Ａｒｉｏがオープンしたら、人も増えて街の雰囲気もずいぶん賑やかになりそうです。

レコは第二期の価格もオープンになりましたね。価格は第一期と変化なしのようです。

[10: 匿名さん]

↑
分譲より賃貸を選択したと思いますよ。

[11: 匿名はん]

10年位してマンション住み替えを考える時、
その賃貸の人たちが
いいお客さんになってくれると思います。
周辺に住んでる人は西新井に抵抗のない方達だし、
ファミリーも多い。駅前の便利さも味わい、
ちょっと安くなった中古に乗り換えてくれやすいと…。

[12: 匿名さん]

>11

マンションも１０年も経てば、旧基準ですね。
自分で住むなら、１０年落ちの中古マンションなんて触手が伸びません。

現在の団塊ジュニア購入の特需がなくなれば、新築でも安く買えるのではないでしょうか。
レコに限らず、マンションの売れ行きが鈍くなっている現状を鑑みれば、中古で売って利益を稼ぐのは無理だと思います。
マンション価格の高騰に対して、一次取得者の購買力が着いて来ない昨今です。
慎重に考えられたら、如何でしょうか。

[13: 匿名はん]

過剰な反応ですね。
新築でまた２・３年前の底値に戻るっていうのは幻想でしょう。
もちろんココがこれ以上極端に上がると言っている訳ではありません。
ましてや10年たって売って利益を稼ぐなんて言っていません。
投資家ではない通常の人が
何年か住んで色々な事情で住み替え等を
考えた時、購入してくれる予備軍の層がいるってことは
いい事ではないか、と言う事です。
もちろん年数分値下がりは当然です。
あなたは買わないのでしょうが、
予算の都合上、中古狙いの層は確実にいると思いますよ。
再開発の中古の強さは条件は違いますが
新浦安や海浜幕張を参考に考えるとイメージしやすいのでは？

[14: 契約済みさん]

これから新築物件が安くなる可能性は十分あると思います。

しかし、２３区内のマンション用地が不足している昨今、将来的に再開発で駅徒歩３分で線路沿いではない立地の大規模物件てそんなに多くは出てこないとも思います。

ここは足立区の相場より価格が高く、眺望が望めないことがマイナス要因。
西新井ヌーヴェルの賃貸物件は人気が高いようですが、これからレコを検討される方は、ご自分のライフスタイルに合った物件であるかどうか慎重にご検討ください。

[15: 匿名さん]

賃貸物件のほうが、一部で仕様が上ですし、
家賃も思ったほど高くなかったですからね。

[16: 匿名さん]

物件価格５０００万円を賃貸に出すなら、月額家賃は最低でも２０万円くらいは取りたい。
２０万円でも表面利回りは４．８％だから、投資価値はないと考える。
あきらかに分譲より、スターツの賃貸が有利だな。

駅に近いから、家賃を下げれば借り手は見つかるけどね

[17: 匿名さん]

↑得とか損とかそんなことしか考えられないのは小さいですよ。
自分が楽しく生きていけれればいいのにね。
後ろ向きな考え方しかできないとそのようにしかならないですよ。
自分に力をつけてビックになれればそんな心配は無用ですよ。
お金を稼ぐ方法って投資だけではないですよ。
独立して自分の事業を大きくするとか、生き方はひとそれぞれ。
あんまり自分のものさしだけで他人をはかるのはちっちゃいよ。
ものさしを長くしましょう！
5000万とかそんな小さなこといわないで、もっとどんと構えたら
どうでしょう。
賃貸の設備は所詮賃貸ですよ。
かけてるコスト違いますからね。14の契約済みさんが書いてる
ようにライフスタイル,ライフプラン,そしてライフデザインは
ほんとみーーーんな違うんです。
どっちが有利とか人にいうのはおかしい。
金儲けで住む場所を決める人ってどうかと思うんですが。

[18: 匿名さん]

お金がいっぱいある人は、六本木ヒルズレジデンスあたりを代表格にもっぱた賃貸ですよね。
賃料払うよりは、買ったほうが得になることが多いから買うわけです。　お金に余裕がないほど、同じ部屋を賃貸で借りたらどうなるかの利回りに敏感なのは当然だと思うのですが。

[19: スターツ住人かつ契約済]

