シティハウス志村三丁目～緑彩の邸～ってどうですか？

[ご近所さん]

（仮称）志村三丁目計画についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：東京都板橋区坂下1丁目32番3（地番）
交通：都営三田線 「志村三丁目」駅 徒歩5分
　　　都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩13分
間取：2LDK-4LDK
面積：56.01平米-85.45平米

[2: ご近所A]

最近越してきたのですが、このあたりは便利ですよね。志村三丁目は、サミットとコジマがあっていいですね。
坂下一丁目は商業地域ですか？

[3: 匿名さん]

前野町に住んでますが、三丁目駅を使ってます。
東武練馬に行けばシネコンがあるし、高速の入り口も近く、徒歩でも問題はないですが、車があればかなり便利なところです。
ビバホームの近くには激安で有名なOKストアも四月にできます。

[4: 匿名さん]

公園とか、子供を遊ばせる場所はありますか？

この辺りの子育て環境ってどうでしょうか。

[5: 匿名さん]

板橋は公園多いですよ。地図を見てもらえばわかります。
緑も多いし、生活環境はいいです。

[6: 匿名さん]

No.5さん

ご回答有難うございます。

志村近辺に公園が多いとの事、少し安心しました。

この辺りは生活しやすいという話は聞いてはいたのですが、買い物が便利という以外に（駅前にショッピングセンターというかスーパーなどが入った建物がありますよね）、どんな利点があるのでしょうか？

もしよかったらお聞かせ下さい。

図書館は少し離れているようですが、新しそうな建物のようで期待しているところです。
前にちらっと駅前を見た時に、バス停もいくつかあった様なので、三田線以外にもアクセスしやすいかなと考えています。

朝の通勤ですが、三田線はこの辺りからの混み具合はどのような状況でしょうか。

[7: 匿名さん]

病院も多いですよ。
バスは志村三丁目のサミットの交差点のところから池袋、赤羽、成増、東武練馬、練馬へ行けます。
練馬行き以外は本数も多いです。
あと、三丁目の駅前の郵便局はこのあたりを管轄してる郵便局なので、不在のときに郵便物を会社帰りに取りに行けるのも便利です。

[8: 匿名さん]

三田線ですが、三丁目からは平日は八時前後だとまず座れません。
でも、すし詰めってほどは混まないので、他の線よりはかなり楽です。
今は６両編成ですが、いつでも８両までは増やせるようになってますので、将来人口が増えても大丈夫です。

[9: ご近所A]

前に住んでいたところの近くにOKがあったのですが、かなり安くていいスーパーでした。ビバホームって本蓮沼でしたっけ？

[10: 匿名さん]

ビバホームは前野町のイズミヤの近くです。
最寄り駅は本蓮沼になるかもしれませんが、だいぶ離れてます。

[11: ご近所さん]

先日建設中のマンションを見てきました。
どうもバルコニーは東側のようなのですが知っている方はいらっしゃいますか？
あの向きだと真東？になりそうで、お昼すぎにはすでに日はあたらなそうでしたが。

[12: ご近所A]

ありがとうございます。
本蓮沼便利そうですね。
でも、坂下あたりの方が空気は綺麗でしょうかね。
主寝室が東向きだと、朝日で目覚められていいですよね！リビングが東向きだと、洗濯物乾きにくいですが。。。

[13: 元ご近所さん]

違う板にも、同様に書き込みましたが、空気はきれいではないと思います。

志村3丁目駅の近くのマンションに昨年までおりましたが、
ベランダと空気穴が半年くらいで真っ黒になりました。

今は新宿区にいますが、まったくそんなことはありません

契約前に物件は確認することをおススメします。

[14: 匿名さん]

志村三丁目でも場所によります。
環八や中仙道沿いだと空気は悪いです。
幹線道路沿いは車の排気ガスがすごいですから。
幹線道路に面しているようなマンションはどんなに安くても買ってはいけません。
私が住んでるのは前野町の住宅地で、大きな通りからは離れてるため、空気はきれいで静かです。
公園に面しているのもありますが。

[15: 匿名さん]

>>11さん
天気のいい日の午後２時頃みたのですが、隣のマンション（環状8寄のほう）の公園側の窓から、
電灯がが点いていたのが見えました。
たまたまなのか、午後は暗いのかは、解りませんが、すこし気になりました。

[16: ご近所さん]

ライオンズは、儲けが無いか有っても少しという魅力的な価格で完売。

ここはどうかな？天下の住不様と言えども、株価千円割り。
常盤台ガーデンの反省からも、強気の商売は続かないと見てるけどね。

加賀レジの売れ残りの動向、また、立地では圧倒的に有利な、
リビオタワー板橋の動向も気になるところだね。
（あれがタワーと自慢するなら、二十数年前に建てられたサンシティは神だろ）

【管理担当です。テキストの一部を削除しました。】

[17: ご近所A]

