グランドメゾン目白新坂

[購入検討中さん]

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/mejiroshinzaka/index.html

所在地 東京都文京区関口２丁目1番3
交通 東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造　地上8階地下2階建
総戸数 68戸(非分譲住戸1戸含）
完成予定 2020年11月下旬
入居予定 2020年12月下旬

売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：積和不動産株式会社

文京区、新宿区および千代田区周辺で高級分譲マンションの購入を検討してるものですが、積水ハウスの「グランドメゾン」シリーズの評判ってどうなんでしょうか？
検索サイトで「グランドメゾン」「文京」で検索していたら積水ハウスのＩＲ資料が見つかり、分譲マンション計画のページに「ＧＭ文京目白坂」という記述を見つけました。

http://www.sekisuihouse.co.jp/company/data/current/document-369-datafi...

（20?21ページ参照）


資料によると、２００８年完成で、５０戸ということですが、「文京目白坂」ってどうこでしょう？完成２００８年ということでしたら、そろそろ販売が開始されていてもおかしくないはずですが、どなたかご存知ないでしょうか？

[871: マンション検討中さんか]

南側台地の処分次第ではこのマンションは、取り立てて云々では無いですねー。よーく 考えて購入される方は賢明。

[872: 匿名さん]

いや、だからそこが今問題になっているんでしょう？
教えてもらえなければ判断のしようがない。
どうやらデベロッパーの信頼度も低いようだし。

[873: 名無しさん]

ルサンク同様、チャレンジ案件には、手を出さない方が無難。

[874: 匿名さん]

チャレンジ案件 まさに そうですね(^-^)

[875: 匿名さん]

普通に考えると、崖上と崖下にマンションが並んでいたら
崖上のほうがいいですよね？

[876: 匿名さん]

ここは ルサンスク 以上の禍根を残しそうですね。何故 南側台地の開発を 知らさない 。

[877: 匿名さん]

偏見です。お寺の墓地は人の住まいに適さないから そこにあります。神社と お寺は違います。偏見です。

[878: 匿名さん]

すべては「消費者軽視」体質に起因する

不動産屋は「売ってやる」体質。
「買っていただく」のではなく「買わせる」、「はめ込む」。
http://twitter.com/shiishik/status/666398928120578048

一読の価値ありです。

[879: 匿名さん]

榊さんってたまにまともなこと言うんですよね。笑 その通りだと思います。
買っていただくなんてスタンスを見せたら負け、ぐらいに刷り込まれているんでしょう。
非常に優秀な営業職の方はそこを分かってるんですが、残念ながら不動産業界には…

高額な商品を扱っているとまるでそれを自分が所有しているかのような錯覚に陥るので、売ってやってるというお立ち台にでも登った気分になれます。でも考えてみて下さい。銀行や商社、代理店など他業界には見かけませんよね、そんな人材。

購入者はもっと賢くなるべきです。まずMRにどうしても行くならテーマパークに出かけるようなテンションは冷まして、偵察するくらいの気分で行きましょう。別に積水を特定して言ってるわけではありませんよ。三井なんかにもうじゃうじゃいますから。

[880: 匿名さん]

説明会行かれた方はおられます？　価格はいくらくらいになりそうでしょうか？

[881: 匿名さん]

南側の土地の開発計画について説明ありましたでしょうか？

[882: 匿名さん]

共用施設や設備についての説明はありましたでしょうか？

[883: 通りがかりさん]

>>880〜882 匿名さん
面倒がらず自身で積水にお尋ね下さい。
皆さん貴重な時間と労力を費やしていらっしゃるのです。

[884: 匿名さん]

すぐには予約がとれないので、ここで聞くしかないのです。

[885: 匿名さん]

>>883 通りがかりさん
別にいいんですよ。
ここは情報交換の場ですから。

[886: 匿名さん]

電話で聞くことができます。
予約も入れていらっしゃるんでしょう？

[887: 匿名さん]

たしかに情報交換の場ですからね。
個別で聞くのとは違った良さがあると思います。

[888: 匿名さん]

ここに聞く時は調べた後他の人の考えや判断を参考にする時だな。質問だけ投げとくって冷やかしみたいで自分は遠慮するわ…

[889: 匿名さん]

私は、MRに行く前に事前に情報を得ておきたいので活用させてもらっています。
あと、全部の物件のMRに行くわけにもいきませんし。

[890: 匿名さん]

質問者さんの言葉が
ちょっと足らないんでしょうね。
確かに思いつきのように質問投げ続けているように見えます。
それに少し前を読めば書いてあることもあるのに。

[891: 匿名さん]

どうでもいいけど、ケチな人が多いね。
積水を相手にするにはそれくらいの根性がなければダメということなのか。

[892: マンション検討中さん]

南側は未定だそうです。
今回分譲の土地より大きい部分が、次回？の物件？の土地になってます。
低層地域になるのでそちらは、3階までしか建てられないと、言ってました。
私的には、墓地が窓から見えるか？気になります。敷地は囲いがしてあり高台になっているので、雰囲気が掴めないで悩んでます。
よくおわかりの方いましたら、是非是非教えて下さい。

[893: 匿名さん]

> 低層地域になるのでそちらは、3階までしか建てられないと、言ってました。

書面で説明してもらうのがいいですよ。

この説明は不正確ではないかと。第一種低層住居専用地域であっても、文京区が許可すれば、高さ１２メートル（４階）のマンション建設ができます。所管の部署は文京区都市計画部建築指導課です。

[894: 匿名さん]

>>892 マンション検討中さん
3階までしか建てられないと信じていた土地に4階建てマンションを建てられることが判明した場合には、積水に対してマンション建設反対運動することになりませんでしょうか？

[895: 匿名さん]

なぜ未定かという理由の説明がないのですね。

墓地(寺)との間に道を隔てず地続きの土地で、また神社の真裏というのも気になります。詳しい方はいますか？

[896: 匿名さん]

南側の土地と一体で開発許可を受けたのですから土地利用の計画図の審査を経ているはずですよね。それで未定ですか。

[897: 匿名さん]

未定、としか言わないのであればここは危険かと。戸数も多くないのに竣工時期から考えてやけに販売が早いなと思っていましたが、苦戦を見越してのことでしたか。

[898: 匿名さん]

南側の敷地にかからない住戸を買えばよいだけの話でしょう？

[899: 通りがかりさん]

いいえ、隣地の問題はマンション全体の問題になります。

[900: 匿名さん]

賃貸じゃないんですからね。それに逆側は面積全く違いますよ。ご存知？

[901: 匿名さん]

賃貸でないので、隣地でトラブルになると管理組合で取り組むことになります。

[902: 匿名さん]

そうですか？
東側半分の住戸はほとんど関係ないと思いますけど。
そもそもお隣と争っても仕方ないですし、参加する人は少ないんじゃないですか？

[903: 匿名さん]

南側に何かができることを知って買うんだから、トラブルになりようがありません。

[904: マンション検討中さん]

土地の造成に時間がかかるのでしょうか？タワーじゃないのに、やけに出来上がり遅いですよね。

[905: 匿名さん]

こんな場で担当者が説明した詳細やニュアンスまで伝えられる人いないんだから、混乱を生むだけだよ。自分で確かめるべき。

まあよく考えてみればわかるけど、眺望にかからない住戸を買ったから関係ないってことにはまずならないだろうね。

[906: 匿名さん]

セキスイが南側の土地の開発計画を説明しようとしないからこじれると思うよ。

[907: 匿名さん]

南側にマンションが建つとして、眺望以外で何か関係あるのでしょうか？

[908: 匿名さん]

そもそも隣地が空地になっているのだから、隣にマンションが建つことは想定の範囲内だし、それくらいで文句はいえないはず。それがいやなら買わなければよいだけ。買うつもりがないのにしつこく営業さんに質問すると訴えられるかもしれませんよ。

[909: 匿名さん]

それは違うと思いますよ。

南側土地の所有が同じ積水であること、
それから、一体の土地として開発許可を得ていることから、
この事例は積水は開発計画を説明すべきなのです。

それから>>908の最後の一言は不適切なものではないですか。
ご自身で削除依頼されてはと思います。

[910: 匿名さん]

隣の敷地にどんな仕様のマンションができるかなんて興味ないし、興味ないことを説明されても困るかな。

[911: 匿名さん]

909さん、仰る通りですよ。
文句とか訴えられるとか、呆れて話になりません。買うつもりがないのにというのはご自身のことじゃないのか？
世の中いろんな方がいるのはわかりますが同じマンションには住みたくないですね。

[912: 匿名さん]

南側で、地盤が高い、ここより広い土地に、セキスイがどの程度のボリュームの建築物を建てるかは、重要な事項と思うけどね。

[913: 匿名さん]

何度も同じ方が書いておられるようですが、気にならないならここにわざわざコメントする必要はないですね。失礼ですが多くの検討者には参考にもなりません。

[914: 匿名さん]

お隣は高台になるのでここよりも高級な仕様にするでしょう。
高さの制限があり、かつ、ここよりも敷地が広いので、なおさらです。
3階建て、又は4階建てになるでしょう。
高級感を出すために、このマンションからは十分な距離をとるでしょう。
むしろそちらのほうが待ち遠しいかもしれません。

[915: 匿名さん]

> 高級感を出すために、
> このマンションからは十分な距離をとるでしょう。

根拠は？
デベがそのように説明したのか？

[916: 匿名さん]

>>915
積水がそういえばいいのだけど、未定と言っているだけだからねえ。

[917: 匿名さん]

そこですよね。
妄想は自由ですけどね。笑

[918: 匿名さん]

