BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園（part 2)

[匿名さん]

話題も少なくなってきましたがまだ売り出し中。

荒らしはスルー。


「BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園」概要

所在地（地番） 東京都荒川区南千住八丁目21番48
交通 東京メトロ日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩18分、
京成本線「京成関屋」駅より徒歩11分、東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩12分
総戸数 252戸（他に管理室、パーティルーム、ゲストルーム、キッズルーム各1戸）
敷地面積 8,375.31m2 （実測面積・建築確認対象面積・登記面積）
建築面積 2,850.01m2
建築延床面積 21,348.78m2 （容積対象外面積712.88m2 含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建1棟
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託（予定）
売主 藤和不動産株式会社
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション
施工 株式会社長谷工コーポレーション
駐車場 253台（平置26台、機械式225台、身障者用1台、来客用1台）
自転車置場 504台（スライド式）
バイク置場 10台
ミニバイク置場 20台
完成日 平成21年2月下旬予定
入居日 平成21年3月下旬予定


過去スレ
BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園（part 1)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43730/


住民板
BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園　契約者板
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48216/

[130: 126]

127さん

大型SCができれば、地元以外から多くの人か集まり、ごった返す事になるからです。
現在は静かで近隣マンション住民を入れてもそれなりの世帯ですが、休日でもホント静かで、路上駐車もバイク音もなく快適です。道も広く緑もあり素晴らしいと日々感じてます。電柱がないのもいいですね。
この街を大切にしたいです。ララ前、サントク前と路駐しないように心がけたいです。

[131: すでに住民さん]

確かにそのとおりですね。本当に静かでびっくりしてます。路駐については、駐車監視員がよく来るので迷惑な放置駐車はマンション周辺ではほとんどありませんね。サントク周辺は例外ですが。ただ先日マンション前の路上でアートさんのトラックに駐車取り締まりの黄色いシールが貼られてたのを目撃しました。ちょっと気の毒でしたね。

[132: 匿名さん]

確かに汐入公園付近の駐車禁止は厳しいので路駐は少ないですよね。
航空高専付近も取り締まってもらえれば川沿いの道も通り易くなるのですけどね。
リバーフェイス付近なんて路駐だらけじゃあないですか。

[133: 匿名さん]

入居の結果、駐車場がらがら。
ついに恐れていた事態が。

[134: マンション住民さん]

駐車場を借りておいて、これから購入予定の人もいると思います。
わたしもそうですが。

[135: 匿名さん]

素朴な疑問なのですが、全戸分駐車場があっても車を購入する以前に駐車場だけおさえておく必要ってあるのでしょうか？

[136: マンション住民さん]

平置き、立体の地階と１階～3階の駐車場の場所は先着順ですよ。場所により価格も違いますから。

[137: 133]

いや、見た目にがらがらなんじゃなくて、前にMRに行ったとき6割ってきいたよ。
今は多少は増えた？

[138: 匿名さん]

６割ということは抽選に当たれば２台分確保できるかもしれないということですね！

[139: 匿名さん]

ポジティブだなー！

[140: 購入検討中さん]

132さん>>
最近瑞光橋付近も路駐の取締をしていますよ。黄色い紙が貼られていた車を先週見ました。

[141: 購入検討中さん]

南千住のこのあたりは昔に比べずいぶん変わって、とても環境がよくなりましたね。
私もこちらでマンションの購入を検討していて、連休中にベリスタとリバーフェイス両方を見学してきました。
ベリスタに興味のある方は、リバーフェイスも見学されていると思いますが、
皆様の印象はいかがでしたでしょうか。
それぞれ一長一短がありなかなか決められずにいます...

[142: マンション住民さん]

ベリスタは南千住までリバフェより3~4分遠いですが、牛田、関屋駅が10分圏内なので結構便利です。
また、再開発地区内なので周辺がスッキリしていて静かでいいですよ。
ベランダからの眼望はリバフェのほうがいいのかな。階によりますが。
どちらにしても現地で確認されたほうがよいと思います。
私はこちらにして本当に良かったと思っています。

[143: 住民さんＥ]

いろいろなお店や交通機関の利便性は良いとは言えませんね。南千住全体がそうですが。
第一種住居地域の中に立つのと、周辺に立つのが唯一の差かな？大きな差では無いですね。
眺望には好みがありますからね。公園関係も引き分けでしょうか？
それと、最近ちょっと大き目の病院が近くにできましたね。

