二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part11

[匿名さん]

二子玉川ライズ　タワー＆レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
早くもパート11に突入です！！
揶揄・誹謗中傷なきよう忌憚なき意見を出し合い検討を重ねましょう！！！
よろしくお願いします。
パート1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
パート2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
パート3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
パート4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
パート5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
パート6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44146/
パート7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44096/
パート8 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44007/
パート9 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43828/
パート10 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43751/

スペシャルサイト＝http://www.rise.sc/
再開発組合＝http://www.futakotamagawa-rise.com/
＜全体物件概要＞
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数＝1033戸（権利者住戸134戸含む）
間取り＝STUDIO(1R)-4LDK
専有面積＝34.48-218.57平米
入居＝2010年5月下旬、7月下旬予定 （ただし、リボンストリートが予定されているⅡ-ａ街区の計画は未定）

[2: 匿名さん]

教えてください。いくらが妥当なのか、ざっくり計算してみました。

土地→坪300として、床面積の1/3が土地持ち分とすると100万円/坪
建物→高級な部類なので、100万円/坪
経費・利益→原価の3割として100万円/坪

これだと300万円/坪ぐらいが妥当ですか？
実際は370万円/坪ぐらいでしょうから2割ぐらいプレミア乗ってる感じという認識でよろしいでしょうか？
だとすると2割下げれば完売しそうですね。

[3: 匿名さん]

経費、利益が原価の３割が100万円/坪だとすると、原価は何万円/坪でしょうか？

ネガさん、仮に半額になっても買えないでしょ。

[4: 匿名さん]

ライズのホームページを見ると、
「Ⅱ-a街区の建築計画は現在未定」、また
「Ⅱ-a街区／事業主体が異なります」と書かれています。
駅とライズをつなぐ歩道（リボンストリート）はⅡ-a街区にできるという説明でしたが、
リボンストリートを作るか作らないかは別の事業主体が決めることで、
リボンストリートができなくてもライズの売主は無関係だと予防線を張っているように読めます。
駅に行く途中の隣の地区の計画が未定で、このマンションが買えるものでしょうか。

[5: 匿名さん]

リボンストリート云々より、
ライズと駅の間のⅡ-a街区にマンションが建てば、ライズの資産価値なくなりますね。

[7: 匿名さん]

みなさん興味ないと思いますけど、東戸塚の駅前のマンションってそうなんですよね。

駅前高層マンション群の走りみたいな立地なんですが、

最後にたった高層マンションが大手の三井の物件で、これが立地が駅に近くて、高級で新しいもんだから内装も良くて取引価格も勝ち組状態なんですよ。

そういう風にライズとIIaもならないと良いと思います。

[9: 匿名さん]

>Ⅱ街区にタワマンができる可能性は非常に高いでしょう。
新スレになったので妄想は、もうやめましょう。

[11: 匿名さん]

>>09
Ⅱ街区はライズを検討している者にとって非常に重要なことなので、妄想ではないならばそれを示す情報を提供していただけませんか？

[12: 匿名さん]

＞　10　ひやかし甲斐があるのです。

ひやかしなんだ。

[16: 匿名さん]

根拠のない話を空想するのを妄想といいます。根拠を示してください。

[17: 匿名さん]

>契約者の方に一度東急側と掛け合ってください。
どうして自分でやらないのですかね。　これからの購入者ならこんなところに書き込んでないで、直接聞かないと！

[19: 匿名さん]

＞　自分家へ行く道が分からないじゃ問題じゃないですか。

値段も、駅の道も、そんなこと気にしないから買ったの。電車なんか乗るんだ。車生活なんで。西側に高層物件、いいじゃない。ライズの西日対策に建物建つなんて最高よ。

考えてみなよ、西と東、東が塞がる方がよっぽど厳しい。西が解放された土地と東が解放された土地どっちが価値あるとおもう？
私は東が解放されてる方を選ぶね。川面に生える朝のさわやかな日差し。これがないんだよ、ウエストの向こうの高層物件には。
駅前のタワマンが最高とかアホな事ぬかしてるミーハーな二子的思考のがいたけど駅から少し離れた喧噪がないところがいい物件に決まってるだろ。居住地をほめる言葉で閑静っていう言葉しらんのかい？、利便性って言葉しか知らんのだろ。駅ビルなんてなんでそんなもん住みたいの？、パチンコ屋の前のプラウドとか最悪だよあんなの。

