23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その37）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その36）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43747/

[949: 匿名さん]

これは、潰れそうなデベでも安心保証と言う意味。もともと瑕疵担保責任あるんだから。
逆にこれで国は、心置きなくデベに逝ってもらえるわけだ。

[950: 匿名さん]

大きな狙いは、新築から中古市場へのシフト。
新築マンションを作っても売れないことはデベも客も行政もわかって
いるわけで、ならば安心して中古中心の流通市場を作って
無駄な住宅供給による値崩れを防ごうという腹づもり。
住宅流通の活性化が経済の活性化につながるのは言うまでも
ないが、もはや新築でなく中古のリフォーム市場に期待という
ことなんだろう。
保険付きだから中古でも安心。そのためには個人の売主でなく
業者売主が安心ですよ。みたいな妙な制度だよね。
（個人売主は、欠陥保険は任意）

[951: 匿名さん]

おのずと保険無しは買わなくなる売れなくなるでしょうね。

販売費かさむからって売り値上げると保険料も上がる。
値上げすれば売れない。
うまいこと考えたな。


終わりましたねマンション業界。

[952: 匿名さん]

新築マンション分譲という業態はもはや専業では終わっている。
あとは中古流通の仲介と管理で細々と食っていくだけ。
業界が逝っても、自分が欲しいマンションが安く買えるわけでは
ないことも、分ったでしょう？

[953: 匿名さん]

保険付きの分譲タイプに賃貸で住んで。
テキトーな歳になったら静かな郊外一戸建てを買う。
セオリー通りだが、やっぱり安心。

[954: 匿名さん]

そもそも、住宅はテキトーな歳になったら買うものだよ。
とはいえ、家賃が値上がりしたら金残らんだろうが。
地価が反転してゆるやかに上がってきている。千葉あたり
で底値の頃の１．５倍なんてざらだそうだ。

[955: 匿名さん]

マンション買うより戸建てに住みたい千葉。

[956: 匿名さん]

さて、永続性のある「価格下落」を考えるのなら
地主が競って安値で都心の土地を売るような事態を考えないと
だめだろう。

そもそも分譲マンションが高くて売れないくらいの土地なら、
地主は自分で建てて貸すことを考える。とにかく小さく刻めば
家賃は低くなるから借り手のニーズはある。
賃貸が増えたら、ますます土地は出なくなる。

一方建てて貸しても家賃が安い土地が売られる。
そういう場所は商業や交通の利便性に劣る。そういう場所に
新築が建つことで価格は下がる。
安い新築が売られたら、中古も賃貸もなおさら安くなる。
かくして、高い場所と、安い場所の格差が広がる。

だいたい、郊外戸建から都心回帰とかいってはじまったのが
マンションブームだったはずだが。

[957: 匿名さん]

おまえら子供いる？

マンションは子供のために買うんだぜ。
だから多くの人は、なるべく新しくて大きい家を買おうとするんだぜ。

マンションの下げ止まりとは関係ないか…　ごめん。

[958: 匿名さん]

>>957
そうか？
みんなカミサンにねだられて買っているとしか思えんが。
カミサンは子供をダシに使っているだけ。
なにしろ住宅ローンには、団信がついてるから、旦那が
死んでも住居保障がつくわけだ。
賃貸や社宅でころっと死なれた日には、子供抱えて
実家に帰るしかないからな。

[959: 匿名さん]

子供のためなら絶対戸建！

マンションは負債しか残さない。

例え保険付きでもそれは同じ。

[960: 匿名さん]

多くの人は子供のためだと思って、無理して数千万円の借金してるんだと思うよ。
じゃなきゃ　家なんか買いたくないって。

俺そうだし…

[961: 匿名さん]

老朽マンションを遺された家族なんか100パーセント泣いてるじゃん。
残債まであったひにゃ、もう！死んでからも恨まれる。

[962: 匿名さん]

だから、債務者が＊＊ば団体信用生命で負債は消えるってばｗ

戸建だって建物の評価はすぐに落ちて、土地が下がれば残債割れするんだよ。
底値で買っても、地価があがらない限りおなじことだっつーの。

[963: 匿名さん]

