新日本建設の「（仮称）目白御留山プロジェクト」はどうですか？

[匿名さん]

目白の奥座敷とも言える、下落合４丁目「野鳥の森公園」隣接。
由緒ある屋敷跡に誕生する「（仮称）目白御留山プロジェクト」のスレッドです。

マンションでもタウンハウスでもない、全戸メゾネットプランの「重層長屋」という構造を採用。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


物件データ：
所在地：東京都新宿区下落合4-9（以下未定）
地域地区：第１種低層住居専用地域・第１種高度地区
交通：西武新宿線「下落合」駅徒歩8分、山手線「目白」駅徒歩14分
構造：鉄筋コンクリート造　地上３階地下１階
規模：重層長屋住宅　29戸
面積：70平米台-120平米台
価格：未定

[2: 匿名さん]

このスレは伸びるｗ

[3: １]

>>2様
さっそくにありがとうございます。
でも小さな物件ですからそれほど伸びないと思いますよ。＾＾；

[4: 匿名さん]

↓
新日本建設ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47308/res/278-287

[5: 匿名さん]

>>3
いや
この地名が大好きな御仁がネット上に居まして・・
スレの存在を知ったとたん、ひたすら長文コピペが続くかと

[6: 匿名さん]

もしかしてたぬきの森のところですか？
工事が進んでいたんですね。知りませんでした。
どんな物件なのかちょっと興味あり。

[7: 匿名さん]

訴訟も続いていますよ

[8: 周辺住民さん]

>>07
何の訴訟ですか？
それほど遠くない場所に住んでいますが聞いたことありません。

[9: 匿名さん]

数年前まで近くに住んでいました。
訴訟にまで発展していたのは知りませんでしたが、マンション建設反対の署名活動は行われていましたよ。
年配の方は大反対していたのを覚えています。
好きな土地の一つなのでコート○○の二の舞にならないといいな。

[10: 匿名さん]

>>01

×「（仮称）目白御留山プロジェクト」
○「（仮称）目白御留山住宅プロジェクト」

[11: 匿名さん]

このデベは数字で見る限り財務状況は比較的健全ですね。
安心感があるのではないでしょうか。

[12: 匿名さん]

建物はほぼ完成していますが、
発売はいつになるのでしょうか。

[13: 匿名さん]

担当者に確認しましたが２月か３月の発売予定との事です。

[14: 匿名さん]

金額的には幾ら位の物件になりそうですか？

[15: 匿名さん]

>>14
まだまだ決まっていないでしょう。
場所的に最初は高額を狙ったと思いますがこの市況ですからね。
土地をものすごく安く仕入れているので値下げの余地はあるかと。

[16: 匿名さん]

>このデベは数字で見る限り財務状況は比較的健全ですね。
本当ですか

[17: 匿名さん]

発売時期が遅いのは訴訟と関係があるのですか？
すでに工事が進んでいるのに販売を開始しないのは何か理由があるのでしょうか。ご存知の方がいらっしゃったら教えて下さい。

[18: 匿名さん]

推測ですが・・・。>>17

周辺住民が起こした建築確認処分取消等請求の判決が１２月２４日に予定されています。
その結論を待っているのではないでしょうか。

[19: 匿名さん]

ありがとうございます。購入を検討しておりますが、訴訟がある物件を買う事に関してはどのようにお考えでしょうか？

[20: 匿名さん]

>>19

うーん、難しいですね。
この物件の訴訟はよくある日照権とかとは違って、敷地そのものが問題になっているみたいです。
私もよく理解できていないので、「下落合　たぬきの森」で検索してみてください。

[21: 匿名さん]

下落合トラスト運動で検索してみてください。緑の保全運動で健全な活動だと思いますよ。

[22: 匿名さん]

↑の土地の売買に関わったのは　都市デザインシステム

[23: 匿名さん]

≫20　コメントありがとうございます。訴訟内容を確認して、状況が良く分かりました。購入に関しては慎重になりますね。魅力的な土地だけに。

[24: 匿名さん]

>>22

そうなんですか！？
８月末に逝ってしまわれた会社ですよね、たしか。

[25: 匿名さん]

販売会社や土地の売買にかかわった会社を問題にしている訳ではないのです。

[26: 匿名さん]

