BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園（part 2)

[匿名さん]

話題も少なくなってきましたがまだ売り出し中。

荒らしはスルー。


「BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園」概要

所在地（地番） 東京都荒川区南千住八丁目21番48
交通 東京メトロ日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩18分、
京成本線「京成関屋」駅より徒歩11分、東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩12分
総戸数 252戸（他に管理室、パーティルーム、ゲストルーム、キッズルーム各1戸）
敷地面積 8,375.31m2 （実測面積・建築確認対象面積・登記面積）
建築面積 2,850.01m2
建築延床面積 21,348.78m2 （容積対象外面積712.88m2 含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建1棟
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託（予定）
売主 藤和不動産株式会社
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション
施工 株式会社長谷工コーポレーション
駐車場 253台（平置26台、機械式225台、身障者用1台、来客用1台）
自転車置場 504台（スライド式）
バイク置場 10台
ミニバイク置場 20台
完成日 平成21年2月下旬予定
入居日 平成21年3月下旬予定


過去スレ
BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園（part 1)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43730/


住民板
BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園　契約者板
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48216/

[150: 物件比較中さん]

リバーフェイスの周辺環境ってのが、あんまりわかりませんが、開発地区と隣接してますし、すぐに
汐入公園だし、公園近い環境はどっちもどっちかなと思いました。
車、車庫問題を考えると・・・・。
でも、駅前のブランズにするつもりはなく、ここかリバーフェイスにしようと思っています。
環境重視で。
しばらくいろんな角度で比較します。

[151: 匿名さん]

逆に言うとベリスタには「再開発地区」以外は安い駐車場しか武器がありませんからね。
仕様設備で周囲と比較されると苦しいのは営業さんもわかっているようで、地区の他は周辺物件と差がないという答えになっているようです。
私の担当営業さんに聞いても同じことを繰り返すばかりでしたし。
…というかそれ以外はいろいろ聞いても出てこなかったのが残念でした。

ブランズはターゲットも価格帯もベリスタとは違いますね。
というか、ブランズはまだ販売しているのかな？

[152: 住民さんB]

まあ、マンションっていうのは総じてセールスし難いものだと思いますよ。
マンションなんてある意味パッケージ商品ですからね。
そんなに大きな大差は同じような価格帯商品なら生まれにくいですよ。


ましてや価値観なんて全然人それぞれですし。
私にはリバフェの前方の工業地帯が気になってしまいますけど、
150さんは気にならないようですし。
どちらにしても、ベリスタの売りは周辺がゆとりを持って再開発された地域の為、
ゴミゴミした町の作りではないだけですよ。
まあ、個々のマンションが高さがあるので、それなりの圧迫感はありますが、
道路などの作りは広々してますよ。

でも、リバフェの託児所はいいと思いますよ。
1月頃にベリスタを契約された人は、保育園には入れなかった人とかいたようですから。

[153: 近所をよく知る人]

ベリスタ
長所⇒・駐車場１００％の為、中古での資産価値を保持しやすい。
　　　・３路線利用可で最寄駅から徒歩１０分
　　　・「再開発地区」のど真ん中で環境が良い。
短所⇒・機械式駐車場１００％で設備更改費用の積み立て原資がない。
　　　・間取りが悪い。（通路側部屋、アルコーブ）

リバフェ
長所⇒・間取りや設備などのプランが良い。
　　　・眺望が抜けている部屋が多い。
短所⇒・嫌悪施設が近い。
　　　・最寄駅から徒歩１０分以上で立地が悪い。
　　　・中古で売るとき駐車場無しとなる。

[154: 周辺住民さん]

ベリスタって駅まで10分以内なんだ。
営業もあまり言ってなかったから知らなかった。
京成かな？関屋？
これは使うかどうかで評価が分かれるね。

でも100%の駐車場が理由で資産価値が確保しやすいというのには疑問だな。
153も書いているように資産としてはマイナス(負債)な上に、次回更新時には100%で更新されることはまずないだろうし。
評価としてはむしろ逆では？

逆にリバフェの駐車場は中古でも確保が可能な確率が高いよ。
周辺で同じ位の設置率のマンションでも中古で駐車場が確保できてるみたいだし。
リバフェのモデルルームがあった頃の話では駐車場希望者が契約者の6割を若干下回る程度で、抽選にハズレた人はいないらしいよ。