南側はせっかくの高台なのに、わざわざ売値が安くなるようなデザインにはしない。

[919: マンション検討中さん]

第一種低層住居専用地域でも４階建てマンションは建ちます
http://xn--ihqxo86hrls96efnv.com/fudo/183926

土地の有効利用を考えたら、地下住戸を作るのではないかと。高級路線でなく。

[920: 匿名さん]

インペリアルガーデンは十分高級路線だと思うけど。
少なくともこのマンションよりは、かなり。
つまり、１階を半地下にした4階建てでも、高級路線で行けるわけですよ。

[921: 匿名さん]

インペリアルが高級？
地元ではイマイチですよ〜
何をもって高級とおっしゃっているのかなあ

[922: マンコミュファンさん]

何を持って高級かって、、一低、植物園、茗荷谷という立地、地歴、建物のクオリティなど。河川が氾濫する江戸川橋のこことは比較にならないほど付加価値高いけど。
区民じゃない人には分からないだろうけど、地元じゃランドマーク的存在。

[923: 匿名さん]

インペリアルの場合、文京区においては高級マンションのカテゴリーに入ることは疑いのないところでしょう（”茗荷谷物件”とするのは、ちょっと無理筋なかんじするものの、、、）。
ただし、千石に比べて関口は、椿山荘やカテドラル教会などもあるため、エリアとしての高級感は上回ると思います。

[924: マンコミュファンさん]

>>923 匿名さん

区民じゃないですよね？普通の区民なら、江戸川橋という時点で、河川は氾濫するし、鉄砲坂並みに急な坂で利便性低いし、まず候補除外ですよ。
あと椿山荘と言ったってフォーシーズンズ撤退後は単なる藤田観光の低レベルなサービスのおばちゃんの溜まり場。
何故ここが高級なのか、生来の文京区民としては是非御指南頂きたい。

[925: 匿名さん]

922と924のマンコミュファンさん！
名の通りこの掲示板のファンの方なんですね！
どんなところがお好きなんですか？１日に何時間くらい見ていらっしゃるんですか？
ポイントを皆さんにぜひご披露下さい！興味津々です。

[926: マンション検討中さん]

グランドメゾン目白坂と小石川ガーデンヒルズの共通点
10年以上塩漬けになった土地

文京区民なら知っている

[927: 匿名さん]

10年の塩漬けのあと名前を変えたところも同じ。

[928: 名無しさん]

確かにフォーシーズンズじゃなくなって、行く機会が減った。ほかにも良い所あるから…
インペは、周りの薄汚さ（道の狭さや迷路によるアプローチの悪さ、植物園の茂みとか壁とか）が生理的に無理。
青空だし

[929: 匿名さん]

>>926 >>927
インペリアルガーデンはスミフに熱意を感じたが、ここの積水には感じない。

[930: マンコミュファンさん]

>>925 匿名さん

まあ、区内に数件マンション所有している者ですが、狸云々で長年塩漬けにされた江戸川橋の物件の何が魅力と論じていらっしゃるのか、向学のため拝見したまで。マンコミュファンはたまたま選択された名前だからであって、別にウォッチャーではありませんよ。正直、この掲示板のコンテクストなんてどうでもいい。

[931: 匿名さん]

申し訳ないが向学というよりケチを付けて満足しているようにしか見えない。
どこを所有しているのか知らないが、文京区が好きでこのエリアには興味がないのは分かったから、
参考にならないので時間があるなら他所でやってもらいたい。
このような場で得られるものは貴方レベルにはなかろう。

[932: 匿名さん]

>>930 マンコミュファンさん
向学のためなんて真面目なんですね〜
向学向学、、そんなマンコミュファンにぴったりの最適な方法がありますよ！
モデルルームの出入口で待って、出てくる方に片っ端から声をかけて質問しまくるのです。今日は天気が良いですし今からすぐにでも向かって下さい！熱中症も怖いですから水分補給もお忘れなくですよ！

[933: 匿名さん]

事前案内会、忙しくてなかなか足を運べないのですが価格はいくらくらいなのでしょうか。過去書き込みから１０年以上塩漬けになっているとのことですが、価格はそれに伴い抑えられているのでしょうか。

[934: 匿名さん]

>>933 匿名さん
10年以上塩漬けだったこと知らずに検討していたのですか？

[935: マンション検討中さん]

盛り上がってますねー、事前案内会に行き、ちゃんと買いそうな人はいないってことでいいですかね。野次馬多すぎ笑

[936: 匿名さん]

野次馬はあなたでしょ？笑
公の案内会始まってまだ１週間ですけど。

[937: 匿名さん]

行った人どうなの、評価聞きたい。

[938: 匿名さん]

南側隣地の計画次第かなぁ

[939: マンション検討中さん]

お墓次第。
地続きはイヤだな。

[940: 通りがかりさん]

関口台　最後はこの南側の低層マンション。積水さん　出来るかな？　今回は、販売価格の　確認。次のための。注意。

[941: マンション検討中さん]

疑問なんですが、北側低地のベランダ側が、将来的に　どんな雰囲気に　なるのか心配です。

[942: 名無しさん]

積水は、北側と南側で、コンセプトが違います。文京区民は、どちらの選択します？

[943: 匿名さん]

>>940 通りがかりさん
積水はここよりも先に南側に低層マンションを建設するほうがよいのではないでしょうか？ 何故そうしないのでしょう？

[944: 名無しさん]

他の人も書いてる通り、南側の土地は未定と言われました。
積水が建てるのか、他のデベロッパーに売るのか全て未定と。未定な状態で北側にだけマンション建てるのはデベロッパーとしてどうなんでしょうね。

[945: 匿名さん]

不安要素しかないね。未定の状態で契約まで進めるつもりなのかな

[946: 名無しさん]

積水の土地なんだろ。
未定な訳ないじゃん。
100歩譲って未定だとしても、ここを売りさばいた後は、最大限の利益を獲得するため、あらゆる選択肢がテーブルの上にあります。
ここへの配慮はないよ。

[947: 匿名さん]

この件は本物件にとっての最大の弱点ですね。
検討者の大多数が共通の認識を持つことは分かっていたはずなのに、未定と言う以外に対応策を持っていないのは情けないですね。下手に言って買い控えされるのを恐れているんでしょう。

未定というスタンスは販売前から崩していません。まあ実質67戸だし、早期に売り出すから諦める客も出てきて竣工までには「はめ込める」だろうと踏んでいると思います。はめ込んだら仕事は終わりですから。そこが大手との信用の差なんですよね。

[948: 匿名さん]

あの杉並区の土地の二重使用で違和感バリバリマンションみたいになるのかな。

[949: 匿名さん]

なんか…もったいないですね。あの場所であの広さの土地、みんな期待していたと思うのですが…

[950: 匿名さん]

セキスイが7,000平方メートルの敷地全体で開発許可を取りながら、大半の部分について計画は未定と言っているところがおかしいと思います。

[951: マンション検討中さん]

建設計画が未定でも坪480万円以下なら私は買います。ここの立地は次はないからね。

[952: 匿名さん]

言えませんがまだ次出てきますよー。この地で480なんて高すぎ。それならもっとメジャーな立地の良い場所選びます。

[953: 匿名さん]

南側に高さ１２メートルの壁面ができるのを想像しながら買いますか

[954: 匿名さん]

私がセキスイだったら、
こっちを建てて分譲した後は、南側の土地を他社に売却するだろうなぁ。
さすがに自分で建てて購入者ともめるのは気がひけるから。

で、買った他社は法令の範囲内で最大限の利益を確保できる利用（開発）をする。
その他社というのはデベかも知れないし信仰団体かもしれない。

以上はあくまでも個人的観測で具体的根拠はありません。

[955: 匿名さん]

同業にヒアリングしたのですが、954さんのお考えは真っ当だと思います。
普通は二期とも同時に計画します。買い手も安心でトラブルもないし信用も落とさない、二期計画が売りにもなるわけだから、大手ならそうする。

だから"訳あり"なんでしょうね。
対応を見ていると曰く付きの土地を高く買ってくれる相手ならどこでもいいというスタンスも感じられますから、デベ以外というのも充分にありえると思いますよ。

私はMRを予約中ですので、その件の対応次第で即断します。未発表のものも含めてこちら以外にも立地条件の良い物件がいくつかありますので。

[956: 匿名さん]

>>953さん
私は強い日差しが苦手なのでちょうどよさそうです。

[957: 匿名さん]

積水さん参加中ですね。

[958: 匿名さん]

それなら北向きの物件を買いましょう。南向きの物件は陽の当たる部屋を求める人が買うものだから。

[959: 匿名さん]

MRの予約も一杯で、凄く人気がありそうですね。
これならば南側の敷地の計画の説明などしなくてもすぐに売れそうです。

[960: 名無しさん]

積水の959さん　ちょつと　言い過ぎませんか（笑い）

[961: 通りがかりさん]

このマンションて　目白新坂のほかのマンションと戸数が少し多いだけで何にも違いません。坪300万から350万が適正価格。それ以上なら考え直した方がよろしかろうと思います。

[962: 名無しさん]

不動産公正競争規約で説明義務があるのでは？

[963: 通りがかりさん]

積水ハウスの株主総会が26日に開催されます。ご不明な点等　聞かれたら。但し　大阪の大淀の開催ですが。

[964: 匿名さん]

決まっていないものは説明のしようがない。
義務の範囲は当然に熟知した上で、ギリギリセーフな範囲で勝負をしている。
そういうところは抜かりないから心配無用！

[965: 名無しさん]

だから、チャレンジ案件って言ってるじゃん。
ルサンクや首相案件と一緒で、当たるか外れるか！

[966: 匿名さん]

