23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その38）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況の低迷はもはや
疑う余地がなく、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊・見直しが今なお起こっています。

世界的な停滞感が蔓延する中、国内でも製造業はじめ全業種的な景況感の悪化が否めず、
先行指標となる金融マーケットの行方、「夜明け」が来るのを大勢が待ち侘びています。

不動産業界に求められるものも、顧客側が求めるものも変わりつつある現在の世の中で
遅行性のある不動産市場の中でも、ボラティリティーが最も高い東京都内の不動産市況が
果たして容易に本格回復をし得るのかどうか。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その37）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43679/

[2: 元祖匿名はん]

過去スレ一覧です。
その36：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43747/
その35：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43878/
その34：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43909/
その33：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43969/
その32：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44024/
その31：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/
その30：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/
その29：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44188/
その28：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44226/
その27：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44255/
その26：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その21：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その20：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/
その15：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/
その14：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/
その13：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
その12：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/
その11：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/
その10：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/
その9：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
その8：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[3: 匿名さん]

マンション価格はまだまだ下がるよ…(T-T)

[4: 元祖匿名はん]

一概に評価が難しいため抽象的な表現になってしまいますが、「価格」が下がるのと「価値」が下がるのは
本質的には異なります。
一般的にいう価格は売手の出し値がベースですが、今の市況は買手の指値がある程度効く状況下にあります。

ですからイコール価値が下がっているかというと、個別性があり判断が難しい。
価値のさほど無いものを直近高値で買った、これから買う人にとっては価値が下がるが、
もし過去にリーズナブルに買った、これから買えるなら価値は必ずしも下がっているとは言えない。

ここまでは、普通の一般論です。

で、最近のデベの傾向としては、さも価格がリーズナブルになっているかのように発言して
底値感を醸成しようと躍起になってるように見受けられますが、私はそこまで下がっていないと感じています。

結局それは「下がってない」のではなく、所詮「下げていない」レベルの話だからです。
下げの局面で売手がマーケットを自らで誘導するのは不可能です。

時間が掛かれば掛かるほど（買手に特段不利益はありませんが）売手は自らの首を絞め続けることになります。
自己資本十分の大地主が殿様商売でもしていない限り、一般の借入過多のデベでは悪化はあっても改善は無い。

横にいる銀行サンが最終どこまで口出ししてくるのか、決定権も無く雁首そろえて成り行きを見守るしかない。
そもそもがそういう商売だったといえばそれまでですが、その程度の商売に成り下がっているというのが事実。

まあ、まだまだ当分エンドさんの買うような物件が上がる事はまずないと私も思います。
それでも住まいとして検討して、指値をして満足いく値段で買えたのなら、それはそれで勿論結構なことですが。
まだまだよほど余裕があり、一部の方に限られる話かと思います。時計の針はそんなに早く進みませんので。。。

[5: 匿名さん]

マンション購買層が３０歳とすると、現在の出生率1.3弱という事は、３０年先までマッションの需要は減り続けるという事。マンションの値段が上がるなんて言う事はもうないと思う。

[6: 匿名さん]

需要が下向きで価値が維持されることはないわな。

供給量が少なくなって単価を上げてくるなんてことはあるのかもね。

[7: 匿名さん]

中古物件の供給量が多いから、新築物件の供給量が少なくなってもどうだかね。

出生率が下がるって事は、需要が下向きになるのと同時に中古供給は上向きになるって事だよ。

[8: 匿名さん]

古いほうから廃墟があちこちに放置されて社会問題になることは確実。
そのために東京都もマンション対策課作った。
東京湾の埋め立ては終了で、解体しても捨て場所がない。
高層マンションの廃墟があちこちに並んでる風景になるわけだ。
マンションもクルマみたいに、解体リサイクル費用を請求しないとね。

[9: 匿名さん]

土地が下がるから、マンション価格が下がるんだよ。都区部で、デベが指値で買える状態なのか？
土地が余っているのは、郊外の駅遠ばかりだろ。

[10: 匿名さん]

値崩れ防止のために隠したいまの在庫を、10月からの欠陥保険需要に合わせて吐き出すつもりなんだろうけど。
その時期に竣工する新築とバッティングしてさらに落ち込む気がする。
秋には企業倒産がさらに増えてるような状態だろうから、マンション需要どころじゃないだろう。
万策尽きた感があるね。