[155: 購入検討中さん]

１４６さん＞
ありがとうございます。駐車場問題に関しては、非常に参考になりました。
購入検討中としては、納得のコメントです。

現在、私はリバフェの真向かいのURに住んでいます。
この周辺は（特に公園の裏側）は汐入周辺でも下町が残るエリアです。
気にしなければいいのですが、１５３さんの通り、嫌悪施設がリバフェの大きなマイナスポイントに
なっています。（いくつかの部屋から直接確認することができる建物です。棟内モデルルームに案内されて、
窓からみてゲンナリした印象がとても強いです）
また、よくランニングをするのですが、隅田川に出るためのルートで、その施設周辺は近づくと、
人よけのライト等があり、いい印象がありません。
（何故かその事務所の道を直接通らなくてもよいように、真横の歩道にくねった別の道があったりします）

リバフェの板に書き込むと荒れそうなので、ここでのヒトリゴトですが。。。

残る汐入周辺物件がココしかないため、第一候補と考えていますが、じっくりと構えて比較しています。

[156: ご近所さん２]

＞１５５さん
１４６ではある意味ここを擁護するようなコメントになったかもしれませんが、駐車場の問題はかなり根深いですよ。
設置率が設置率ですので、入居者全員への実質的（経済的）なダメージは避けられませんし、コミュニティー形成上にもしこりを残す結果になるでしょうね。

また、１５４さんが仰るように次の機械更新時には１００％未満で更新したい（するべき）のでしょうが、その場合は「全戸使用できる権利があるから多額の一時金で全戸一律負担する」という原則論が崩れるため、今度は駐車場料金自体の改正（大幅な値上げ）が必要になります。
論理的には良い方向に向かっているのですが、安い駐車場が訴求要素になって契約者を集めたベリスタにおいてこれを大多数にて改正決議することはほぼ不可能と言って良いでしょう。
その結果埋まりもしないのに１００％での更新になり大きな無駄金が出る可能性が極めて大きいです。
（駐車場使用者にとっては１００％設置の方が無駄があっても使用しない人からも一時金を一律に徴収できて都合が良いわけですから）

前スレ（９０８）にも書きましたが駐車場に関する費用の不足額の予測値は１００％稼働したとしても１戸当たり２０年で２００万くらいではないでしょうか。（←このうちいくらかを一時金として徴収し、残りは管理修繕費等から賄うことになります）
もし仮にお車をお持ちであったとしても、本来はデベが到底客に勧められるようなシステムではないとうのが本当のところだと思います。

嫌悪施設が気になってリバフェを外すのであれば、新築にこだわりが無ければこの地域は中古も数が出ていますし（あまり安くはないですけどね）、そちらも併せて検討されるのも良いのではないかと思いますよ。
参考になれば。

[157: ご近所さん]

駐車場の問題は住民と管理組合が解決する問題です。
受益者負担と全体負担の問題は政治家でも解決が難しい事柄であると認識しています。
機械式駐車場等に専門的な知識をお持ちなのでしたらその点も踏まえて、ご意見では無く解決策をご教示願います。


購入予定方へこれは顕在化している問題かも知れません。
ご購入予定の方は、この問題を認識されて検討されてはいかがでしょうか？
一般論ですが顕在化されていない問題の方が、もっと大きな問題であるといった場合も良くありますよね。
（もちろんベリスタにあるという意味ではありませんよ）

ここは素敵なところも多くありますが、そう映らない方も多くいらっしゃるようですね。

[158: ご近所さん２]

昨年のやりとりを見て頂いてもわかると思いますが、これは契約者も気づいていないような「顕在化していない問題」だと思いますよ。
ここを見るまで問題視していなかった契約者の方も多かったですし、契約者自身からもそのような声が出ていました。

また、１５７さん自身が仰るように、駐車場の問題は住民と管理組合が解決する問題です。
私は住民ではありませんので直接的な力にはなれませんし、ここは住民板でもありませんので必ずしも解決策を論ずる必要は無いでしょう。
一応解決を試みる上で考えられるプロセスなどは提示しているつもりなのですけど、机上であっても解決はとても難しそうですね。

一方で、あまりこの問題だけクローズアップするのも・・・とも思います。
他には良いところもある物件ですからね。
「ご購入予定の方は、この問題を認識されて検討されてはいかがでしょうか？」というのは同意見です。
１４６でも書いているように決してベリスタ自体を敵視しているわけではないのですよ。