959さんはどういうお立場ですか？
今日は朝から積水さんが参加されたようですね。

[967: 匿名さん]

決まっていないのではなく、
決めないのですよ。
方針はあるのです。
ただ、理由があって決めないのです。

[968: 匿名さん]

そりゃ、「決めない」以外に決まっていない理由なんてないでしょう？
どのように表現しようが、決まっていない以上は説明のしようがないというわけですよ。
より高く売れそうな南側+高台のほうは、北側+低地が売れた後で決めるというのがセオリーですね。

[969: 匿名さん]

セオリー？笑っちゃうよ
そこが積水クォリティだよな

[970: 匿名さん]

ちょっと言いにくいのですが…神社の真裏にマンション建てて大丈夫なんでしょうか。法的な事ではなく…

[971: 匿名さん]

>>965 名無しさん
ルサンクって首相案件だったんですか!?
忖度があったということでしょうか!?
確かに神鋼が係わっている案件ですね！

[972: 匿名さん]

>>968 匿名さん
計画が決まってるから7,000平方メートル全体で開発許可を申請しているのでないかと。

[973: 匿名さん]

まぁ、何と言われようがここは簡単に売れるだろうから、
積水としてはこのままのスタンスを維持すれば余裕でしょう。
みなさんも、何だかんだ言ってこのマンションにご興味があるようですし、抽選に当たるとよいですね。

[974: 匿名さん]

それはどうかなぁ
北側+低地なんでしょ

[975: 匿名さん]

そのへんは気にしない人が多いということなのでしょうね。

[976: 匿名さん]

少なくとも目白坂側から見る限りはここは丘の頂上に近い中腹だから低地のイメージはないな

南側のマンションは接道が悪いのでさほど大きなものは立てられないだろう。斜面だからおそらく段々畑みたいな構造になるだろうし

[977: 匿名さん]

973さんはずいぶん偉そうですね。笑

[978: 匿名さん]

明かさないだけですよ。
詳細がどうというよりそのスタンスが苦手なので我が家は論外でした。
偉そうなウォッチャーは趣味だからあまり気にしなくて良いと思いますよ。

[979: 匿名さん]

たとえば三井だったら、南側土地に建つおおよそのサイズをイメージ図に載せるはずです。
低層階買う人も納得のうえで契約できます。

ウチは諸々の事情で2階西側のドライエリアテラス付きが希望なのですが、
素人計算上、南側が現状のままなら3月～11月の間は日当たりが望めます。
もし3階、4階が建ったら期間が半分になりそうです。

そういう意味からも南側の予定を知りたいのですが・・・。

[980: 匿名さん]

役所との協議はしてるでしょ

[981: 匿名さん]

三井だったらというけれど、ここは財閥系ではないんだし、信頼を売りにしているわけでなないようなので、諦めます。福袋みたいなものですね。当たればウハウハだし、滅多に外れはないかもしれない…

[982: 匿名さん]

積水でも、南側土地に建つサイズ（最も大きな場合）をイメージ図に載せることができるはずです。それができてもしないのでしょう。

[983: 匿名さん]

そういう作戦だから仕方ないですね。

[984: 通りがかりさん]

９７６さん
　　目白新坂の中腹ではないですよ。グ－グルマツプで確認されたら。

[985: 通りがかりさん]

そういう作戦だから仕方ないですね。そんな会社に住宅ロ－ンを抱えた　貴方の人生任していいのですか。

[986: 通りがかりさん]

このマンションが、販売価格を10年後に　維持してるとは　思えませんが？　ご意見を。

[987: 匿名さん]

将来的な上昇はもちろん、維持さえ出来る立地ではありません。残念ながら。

[988: 匿名さん]

土地というよりも売主の問題ではないでしょうか。

[989: 匿名さん]

もう一度この看板を貼っておきますね。先週撮影したものです。

依拠する法令は違いますが、同じ土地に関する計画看板が現地に並んで掲出されています。
用途は共同住宅、デベもゼネコンも同じ。
違うのは面積（建てる範囲）だけ。

これで「南側半分については未定です。知りません」というのは不誠実な印象を受けてしまいます。

[990: 匿名さん]

積水の作戦勝ちですね。

[991: 匿名さん]

買った人が負けと言いたいのかな？

[992: 匿名さん]

買った人も、気に入って買うわけですから、
Win-Winではないでしょうか。

[993: 通りがかりさん]

知らぬが仏 と言いたいのか

[994: マンション検討中さん]

建築計画はあくまで北側で、南側の許可は北側の開発に伴う南側のダメージの回復とかそんなもころではないのでしょうか？

[995: 匿名さん]

なるほど。確かに「工事の予定期間」、「工事を行う者の…」、「現場責任者の…」をみると、現状ではこのマンションを建てることしか予定されていないようですね。

[996: 匿名さん]

やっぱり積水の作戦勝ちですね。

[997: 匿名さん]

開発許可で申請した敷地利用計画を将来に変えられないです。南側の土地を含めてです。

[998: 匿名さん]

緑地等を許可の通りに維持管理する義務がありますね。管理組合と積水にです。

[999: マンション検討中さん]

>>997
お詳しいようですから、一度MRに行かれて詳細を聞かれてはいかがでしょうか？
このスレ的にもおそらく大変有用な情報になりますでしょうし。是非お願いします。

[1000: 匿名さん]

>>997
↓49条1項に基づく許可を受ければ変更可能です。余裕です。
http://www.reiki.metro.tokyo.jp/reiki_honbun/g1011367001.html#top

[1001: 匿名さん]

許可がおりているなら、その申請書とか許可書？とかの書類が役所にあると思いますが、開示請求とかできないんですかね。

[1002: 匿名さん]

999 1000さんは 積水から 委託されてるんですね。

[1003: 匿名さん]

こんなところで、積水レベルの企業が委託するわけないでしょう。中小デベならそんな姑息なことをするかもしれませんが。

[1004: 匿名さん]

積水レベル（笑）

[1005: 匿名さん]

掲示板のチェックと印象操作のための書き込みはデベの重要なお仕事ですよ。

[1006: 匿名さん]

積水さんは、ハウスメーカーとしては有名ですが、マンション業者としては弱小でしょう。
マンションも建てかえやリフォームの契約と同じようなノリで売っているのではないでしょうか。

[1007: マンション検討中さん]

みんなこのマンションが大好きなのですね。
まぁ確かに積水さんの南側の話は不誠実ではありますが、モデルルームでその話自体はしているので、後は買う人の自己責任といえば自己責任なのでしょうね。

[1008: 匿名さん]

この規模の物件で、事前案内会が始まったばかりなのに、早くもレスが1000を超えていますからね。

[1009: 匿名さん]

懐かしい話ですが、40年前位は戸建といえば積水ハウスやミサワホームでした。近年では戸建の建て替えやリフォームの依頼が実際多いようで、地方ではまだまだ知る人がいるかも知れません。

都心の集合住宅の実績としては財閥及び商社系に代表される大手とはスケールを含め圧倒的な差があるので、今回のようなケースも積水ハウスでは戸建の顧客への対応程度の考え方にしか至らないのでしょうね。仕方がないでしょう。

[1010: 通りがかりさん]

止めましょう。目白新坂の一番下のマンション。良くて坪　350。マンションは、立地です。

[1011: 匿名さん]

大規模タワマンならばともかく、この規模のマンションで早くもレスが1000を越えてしまったのは驚き。

[1012: マンション検討中さん]

この掲示板を見て積水さんもニヤニヤしているでしょうね笑

[1013: 匿名さん]

1007＆1008さん
予想を裏切るようで申し訳ないんですけど、突っ込みどころのある物件なので飽きないのですー。あと実際書いてる人ものすごーーく少ないってこと、あなた知ってます？笑

[1014: マンション検討中さん]

>>1013
500件ぐらい匿名さんが書いてるんですか？笑
買わないマンションにこれだけ粘着出来るんだからあり得そうですよね笑笑

[1015: 通りがかりさん]

江戸川橋に近い感じのマンションです。坂上のカテドナルまでは、けつこう大変です。電動自転車なくしては生活できません。一住民。

[1016: 匿名さん]

1014さん
ニヤニヤしてもらえるんならもっと書きますよ。笑笑

[1017: マンション検討中さん]

1016
是非！でも南側以外のネタが不足してるので、もう少しネタが沢山あると嬉しいですねー。
南側だけだと食傷気味です笑笑

[1018: 匿名さん]

沖式だとこのマンションの平米単価は109万、坪で約360万となっている。
少しは上乗せしてくるだろうから、平均で坪350万を下回ることはなさそうかな。

[1019: 匿名さん]

>>1001 どんな図面があるのでしょうかね？

[1020: 匿名さん]

1017さん
この掲示板に書き込んでいる多くの方は真面目に検討されており、非常に良識的です。だからこそ南側の件は深刻な問題なのです。茶化すような書き込みは浮くだけで、皆さんは気にされていないと思います。

私も近隣在住の検討者のひとりです。現在の積水の対応では厳しいと判断していますので、変わらないようであれば候補から外すだけでそれ以上でもそれ以下でもありません。1016より

[1021: 匿名さん]

開発の許可を得るために何らかの申請書類が提出されているはずだけど、それって開示請求すれば見れるんじゃないの？

[1022: 匿名さん]

セキスイが示したらいいと思う。

[1023: マンション検討中さん]

1016さん
気にするか気にしないかはあなたが決めることではないと思いますよ。
真面目に検討している良識的な人は1016さんのようなら書き込みは快く思っていない可能性がありますよ。