便利性などはともかく仕様が上ってことはないですよ。
極々一部をとりあげて上っていうならともかく全体として
明らかにいい仕様とは言えません。
あくまで新築で綺麗な賃貸レベルです。
床はクロスのニセフローリングだし、
壁紙は退去時に張り替え代を請求したいから、
としか思えないくらい柔らかくてすぐ剥がれるし。
ドックランはランできない狭さだし（笑）
分譲の良さはやっぱり仕様とカスタムできること。
はやくレコに移りたい〜。
営業の人いわく結構レコ購入者がスターツ住人のようです。
住居売却して住み替えの人かな？

[20: 匿名さん]

やっぱ免振のほうがいいやとかで、そのままレコを売っちゃって
スターツにずっと住んだりしてね。

[21: 匿名さん]

賃料は一つのモノサシになる
いくら大きく構えても、ドブに金をすてるのは×
自分で住むことしか考えられないような狭い視野しか持てないのは、逆に幸せな事なのかな
まあ、一生、一つのマンションにしがみついて生きていく覚悟を持つくらい、大きく構えるならいいだろうよ


そんなことより、結局は不動産なんだから、自分で住む、人に貸す、売却する、担保に提供するの４つの面があることを忘れてはならないだろう

[22: 契約済みさん]

確かに「自分で住む、人に貸す、売却する、担保に提供する」を考える事はとっても大切ですよね。共感です。
その中のどれかだけ見るよりバランスが大切だと思います。
平均的なファミリー構成、年収でレコと同じくらいの6000万位の予算で物件を探していたとして、賃貸利回りを重視するのであれば狭くても都心の!LDK、２LDKにすべきですがファミリーが住むには狭すぎる。
自然環境や広さを重視するのであれば100米位の地方の広い所も買えるでしょう。しかし賃貸を考えると不利です。
何を重視して、どんなライフプランを考えるかは人それぞれ。
重要なのは落とし所かと。
私は自分のプランの中でここはちょうどよい落とし所でした。

[23: 匿名はん]

西新井東武ストアがリニュールしています。
鬼のような安さです。
あさ５時〜深夜１時３０分まで
営業しているので
コンビニ代わりに便利です。
しかもペットボトルとかお菓子も安い。
朝会社に行く途中よく寄ります。
生鮮食品は微妙でもこれなら利用価値大です。

[24: 匿名さん]

↑
＞西新井東武ストアがリニュールしています。
東武鉄道の工場跡マンションのＭＲ準備も進んでいます。
ＭＲオープンを楽しみにしています。

[25: 匿名はん]

今日第２期の抽選会ですね。
みなさんどうでしたか？

[26: 住まいに詳しい人]

この物件も検討していましたが、今は横浜にマンションを購入し住んでいるものです。
駅前から近く、綺麗な街でしたが、少々値段が高めでした。南千住のほうが安めに感じ
ましたが、都心までの距離と、都内に近い物件で駅に近い物件はここぐらいしかないように
思えます。でも第2期は売れ残り、１２戸が先着順募集とのこと。低層階では、４０００万前半〜3LDKを設定しないと厳しいのでないでしょうか。高層階で日当たりが良い南向きは
５０００万円前後でも良いと思いますが。

[27: 匿名さん]

第2期分のうち12戸が売れ残りということでしょうか。
それとも、12戸を残して、あとは売れているということ？

[28: 匿名さん]

200戸以上（次期以降販売と先着順募集の合計）が残っていると思います。
グランデ（総戸数300戸）も100戸近く残っているようです。
坪単価を200万以下にしないとね．．．

[29: 匿名さん]

同じＢ街区の病院もやっと着工するのか成長盛りの雑草を刈り取ってあった。
北○○系病院です。

[30: 匿名さん]

>>29
南系ならいいんですかね。
どちらにせよ、この辺は多いんだから仲良くしましょうよ。

[31: 契約済みさん]

グランデの第２期１ｓｔステージは３０戸弱販売して先着順にまわったのは２戸だけのようです。
あと先着順にまわったのがグランデの第１期以前の販売分８戸＋プライム２戸で合計１２戸かな？
３００戸の内７割以上販売済みと思われるグランデも、低層階や日当たりがそれほど期待できない住戸はやや苦戦してますね。
第２期セカンド以降もまだ南向きの日当たり良好な部屋が供給されるでしょうから、検討される方はまだ選択肢が豊富ですね。
１１月にＡｒｉｏ西新井がオープンしたら、販売の後押しになると思いますので営業さんたちは楽しみにしてるかも。
まあ確かに高い物件ですので慎重に検討した方が良いと思います。

[32: 匿名さん]