お好きなほうでよろしいのでは無いでしょうか？

[144: 住民さんB]

基本的にリバフェの方が、見晴らしがいいのでは？
でも、目の前の東京ガスの丸いのが気にならなければの問題と思います。
（私は嫌でした）
住民Eさんの言われるように、第一種住居地域の中に立つのと、周辺に立つのが唯一の差だと思います。

[145: ご近所さん]

・・・・。
見事デベの思惑にハマった住民のために書き込んだだけに過ぎないのに、苦笑。
まあ、「真ご近所さん」がデベ関係者だとすれば、何をかいわんや、な話。売り逃げすれば良いだけだもんね。
まあ、仮に住民だったとすれば、信じたくない気持ちは痛いほどわかるが・・・。これが今のデベの現実。
規約規範とやらで消したければ消せば。どうぞ。
当方、たまたま業界に片足を突っ込んでいる一人として、
「１日でも早く修繕計画を見直した方が良い」と進言しているだけな話。

まずは誤記で金額に誤解を招いたので訂正しておきたい。
２５００～３０００万円というのは、駐車場の毎月かかるランニングコスト、定期点検、修
繕、大規模修理、耐用年数超えで更新にかかるトータルコストの部分。
まあ、月の駐車場代が１万円として、２０年で貯蓄できるのは２４０万円、３０年でも３６０万円。
ちなみに、一般論だとして提示した「月５万円」でも１２００万円。
以下に厳しい数字か、というのがわかるだろう。

べつに、データはがんばって出さなくても、いくらでも平均的試算を出しているから、
ご自身で調べることをお勧めしたい。どうせ、こちらが出しても信用しないだろうから。
財団法人の「駐車場整備推進機構」の調査レポートとか、
同様に「マンション管理センター」発行の会員報にも、
機械式駐車場で修繕積立金が資金ショートした例がたびたび特集で取り上げられており、
この中に具体的な額が提示してあるので参考になる。
また、日経新聞も２，３年前に、全国の管理組合にアンケート調査した結果の中でこうしたデータを掲出している。

近ごろは同じような問題を新聞やテレビも盛んに取り上げるようになってきた。
黎明期のマンション機械式駐車場がちょうど２０年以上たち、同じような問題がクローズアップされている。
それも駐車場代で月２、３万取っていた物件にもかかわらず、だ。

加えて言えば、汐入は先にも書いたが地盤沈下という特殊な事情を抱えている。
これで建物の補修などが必要なのは、都区住協ニュースにも書いてある。
まあ、販売時の重要事項説明書に当然、その辺のリスクは掲載されているはずだが、
これが駐車場に何らかの影響を及ぼせば、当然その修繕に必要な費用も計上しなければならない。
（そんなことご存じですよね？「真ご近所さん」なら）

あれこれ言うより、簡単な比較対象が足下にごろごろしているので再掲しておきたい。
ベリスタ周辺の都施工物件は平置きにもかかわらず、月額２万円以上の駐車料金を取っている。
機械式のように電気代も補修費用もかからないのにもかかわらずだ。
それなのに、「金食い虫」の機械式で１万円かからないという現実が何を物語っているか。
都施工物件の駐車場がボリ過ぎだ、とでも言いますか？

「汐入とは違う」と差別している郊外型ニュータウンのケースで恐縮だが、
実際にこうした試算を早くから行って、分譲して５年後くらいに機械式を全て撤去し、緑地部分まで使って
平置きにしたケースが千葉に存在する。当時かなり話題になっていた。
それでも確か、駐車場料金が月額１万５０００円くらいだったはず。

申し訳ないが、郊外型ニュータウンの住民の方が、折しも地価高騰や金利７、８％の時代に購入できた
所得水準が高く、教養のある連中がごまんといる。
汐入よりも確実に民度が高い。ここに住んでいてそう思う。大変残念ながら。

[146: ご近所さん２]

まず最初に、私はデベ関係者でもありませんし、契約者でもありません。（建築関連には詳しいですが）
加えて言うならば私自身が昨年の１１月～１２月頃にベリスタの検討掲示板で数字を示した上で積立金不足の警鐘を鳴らす投稿をしています。
ここの月数千円で１００％設置した機械式駐車場は、マンション全体で考えれば不良資産となってしまうでしょう。
（もう読まれましたか？まだであればご一読をお勧めします。）