[159: 物件比較中さん]

なんだかんだ言っても、ここもリバフェもそろそろ完売でしょ？

[160: 入居済み住民さん]

>>158さんありがとうございます。
駐車場に関する卓越した見識をお広げいただくのは別スレでお願いできませんでしょうか？
158さんが思うに同様に困られてる所や、困る事が予想されるマンションがあるかもしれません？
このスレにはそのリンクをはらせていただく事でご了承いただけませんでしょうか？
何卒ご検討いただけますようお願い申し上げます。

[161: 契約済みさん]

駐車場問題の議論はこのスレでもいいのではないでしょうか。
契約者板だと荒れそうですし。
お隣りのＰ＆Ｐも同様の問題を抱えているはずですよね。
具体的な解決策を講じているのでしょうか？

しかし、是非とも他の住民さんにもこの問題を意識してもらいたいものです。

[162: 近所をよく知る人]

１５４さん
＞ベリスタって駅まで10分以内なんだ。
＞営業もあまり言ってなかったから知らなかった。
＞京成かな？関屋？
＞これは使うかどうかで評価が分かれるね。

使わなくても最寄駅徒歩１０分以内かどうかは、立地としての資産性に影響を与えます。

＞でも100%の駐車場が理由で資産価値が確保しやすいというのには疑問だな。
＞153も書いているように資産としてはマイナス(負債)な上に、次回更新時には100%で更新されることはまずないだ＞ろうし。
＞評価としてはむしろ逆では？

売却するときに、駐車場ありとなしでは資産性に影響を与えます。
資産を購入するのですから当然対価（負債）が発生します。
駐車場が問題だというのは、設備を資産として持っているので、金がかかるということを
販売側が明確に言わない（し責任も持たない）という問題であり、
必要としている人には無ければ困るというだけです。

ちなみに私は、べりスタもリバフェも肩入れするつもりはありません。

[163: 匿名はん]

天気の良い日曜日の昼間に荒れてるな～
やること無いのかしら？

[164: 周辺住民さん]

>162
契約者板からここにリンクはってちょっと真面目に考えてもらった方が良いんじゃない？
日々積もっていく負債は資産性にとてつもなく大きな影響を与えるでしょ。
将来的にも誰も数百万の負債とセットで中古マンションを購入したいとは思わないだろうしさ。

[165: 物件比較中さん]

マンション見学をしたときは印象がよかったですが、
契約者板を読んでいるとギスギスしている感じが伝わってきて
残念ですね。

ルールを守らないことはよくないことですが、
大勢の方が見ている前で住民が自身のマンションのイメージが悪くなるような
情報を流すのは避けたほうがよいのではないかと思います。

[166: 入居予定さん]

今日、夕方にベリスタの近くから入居状況（リビングに電気がついている）のをみたの
ですが、７割近くは既に引越し済みのようでした。
私も来月引越し予定ですが、後どのくらい残っているのでしょうか？
先月末にＭＲで、残り１３戸と言ってましたが、もう少しあるのかな？
ＧＷで契約が増えていることを期待して、早く完売してほしいものです。

[167: 契約済みさん]

>契約者板を読んでいるとギスギスしている感じが伝わってきて
>残念ですね。
>
ギスギスしている様に感じられるのは、住民の皆さんがこのマンションをよくしたいと
思っていて、コメントがぶつかっているだけだと思います。
お隣のＰ＆Ｐの契約板とかスゴイことになっていますから、かわいいものです。
（検討している方は、この物件に関わることもかなりあるので、一読してみては）

私も入居予定ですが、共用部問題等、是非とも、皆さんと前向きに議論していきたいですね。

[170: 引越前さん]

荒らしはスルーですね。

[171: 入居済み住民さん]

あと４戸・・・？

[172: 入居予定さん]

そうみたいですね。サイトでも残り５戸となっています。
（３月末２０戸→４月末１３戸→５or４戸）

はやく完売してほしいですね。

[174: 契約済みさん]

173は誤爆なので、このままスルーで

[176: 匿名]

川向の検討板スレッドの醜さに比べたら良いんじゃないんですか。

[177: 匿名さん]

千住曙町はここと違って大きな問題はない物件のはずなんだけど、いかんせん住民自身が騒ぎ過ぎですね。

逆にここは本来もっと騒ぐべきだと思うけど、危機感がないというか、これはこれでこの先数十年間は幸せなのかもしれないとも思う。

藤和が吸収される直前ころが買い時でしたね。

[178: 匿名さん]

吸収後は前と比べると値引き難しくなりましたかね？

[179: 申込予定さん]

いつの頃を休止とさすのかは分かりませんが、
私が検討した２月中はそれ以前と比較すると良い条件を頂きました。
（決算対策のためでしょうか？）
その後竣工後や入居開始後の条件は分かりませんが..