もともとスパン6.0mなんて細長い部屋を作って廊下にひたすら
食われていたりして、80㎡オーバーとかいっても、並の75㎡なみに
しか使えない部屋が量産されているわけですね。
　それで坪230だの240だのいってもそうそう簡単には売り切れない
とは思います。
相変わらず、相当遠くまですごいポスト投函のビラの嵐です。

[33: 申込予定さん]

1年くらいいろいろ検討して私が決めようとした理由は、
・都心から近い(通勤時間が短い)
・西新井：急行準急が停車する駅
・アリオ、シネコン、東武スーパー、スポーツ施設がそばにある。
・大規模再開発、単にマンションが建つだけではない。
・300戸の大規模マンション、24時間有人管理。
・駐車場に屋根がある(自走式ではないが)。
・24hゴミ出し、新聞の戸口までの配達。
・室内設備は一般的なものが揃っている。
気にした点
・通勤電車がかなり混むという点
・賃貸物件のほうが立地がよい所に建っており、眺望が期待できない点。
・売主(オリックス不動産)の直販売でなく三菱地所リアルエステート、野村不動産アーバンネットの代理販売である点及び売主の実績が少ない点。
・駅前地区とのギャップ。怪しい(危ない)中年男性が多く気になる。
・間取りの選択肢が少なかった。6mスパンの縦長は廊下が無駄となる。
・オプションのレンジ、オーブン、食洗機が他社の物件より高い。
・天井高がもっと欲しい。居室2450mm、他2200mmです。
でも総合的に決めようと思います。

[34: 匿名さん]

私の気に入ったところ

１．駅から近い。
２．駐車場はあるが駅近なので必要性を感じない。
３．価格が比較的安い。
４．売主オリックス不動産が大企業オリックスグループの一員。
　　大京はオリックスの傘下でレクセルは大京の子会社。
　　でもなぜか大京に販売させないで、財閥系の販売会社にさせた。
　　地所か野村のマンションを買った気分になれる。
５．ショッピングセンターが近い。

気になった点

１．伊勢崎線って混むのかな。
２．足立区の地盤。
３．環七が近いということはかなり郊外？
　　空気はどうなんでしょう。
４．コンビニにたまってる若者たち。ちょっと怖そう。
　　アリオができるとたまり場になりそう。
５．オリックス不動産は対応がかなり悪いということ。
　　引渡し後の対応は施工会社に丸投げらしいこと。
　　販売代理がグループ企業でないためアフターが余り良くない。
６．あえて単独デベなのにオリックスブランド　サンクタスを
　　使用しないのが怪しい。それで５のことが気になる。

西新井でステージオに次ぐマンションになることは間違いないので
買っても損はないと思う。

[35: 契約済みさん]

私のマンション探しの条件
・東武伊勢崎線沿線であること
・駅徒歩５分以内であること（今駅１分なので駅近の便利さは必須！）
・日当たりが確約された南向きであること（やっぱり太陽必須！）

譲歩したところ
・眺望（駅近なら譲る）
・価格（高いよ）

条件以外で良かった点
・駅近なのに線路沿いじゃなかったので、夜はどうやらだいぶ静からしい（ステージオ住人さん談）
・徒歩１分のセントラルスポーツ＋Ａｒｉｏが意外とでかくて充実してそう
・物価が非常に安い

検討始めて約３ヶ月、ＭＲは８件見学しました。
レコがほぼ条件を満たしていたので決めました。

[36: 匿名さん]

>31

キャンセルが出たようだな
グランデ16戸、プライム2戸になっている
手付け没収しているなら、値引きの可能性有りだ

[37: ご近所さん]

東武の西新井工場跡地のマンションがついに
受付をはじめましたね。
レコシティの今後の販売にどんな影響を与えるでしょうかね。
http://www.31sumai.com/yahoo/A7205

[38: ご近所さん]

ここってかなりの土壌汚染を改良したんでしょ？買わない方がいいかな〜？

[39: 契約済みさん]

>>37
TOKYO元気新区、販売開始は来年３月以降で入居は２年３ヶ月後なんですね。
清水建設、免震、オール電化で西新井駅徒歩５分（梅島は４分で２駅利用可）＋Ａｒｉｏ西新井徒歩８分という高値が付く好条件が揃いましたね。
嫌悪条件としては線路沿いと準工業地域ということぐらいでしょうか。でもマンションの北側が線路になるでしょうから、リビング側と予測される南西側では電車の音と線路の粉塵はそれほど気にならないのかな？
２棟ともに南西向きの部屋になるようなので、午後の日当たりはかなり良いでしょう。地上９Ｆと１８Ｆ建てとのことで思ったより低かったのが意外でした。７３８戸のビッグプロジェクトでこのあたりの人口増加は凄いことになりそうですね。
あとは間取りと広さでどのようなバリエーションがあるのか。
正直どのくらいの値段を付けてくるのかがいちばんの楽しみです。
レコの販売状況によっては、同等以上の坪単価で来るかもしれませんね。