それならなぜ私が貴方の投稿に噛み付いたのかというと、不当に高い維持金額がかかるように見せかけた事実と異なる内容の投稿で、必要以上に不安を煽っていると感じたからです。
（追っ払おうと思ったのでああいった口調になりましたが、失礼）

あなたが提示している１ヶ月あたり２５００～３０００万というのは１パレットあたりですか？
そうだとすると月あたりの金額は９万超（２５年で）ですよ。
未だ根拠を示さず一般論だとしている「月５万円」とも大きくかけ離れた数字ですね。
（共にありえない程高い金額ですが）
ショートした事例が載っているということで例に挙げられた「駐車場整備推進機構の調査レポート」にこの金額が書いてありましたか？

皆周知のように機械式駐車場で修繕積立金がショートした例は多くありますが、撤去費含めて１パレットあたり月５万（２５年で１５００万）を大きく超える金額が維持更新にかかったという話は聞いたことがありません。
あるとしてもなにかしら特殊な事情のある事例か、法外な金額をふっかけられた事例でしょう。
「こちらが出しても信用しないだろうから自身で調べることをお勧めしたい」とありますが、私はこの点を前スレの７５１で月２万弱という例（積立予測値と実績値共に）を挙げて説明しています。
それほど駐車場管理にコストがかかるのであれば人私もごとではないので、遠慮せずに信用に足る根拠を挙げていただきたいですね。
それと
＞まずは誤記で金額に誤解を招いたので訂正しておきたい。
とありますが、あの書き方では読み手の誤解ではなく貴方の誤解もしくは誤記ですよ。

また、平置きの月極価格は（賃貸ならば尚更）維持更新費用ではなく地価・周辺相場によって決まるので、直接分譲の機械式と維持管理費の比較対象にしてはいけません。
業界に片足を突っ込んでいるとのことですが、失礼ながらこれではご見識も片足程度と言わざるを得ませんね。

ちなみにこの周辺（新大陸あたりか）の地盤沈下はスーパー堤防形成土盛時の加圧不足によるものと聞いています。
（原因が地下水減少といった長期進行性のものではない）
不安要因であることは否めませんが、そのことがベリスタの修繕費用の増加に即結びつくという見解はいかがなものかと思いますよ。（これが不安を煽るということです）

最後にあなたが汐入が気に入らないというのは、所得水準（←なぜ？）や民度といったあなた独自の尺度でのお話であれば、それはそれで良いのではないでしょうか。
まあ、それを他人に押し付けさえしなければ、の話ですが。

[147: 物件比較中さん]

私もリバーフェイスと比較中です。
「第一種住居地域の中に立つのと、周辺に立つのが唯一の差」って営業さんも強調していってましたが、
具体的には何が違うのですか？
こちらはバルコニー側・玄関側ともにちょっとリバーフェイスより圧迫感を感じました。
あちらは北・南両方とも抜けてますからね。
あと、車持たないので、あちらのカーシェアリングがいいなあと感じました。
あとは価格的に割安感がこちらはあるかな・・・。と
どちらか迷ってます。
あとなにか入居者の方々で、あちらとの比較でここに決めた理由ありますか？

[148: 住民さんB]

リバフェの周辺が気にならないのならば、向こうの方がいいですよ。
確かにこっちの方が周辺のマンションで四方を囲まれているように感じますから。
でも道を歩いていると、ごみごみした感覚はベリスタはないですね。

「第一種住居地域の中に立つのと、周辺に立つのが唯一の差」を実感するのは難しく、
しいて言うのならば建物の収容面積（土地に対して）の違いくらいですよ。
実感できるのは。


どちらにしても、リバフェの目の前の風景・周辺環境が気にならないのならば
大差はないですよ。

ベリスタを選んだ人の大半は、汐入公園と周辺環境だと思いますから。

[149: 匿名さん]

まず、車を持たない時点でベリスタはやめておいた方がよいとも思いますが。
その他の点ではリバフェとベリスタだとアウトフレームか否かが大きいと思いますよ。
別にリバフェをヨイショするわけじゃないですが、アルコーブよりも何よりもベッドの置き方に困るようなベリスタの寝室は使い勝手が厳しいと思います。
実面積でも損していますし。
設備も若干異なりますが、これは好みで選んで良い程度でしょうね。