積水の対応が変わることを期待するのであれば、モデルルームにで行って詳細を問い詰めるしかありませんよ。掲示板で騒いでても何も変わりませんよ。

[1024: 匿名さん]

＞この規模のマンションで早くもレスが1000を越えてしまったのは驚き

最初のレスは10年前ですけどね。

[1025: 名無しさん]

モデルルームに行かせたい人がいる

[1026: マンション検討中さん]

>>1025
買わない人は行かなくていいですよ。

[1027: マンション検討中さん]

>>1024 匿名さん

これよりはマシです
↓
http://twitter.com/emoyino/status/917900258834653184

[1028: 通りがかりさん]

10年間のコストを販売価格に転嫁するためには　建築コスト削る。だから　あのデザインのマンションになつたんですね。デザイン変更して欲しいです。

[1029: 検討者]

平均350なら大抽選会不可避ですわ

[1030: 通りがかりさん]

10年間のコストを回収するために　南側の土地に法令で認められる最大の建築物を建てるでしょうね。

[1031: 匿名さん]

>>961 通りがかりさん
んなわけあるか

[1032: 匿名さん]

>>1027 マンション検討中さん
連休明けに判決のようだね

[1033: 通りがかりさん]

１０３１さん　古いね

[1034: 通りがかりさん]

1029　噓つき。

[1035: 通りがかりさん]

地域の＊＊＊が集まる住まいですよ。無理してここ来なくてもいいですよ。
　。

[1036: 匿名さん]

安くは売らないよ、常識的に考えて

パンダ部屋があるだろうが、70平米超えてくれば確実に億はつけてくるだろう

江戸川橋徒歩４分というのは微妙で、不動産検索では3分以内と5分以内で刻まれているので、実質徒歩5分以内圏という評価になる。駅近の部類にはなるが江戸川橋自体があまり便利な地域ではないので、同価格帯の茗荷谷や後楽園周辺の駅近築浅中古との競合になるだろうね。

スペックが比較的高いリーマンショック前の物件との競合になるとなかなか苦戦すると思う。

[1037: 匿名さん]

南側の開発計画の問題がなければね

[1040: 匿名さん]

[No.1038～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1041: 匿名さん]

下がることあっても上がるでしょうか？

[1042: eマンションさん]

>>1038 通りがかりさん
近隣の評価高いマンションって例えばどこが挙げられますか？
もし売りに出てればそちらも含めて検討してみたいと思いまして。

[1043: 匿名さん]

ヒルズ関口とか評価が高いが、中古出ないでしょう、あそこは。

文京区ってのは物件が出ないので知名度は低いが知る人ぞ知るような感じの高級住宅街がある。この近辺もその類いだよね。

安くなるはずがない

[1044: eマンションさん]

小石川はどうです？

[1045: 名無しさん]

暖かくなって、神田川が臭すぎ！

[1046: 通りがかりさん]

伊豆の介護施設みたいな外観ですね。

[1047: 匿名さん]

そういう趣があるかもしれませんね。完成が楽しみです。

[1048: マンション検討中さん]

ここは交通の便はそこまでよくないですよね。どういう人が買うのでしょうか？
やはり車持ちの富裕層でしょうか？

[1049: 匿名さん]

主に有楽町線沿線で勤務している人ですよ。

[1050: 匿名さん]

富裕層は南側土地が空いたままになっていて何が建つかわからないようなところは避けると思いますよ。

[1051: マンション検討中さん]

学区は関口台町小学校になると思いますが、中学受験される方が多いと伺い、私立小には行かせず、近い関口台小学校に行かせようと考え中です。
皆さまは、いかがでしょうか？国立小学校(お茶の水、筑波、学芸竹早)も近いので、抽選次第になりますが、そちらもありとは思っております。

[1052: 匿名さん]

設備仕様の項目を見て思ったのは、本当に充実していることです。
キッチンやバスルームなどの設備は生活をするうえで重要になります。
これだけ充実しているのなら、生活するうえで問題はないと思いました。
普通に生活をした場合に光熱費がどれぐらいになるかが気になったのですが、どうでしょうか。

[1053: 匿名さん]

それなら茗荷谷駅周辺にしたら？

[1054: マンション検討中さん]

受験するなら茗荷谷は駅前にSAPIXもありますからねー。

[1055: 匿名さん]

設備を絶賛している人はこれまでどこの物件を検討していたんだろう

[1056: マンション検討中さん]

ここの営業ちょっと感じが悪かったな。
若い営業だったけど、予算オーバーだとわかると、見下してくる感じがあったわ。
営業がこれだと、南側の対応が不誠実なのもしょうがないですね。

[1057: マンション検討中さん]

>>1056 マンション検討中さん

うちは中年くらいの方にご案内していただいて、階数によっては完全に予算オーバーですが見下してくる感じはありませんでしたよ。

こういうのは物件のタイミング含めて、本当に運というかご縁ですよね。今まで大手デベのマンションを色々見に行きましたが、一番感じが良かったのは旭化成の人でした。

[1058: 匿名さん]

南側土地は大きな問題です。誠実な業者なら開発計画を明らかにするはずです。ここの対応は誠実さに欠けます。

[1059: 匿名さん]

1055さんの書き込みが、一番注意すべきだと思います。

[1060: ご近所さん]

１０５１さんへ：　関口台町小のお子さんは大半が受験されます（とはいえトップ校に合格するのはごく一部）。国立付属小へ行くと、そのまま高校まで行ける可能性も高い一方、国立付属小出身者（内部生）で一流大学まで進めるのはこれまた少数派。なぜなら国立付属高校から一流大学へ行くのは、多くが中学や高校から入ってきたお子さん（外部生）だからです。
したがって、区立小へ行こうが、国立付属小へ行こうが、一流大学へお子さんを進ませたいと思うのであれば、小学校のうちから塾へ行かせてガツガツ勉強させねばならない、ということです。断じて、「国立付属小合格　＝　一流大学への切符get」、ではありません。

[1061: 匿名さん]

公立校に入学して、受験するのが当たり前みたいに思っている親が多いのが一番困る。文京区でも公立校は公立校。子供の教育環境を充実させたいのなら私学に行ってほしい。

[1062: 匿名さん]

1060さん お子さんをどこの大学に入れるかが、貴女の 自己満足なんですね。このサイトでは 違和感があります。

[1063: 通りがかりさん]

１０６１さん　ず-と東京でお住まいの方なら、お考え違いでは　ありませんか。

[1064: 匿名さん]

１０６１です。関台出身で近所に住んでいます。

最初から受験させる気でいる親は、先生や同級生に求めるものが高くなりやすい傾向にあると思います。トラブルの原因になりやすいですね。
確かに受験する生徒も多いですが、大半ではないですよ。音羽中に行く生徒も多いです。公立校はいろいろな立場の人がいるから、勉強させたいのなら私学が良いのでは？と思っただけです。

[1065: 匿名さん]

申し訳ないのですが、そのような話題はどこかよそでお願いできませんか？

[1066: 匿名さん]

1051です。
大学進学を見据えた場合、国立小に行けたとしても大きなアドバンテージにならないのですね。それなら、近い関台が良さそうですが、私立小も少し検討してみます。

仰る通り、SAPIXも近い茗荷谷が理想ですね。ただ、坂ばかりで丸ノ内線のみなので個人的に東西線も使えるこちらの方がいいと思ってます。

[1067: 匿名さん]

貴女たちの子供の進路なんて誰も興味ないし、本題から逸脱させているとは思わないのか。自己中も甚だしい。
そんな判断も出来ない幼稚な大人が住人にいたらと思うとゾッとします。

[1068: 通りがかりさん]

東西線？
以前近くに住んでいましたが遠くて全く使えませんでしたねー。笑

結局茗荷谷に越したんですが、環境も格段に良いし何しろ住民の質が良いです。坂がきついのは小日向の方で、播磨坂や湯立坂は緩やかですよ。

[1069: ご近所さん]

近所に住んでいるものですが、東西線の神楽坂とか早稲田は時々使います。
有楽町線が不通の際とか、あるいは日本橋周辺で飲んだ帰りに神楽坂で降りて散歩がてらゆっくり帰るのも良いものです。
要はその人のライフスタイルに依るのではないでしょうか。

[1070: 匿名さん]

小石川がいいのでは？
SAPIXのほか啓明舎もある。

[1071: 通りがかりさん]

1068さん　それが何なんですか。我が選択に満足したいだけの書き込みなら　意味がありませんね。

[1072: 通りがかりさん]

ここは関口台の高台マンションではないので、伊藤忠の江戸川橋すぐの洒落たマンションと比較検討すべきです。

[1073: 匿名さん]

私は参考になりましたけど？
東西線が使えるかどうかや、坂がきついかどうかは重要な情報かと。

[1074: マンション検討中さん]

同じく近所に住んでいるものですが、目的地が東西線沿いであれば、早稲田駅、神楽坂駅までよく歩いていきますね。
目的地次第ですが、東西線意外と重宝しています。

[1075: ご近所さん]

歩こうと思えばどこでも歩けますけど…毎日はさずがに無理な距離なので普段使いは出来ませんね。

[1076: マンション検討中さん]

この駅は？
http://www.tokyometro.jp/station/zoshigaya/

[1077: 匿名さん]

江戸川橋から東西線沿線だと、
1．江戸川橋駅の入口からホームがけっこう遠い（なおかつ細かい段差が多い）
2．飯田橋駅での乗り換えがものすごく大変

なので雨や酷暑でない限り、私も歩いちゃいますね。

[1078: マンション検討中さん]

営業がひどい

[1079: 通りがかりさん]

このマンションは江戸川橋駅をご利用なら便利ですよ。

[1080: 名無しさん]