[40: 匿名さん]

>>37
＞レコシティの今後の販売にどんな影響を与えるでしょうかね。
レコには逆風でしょう。
現在売り残しのプライム100戸以上、グランデとの合計200戸位？
苦戦はさらにさらに深刻に．．．

[41: 物件比較中さん]

東武の物件とレコシティとは比較にならないと思うんですが・・・

線路と団地の隣で地元の住人なら買わないでしょう

[42: 匿名さん]

価格次第ですよ。それほど圧倒的に距離に差があるわけではないので
坪単価で10%も下なら、そっちが先に売れると思うけど。
どのみち、500戸オーバーともなれば、地元からの集客がメインでは
なくなってくるのは、レコシティもそうで、だからこそTV-CMを流した
わけですからね。

[43: 周辺住民さん]

西新井なら再開発地区内を買わないと意味がないのでは？
たしかにあそこは別世界です
東武のマンションのあたりの環境では・・・？
それなら別の場所を探したほうがいいのでは？

[44: 匿名さん]

レコシティと同じでは負ける、とすれば
坪単価２１０万ですかね。

[45: 契約済みさん]

Ａｒｉｏ西新井のオープン日が１１月９日に決まりましたね。
妻はお気に入りのデザートショップPastelが入ることになって、はしゃいでいます。
オープン日に行きたいですが、仕事で無理かな。
レコ契約者向けのＡｒｉｏオープニングキャンペーンもあるみたいなので、久々ＭＲに足を運ぼうと思います。
ついでにアトムのマンション建設予定地周辺も拝見する予定です。
西新井が栄えるのはうれしいことですね。

[46: 競合物件企業さん]

この価格帯と郊外在庫だぶつき
さらに建材費の下落など
次発マンション価格の低下が見えてきた現状で
成約件数が失速してないか?

竣工まで7割売れるのか?
その後1割売れたとして2割はファンド売りで証券化か?
試金石の結果はボロボロなのか
それとも絶好調の販売なのか
どう見ますかみなさんは

[47: 匿名さん]

オリックス×大京の総武線２３区内最大の亀戸の物件

当初の予定価格より、売り出し最多価格帯平均１１００万下げたからね。

ここがかなり応えたのでしょう。

売れないから途中で下げるわけにはいかないからね。

オリックス＝ぼったくり

のイメージがここでついてしまったのかな。

販売会社は地所、野村系でも所詮オリックスの物件だからね。

[48: 競合物件企業さん]

亀戸の件は驚きです
新価格にうかれて、あの値段になったものかぁと
感慨深く眺めていましたがいざ販売となると
1100万も値段を下げてきた(らしい)
やはり新価格の失敗が明らかなのでしょう
あちらは空きを老人ホームにするとか真偽不明の噂が立っていますね
こちらは駅が近いとか再開発とか違う条件がありますが
確実に都心からは遠い足立区で東武伊勢崎線なのですから
郊外相場下落という局面でどうなのでしょうと
わたし自身の見立てではまだ売り出し途中なので
現状4割の販売のように見えますが
この規模で再開発なのに全くレスが伸びていないことを考えると
全く無視されているようにも見えてきます
全戸数の3割も売れていなかったりと、見ているこっちが心配になってきます
坪150万で良かったのではと、思うんですね

[49: 匿名さん]

>>48

ステージオが坪170万円だったので、坪190万円ぐらいが妥当なのでは？
今の坪220万円はありえない…

[50: 契約済みさん]

久々にＭＲ行ってきましたが、盛況でしたよ。
確かに高いけど、ここを見ないで買う人もいるからレス伸びない＝売れないっていうことも無いでしょ。年配の方には、ネットに興味ないけどお金持ちな人多いからね。

[51: 匿名さん]

モデルルームが盛況でも売れないのは、何か理由があるのでしょうか

タワマンでないから
価格が高いから
眺望がないから
近隣の他の物件の方が魅力あるから
周辺環境に難があるから
間取りが悪いから
共用施設が充実していないから
施工会社に問題があるから
・・・いろいろと考えられますが、実際は何なのでしょうか