皆さんそれぞれですが、私はイーストの南東角が最も価値がある（高層が建たないし、景色が開ける、駅前の騒音から離れる。電車使わないから距離関係ない）と考えているのでIIa全く問題ありません。大体、周辺の建物と関係ないとこ選べば良いじゃん。なんで一番悪いとこ探してそれを全体にしちゃうのよ。どんな物件でも良い部屋も悪い部屋もある。悪い部屋に住む人も同じ値段の管理費、修繕積立金　払ってくれるんだよ。ありがたいじゃん、感謝感謝。以上。

[20: 匿名さん]

検討者がゴールデンウイークで旅行やら休暇をとっている隙にネガ隊は必死にガセネタの捏造ですか。

本当に人として情けない。。。せめて、あなた方に子供がいない事を祈ります。

2街区にマンションが建つと妄想しているのであればその掲示板を立ち上げて勝手にそちらで妄想談議に花を咲かせて下さい。サヨウナラ。

[21: 匿名さん]

ネガ同士で自演自作は見苦しい。
2街区にはもともと高層ビルが建つ計画なのに
なぜ今頃、日当たりの議論が出てくるのか
全く理解できない。

[22: 匿名さん]

パート12にスレタイ訂正してください。

[23: 匿名さん]

Ⅱ街地区にマンション？

有り得ないですね（笑）マジでアフォかと言いたい
勉強不足も甚だしい
論外
都市計画法律を勉強しなさい

[24: 匿名さん]

都市計画法律?????

勉強してみますので、どこにありますか？

[25: 匿名さん]

>値段も、駅の道も、そんなこと気にしないから買ったの。
おめでたい人ですね。全体計画が見えないみたいの？俯瞰でものごとをみれないかたのようですなＷ資産価値に影響するんだが。
>電車なんか乗るんだ。車生活なんで。西側に高層物件、いいじゃない。ライズの西日対策に建物建つなんて最高よ。
アフォかといいたい。西側が塞がれて致命的。
>西と東、東が塞がる方がよっぽど厳しい。
あなたいったいどういう感覚をお持ちなのですか？
>西が解放された土地と東が解放された土地どっちが価値あるとおもう？
西側でしょう。常識ですな。
>私は東が解放されてる方を選ぶね。川面に生える朝のさわやかな日差し。これがないんだよ、ウエストの向こうの高層物件には。
だからアフォかと言いたい（笑）
>駅前のタワマンが最高とかアホな事ぬかしてるミーハーな二子的思考のがいたけど駅から少し離れた喧噪がないところがいい物件に決まってるだろ。居住地をほめる言葉で閑静っていう言葉しらんのかい？、利便性って言葉しか知らんのだろ。駅ビルなんてなんでそんなもん住みたいの？、パチンコ屋の前のプラウドとか最悪だよあんなの。
それには同感。大賛成だな。
>私はイーストの南東角が最も価値がある（高層が建たないし、景色が開ける、駅前の騒音から離れる。
考え方が間違ってますね。
>大体、周辺の建物と関係ないとこ選べば良いじゃん。なんで一番悪いとこ探してそれを全体にしちゃうのよ。どんな物件でも良い部屋も悪い部屋もある。悪い部屋に住む人も同じ値段の管理費、修繕積立金　払ってくれるんだよ。ありがたいじゃん、感謝感謝。以上。
どうしようもない素人さんです。開いた口が塞がりません。終わってるますな(ﾟoﾟ)なんか気持ち悪いですわ。

[26: 匿名さん]

前スレ965に同意です。
このプロジェクトを三井あたりにやってほしかった。
東急も精一杯がんばって高級路線を狙ったのだろうけど、価格に見合うだけのセンスに欠けている。
住民層もよめない。本当に残念。

[27: 匿名さん]