南側の土地の開発計画

どうなりました？

[1081: マンション検討中さん]

>>1080 名無しさん
南側は全く未定だそうですよ。マンションの模型を見ながら、ここに最大でこのくらいの高さの建物が建つ可能性があるみたいなことは言ってました。
それだけじゃ各部屋の日当たりがどのようになるのか分からず不親切だと思いました。
南側に最大限の建物を建てた時の日当たりシミュレーションを作ってほしいです。

[1082: マンション検討中さん]

日当たりのシミュレーションまで見せると日照が悪いことがバレて価格が下がるからじゃないと疑ってしまいます。

[1083: 匿名さん]

通常、シミュレーションはモデルルームのオープン時には用意されているものなのに、今の段階で提示されないというのは何かしらの意図を感じてしまいますね。準備する時間は充分にあったはずですから。

販売時期が早過ぎることや早期の抽選というのも含めて、ネガティブな条件に目を向けさせないよう時間を稼ぎ、できるだけ早く売ってしまおうという作戦なのかと思います。むしろ早めにオープンにするメリットの方が大きいと思うのですが、積水の考え方は違うのでしょうかね。

[1084: 匿名さん]

私も日照の件、実際の生活する上でとても気になったので営業の方に質問したのですが
はっきりと応えていただけなかったのと建築計画についての質問に関しては未定という点がとても気になりました。検討中の顧客ならあり得る疑問点、質問等は明確かつ確実にしておいた方が良いと思います。

[1085: 匿名さん]

とはいえ、購入検討者全員が南側計画の可能性を知ってるわけじゃない。
むしろ南側を懸念する人は全体から見れば少数派かも。
何も知らずに低層階を買って、後から騒動になったら鬱陶しいなぁ。

[1086: マンション検討中さん]

>>1085 匿名さん

うちは南側の件をこの掲示板で事前に知ってましたが、あちらから南側の話をしてきましたよ。他の営業がどういう対応をしているかは分かりませんが、さすがに南側の件を知らずに購入してしまうことはないのではないでしょうか。

[1087: マンション検討中さん]

南側の土地の方が地盤面が高いために問題が大きいです。

[1088: 通りがかりさん]

南側の土地は、他社に販売するはずです。

[1089: 通りがかりさん]

一度　目白新坂から目白坂まで　途中の階段を上られたら。

[1090: 匿名さん]

他社が建てるとすると配慮なく建てそうで心配です。

[1091: マンション検討中さん]

モデルルームに行ってきました。
とても感じの良い営業マンさんで、こちらから南側の土地のことを質問する前に、南側土地にもおそらく3階〜4階建ての建物が建つ前提で話をされていました。
おおよその予定価格を教えてもらいましたが、思っていたよりも安く、これは将来的に南側に建物が建って日照や眺望が悪くなる前提の価格だなと感じました。
マンションの仕様や設備は魅力的だと思うので、日照や眺望にこだわりがなく、南側に建つであろうマンションとのお見合い（低層階は見下ろされる感じ）が嫌でない方であれば、購入もありなのではないでしょうか。

[1092: 匿名さん]

少し安めだと注目を集めるでしょうね。

[1093: マンション検討中さん]

日照の問題に加えて、圧迫感とプライバシーの問題が大きいでしょうね。

南側も含めて開発許可を受けているようですし、積水が配慮した建物を建てるのがいいと思いますがね。他社に売るのはいかがなものかと思います。

[1094: マンション検討中さん]

プライバシー気になりますね。
上から見下ろされる形になりますから、モロ見えになる可能性もあります。
勿論配慮した建物になる可能性もありますが。
まぁあの位置を買う人達はそんなこと気にしない人が多そうですね。半地下だと湿気も凄そうですが。カビとかも心配になりますしね。

[1095: 匿名さん]

積水が南側計画を明確に公表しないのは近隣反対派が理由ではないでしょうか。

ここの反対派はかつて東京地裁まで積水と争っています。（結果は積水の勝訴）
当時反対派に付いたのは、文京区某所で建築確認取消大騒動になった「L」と同じH弁護士です。

反対派HPはここ10か月ほど更新がありませんが、
積水はイチャモンを付けられないように慎重に動いているのだと思います。
法務部門や顧問弁護士、許認可権者と相談しながら。


あくまでも個人的推測です。

[1096: マンション検討中さん]

近隣を理由にして
南側の開発計画を説明しないことを正当化しようとするのですか。
新手ですね。よく考えるものです。

積水が勝訴したのに建設が止まっていたのか理由を教えてください。

[1097: 匿名さん]

積水は顧客との訴訟が得意中の得意だからな。

[1098: 通りがかりさん]

積水は、北側と南側両方の開発許可を受けていますので、まず北側のマンションの販売を先行させてから　実際の工事では南側の建物を先　又は同時進行を計画しているのではないでしょうか。小学生の通学路である　あの狭い目白坂を建設のための接道としては使えないでしょうから。南側は低層住宅もしくは積水本体の賃貸住宅を建てたりと。将来的には、北側マンション購入者ともめそうですね。

[1099: 通りがかりさん]

北側マンション購入者も反対運動に巻き込まれる、というか、反対運動を起こす側になるかもしれませんね。

[1100: 匿名さん]

この地域では、機械式駐車場が無いマンションが多数です。平地駐車場は、南側建物の為の工事の名残り みたいですね。

[1101: 匿名さん]

＞あの狭い目白坂を建設のための接道としては使えないでしょうから

目白坂沿いにマンションがいくつも建ってますけど？

[1102: 匿名さん]

このスレッドは一度閉鎖したほうがいい。
尋常じゃない粘着ネガが張り付いてしまっている。

積水ハウスは管理者に対して断固たる措置を求めていいと思う。
一般の検討者にとっては迷惑でしかない。

[1103: 匿名さん]

偽計業務妨害容疑で発信者情報の開示を求めるべき。
信用毀損に対してはデベ側も強硬な姿勢を見せて欲しい。

[1104: 匿名さん]

たしかに、南側の土地について粘着されると、積水さんの営業的には困るんじゃないかな。

[1105: 匿名さん]

でも、南側のことは不安に思う方が多いのではないかなと思います。粘着という感覚はわかりませんが、情報交換の場としてこの掲示板で知ることができるのは、むしろ一般の者としては助かります。

[1106: 匿名さん]

>>1104 匿名さん

別にモデルルームで説明してるんだから困らないんじゃない？

[1107: 匿名さん]

この掲示板で議論になってるからモデルルームで説明するようになったと思うがね。そもそもそういう目的でこの掲示板は運用を始めたのでは？

[1108: 匿名さん]

当然、想定の範囲内でしょうね。
この程度の情報交換で粘着ネガとか業務妨害とか言ってしまうと、
逆に積水にとってもマイナスになると思います。

[1109: 匿名さん]

南側隣地を同じ開発業者が所有してたらどのように配慮して開発するのだろうと誰もが思うでしょうね。未定で押し通す姿勢の方がどうかと思います。

[1110: マンション掲示板さん]

目白新坂沿いでは、最後の素敵なマンションになるのではないですか。文京区でお住まいの方は検討されているのでは。但し、販売価格次第ですが。

[1111: マンション掲示板さん]

大手デベなら確りと相互に影響が出ないように２棟のマンションを建設して販売していると思いますが。セキスイが北側から販売を始めて南側はわかりませんというから検討者が不安になるのです。

[1112: 匿名さん]

その、2棟を同時に建てると近隣住民が騒ぐから時間を空けるんじゃ？
気になる人は高層や東寄りを選べばいいし、
西側低層はそれなりお安くなってるんだし、
騒ぐ意味がわからん。

[1113: 通りがかりさん]

近隣住民を理由にして説明のないことを正当化したい人がいるようで…

[1114: マンション掲示板さん]

1011さん　　目白坂沿いのマンションは、全て対面通行可能部分ではないですか。

[1115: 匿名さん]

この物件の「平均地盤面」がわかるかたおられますか？

[1116: 匿名さん]

>>1115
こりゃまた専門的な質問を…。

素人知識ですが、平均地盤面≓1階の床の高さ、と考えていいと思います。
HPのトップページの下の方に建物全体が見れる外観図があります。
8階建てなので上から8、7、6…と数えて、1階の部分が平均地盤面でしょう。

[1117: マンション検討中さん]

一種低層のマンションが好みですので、立地の良い南側の低層棟に期待しています。
当初の図面を見ると一団地認定の緩和規定をフルに適用したせいか、日影上も無理のある建物配置と
なっているようです。
新計画は北側棟に配慮し、日影規制は普通に守られ離隔は増える形となるでしょうね。
（但し平均GL＋１，５ｍの高さの日影時間ですので、北側棟の低層階では頭上の空論となりますが）
また近隣住民への配慮も怠るわけにはいきませんので、目白坂側もセットバックし、狭隘道路幅を広げ、
歩道上整備を行う、あとインペのように緑地コーナーを設けるとか緑化も充実しなければいけませんね。

近隣住民をも黙らせる、ヒルズ目白台のような地上４階建（地下不問）低層マンションが実現する日は
いつになるのか？妄想を膨らませています。

[1118: 匿名さん]

1117>> 「ヒルズ目白台」って、カテドラル教会の横にあるマンションのことですか？　あれは８階建ですが。

[1119: 匿名さん]

ヒルズ目白台は 場所が違うでしょ。

[1120: マンション検討中さん]

すみません、ヒルズ目白坂っでしたっけ？

[1121: マンション検討中さん]

本当に購入を考えてられんですか。7月の販売開始迄 そんなに時間が無いんです。

[1122: マンション検討中さん]

