23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

[一般サラリーマン]

1ヶ月で1000レス。
まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その３）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[802: 匿名さん]

それはいえてますね。私の親父の物件はバブル時代、田舎のくせに1億円してたらしいけど、売らずにそのまま住んでます。そういう人は今でもそれなりに裕福ですね今は。まあ過去の話で、今と一緒かというと分かりませんが。

[803: 匿名さん]

投資の人は、自分の物件が上がることに変わらないとか言っているけど、
やっぱりみんな焦って買う、投資しようという気運がないと、きっと上がるにしても
上げ幅は小さいと思うからなあ。
２０５５年には８０００万人台、３５年からは毎年１００万人ずつ減っていく。
人数の問題もあるけど、それより２．５人に１人が６５歳以上なんて国、
外国から見てどうなんだろう？？　やっぱり新しい発想とか枯渇していくよね。

[804: 匿名さん]

８０００万以上の物件が売れるメカニズムの一例
◆遺産相続
少子高齢化・・・とは、老人が多く子供が少ない。

老人は８０代で多くは早晩亡くなる。その子供は５０代
８０代の老人が住宅そ取得したであろう４０代の頃は
１９７０年前後、大抵は地価はゆるやかな上昇で
その後の９０年代に住み替えているならいまは
そこそこの土地資産があったりする。

ついこの間まで二世帯住宅ブームだったのが昨今の
タワマン人気で鳴りを潜めたようだ。
とはいえ、問題は遺産相続だ。

１２月２６日号のエコノミストにも　中高年のための
遺産相続というのが掲載されている
８０代は実は豊かな年金世代であり借家、アパート
などで老後の生活確保をはかった人が多い世代。
介護保険のおかげで、老後の費用が結構ういて
５０代の子供が相続する額は結構な額になる。
ことに不動産・有価証券など遺産分割のため
現金化すれば結構な額になる。
親の介護のために親の家を売って都内にマンション
を買って介護している例も少なくない。


①郊外の残債割れマンションからの都心復帰

②老朽化したマンションの買換え

③親の借家を売却して都内に賃貸物件購入

若年層の一次取得の需要が減ったとしても、中高年の
買換え需要は、マンションの経年劣化が進むにつれて
顕在化するのではないだろうか。
ことに、６０歳すぎても所得の多い「自立型シニア」は
１０年前の失敗を地価反転の今をとらえて失地回復を
はかろうと思うのではないだろうか。

[805: 匿名さん]

まあいいんじゃないですか。日本はゆったりのんびりといきましょうよそろそろ。

[806: 匿名さん]

５０代の抱えるローン残債は平均１８００万程度。
仮に４０００万で売れて遺産が４００００万入れば
現在のローン負担と同額で８０００万が買えるわけだ。

[807: 匿名さん]

>806
遺産が、一人頭税引き後4000万以上入る５０代の人の割合はどれくらいですか？

[808: 匿名さん]

相続税は５０００万までは無税です。相続税を払う人は全国平均で３％くらいですが
首都圏では３０％。世田谷では４０％の相続が課税対象でしょうか。
とにかく、地価があがってくれば、相続税対策はまた復活しますね。
まぁ東京都２３区の５０代人口が１５０万人として１０年間で５万人もいれば
十分高額物件は履けますよね。

[809: 匿名さん]

クレームがくるといけないので注釈
（相続税課税標準（評価額等の合計）−基礎控除５０００万円）÷法定相続人数＝相続人の課税対象額

支払う税額＝課税対象額　×相続税率　　（累進課税）

[810: 匿名さん]

「親の家を売却して」というところ、ちゃんと売れるんですか。買い替えうまくいかない人も結構いるでしょう。

[811: 匿名さん]

一人頭4000万の相続って結構すごいですよ。兄弟がまだまだ３人くらいはいる世代。
１０年で５万人とかって数字の根拠がよく分からない。
というか、２３区の人口でなくて、郊外を売って都内に買う人の話だったような？？

[812: 匿名さん]

東京都には富裕層が多く住んでいるけど地価があがることで相続税収が増えたり
相続税対策で賃貸マンションや定期借地権分譲が増えて景気対策になることを
国はひそかに目論んでいるような気がする。とにかく、先の人がいみじくも書かれた
ように、地価がゆるやかに上昇することでマイホーム資産が目減りせずに
ローンが目張りしていく健全な（資産）インフレは、みんなが望んでいることだと思う。

[813: 匿名さん]

＞811
＞810
勝手な想像をお話しているのでなく、身近にいる８０００万物件を買った人の
資金先について、聞いた話を書いています。
とにかく、トータルで何人いるかでなくて、都内に数件しかない
高額物件に対しては、一人っ子の５０代で親が土地持ちとかそういう人が
買ってますよというご紹介です。
私もそうだから。

[814: 匿名さん]

日銀は現時点で既に土地の値上がりを懸念してますよ。

[815: 匿名さん]

>>813
50代の一人っ子の親が土地持ちで相続したら買えるっていうのはもちろん分かりますよ。
でも、そんなに多数いるとは思えないだけ、という指摘だと思います。

[816: 匿名さん]

事例を紹介すると、不動産財テク指南と勘違いする人が多いですね。
別に一般論でこうなる。こうすれば簡単。などという道はなくて
紆余曲折、また多分に幸運もあいまって資産を手にできる。

そういう話は参考にならないと切捨てないで、やはり目標と夢を持って
資産って築いていくものではないかと思うのです。

ただ、本当に東京って人の数が多くてレーサムリサーチの人から
聞いた話では２億円を電話一本で動かせる資産家は世田谷に２０００人
はいるらしい。

一方、都心の今後の大型分譲マンションは日赤の定期借地権
麻布台二丁目計画（１７５戸）その他虎ノ門とかいれても１０００戸に
満たないわけです。

[817: 匿名さん]

それと高額家賃だけど、個人で払うのでなく法人名義で会社経費ではらう人が
多いわけでオフィス賃料だと思えば２万円でも安いわけです。

まぁ、さまざまな要因があいまって今後まだまだ都心は上昇機運。

日銀が心配しているのは都心の高騰が周辺に波及して平均地価が急激に上昇
しないかどうかでしょうが、本年は通貨価値を守りたいから地価抑制を
理由にしているだけでしょう。

実際問題、銀座の土地表参道の土地が坪２０００万であろうがいくらだろうが
局地的な範囲の話なら庶民は関係ない訳で

[818: 匿名さん]

確かに、富裕層の裾野はかなり広がってますよね。世の中に、金利という概念がある以上、二極化は避けられない。減価償却されない、むしろ増価する物質ってお金くらいなもんですね。金利のおかげで。だったら、富裕層が買うような物件を無理して買っとくというのは一つの手法でしょうと思います。富裕層は郊外に絶対買わないだろうから、都心。加えて富裕外人も今後増える。彼らも都心居住。高齢者も都心回帰の流れ。団塊ジュニアも郊外から遠距離通勤には抵抗ある。

[819: 匿名さん]

富裕層を狙うってことは、都心の中でも２４６沿いとか、ごみごみした下町とか、
環境のよくないところは駄目ってことですね。
あと、今後、富裕外人が東京にそんなに住むものですかね？

[820: 匿名さん]

駄目だと思います。住環境が良いところで借りるなり買うなりしたいでしょうから。今後外資系企業は簡単に日本企業買えますからね。武田薬品ですら、世界でみれば時価総額なんて10分の1くらいでしょう。楽々買われちゃいます。買収した外資系企業が東京に大挙押し寄せる、あり得ない話では無いと思います。

[821: 匿名さん]

ごめんなさい。いいすぎました。5分の1くらいです。