＞「重層長屋」という構造を採用。
共同住宅にできなかった事情を問題にするべきでは

[27: 匿名さん]

重層長屋って共同住宅ではないのですか？

[28: 匿名さん]

当初は都市デザインが建築看板出していましたが、反対運動にあい土地を売って撤退したようです。

もう何年（五年くらい？）になるのか、古い話なのでいきさつもおぼろ。

[29: 物件比較中さん]

>>26
接道がよくないから

>>27
新宿区建築指導課に聞けば？

[30: 匿名さん]

>>28
それって新日本建設のダミーなのでは？
マンション建てる時の近隣対策でよく使われる手ですが。

[31: 匿名さん]

目白から実質バス便、下落合は近いけど使えない。
南は公園だけど東は隣接マンションあり。

さて、いくらで売るのかな。

[32: 匿名さん]

>>31
使えないってどういう意味ですか？
不便ということ？
高田馬場へ１駅、新宿（西武新宿だけど）へ２駅ってすごく便利だと思うのですけど。

[33: 匿名さん]

ホームで、いつも急行やレッドアローなんか目の前通過。
西武新宿なんて歌舞伎町にお勤めの人じゃないと意味ある？
だったら15分ほど歩いて高田馬場駅まで歩いたほうがストレスたまりません。
ここのあたりの人は朝は高田馬場駅へ、帰りは目白駅から歩くを使い分けてます。

[34: 匿名さん]

来年２月発売というのに新日本建設のサイトには予告すら出ていませんね。
年明けから一気に広告が出るのでしょうか。

[35: 匿名さん]

判決の結果ご存知の方教えて下さい

[36: 匿名さん]

>>35
判決が来年１月１４日に延期になったようです。
審理に時間を要するとのことらしいですが。
これ、もしかするともしかするかも・・・。

[37: 匿名さん]

もしかすると、とは？まさか…。

[38: 匿名さん]

>>37
「まさか・・・」の後に何が続くかわかりませんが、
判決が延期になるのは異例なことです。

裁判所は案件の内容から審理にかかる時間を判断して判決日を決めます。
それが延期になるということは、
初めに予定したよりも詳しく検討する必要が出てきたということでしょう。
それがどの点についてなのか、それは判決の日まで誰にもわかりません。

上の方で２月販売開始とありましたが、
準備が進んでいるのか、判決延期に伴って販売も先延ばしになるのか。
気になる物件だけに注目です。

[39: 匿名さん]

新宿区の姿勢にも問題あるのでは？
周辺住民とここまでこじれるのは異例なことです。

[40: 匿名さん]

>>39
たぬき森のサイトを見てもそう感じます。
デベがどうこうよりも新宿区の責任が大きいかと。

開発推進したいのは建築課みたいですね。
＊反対請願が区長を訪問する２時間前に確認申請を受理。←このタイミングはどう見ても・・・。
＊その後の反対運動に対しても無視ばっかり。

その一方で建築指導課は
＊この土地一帯を急傾斜地崩壊危険箇所に指定。

新宿消防署は
「当該建設予定地へ消防自動車が向かう道路は一本道で、道路幅の最低は3.3mしかなく、消防困難な地域と言わざるを得ません」との見解。

これでは住民はもちろんデベだっていい迷惑でしょう。
裁判なんかになったのも区の対応のまずさが原因だと思います。
万一デベに不利な判決が出たら、今度はデベが区を訴えるかも。

この物件自体は魅力的なのですが、それを半減させているのは新宿区のお粗末加減だと思います。

[41: 周辺住民さん]

賃貸のなる可能性もあるようですね？
工事は順調なようで予定通り3月には完成しそうです。

[42: 匿名さん]

賃貸ですか？！
その程度の作りなのかな？と考えてしまうのですが如何でしょうか？

[43: 匿名さん]

１４日の東京高裁の判決で、建築確認が取り消されました。

・・・とたぬき森のＨＰに速報が出てます。

建築確認が取り消しって、建物はどうなるの？　取り壊し？
もうほとんど外観は完成してるのに。

こりゃ最高裁までいくのかな。
ここは待ってても無理な気がしてきました。

[44: 匿名さん]