[180: 匿名さん]

ということは2〜3割を更に超える値引き幅だったということですね。
吸収されても経営が苦しいことにかわりはありませんからね。
ここまでくると藤和もやりすぎ感がありますが、うらやましい限りです。

[181: 買い換え検討中]

あと、どのくらい残っているの？
着実にへっているようだけど。

[182: 匿名さん]

角部屋。当初の値段設定も高かったからね。2割引きまでいけば十分お買い得でしょう。
今買うか、もうちょっとまってみるか。一定のラインを超えたら売れるのは早そうですね。

[183: 匿名さん]

テレビに出るみたいですね。

http://www.tbs.co.jp/megadigi/

[184: 匿名さん]

今日久々にDM入ってました。
広い部屋ばかり載ってました。4998万円～だそうです。
２割引くらいの交渉は可能なんでしょうか？

[185: 匿名さん]

その場ではんこつく。気合いがあれば。

[186: 匿名さん]

またDM来てました。
キャンセル部屋で、最上階、4LDK、5500万円くらい。
1000万円以上下がるなら考えられるかな。
ここは価格交渉に渋いって書いてあるし、無理かな？

[187: 匿名さん]

価格交渉が渋いってどこに書いてあるの？
藤和がヤバくて現金化を急いでいた昨年度末なら1000マンは言うに及ばず
5500の部屋なら実質1500マン近くいけたけど、今はどうだろうね。
昨年度末は会社の存亡がかかっていただろうから、市場価値や周辺価格なんか
無視したなりふり構わない値引き販売だったみたいだけど、残り数戸で
キャンセル部屋なら今でもいけるかも？

[188: 匿名さん]

財閥デベに買収されてから一定以上の価格交渉にはほとんど応じてもらえなくなったみたいな書き込みが数件あった気がするね。
今でも1500近く値引きするかな？さすがにそこまでは・・・と思うけど

[189: 匿名さん]

誰か昨日大商談会行った人います？

[190: 匿名さん]

まだ結構な売れ残りある？

[191: 物件比較中さん]

まだ結構残り部屋ありそうですよね。
それでも値引きには渋いのでしょうか？

[192: 匿名さん]

残り3戸の完売間近みたいですよ。
選べる部屋のタイプも一つみたいです。

[193: マンション住民さん]

11階は花火が見えるらしいですよ！

[194: 匿名さん]

マンションズでは残り1戸でしたね。ベリスタ千住仲町、サンクタス1010タワー、イニシア千住曙町に続く完売なるか！？

販売当初からのライバル・リバーフェイスが迫るが残10からは足踏み状態。ヴィークステージ北千住（残49）、アクアテラ東京ブルー（？）は安全圏か。

竣工時期は後となるブランズタワー南千住も、ゴール間近ながらモデルルーム撤去後は今一歩が出ない。
やはり後の竣工であるサンクタスガーデン北千住、リライズガーデン西新井は値付けで工夫するがブランズほどの爆発的な売れ行きは得られず。

あと何があったかな。

[195: 匿名さん]

東京フォレスト。

[196: マンション住民さん]

完売御礼！頑張りましたね藤和さん！

[197: 周辺住民さん]

つーかモデルルームの広告がまだ垂れ下がってるんだけど

[198: 入居済み住民さん]

ローン特約の関係で審査結果が出るまでは、募集のままにしていると勝手に想像してしまいました。
購入希望者が連絡してきたら藤和さんは、他の自社物件に誘導できますしね～。

TOKYO　JACKのflashとか保存しておけばよかった。と後悔

[199: 管理人]

管理人です。

いつもご利用ありがとうございます。

本物件の完売を確認いたしました。

今後につきましては、以下住民板をご利用いただけますようお願いいたします。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48216/

本スレッドは、閉鎖を行わせていただきますのでご了承ください。

今後とも、宜しくお願いいたします。