>>25
>どうしようもない素人さんです。

　人それぞれの感覚なんだから、あんたの突っ込みは痛すぎ。

　住まい選びしている人は、ほとんどが素人なのでは？

[28: 匿名さん]

>>23
リボンストリートについては、都市計画法に縛られませんね。作ろうが作るまいがⅡ街区の事業体の勝手です。

[29: 匿名さん]

>>28
意味わからん。
リボンストリートが作られないと宅地建物取引業法32条の「誇大広告の禁止」に抵触します。
もう少し法律勉強した方がいいですよ。

[30: 匿名さん]

徒歩６分というのも同様ですよね。

[31: 匿名さん]

２街区の事業体って言っても結局は東急が主体ですよ。

[32: 匿名さん]

>>29
リボンストリートを作りますという「広告」が売主からでてますか？
リボンストリートができる予定ですという説明をＭＲでしているだけですよね。
リボンストリートができなかった時には、ライズ販売時にはⅡ街区の計画は未定だったからあくまで「予定」と言った、と逃げ道逃を用意した説明方法です。
法律違反にならないようには説明していると思いますよ。

[33: 匿名さん]

>>31
実体が同じで一体感のある再開発が売りなのに、あえて事業体が異なると注を付けているのは不自然です。
２街区事業が３街区にとって不利益なものを含むから、東急の名を出したくないと考えるのが自然。２街区計画発表をいまだにできない点でも。

[34: 匿名さん]

リボンストリートはライズの大きな売りの１つとなってます。実際、HP、カタログ、MRでの紹介ビデオ、営業トークにも大きくとりあげられているのは周知の事実。

これらを広告上「売り」としている以上、仮にこれらが実際と異なる情報となれば宅地建物取引業法32条の「誇大広告の禁止」に抵触します。（未定であれば当然それに見合った広告の打ち出し方が必要）

よって、建設的、常識的に考えて一部のネガさんが言われているような、リボンストリートが無くなるということはあり得ません。残念でした。

[35: 匿名さん]

今、検討してる人はここをみたり書き込んだりするだろうけど、
ネガはこんなところで連休ずっとなにやってんの？

[36: 匿名さん]

>>32

頭悪すぎ。発想が小学生レベル。

じゃ、例えばありもしないオール電化を１つの「売り」として広告の前面において（予定）とすれば宅地建物取引業法32条の「誇大広告の禁止」に抵触しないと？

「誇大広告の禁止」について勉強して知能レベルを中学生並にして下さい。

[37: 匿名さん]

ネガはゴールデンウイークも部屋に閉じこもって買えもしない物件の誹謗中傷を延々と書き続けてるんだから精神歪むのも納得。

そりゃ、ありもしない２街区のマンションでも妄想してないと人生やってられんわ。ほんと同情。

[38: 匿名さん]

ネガってかわいそ。

[39: 匿名さん]

そう言うなって。
ネガさんだってライズ欲しいから掲示板に書き込んで検討者気分＆妄想に浸っているんだから。

[40: 匿名さん]

それとガセネタ、誹謗中傷を書いて荒らすのとは全く別の話だと思いますけど。

[41: 匿名さん]

Ⅱ-a街区について購入を前提に営業に質問してきました。

Ⅱ-a街区はライズとは事業主体が異なること、建築計画は現在未定であることから、Ⅱ-a街区について確約はできないと言われました。念書を取り交わすこともできないそうです。

[42: 匿名さん]

ライズの売主は「Ⅱ-a街区の建築計画は現在未定」および「Ⅱ-a街区／事業主体が異なります」と明記して販売している。

Ⅱ-a街区再開発準備組合設立から竣工まで約５年かかるのは、購入者は第１期事業計画からも容易に想定できると認識される。

２００９年５月現在、再開発準備組合は設立されていない。また、すぐに設立されたとしても、竣工は５年後である。リボンストリートはⅡ-a街区内に作られるため、開通するのはライズ受け渡しの最低４年後である。

リボンストリートが無い状態が最低でも４年間にも及ぶことを考慮すると、「リボンストリートはライズの大きな売りの１つ」というのは独りよがりの認識であり、客観性を伴わない。