売り手側の事情は知りませんが、買い手側としては、このご時世、年収の五倍以上の価格は嫌です。。
これから年収300万時代ということは、そのうち、マンション価格は、1500万円に収れんしていくのでしょうか？
海外の都市だと1000万円くらいだというし、今までが高すぎたのでしょうか？

[19: ご近所A]

グラマシーハウスは、最初からファミリー向けにつくられた物件ではなかったのもあって、最初は売れてなかったみたいですよね。
こちらの物件はどうなのでしょう？

[20: 匿名さん]

グラマシーはファミリー向けでしょ・・・。

[21: 匿名さん]

そのグラマシーでキャンセルでたようですよ。
激安でしょうね。。。

http://lions-mansion.jp/MS061136/plan.html

[22: ご近所A]

グラマシーの営業には、最初は定年後のカップルを想定していたけど、お客が来なかったから、ファミリー向けにコンセプトを変えたと言われました。だから直床なんですね。
シティハウスは二重床になってるのでしょうか？

[23: ご近所さん]

グラマシーの最初の発表価格は「ええっ！！」という物だったよ。
直床に変更とか、間取りを変更したわけでは無く、周辺の退職金を持っている
リタイア夫婦がターゲットだったのに、反応が無いから、価格を下げて一時取得者
へ変更して一気に売り切ったということだと思うよ。

年収３００万円は、構造改革論の話だろうけど、アメリカと同じように、
すごい金持ち、すごい貧乏人の差が開いて、一昔前の一億総中流階級
というのは崩壊したということ。
地方との格差って聞いたことあると思うけど、東京は世界最大の巨大都市で、
地方からどんどん人が流入してくる以上、土地価格が底なしに下落することは無いよ。
むしろ、郊外とは格差が広がるだろうけど、まあ板橋区のスレに書いている人だからね。

[24: 匿名さん]

グラマシーは価格下げて、あわせて見えない部分の仕様も下げたんでしょうね・・・。この物件はファミリー向けでしょうか？

[25: ご近所A]

23さん→2015年に東京都の世帯数が減少に転じるという統計予測がありましたが、もう少し後ろにずれ込んだのでしょうか？
リタイア後に、年金だけの生活だと、管理費と修繕積立金、固定資産税を払うのは厳しいですよね。。。

[26: 匿名さん]

ここは志村三丁目の駅からみて環八を超えている時点で、検討外でしょ。
あのあたりはグラマシーもそうだが工場・倉庫エリアよ。

[27: 購入検討中さん]

確かにまわりの環境がよくないですね。

[28: ご近所A]

工業地域になっているのは、このあたりが浸水区域なのと関係あるんでしょうか？引越してきてから、まだ浸水は経験してませんが、どれくらいつかっちゃうのでしょうか？

[29: 匿名さん]

100年に１度の「みぞゆう」の洪水の時。
まあ、その時は、東京の機能が停止する訳だが・・、

[30: 匿名さん]

>>28
今、用途が工業地域になっているところは坂下の低地が多いかと思いますが、ここは荒川の氾濫原で、昔は人の住まない湿地帯だったんです。広い湿地を荒川が蛇行して流れてました。
浮間公園はその蛇行した荒川の旧河道です。
その、人の住まない湿地は干拓されて水田になりました。高島平は昔は徳丸田んぼと言われた23区最大の水田地帯だったんです。
その後、高島平は公団に買収されて団地になり、その他のところは徐々に公営住宅や工場になったわけです。
だから浸水するから工業地帯だと言うのもはずれではないですね。浸水するから人が住まなくて工場になったわけですから。
でも今は治水技術が発達したので、滅多なことでは川は氾濫しませんけど。その危険性はもちろんあります。
私は工場の多いところはイヤなので（なんか足立区や江東区みたいだから）、台地にあるマンションにしました。
板橋でも台地のほうにはなかなか新築物件は出ませんが、時々ありますよ。

[31: 匿名さん]

台地にあるマンションって、崖の上のプラウド！？

[32: 匿名さん]

いくらくらいのもの？

[33: 匿名さん]

4000万後半～6000万ぐらいだったような。。。

[34: ご近所A]

30さんありがとうございます。
浸水地域であることはわかりました。でも、そうやって後からできてきた地域なだけに、古い土地よりも利便性は高いですよね。
地域の賃貸相場は3LDKで14から16万円とききましたが、最近はさらに下がっているのでしょうか？

[35: ご近所A]

今日現地を見てきました。ベランダ側たぶん南側だと思いますが、桜並木が綺麗ですね！志村公園の桜も綺麗ですが、昔ながらの緑フェンスが違うデザインならなお良しです。。。。
ベランダにシンクがあって、子どもの靴を洗うのに便利そうです。しかし、そんなに空気が悪いなら、グラマシーハウスみたいに、室内にユーティリティコーナーを作ってくれればと思いますが、室外にシンクがあるということは、きっと室内ユーティリティコーナーはないのでしょう。残念です。

[36: ご近所A]

大分出来上がってきましたね。
外壁の色はあれで決定なのでしょうか？隣のマイキャッスルと、保育園の色に合わせた色のほうがいい気がしますが。。。
今の色だと、何か暗くみえそう。。。

[37: 物件比較中さん]

販売は,いつごろになるんでしょうね?