117 : 北側棟の低層階では　頭上の空論になります。　　低層棟はよくないんですか？

[1123: 匿名さん]

「よくないんですか？」
「買わない方がいいんですか？」
自分で判断できないのなら買わない方が良いと思います。

[1124: 通りがかりさん]

締めましただょね

[1125: 匿名さん]

独特の味を出していて、私は好きです。

[1126: マンション検討中さん]

南側に４階建ての建物が建つという問題がなぜか矮小化されているような気がします。
この低層棟の建築面積は北側棟のおよそ２倍はあるようですし、地盤面がハンパなく高いです。
北側棟が目白新坂の中腹よりは下側に位置するのに対して、低層棟は中腹より上に近いです。
その差は少なくとも3階分はあったりして？そうすると最初から日照や眺望に期待していない低層階
よりも、むしろ4階以上の高層階に影響があるのではないでしょうか？

低層棟に対面するのは建物の西半分くらいですが、その半分の住戸の多くは低層棟の下に沈む？
眺望と日照をフルに享受できるのはほぼ８階だけだったりして？

ちなみに
>>534に掲載していただいた旧計画図面がありますが、この計画に対しての日影図があるはずです。
新低層棟は旧計画より縮小されるとは思いますが、最悪のケースとして参考になると思います。

[1127: 匿名さん]

>>1126
その図は一団地認定を受けた元の計画。
なので周囲の土地に対する日影図はあったとしても、敷地内建物相互の日影図は公表されていないのでは？　もちろん社内的に計算はしたでしょうが。

今回北敷地と南側が完全に別敷地になるので、元計画と同じ大きさの建物は無理だと思います。
どの程度の建築物になるかは、高低差の大きい敷地なので我々素人には予測不能ですね。

[1128: マンション検討中さん]

連坦認定というのがありましてこれが一団地認定と同等であれば旧計画の低層棟低度の規模の建築は
可能になるのか？などと思ったりしていました。
また低層棟の平均GLをどこにとるかですが、敷地は意外とフラットなようでのでここに１２ｍの高さの
建物が建つのは間違いのないところでしょう。

あとは北側棟の住民の日照、プライバシーなど、どの程度配慮した計画となるのか？でしょうかね。

[1129: マンション検討中さん]

日影図ですが、旧計画での住民説明会で公開されているはずです。
ただ北側棟は高さ３５ｍでしたし、低層棟は一団地認定での最大ボリューム、最低離隔、最悪日影？
だったでしょうから今更デベは出したがらないでしょうね。

当時の日影図はあくまで最悪のケースとしてではありますが、参考になるのではないでしょうか？
デベがダメなら近隣住民が大事に保管していると思いますよ？

[1130: 匿名さん]

そんなに心配しなくても、完売したら見せてくれますよ。

[1131: 通りがかりさん]

いつものパターン(^-^)

[1132: 通りがかりさん]

1127さんから1129さん　。

[1133: 通りがかりさん]

マンション検討中で は無いでしょ。

[1134: 匿名さん]

ここの売値はいくらになるのでしょう？

[1135: マンション検討中さん]

MR行ってくれば？

[1136: 匿名さん]

西側部分の住戸が安いとしてもどうかなと思いますね

[1137: 通りがかりさん]

積水が、関わらなかった方が 良かったみたいですねー。

[1138: 通りがかりさん]

ここは、 目白新坂の一番下のマンションですね。

[1139: マンション検討中さん]

このマンションの近隣反対運動って大丈夫なんでしょうか。一部の方だけが反対しているのか、わかる方いらっしゃいますか。

[1140: 匿名さん]

複数の争訟になって約10年止まっていたはず。関係者は四方にいたと思います。

[1141: 匿名さん]

反対運動が盛り上がっているところは、現場周辺に横断幕が掲げてあったりしますけれど、ここはそれがありませんから、たいしたレベルではないと思いますね。

[1142: 匿名さん]

着工・分譲の今の時点で動いてないのですから、反対運動は終わったと考えていいのでは？

[1143: 匿名さん]

ルサンク小石川のMRでもたいしたことはないと言っていたセールスウーマンがいたな

[1144: マンション検討中さん]

「グランドメゾン目白新坂」に関しては、近隣住民の反対運動はないと認識しています。
一団地認定による旧計画には徹底した反対運動が行われたようですが、今回は北側高層棟だけの
建設ですから、そもそも争点がないのでしょう。

それにしても絶対高さ制限の３１ｍを守って計画されたのは良かったですね。
ルサンクの場合、近隣住民から絶対高さ制限を守れと指摘があったのに、絶対高さ制限施行前に
駆け込み建築した結果、完売したマンション取り壊しが不可避となってしまいました。
まあ現在判決待ちなようですが。

でも検討中さんとしては高さ３５ｍ地上１１階の旧計画で建てて欲しかったですね？

http://mejirozaka.com/index.htm

[1145: マンション検討中さん]

このタヌキ達は何処へ行ったのでしょうか？
椿山荘への引っ越しが無事に終わったのかな？

もしかするとなつかしくて「紅葉の杜」に戻ってくるかも？
要注意ですね。

[1146: 匿名さん]

>>1144 マンション検討中さん
絶対高さ制限の発効は2014年3月でしたが、2010年頃には検討案が出されていて案の通りに絶対高さ制限がかかってますから、ここの物件についてもすでに制限内で建てる状況だったと思いますよ。
ルサンク小石川のデベだけが行政からの指導に従わず絶対高さ制限を超えて建設を強行したという話です。

[1147: マンション検討中さん]

そうでしたか？でしたら積水はニッポーに比べて大変良心的なデベさんですね。

ルサンクがここと同様に長年塩漬けになっていたのは、一旦開発許可が
取り消されたこともあったようですが、他にも道路幅が狭いので中大型の
工事車両が通行できず、一通の逆走が必須だったというのも、工事を強行
できなかった理由の一つだったそうです。

その点このグランドメゾンに関しては、そのどちらも当てはまらなかった
ようですので、やはり積水はまともなデベさんなようですね？

[1148: マンション検討中さん]

反対派住民はこのHPは閉鎖するか、内容を変更した方がよろしいんではないでしょうか？

一種住専に計画されている低層棟はともかく、現在の物件には当てはまらない反対理由が
並んでいるようです。
ただタヌキ一家を追いだしてしまったのは事実なようですが、、検討するのにちょっと
引いてしまいますよね？

http://www.mejirozaka.com/message.htm

[1149: 通りがかりさん]

最近は、積水の息のかかった方の書き込みばかりですね(^-^)

[1150: 通りがかりさん]

積水は南側隣地の問題に確りと対応するべき

[1151: 通りがかりさん]

積水は、南側隣地の問題甘くみている。グラントメゾン目白新坂購入者も。

[1152: 通りがかりさん]

積水よりの　1148君　ちょつと言い過ぎではないですか。

[1153: 匿名さん]

>>1152 通りがかりさん

反対派の原住民嫌いだから積水に同情する

[1154: 通りがかりさん]

趣旨が違うでしょ(^-^)

[1155: 匿名さん]

>>1148
そこに書かれているような、
「地域全体が反対」
「他地域の活動とも連携している」
って、虚勢を張る方たちの常套句ですね。

具体的人数を示せないし、リンク先のテレ朝通りのHPは消滅してるし。
最新情報がアップできていない時点で、懸念するに値しない活動だと私は判断しています。

[1156: 匿名さん]

ここは悪くないと思うけどね

隣接する空き地に何か建つ可能性については留意するべきだと思うけど

[1157: 匿名さん]

隣接する空き地の方が南側で高い位置にあるのが心配なところ

[1158: マンコミュファンさん]

積水、ハウスメーカーとしては良いがデベとしては問題児かと、開発事業部を分社化して切り離した方がよい。

[1159: 匿名さん]

事実であったとしても名誉毀損って成り立つんじゃなかったっけ？

[1160: 通りがかりさん]

↑は事実だと指摘しているのですね

[1161: 匿名さん]

そもそもこの程度の情報交換が名誉棄損になることはあり得ないけれど、
仮になるとしたら、真実かどうかで免責されるかどうかが変わってくる（刑法230の2）。

しかしながら、名誉棄損とか法的措置とかの話を持ち出して、いかにも積水が客を訴える企業であるかのような印象を与えるのは業務妨害ではないかと思う。

[1162: 匿名さん]

欠点を指摘できないスレというのも珍しい。
よほど知られたくないことがあるということか？

[1163: 通りがかりさん]

1159 匿名さん の法律の理解度は理解不能です。

[1164: 匿名さん]

ここは縦、目白新坂側 横、目白坂側と高低差の有る立地です。マンション立地としては あまりいただけた土地ではないですね。

[1165: マンション検討中さん]

積水ももう少しうまくこの土地を開発できなかったんですかね。勿体ないなー。

[1166: 匿名さん]

グラントメゾン目白新坂だけの販売なら10年前でも昨日完売でしたでしょう。南側隣地購入が問題の始まりですね。

[1167: 匿名さん]

値段次第ではマンションギャラリーに行って検討したいけれど
マンションギャラリーに行かなければ値段がわからない
というジレンマ

[1168: 匿名さん]

この解放的なベランダはデザイン的にあまり好きではないですねー。

[1169: 匿名さん]

都心6区内の新築マンションで、平地駐車場のマンションてありました。あまり考えられませんね。

[1170: 匿名さん]

マンション購入検討者 南側隣地のリスクは あまり無いと思います。どんな価格なのか？

[1171: マンション検討中さん]