>>43
行政訴訟：「タヌキの森」に建築、違法　新宿区が逆転敗訴−−東京高裁判決
http://mainichi.jp/select/jiken/news/20090115ddm041040032000c.html

[45: 匿名さん]

新聞読みました

びっくりです

[46: 匿名さん]

建築確認取り消しなら、
（まだ取り壊し決定じゃないけど）
このスレも存在意義がないのでは？
この先裁判が続くにしても普通の分譲はもう無理でしょ。

あとはデベと新宿区がケンカすればいいだけ。

…と思いますが、いかがでしょう？

[47: 物件比較中さん]

新宿区建築審査会の委員にも
責任がありそう

[48: 匿名さん]

新宿区役所でも何故に建築課だけが強引だったのかが謎。

区長は慎重だったし建築指導課も公園課も、消防署もみんなＮＧだったのに…。

慎重だった渡辺区長、果たして上告するのか。
敗訴受け入れるならデベから損害賠償請求される可能性あるよ。

そしたら税金の無…（以下略

[49: マンコミュファンさん]

上告理由に当たらないのに上告するほうが問題

[50: 匿名さん]

＞この先裁判が続くにしても普通の分譲はもう無理でしょ。
同感です。

デベは撤退すべきタイミングがあったのに
経営陣の責任重大です。

[51: 匿名さん]

新宿区の建築確認を受けて建てたマンションの確認が裁判で取り消し。

土地代は別にしても建築費は新宿区がデベに賠償するのが道理ですよね？
何億払うんだろう？

区長はもちろんだけど、
他課の意見や住民を無視した建築課の責任者・担当者、どう責任を負うのかな。
まさか費用捻出のために御止山拡張計画中止なんてトバッチリは勘弁してくれよ。

そもそも建物完成してから確認取り消しって、過去に事例あった？

[52: 匿名さん]

ふと疑問。
建築確認が取消されたら壊さなきゃいけないの？
既存不適格で再建築不可なだけ？
誰か教えてください。

もしかすると爆安で買える？

[53: 匿名さん]

>建築確認が取消されたら壊さなきゃいけないの？
壊さないといけません
中野区上鷺宮１丁目のデベも壊していました
http://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/023/pdf/d12800038_3.pdf

建築費の賠償について
新日本建設も着工を強行した経緯があるので
あまり強い立場ではないと思いますけど
企業イメージの点からも
ここはさっさと撤退したほうがよさそうですが

[54: 匿名さん]

デベの判断に問題があるのでは

急傾斜地に無理して建てようとするから

[55: 匿名さん]

他デベの例だが
↓
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20050311/121470/
横須賀市えらいね

[56: 匿名さん]

もうほとんど完成してるけど、
たとえば法律に合うように部屋数減らすとか、
一部だけ解体して分譲ってこともあり得るのでしょうかね。

全部壊して更地にするより現実的な気もしますが、

[57: 匿名さん]

>>56
部屋数を減らして決着した例
↓
ライオンズレジデンス中野プレーゼ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43794/

[58: 匿名さん]

どうもそういう問題ではないようです。
取り壊ししかないでしょう。募集もできないし。
しかし、せっかくの屋敷林を、もったいないことをしました。
タヌキはどうなったのでしょう。

[59: 匿名さん]

デベは早く撤退したほうがいいのでは？

東京高裁が違法な建築計画と判断している。
日陰の住民から損害賠償を求められると困ると思う。

[60: 匿名さん]

>>59

まあまあ、まだ高裁判決ですから。
最高裁までいって逆転判決という結果もあり得ますよ。

最高裁で合法判決が出て、それでも売れなかったら（売れないだろうけど）、
裁判を起こした住民に損害賠償を求めますね。
この会社なら確実に。

つまりどの道デベは損をしないのです。

[61: 匿名さん]

裁判を起こした住民に損害賠償を求めても勝てないよ

[62: 匿名さん]

>>60
最高裁まで争っても
新日本建設の企業イメージが悪くなるだけでは？

[63: 匿名さん]