[38: 物件比較中さん]

いつから発売になりますか?

[39: 匿名さん]

6月中旬販売開始予定らしいですね。

トピ先頭の物件URL、変わったみたい。
http://www.ch-shimura3.com/index.html

個数の割にエントランスは豪華になりそう。

[40: ご近所A]

エントランスってあのガラスばりのとこですか？

マンションの駐車場に車入れるとき、難しそうなつくりですよね。保育園の前通るから、飛び出しにドキドキしそう。でも駅前の物件だから、マンション買う人は車は手放すのかな？マンションの駐車場って、微妙な存在ですよね。下の段は10年もすれば使う人いなくなるし。。。駐車場代が管理費じゃなくて修繕積立金に組み入れられてたら、つくりなおすときにそのときの必要台数に揃えてつくりなおされるものなんでしょうか。

[41: 検討中]

購入を検討している者です。

予定価格も出てきましたが、ご意見をお聞かせください。

小生の意見としては、次のとおりです。
・強気の住友とは聞いていましたが、予想を上回る価格…ここまでの価値はありや？
・公園に面し、緑爽やかそうですが、東向きでちょっと暗い…日中でも点灯が必要？公園もちょっとうるさい？
・テラスは広くてなかなか開放感がありお洒落

基本悪くはないと思っているのですが、帯に短し襷に長しで踏み切れません。

強気な営業の態度もちょっと…

[42: 匿名さん]

ご近所さん

以前ここも検討候補にしてました。
予定価格は知らないですが、中層中住戸で坪単価どれくらいなんでしょう？

・志村周辺としては利便性良いですよね。十分住むのもありと思います。
・環八に近すぎるので、騒音と排ガスはそれなりにありそう
・前の公園の音はしますが、子供達の遊びの音だし
　あまり気にしませんでした。夜は静かになるし。
・公園の樹木が立派に育ちすぎて、日当たりを遮ってそう。
　買うなら樹木の高さを超えた階がいいな。
・まさか緑色の物件になると思ってませんでした。
　オシャレですがそこを気に入るかどうか。
・総戸数が少ないので、管理費・修繕積立金等が高くついてないか心配。

我が家は検討していた時期にこの物件のゼネコンが倒産してしまって
工事がストップし、検討から外れました。
その後工事が再開されて今に至ってると思いますが、結局途中でゼネコンかわったんでしたっけ？
人が途中から作った物を後から来て引き継ぐって色々大変そうで、
そこが不具合の原因なんかになっていないかが一番心配かな。

他にも選択肢があるなら、よく比較するのが良いと思いますよ。
公園はさんだ近くにも中古のオープンルームやってるところあったし。
(あ　オープンルーム関係者ではありません)

[43: 物件比較中さん]

現地に行く度に、駅前にそびえるビオスガーデンが神に見えます

[44: 検討中]

42さん、ありがとうございました。

坪単価は、3LDKで230万強です。
ご指摘のとおり、緑一色は好みの分かれるところでしょうね。
また、育った木も階数にによっては、日照も含め気になるかもしれません。
そして何より、ゼネコンの変更があった点は不安材料ですね。

他にも検討していますので、良く比較してみます。

[45: 匿名さん]

なんと230万ですか。

そりゃびっくりの強気ですね。

私的には色々考えても210ぐらいかなぁ・・

[46: 匿名]

我が家も　この物件を考えていていますがイマイチ購入に踏み切れません。
各部屋のドアの使用とかは気に入っているのですが・・
この物件を知ったのは５月下旬で　建物が出来ている途中の事など一切しらず、出来上がったパンフレット等を見る限りでは建物の構造・基礎もしっかりしているし・・と思っておりましたが、
42さんの話を聞き、確かに途中で　人が代わるには不安ですよね。
物件を見に行ったときは　担当者はそんなことは一言も言いませんでした（当たり前ですが・・）
前のゼネコンはどこだったのですか？

[47: 住民さんＢ]

あああ

[48: 購入検討中さん]

いくら新築とはいえビオスが180で出てるだけに、高すぎる
場所的にはあちらが圧倒的でしょう

[49: 契約済みさん]

プラウドと比べるかビオスの中古と比べるか難しい所
でも中古になった途端3割近く含み損を抱えるのも事実
板橋で5千万の中古マンションなんてそう簡単に売却できない

[50: 匿名さん]

そうですね、板橋では築10年くらいで70平米くらいの中古はよくても3500万くらいが限界です。