ライズ購入者は購入後最低でも４年間はリボンストリートが無い状態であることを了承して契約していると認められる。リボンストリートが無くても４年間過ごせるわけであり、リボンストリートが無いことがライズ購入者に著しく不利益とはいえない。

また、ライズ購入者は契約時にⅡ-a街区事業主体がライズと異なることも了解していると認識されるが、ライズ売主は異なる事業主体の予定を述べていたにすぎず、その責任を問うことはできない。


宅地建物取引業法32条で責任追及するのは難しいでしょう。
もう少し法律勉強したらどうですか？

[43: 匿名さん]

>>42

文章読解力に多少問題がありますか？
＞実際、HP、カタログ、MRでの紹介ビデオ、営業トークにも大きくとりあげられているのは周知の事実。
と現状ではリボンストリートを「売り」として販売・広告活動をしていますよねと
客観的事実を述べたのです。

それに対して
＞リボンストリートはライズの大きな売りの１つ」というのは独りよがりの認識であり、客観性を伴わない。
とあたかも私の主観的発言のように扱うのはあたたの文章読解力に疑問を感じます。

もしくは、ライズがリボンストリートを「売り」とした販売・広告活動を全く行っていないと
おっしゃっているのでしょうか？
であれば、あなたの見る目は全く当てにならないので、今後の議論の余地（価値）は一切ないと思います。

法律以前に日本語から学び直してください。悔しければ、正面から反論を。

[44: 匿名さん]

42なんて相手にする必要ないって。
文脈読めてないから争点を完全に勘違いしているし。いわゆる空気読めない人だと思うよ。
>>28を発端にした議論なのに、なんか勝手に一人の世界に入ってる。

[45: 匿名さん]

法律で太刀打ちできないから日本語のせいにしてるだけにしか見えないですね。

[46: 匿名さん]

>>42
>また、ライズ購入者は契約時にⅡ-a街区事業主体がライズと異なることも了解していると認識
>されるが、ライズ売主は異なる事業主体の予定を述べていたにすぎず、その責任を問うことは
>できない。
>宅地建物取引業法32条で責任追及するのは難しいでしょう。
>もう少し法律勉強したらどうですか？

　例えばデベが住宅地を売り出す時に「新駅開業予定」と広告に記載するためには、客観的事実
（鉄道事業者が公式に発表したとか）がないとできない。

　もちろん鉄道会社がデベでない限り、一般的には鉄道事業者とデベは別法人・別事業主体。

　つまりリボンストリート問題について、Ⅱ街区とⅢ街区の事業主体が違うから知らないとは
言えない。Ⅱ街区の事業主体・建築計画が現在未定でも、Ⅲ街区を売る際に「リボンストリート」
を宣伝した以上、Ⅲ街区デベはⅡ街区事業主体に設置を要望・実施してもらわないと、業法違反
になる。

　42氏は一生懸命勉強したかもしれないが、実務を知らないな。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　取引主任者より。

[47: 匿名さん]

「新駅開業予定」には公共性が認められますが、リボンストリートは都や区の管轄ではない単なる歩道であり公共性は低く、同列には扱うには不適切だと思います。
東京都決定の二子玉川東地区再開発計画書でもリボンストリートに該当する道路について記述はありませんよね？

[48: 匿名さん]

>>24
法律ではありませんが、この辺りを見たらどういう指定になっているかわかると思います。

http://www.city.setagaya.tokyo.jp/topics/toshiseibibu/01_tosikei/tikuk...

[49: 匿名さん]

チバリーヒルズをはじめ、売ってから前言を翻してきたのが東急のデベとしての信頼性の低い一因かと。
今回のリボンストリートは信用できるのか？
できるとしても、何年後になるのか？

[50: 匿名さん]

>>48
　42氏はどう反論するのか、楽しみですね。「区よりも都が上位」とか言い出すのかな？

　それから「公共性のある『新駅開業』」だけじゃなくて、「公共性のない『スーパー開業』」も
同様ですからね。憶測で広告記載すると、業法違反になります。