>>62
だからイメージよりも金、金、金の会社なんだから。

というか裁判で争ってるのは新宿区ｖｓ住民。
上告するかは被告の新宿区長が決めること。新日本建設は何もできない。
新宿区が意地張って裁判が長引けばデベの名前がいつまでも晒されることになる。
今ごろは新日本と新宿区の建築課が言い争いをしてるんだろうな。
かつてベタベタにくっついてたことなんか忘れて。

[64: 匿名さん]

新日本建設は株価が低迷していますよね。

[65: 匿名さん]

住民運動が、判決の結果起きた損害について損害賠償を求められた例はありません。
あるはずがないことはちょっと考えればわかりますよね。
行政訴訟を起こしたことに損害賠償を求めるられることもありません。
もしあれば裁判を受ける権利についての憲法判断が入るのではないでしょうか。
こういう恫喝に惑わされないようにしましょう。

自分のまいた種は自分で刈り取らなくてはなりません。きれいに撤去してほしいものです。
倒産などして放りだされないよう気をつけなくてはなりません。
ところで、
違法な建築確認申請をした業者は、確認した行政に損害賠償を求めることができるのでしょうか？
「確認しないでくれたらよかったのにぃ」とかいうわけですかね。
法律に詳しい方教えてください。

[66: 匿名さん]

>>65
業者から出された計画が適法かどうか判断するのが行政＝区建築課の仕事です。

今回は新宿区が「適法」と建築確認をしたから新日本建設も建築できたわけです。
裁判所は「新宿区（建築課）の判断は間違い。この建物は違法」と判決を下しました。

業者が着工までどんなに強引でエゴ丸出しだったとしても、
区の建築確認に基づいて建てたものが違法となれば、誤った判断を下した新宿区に損害賠償請求することはできるでしょう。少なくとも法的には。

ただそうなった場合、損害額の算定とか計画過程でのやりとりなどが明らかになります。
報道も増えるでしょう。
無理な計画を押し切ったデベという評判がついて回ります。
そのあたりの損得を業者がどう考えるかだと思います。

[67: 匿名さん]

＞住民運動が、判決の結果起きた損害について損害賠償を求められた例はありません。あるはずがないことはちょっと考えればわかりますよね。

巨大マンション周辺住民が勝訴
http://app.cocolog-nifty.com/t/comments?__mode=red&user_id=85665&a...

[68: 匿名さん]

昨日の午後ここの横を通りましたが、
現場に作業員の方がいました。
まだ工事は続いているのでしょうか。
デベは販売をあきらめてない？

それとも残務整理だったのかな〜。

[69: 匿名さん]

この状況で
販売は難しいと思いますが

[70: 匿名さん]

転売は？

[71: 匿名さん]

>>70
建築確認のない建物は転売など無理でしょう。

土地の実勢価格から建物解体費用を差し引いた金額なら可能性はありますが。

[72: 匿名さん]

上告期限は何日ですか？
判決は1月１３日か１４日だったと思います。
高裁でも上告期限は２週間ですか？
新宿区はどうするでしょう？
確定すれば、「一部の人の強欲と無責任」への頂門の一針となるのですが。

[73: 匿名さん]

高裁の上告期限は14日。
判決が今月14日だったので期限は明日です。
区役所では今頃モメているでしょう。
もし確定なら建築課の責任が問われますから。

[74: 匿名さん]

接道に問題あり。これを解決できるのだろうか。
↓
http://www.nikkeibp.co.jp/article/news/20090122/126536/

問題となったのは接道の幅員だ。同マンションの敷地周辺の大半はがけ状となっている。最も狭い個所で幅員が4mとなる延長34mの路地状部分によってのみ道路に通じている。
東京都建築安全条例第4条1項では、建築物の延べ面積に応じて接道の長さを定めている。この規定によると、建設中のマンションの延べ面積は2820m2であることから幅8m以上の通路で道路に接しなければならない。

[75: 匿名さん]

たいへん

[76: 匿名さん]

経営破たんした都市デザインシステム

会社概要 企業理念 事業領域 沿革
社会還元
会社概要
名称
株式会社都市デザインシステム
[URBAN DESIGN SYSTEM CO.,LTD.]
所在地
東京オフィス
〒　150-0022
東京都渋谷区恵比寿南1-11-12エビスA・Hビル4F
TEL [phone]/ FAX [phone]
URL http://www.uds-net.co.jp/
E-Mail [e-mail]
設立
1992年6月20日
資本金
2,129,875,000円