[11: 匿名さん]

〉05
マンションを買うのは、40代でいいと思うよ。
20年住んで、子供が独立したら、住み替え。
少子化でも、上京者が増えている。若年層が働けるのは東京圏なんだよ。

[12: 匿名さん]

〉04
デベ相手にエンドユーザーが何万人束になって、下げろと言っても、それがローン組めない、自己資金もない人ばかりならデベは相手にしないよ。
買う気の有無でなく、銀行がローン貸す人かどうかが重要。いまは、高額物件のローンが通る人が少ないから、高価格帯の売り出しがへった。
マンション価格なんて自己の買える額基準に考えるべき。
安くなることと、買えることは別物。買いたいことと買えるこても、別物。

[13: 匿名さん]

〉4
マンションの価値とは主観的要素が強く、価格は相対的なものだよ。デベの口車と無知な購入者の掛け合いの話は、もう聞き飽きたよw

[14: 匿名さん]

スレ主がいっているのはあせっているのは借入金があるデベであって
自己居住用のマンションを買うエンドユーザがあせる必要はまったく
ないってことだろ。今の家が狭いんなら別の賃貸にでも引っ越せばいいよ。
家賃２０万払ったって２年で５００万でしょ。それくらい取り返せますよ。

[15: 匿名さん]

取り返すって？誰から？

[16: 匿名さん]

投資用マンションを買うエンドユーザーだって焦る必要はないわけだが。

[17: 匿名さん]

だから、煽るとか、焦るとかいう発想はどこから来るんだ？
マンションの抽選販売もないし、その気になればいくらでも選べるだろう？
価格が上がるか、下がるかでなく、どの辺に、どのくらいの広さを、いくらで、いつまでに買うという見通しが大事だろう。

[18: 匿名さん]

まあ買わないって有力な選択肢もありますけどね。
定期借地みたいな、所有と賃貸のハイブリッドみたいなのも出てきましたし。

究極的には、どのようにしてベストな住居空間を確保するか、という命題なんでしょうから、
無理に購入に向けて目標決める必要も、それに際して妥協する必要もないと思いますよ。

買って保有したいと思える物件が、無理ない価格で出てきたら、
はじめて購入するというアクションを起こせばいいだけのこと。

[19: 匿名さん]

見通しとか目標とかいうから、強迫観念が潜在して釣られてしまう。
経済的にゆとりがあって(大前提だろ)、あっ、ここに住みたいって思ったときが買い時。

趣味趣向なんて経年で変わるから、歳とるとやっぱり静かな郊外がいいわってことになる。
そうなることがわかってるなら、若いうちからでも静かな場所にしとこうって思う。

歳に関係なく、くつろぐなら、ゴミゴミしてうるさい繁華街の真ん中よりも、窓開けてても静かなほうがいいのは、みんな同じじゃないの？

たった今便利だからと繁華街に買っても、もしかしたら転職するかもしれないし。
通勤距離や利便性だけみてると、後から辛くなる。

都心生まれの自分は、親父の悔しい顔見て育ってるから、都心の割高なんか選ばない。

つか、事務所用の手ごろなやつを都心近隣に探し始めてるけど。
これから買うのは捨て金だから賃貸でね。

[20: 匿名さん]

買わない選択なら、価格動向に関心もたなくてもいいのに。

[21: 元祖匿名はん]

>>12

あなたのおっしゃることは大半のローン客の実情として大筋で合ってると思いますが、
それは裏を返すと、今後金融機関の住宅ローン貸出残高がシュリンクすればするほど
マンション価格は全般に下落せざるを得ないとおっしゃってるのと同じですよ。
金利はこれ以上下げられない、借入人属性は悪化はしても良化しない、結果は明白です。

都心部だけは違うって、いつまでもおまじないが通用しますかね。
仮に生徒が減って全般の学力が低下しても東大だけは学力が向上し続けるっていう仮説は
その世代がいくら強弁してみても他の世代からは到底理解を得られないでしょう。
今は大学入試も、弁護士や会計士になるのも、驚くほど条件緩和されていますよ。