積水は南側隣地の低層棟を建てないことには全く採算が合いません。
今回のメゾン目白新坂の建蔽率と容積率を計算して見てください。
余裕があり過ぎですよね、ですので「紅葉の杜」や平置き駐車場の面積等は南側に１２ｍの高さの
建物を建てるため、また建蔽率、容積率、日影規制の緩和のために必要な空地として算定されることに
なるのでしょう。いわゆる連坦認定ですね。

いずれによ旧計画よりは縮小された計画なのは間違いのない処ですが、当然ことながら形はできている
はずですね。ダメ元の案、北側高層棟住民がなんとか許してくれる案などいくつかのプランを持って
いることも間違いのない処です。一体何年塩漬けにしたと思っているのですか？

積水がまともなデベか否かは南側低層棟の計画をいかに説明するかにかかっていると思います。

以上単なる素人の戯言でした。その内MR行ってみます。

[1172: 匿名さん]

南側にできる建物については、賭けですね。
安全策をとるのであれば、絶対に影響を受けない部屋か、あえて絶対に影響を受ける部屋を買うこと。
影響を受けるかどうか微妙な部屋はギャンブル性が高まりますが、反面、チャンスでもあります。
皆さんが同じ条件で検討するのがフェアだと思いますので、一部の人にだけこれ以上の情報開示をすることはやめていただきたいですね。

[1173: マンション検討中さん]

結局ここはいくらになるのでしょうか。

[1174: 匿名さん]

>>1171
敷地が別々ですよ。
連担認定なんて受けられるはずないじゃないですか。
素人の戯言とはいえ虚偽はいけません。

[1175: 匿名さん]

連担建築物は別の敷地に容積を移すための制度では？

[1176: マンション検討中さん]

>>1174: 匿名さん　

私も詳しいわけではありませんが

同一敷地＝一団地認定
　別敷地＝連坦認定

ということでよろしいのではないでしょうか？

[1177: 匿名さん]

1171は マンション検討中 。笑わせないで。冗談は、ほどほどに。

[1178: 匿名さん]

1171さんの言われてる内容が積水のこの土地開発の考え方の本質ですね。

[1179: 匿名さん]

1176さん 知識は ほどほどに(^-^)

[1180: マンション検討中さん]

グラントメゾン目白新坂と、将来的に出来る南側マンションとでは、マンウントが 出来てしまうでしょうか？

[1181: 1179です]

１１７６さん ごめんなさい。

[1182: 匿名さん]

南側（目白坂沿い）の敷地を未定のまま進めることに無理があると思う

[1183: マンション検討中さん]

ここって直基礎ですか？？杭なのでしょうか？

[1184: マンション掲示板さん]

北側建物を我慢して立ててから、南側建物に余った容積を足して立てる魂胆みたいですねー

[1185: マンション検討中さん]

買わないですが、南側がどうなるか気になるので、このマンションをウォッチし続けたいですね。
本当に積水が開発したら面白いですね。
北側の購入者の反応が楽しみです。

[1186: マンション検討中さん]

我慢出来る価格なら、この場所だから検討しても。

[1187: 匿名さん]

>>1184
分譲マンションではあり得ないでしょ。
少しは考えてから書き込みしたほうがいいですよ。

野次馬根性で不正確な情報を流布すれば法的責任を問われます。

[1188: マンション検討中さん]

しかしなんでこんなに南側の開発に不信感持たれてるんですかねー？
積水が開発して北側に影響あるように建てると評判が落ちるだろうし、無茶はしなさそうだけども。

[1189: 匿名さん]

日頃の行いというか、今までの対応や歴史の問題ではないでしょうか。

[1190: 匿名さん]

>>1187 匿名さん
積水だけに？

[1191: 匿名さん]

それは他社が高値で買ってくれたら隣地の売却もあると積水が主張しているからです。

[1192: 匿名さん]

>1191
主張？　積水が？
ホントに？
いつ誰が言ったのか教えてください。
私の担当者はそういうことは言ってなかったので。

[1193: マンション検討中さん]

>>1187: 匿名さん

「余った容積を足して建てる」という表現はともかく、こちらの（敷地の）余裕を南側の建物に
まわすというような事ができますので、あり得ないとは言い切れません。

ただこの程度の投稿で「法的責任を問われる」ことはあり得ないと断言できます。
そもそも「不正確な情報」であれこれ言い合っているのがこのマンコミュの面白い処ですね。
おおらかに行きましょう。

[1194: 検討板ユーザーさん]

1187さん 1171さんの言われてる内容から言わせてもらつているだけですよ。

[1195: マンション検討中さん]

>>1191: 匿名さん　

>隣地の売却もあると積水が主張している

とはとても興味深い情報ですね。
南側低層棟が建築される時には反対派住民が黙っていないでしょうから、それが面倒で他社に投げると
言うのはあり得ますね。

でも現在別敷地とされた南側敷地だけで建設するという事は、建蔽率６０％、容積率１５０％ですし、
１２ｍの高さで建築しようとすれば空地率の問題があり、その場合は建蔽率は結果的に確か５６％ほど
になるかと思います。
更に一種住専の厳しい日影規制をフルに守らなければいけませんので、４階部分はかなりセットバック
しなければならず、建築規模は当初案にくらべ相当縮小されることになりますね。

うーんその方が北側棟検討中さんとしては有難いですね！ただし不正確な数値かも知れませんが。

[1196: 検討板ユーザーさん]

1187さん いろんな意味で うーん。

[1197: 匿名さん]

1187さんは大人気ですね。
私は意図的に炎上させているのではないかと睨んでいます。
今までも、積水が都合の悪い客は訴えて蹴散らす企業であることを広めるかのような投稿が目立ちます。

[1198: 匿名さん]

その話前にも散々出てたと思うけど、セキスイがやりますと断言してるわけじゃないんだから売却も当然選択肢にあるだろう。
未定というのは暗黙にそう伝えてるんだなと。不信感の理由はそこにあるよ。

[1199: 匿名さん]

容積率移転の件、このマンションの場合は無理だと思いますよ。

容積率の一部を隣に移すとなると、こちらの容積率が減ることになります。
それはすなわち土地の価値が下がるということ。
となると所有権の制限にあたるので購入検討者に告知しなければいけない。
そんな面倒なことするデベなんていませんよ。

今まで容積率移転した分譲マンションなんてないと思いますけどね。

[1200: 匿名さん]

文京区内には連担の制度を使って容積を移したマンションがありますよ。小日向４丁目で、建築紛争になりました。林田力さんのブログに詳しく書かれてます。

[1201: 匿名さん]

＞1200
レクサスマンションをここに持ち出してもねえｗ

[1202: 匿名さん]

小日向プロジェクト
http://hayariki.blogspot.jp/2011/09/blog-post_180.html

これな

[1203: 検討板ユーザーさん]

ようは、北側 南側 どちらの側の マンションをメインに開発計画を立てるのですか？

[1204: 通りがかりさん]

もう少しセンスのいいデザインに。南側ベランダ。

[1205: マンション検討中さん]

容積率移転とかの件ですが、現敷地の余裕を南側低層棟の敷地に回す事により、
結果的に低層棟の容積率も増えるという事ではないかと思います。

グランドメゾンの建蔽率は指定建蔽率６０％の処、なんと半分以下の約２８％しか
ありません？！
（容積率は指定容積率２５１％ほどの処、約１８０％くらいでこちらも超余裕？）

でこの建蔽率の余裕６０－２８＝３２％を南側低層棟の敷地に回せるという事です。
連坦認定であれば日影規制など更なる緩和が受けられることになるのでしょう。

積水が建蔽率を半分しか食わないままに隣地を売却することはあり得ないと思います。

以上間違っておりましたらスミマセンです。

[1206: 匿名さん]

連担だの容積率移転だの、果ては建ぺい率移転とかマジ笑える。
南側土地は第一種低層住居専用地域で『高さ制限10m、建ぺい率60％、容積率150％』。
そんな土地に容積率を移転させようがないじゃんw
容積率移転論者は現実にどんな建物が建てられるとお考えで？

[1207: 匿名さん]

積水が開発計画を公にすればいい話かと

[1208: 匿名さん]

それは営業戦略上マイナスだという判断なのだろうから、諦めるしかない。

[1209: 匿名さん]

そりゃそうだ

[1210: 通りがかりさん]

やはり、南側に これぞ積水というマンションを 立てたいみたいですね。

[1211: 匿名さん]

そうですね、北側はこのような感じなので、
高台となる南側は重厚感のあるマンションだとバランスが良いですね。

[1212: マンション検討中さん]

北側と南側 マンションの騰落率に大きな差が出るんですか？

[1213: 匿名さん]

どうでしょうね、高級路線を追求しすぎてオーバースペックだったりすると、かえって南側のほうが下落率が高いということもあり得るでしょう。

[1214: マンション検討中さん]

ドルフィン側からの全体像 イメージ図は提供されてないんですか。

[1215: 匿名さん]

ここが売れたら土地の所有権も区分所有者のものになるわけで、売った後に容積率を移転するのはどう考えても無理な気がする。

もしそれができるとしたら販売する前にしかできないので、そういう条件がついた物件であるとするならば必ず重要事項説明書に明記されるはずだし、商談中にその話が出なければおかしい。

ちなみに以前パークスクエア小石川を買おうとした時があったが、ちゃんとアトラスタワーが南に建つ建築計画があると、商談中にこちらから尋ねる前に言っていたよ。

[1216: マンション検討中さん]

>>1206: 匿名さん
南側の残り半分の敷地に一種住専だからと言って
『高さ制限10m、建ぺい率60％、容積率150％』の模範的な建物が建つわけないじゃん。
マジ笑えますね。