役員代表取締役社長　梶原文生

代表取締役副社長 中川敬文

取締役 明山淳也

監査役 田口　仁


登録一級建築士事務所　都知事　第38523号
宅地建物取引業者　国土交通大臣(1)第7125号

[77: 匿名さん]

役人は責任なんか取りません。
また同じことをしますよ。

[78: 匿名さん]

さて運命の28日になりました。
新宿区は上告するのでしょうか。
断念して高裁判決を受け入れるのでしょうか。

[79: マンコミュファンさん]

上告理由は違憲や理由の不備などに限られている

[80: 匿名さん]

新宿区は上告。
審理は最高裁へ。

この物件、その間に販売されませんかね？

[81: 匿名さん]

>>80のソースです。


タヌキの森訴訟：新宿区が上告　／東京

　タヌキもすむ新宿区下落合の住宅跡地へのマンション建設に反対する周辺住民が起こした行政訴訟で、区側は２７日、区の建築確認を取り消した２審・東京高裁判決（１４日）を不服として上告した。マンションは今春完成予定で、区側の対応が注目されていた。周辺住民によると高裁判決以降、工事はストップしているという。

毎日新聞　2009年1月28日　地方版

[82: 匿名さん]

>この物件、その間に販売されませんかね？

販売しないと思いますが。

高裁判決を根拠に
周辺住民がデベ相手に訴える可能性もあるのでは？

[83: 匿名さん]

一人でがんばりすぎだろ。

[84: 匿名さん]

一人かと思うとさにあらず。
しかし、役人が面子に拘るとしつこくて不毛ですね。
故意に違法を認識して、違法処分をしてなければ、
たとえ裁判に負けても何の責任も問われないのにね。
不毛ですね。この際、あんまりひどい役人を辞めさせる法律を作りましょうよ。築家の
高裁判決は、消防署の証言などで危険性の証拠を固めています。
地裁判決は「時間切れで門前払い」というひどいもので、実体審理してないし、
最高裁で覆ることはないでしょう。弁論なしで、上告棄却は間違いないでしょう。

[85: 匿名さん]

開発業者にとっても不毛な日々が続く

[86: 匿名さん]

もし最高裁で判決がひっくり返ったとして、
ここを買う人がいるんだろうか。

[87: 匿名さん]

現地付近を知っていますが、敷地の周囲はガケ状態。
しかも火災や自身が発生したとき、避難通路は４メートルにも
満たない狭い小道（３４メートルも続くのだ）だけ。
もし消防車が入ってきたら、出口をふさがれ、
その脇を住民が通れる隙間は無い。まさに火あぶり状態。
この重層長屋の危険性をみごと高裁は突いているんだと思うよ。
なんせ消防署のお墨付きまであるんだから、最高裁が逆転判決を
出したら、モラル的にも問題があるんじゃないの。

[88: 匿名さん]

中庭で安全性が確保できるとは思えない

[89: 匿名さん]

現地では工事再開ですね。
最高裁の判例で、
建物が完成していることを理由に建築確認の取消を認めなかった事例があります。
ともかく完成させてしまえということでしょう。

でも、最高裁までモメた物件を誰が買うのか素朴な疑問。

[90: 匿名さん]

国立の例のマンションでも住んでる人はいます。
気が知れないと思うけれど人それぞれです。
住に求めるものと、人生観、世界観が違うのでしょう。
だから、破廉恥なデベロッパーが違法行為、
脱法行為を繰り返すのです。

[91: マンコミュファンさん]

高裁が違法と認定した物件

周辺住民はデベロッパーを訴えることもできるのだが

[92: 匿名さん]

総務区民委員会における新宿区の上告報告



　1月28日(水)に開かれました、新宿区議会の総務区民委員会Click!を傍聴してきました。この委員会では、1月14日に新宿区が高裁で敗訴Click!し同27日に最高裁へ上告Click!した、一連の経緯の報告がなされました。そして、区の報告に対し質問に立った区議会議員との間で、さまざまなやり取りが行われました。そこに見えるのは、建築課が誤って出してしまった「特例」認定と「建築確認」について、これまでになく苦渋をつづける新宿区の姿です。以下、要約してお伝えいたしますが、やり取りの文責は「下落合みどりトラスト基金」にあります。