続きは、マンションｖｓ戸建スレでやってくれ。
子供のためにすべきことは、借金でなくて貯蓄なｗ

[964: 匿名さん]

子供のために借金しろ、か。
ここに巣くってる業者はクズだな。

[965: 匿名さん]

不動産などが好調

■東京市場概況
日経平均は反発した。
前日の米国株は5月の消費者信頼感指数が市場予想よりも良かったことが好感され、小売が上昇。ここまで4日連続でダウが下落していたこともあって、金融をはじめ割安感から多くの銘柄に買いが入り、ダウは5日ぶりに大幅反発となった。東京市場では、マンション販売に底打ち感が見られることから昨日に引き続き不動産が好調なほか、ハイテクや自動車など輸出関連株が上昇。日経平均はザラバで終値ベースの年初来高値(9451円98銭、11日)を超えた。
2009年 5月27日（水） 17時44分
http://charge.biz.yahoo.co.jp/vip/news/scn/090527/090527_mbiz183.html

[966: 匿名さん]

偽りの夜明け。

[967: 匿名さん]

「景気の上方修正」っても詳しく読んでみると
「急激な悪化」から「ゆるやかな悪化」に上方修正したらしい（笑）

サブプラ問題前に戻る訳じゃないからな。

[968: 匿名さん]

俺もそう思う。家買うより株買うべきだな。

[969: 匿名さん]

住まいは秋からゆっくり考えればいいんでないの？
保険付きになれば大幅リスク減なわけだし。
いま買い急いだらロス買い込むことにしかならん。

[970: 匿名さん]

二年前くらいに、このスレで東京の不動産かうより、外貨資産がいいとか力説していた人は、今どうしてるかな？

[971: 匿名さん]

地震保険と間違えてないか？

[972: 匿名さん]

マンションで地震保険は気休め程度かなと思うけど、欠陥住宅保険はシリアスになるよ。
アネハの被害者たちは悔しいだろうね。

[973: 匿名さん]

それほどのものじゃない。住宅性能表示と瑕疵担保責任に屋上屋を重ねるムダ。

[974: 匿名さん]

しっかし、借金して子供にマンション残せは痛快だな。
嫌われたいときはそうしよう。

[975: 匿名さん]

瑕疵担保責任があったって、
売主がはいそうですかと購入者に有利になるようにやってくれるわけではない。
売主側も弁護士やら専門の第三者機関やらに依頼して、色々と主張してくる。
最後は裁判で争う場合もある。

[976: 匿名さん]

これからは保険がキーポイントになるね。
未加入はゴミ！

[977: 匿名さん]

保険だって瑕疵担保を争う過程は同じ。何でもかんでも保険がかぶる訳ではない。
自動車の損害保険とちがって補償額がさだまらない。部分補修から壊して作り直しまで対応でもめるんだよ。

[978: 匿名さん]

建物が再起不能になるような事故だった場合に、解体建て替えできるほどの保険だったら、尋常じゃない保険金額になりそうだが。

地震保険のように、部屋の中だけ担保しますじゃ頼りない。

[979: 匿名さん]

業者に釣られて、買うなよの声を無視して無保険タワマン購入。
↓
とてつもない含み損にようやく気づいて売却を考える。
しかし欠陥住宅保険未加入では売れないので加入しようとするが、巨額の掛け金に断念。
↓
売却できず、やむなく含み損に金利までつけて支払いながら、無保険マンションに住み続ける運命となる。
↓
ネット掲示板で憂さ晴らす人生。


こんな人が増えてるのかな？

下げ止まることはなさそうだ。

[980: 匿名さん]

>>979
もう少し勉強してから投稿してね

住宅瑕疵担保履行法
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocor...