議員
今まで、区が高裁で敗訴したことはあるか？

新宿区
最近の記録にはない。

議員
なぜ最高裁へ上告したのか？

新宿区
理由書は50日以内に最高裁へ提出するが、安全認定処分の違法性と、建築確認が違法であるとの判断理由に認定処分の違法性を挙げていることの2点について、最高裁の判断を仰ぐためである。

議員
高裁の判決は明快であり、これに対して区は最高裁で勝つ見込みはあるのか？

新宿区
軽々しくは申し上げられない。あくまで前述した2点について判例がないので、最高裁の判断を仰ぐものである。(多少しどろもどろの答弁となる)

議員
工事の執行停止申し立ては行われたのか？

新宿区
1月26日付で、住民側から裁判所に申し立てが行われた。


　新宿区は、議員が質問する最高裁での裁判の展望についてはいっさい触れず、「軽々しくは申し上げられない」の一点張りで、曖昧な答えに終始していました。答弁に立った担当職員は、非常に答えにくく苦しそうな表情をしており、新宿区が最高裁での展望が拓けないまま、ほとんど形式的に上告をした様子が、その表情から直接的に傍聴席へ伝わってきました。



　約2時間にわたり、区議会議員から多彩な質問や意見が出ましたが、党派ごとに微妙なニュアンスの違いはあるものの、おしなべて区議会側は高裁判決を受け入れてくれている様子でした。裏返せば、あえて「この判決はおかしくて納得できない」と指摘し言明することができないほど、高裁判決は誰にでも明快でわかりやすい判決だったということになります。



　ある議員は、わかりやすい高裁判決の要旨をさらに明快に整理し、「区が上告するからには、確固たる自信と明確な理由があるのだろうから、それを明示してほしい」ときびしく迫り、区側を当惑させるという一幕もありました。そして、出席者の多くの方々が、最高裁における新宿区の敗訴をある程度予感し、“たぬきの森”をめぐる今後の対応が金銭面も含め、非常に大変であるという雰囲気に包まれていました。

[93: 匿名さん]

最高裁でも区が敗訴もしくは上告棄却となったら、
裁判費用まで区の負担。

新日本建設への賠償が数十億と言われているのにまだ無駄づかいする新宿区。

[94: 匿名さん]

そんなことに税金を使ってほしくないですね。
納税者である、区民は何もできないのですか？何か愚行を止めさせる手段はないのですか？
独裁国家じゃあるまいし。これから後は、責任者が個人のお金で負担するべきではないですか？
裁判員制度は、刑事事件ではなくて、環境裁判や薬害なども含めて行政訴訟で導入すべきです。

[95: 匿名さん]

建設工事費は5億くらいでは。

高裁判決後に行っている工事費の賠償は
新日本建設が求めることはできないと思うが。

[96: 匿名さん]

反対を押し切って、強引に工事をした会社が損害賠償なんて求めるのはおかしい。自業自得です。

[97: 匿名さん]

>>96
感情としては理解しますが、あくまで建てることを認めたのは新宿区。
区の建築課が最初からＮＯと言っていれば工事はできなかったのです。
新宿区の確認が間違っていたのですから、
デベが建築費その他工事関係費用の賠償を求めるのは法的に当然です。
だからこそ、新宿区の姿勢が批判されるのです。

今日は現地は静かで人の出入りもありません。
たたずんでいると本当にいい場所ですよね、ここ。

[98: 匿名さん]

公園化しましょう！！　下落合みどりトラストには敬服します。私達が模範とすべき市民運動です。

[99: 匿名さん]

建築確認というのが、建築許可という意味のものではないと聞きました。
許可権限がなく、建築確認することが義務ずけられているとすれば、新宿区に責任はないのでは？

[100: 匿名さん]

>>99
申請は受理か不受理。
受理していいか判断するのが行政＝区の役目。
実質的に許可と同等の裁量権です。

[101: 匿名さん]

こんな物騒な違法建築建物は撤去して、公園にしましょう！！！