そもそも倒産リスクの低い売主には余計なお世話だね

[981: 匿名さん]

倒産リスク無しと言われた世界一のGMは、今どうなってましたっけ？

[982: 匿名さん]

馬鹿なマンション業者
ことごとく論破されてるな。
黙ってればいいのに。苦笑

[983: 元祖匿名はん]

そうですね、倒産リスクの低い売主が必ずしもモラルが高いとは限らないのが残念ながらこの業界ですので

瑕疵保険も率直に言って無駄な面もあります。ただ、制度趣旨が最低限の意識改善に働くことは期待します。

[985: 匿名さん]

倒産リスクの低い売り主って、具体的にどこ？

[986: 匿名さん]

>>981
ＧＭの格付けは５年前から「投資不適格」です。

[987: 匿名さん]

この業界にモラルを期待するだけ徒労なわけだが。

[989: 匿名さん]

欠陥住宅保険
倒産保険
両方入ってるデベを選ぶ
自分はマンションは買わないがね。

[990: 匿名さん]

どうしてもほしい人は中古でいいんでない？
都心３区（千代田、中央、港）の中古マンション在庫はレインズ登録件数でいえば
この１年で3割近く減っている。売るのを断念した人もいると思うが売り出し価格の
平均が＠３３０万に対して成約価格平均は＠２６０万と２割程度の差がある。

成約率（成約数／在庫数）は５％程度だから１０～２０件に一件くらいは
かなりの指値に応じている可能性がある気がします。
法人（業者）の損切りかもしれんけど。

まあ中古がどうしてもイヤなら仕方がないけどね

[991: 匿名さん]

欠陥補修費の８割保障でもともと、木造がベースだから
確か一戸あたり２０００万円が上限だったと記憶。
それも構造部材などの重要部分の瑕疵担保期間の
１０年以内の話。
あんまり期待しないほうがいいよ。
構造瑕疵なんてクラックが発生して鉄筋が錆るか、
大地震で実際に壊れるはずのないものが
壊れてわかる性格のものだから、怪しげなデべからでも
安心してマンション買いたいという人のために考えた
おせっかいな制度だ。


むしろこの中古版のほうが期待できそう。下手を
すると中古は一旦不動産業者に売らないと流通しなく
なる可能性も出てくる。これは、中古価格を大きく
底上げするかもね。不安なら業者から買って、保険付き。
不安でないなら個人からかう。
それだって、保証は買って５年間の話だけどね。
ちなみに築１０年以降の中古マンションに構想部材の
瑕疵担保保証はないから。古いマンションは雨漏りとか
だろうけど、現状有姿のまま買い受けました・・・ってのが
基本だから、瑕疵の担保範囲も限られる。

政府は、景気回復の手立てとして、腹の底で資産インフレ
をねらっている向きもあるのかね。

[992: 匿名さん]

単なる気休め保険か。

[993: 匿名さん]

例えば、100世帯の分譲マンションで、大半は欠陥保険に加入して、数軒だけが未加入あるいは保険切れだとする。
そこでアネハのような重大欠陥が発見されたとしよう。

メチャメチャ揉めそうだ。

戸建てなら、部分補修で済むケースが多いだろうが、集合住宅はそうはいかないでしょ。

[994: 匿名さん]

マンションは2年で飽き、5年で設備が陳腐化し、
10年ぐらいで脱出者が増え住民の劣化が顕著になり、
15年くらいから修繕などのトラブルが表面化、
20年で上ものは無価値化、
30年以降は建替えや取り壊し、追加出資などリスクのほうが大きくなる｡

でも、これって必要悪。
同じ顧客に何度も買い換えさせ需要を創出し、
その度ごとにめいっぱいローンを組まさせなおさないと、
デベもゼネコンも不動産屋も銀行も立ち行かない。

土地神話、持ち家神話が崩壊した今、
新築＞中古の図式まで崩れたら、業界壊滅でしょ｡

[995: 匿名さん]

それでいいんだよ。社会のために、業界があるんだから。

[996: 匿名さん]

新築需要・供給＞中古需要・供給なんてのは、先進国では日本くらいのもんだったろ？
たしか比率が全く逆だよね。
それでもビジネスは成り立つんだよ。
濡れ手に粟というわけにはいかんだろうから、根本的にビジネスを変えないと難しいかもしれんがね～

[997: 匿名さん]

こんな業界無くなっても大丈夫よ！
必要なときにまた必要なだけ作ればよし

[998: 匿名さん]

不動産業は国の基幹産業だー、なんて何十年も前から使ってる入社式の祝辞聞かされて酔っぱらっちゃってる業界人が多い。
思い込むのは自由だけど間違ってりゃ意味ないじゃん。