もしそうなったらですよ、積水は超良心企業でグランドメゾン目白新坂は超優良物件で即買いですよ。
なんたって建蔽率は法定の半分以下の２８％で、面前には広々と「紅葉の杜」と言う緑地が広がります。
容積率は本来３００％取れる処をたったの１７７％ですよ！
そして気になる南側は一種住専の規定通りに建てますのでご心配なく！ですからね！

[1217: マンション検討中さん]

あとどんな建物が建つかと言うとちゃんと図面があります。

この図面は建蔽率約５１％ですが、都の建築確認を取った時の建蔽率はなぜか５５％に
上がっているようです。

この図面より空地が少なくても建築確認が下りているということですが、現在は「紅葉の杜」
があるので、建物は西に寄る形になり縮小されるでしょう。

いずれにせよ南側の建物は『高さ制限10m、建ぺい率60％、容積率150％』以内で建ちますね？
とMRで聞いてみましょう。言質が取れればこんなのは建ちませんのでこちらの勝ちですね。

「資料は2008年説明会時、積水提供」

[1218: マンション検討中さんですからですから]

ですからなんですか？なにを？

[1219: 名無しさん]

もうこうなったら、アプローチによるけど南側物件に期待。

ここの南側がのっぺり手抜きなのは、南側物件の地にはなれと…

[1220: 匿名さん]

>1216
総合設計制度など街の利便性や環境向上目的以外で、建築基準法が緩和されることはあり得ませんよ。
「模範的」云々以前の原則的な問題です。
非理論的な煽りはいい加減にしてください。

[1221: 匿名さん]

1217の図面は一団地認定のだよね？
別敷地になるのに同じ物が建つとでも思ってるのかなこの人。。。

[1222: マンション検討中さん]

>>1220: 匿名さん

理論的なレスありがとうございました。
南側低層棟については『高さ制限10m、建ぺい率60％、容積率150％』と言う結論が出たと思います。
私も散々「煽った」かいがありました。あとはMRで明言されれば完璧ですね。

南側建物いかんにかかわらず目白新坂は絶対買いです。
建蔽率・容積率に超余裕がありますので、建て替え時は建築面積は倍以上とれ、容積率の余裕分
も約７５ポイントもあります。最近こんなマンション見たことないくらいでリセールバリューも
最高ではないでしょうか？

以上比理論的でしたらまたご指摘ください。1221さんもね！

[1223: 匿名さん]

文京区から許可を受ければ、第一種低層住居専用地域であっても高さ12メートルまで建てられます。詳しくは
03ー3812ー7111 建築指導課 におたずねください。

[1224: 匿名さん]

よっぽど暇なんですね。

[1225: 匿名さん]

根も葉もなく確証もないのに妄想で盛り上がって、本当に暇かオタクなんでしょうね。
少なくとも妄想している方よりは状況は知ってますが、申し訳ないけどハズレです。こんなところで言えるわけありませんが。

[1226: 匿名さん]

南側の土地の部分に４階建てマンションが建設できることになるね。

[1227: 匿名さん]

MRでもそう説明しているんじゃない？
妄想じゃないと思うよ

[1228: 通りがかりさん]

何年後の話をされているのですか？

[1229: 名無しさん]

私は複数所有しているので、急いでません。

[1230: 通りがかりさん]

>>1226 匿名さん
建築基準法55条2項
http://www.houko.com/00/01/S25/201.HTM#055

[1231: マンション検討中さん]

>>1225: 匿名さん

>根も葉もなく確証もないのに妄想で盛り上がって、本当に暇かオタク
ですよねー。まあマンコミュでは良くある例かと思います。
ただ何がハズレか分かりません。こんなところで言えないなんておっしゃらずにぜひ教えてください。

話は簡単です。メゾン目白新坂検討者さんには、自分の持ち分が減るのでもない限り、隣地の建蔽率や
容積率などはどうでも良い話でしょう。

気になるのはただ一つ、果たして高さが１０ｍなのか１２ｍなのか？だけではないでしょうか？
>>1206　>>1220　>>1221　さんは１０ｍしか建たないようなこと言ってます。
>>1223　>>1230　さんや過去スレにもありますが建築基準法55条2項で建てられるという話です。
MRに行く前にぜひ知りたいところですので、よろしくお願いいたします。

[1232: マンション検討中さん]

あと忘れてました。
日影規制も一切緩和されることなく、一種住専の厳しい規制が適用されるかも重要な事項でした。
この辺もできればお教えいただきたいと思います。

[1233: マンション検討中さん]

第一種低層住居専用地域の地上４階建マンション事例（建築基準法第55条第2項を適用）
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=7414

世田谷区で建築紛争になったものもあります。

[1234: マンション検討中さんですからですから]

わざわざ問題抱えたマンションを買われる方が おられるのが不思議ですね？

[1235: マンション検討中さんですからですから]

不動産投資なら良い物件です。賃料は坪11000円は 可能な 立地ですので。

[1236: マンション検討中さん]

>>1234: マンション検討中さんですからですから　
>問題抱えたマンション ??
問題って何ですか？先ずあり得ない優良マンションではないですか？
資料やっと届きました。８階ではH1かIタイプか？私は方角的に西が好きです。

「南側建物いかんにかかわらず目白新坂は絶対買いです。
建蔽率・容積率に超余裕がありますので、建て替え時は建築面積は倍以上とれ、容積率の余裕分
も約７５ポイントもあります。最近こんなマンション見たことないくらいでリセールバリューも
最高ではないでしょうか？」

[1237: 匿名さん]

心配ならきけばいいんだよ。こんな掲示板でダラダラ時間を費やすより

[1238: 通りがかりさん]

マンション購入後の事も考えられたら。

[1239: 匿名さん]

1237さん
おっしゃる通り。
単に知識をひけらかしたいだけです。
悪いけど何も現実的ではなく全く参考にもなりません。

[1240: マンション検討中さん]

>>1233: マンション検討中さん　

インペの例ですね。ここは角地緩和で建蔽率７０％のところ実際は６８％位です。
５５条２項適用するための空地率＋分は僅か２ポイントほどですので結構ギリギリ
に建てているようです。そう言えば説明会後に空地率が不足していたと言って図面の
訂正がありました。最初からもう１ポイント余裕をもっておけば良かったのに。

となると目白坂低層棟も建蔽率５６％位とすれば高さ１２ｍの４階建てが建てられそう
ですね？
一時は１０ｍ制限派が優勢で結論は出たかと思いましたが、やっぱり１２ｍ４階建てが
建つのかな？

ヒマ人やオタクの妄想でなく、どなたか理論的に説明願えないでしょうか？

[1241: 匿名さん]

セキスイが南側敷地部分にも同時に建てればいいだけでは？

[1242: マンション検討中さん]

知り合いの不動産業者が言うには南側は積水は手掛けない（他社に売ることを検討中？）らしいですね。
ホントかどうかはよくわかりませんが。。

[1243: 匿名さん]

なんだかんだ言ってみなさん、倍率を下げようとしているでしょ？

[1244: 匿名さん]

高くならないと思う。とくに南側の開発計画の影響が大きい住戸。

[1245: 匿名さん]

住まいサーフィンの「沖式新築時価」をみると109万円/m2と出ているが、本当にこんなレベルで売り出されるのだろうか？

[1246: 検討板ユーザーさん]

住まいサーフィンの109万円/m2が 新築プレミアを含んで 目白新坂マンションの 妥当な価格と 思います。購入検討者 の判断が どうなんでしょか？

[1247: マンション検討中さん]

現地視察されました？
マンションまで一番近い出口は改札から遠く、出口も長い階段を上がります。
そのあと坂を上がっていくのです。
よくある話ですが改札からは徒歩4分ではないですね。
若くないと毎日は辛そうですよ。

[1248: マンション検討中さん]

そうですね。ここは お勤め方には 不向きですね。フリーランスの方向きではないでしょうか。

[1249: 匿名さん]

東京の優良な住宅街は高台となるケースが多いです。逆に言うと、駅からフラットなアプローチを望む場合は商業地となるケースが多いということになります。本物件のような住宅地に住みたい場合、坂を登ることは宿命と言えるでしょう。

[1250: マンション検討中さん]

この場所は そんなに坂上ではないですよ

[1251: 匿名さん]

贅沢言ったらきりがないが、都心あたりでは屈指の良いマンションだよ

[1252: マンション検討中さん]

>>1242: マンション検討中さん

>南側は積水は手掛けない（他社に売ることを検討中？)

過去スレにもありましたが、これは南側に果たしてどんな建物が建つのか？を「妄想」する
上で決定的な情報だと思います。
ズバリ一種住専の南側の敷地に建つ建物は「高さ１２ｍ、建蔽率６０％以下（恐らく約５６％）
容積率１５０％（地下室緩和分を除く）」ですね。そして日影規制は一種住専の厳しい規制が
そのまま適用されることになりますので、北側の離隔はかなり大きなものとなります。

これはグランドメゾン目白新坂購入検討者さん方にとって決して悪い情報ではなく、高評価に
繋がる話ではないかと思います。だったら早く言ってよーと言いたいところです。

>>1225: 匿名さんが
>妄想している方よりは状況は知ってますが、申し訳ないけどハズレ、こんなところで言えるわけ
ありません
ともったいぶって言っていた意味がようやく氷塊しました。これもハズレでしたら失礼いたします。

いずれにせよ建蔽率２８％、容積率１７７％の当該物件は近年あり得ない絶対買いの物件だと思う
今日この頃です。

[1253: 匿名さん]

たしかに「建蔽率２８％、容積率１７７％」なんて、マンションはおろか、今や都内の一戸建でもありませんね。

[1254: 名無しさん]

数値は立派だけど、それに見合ったグレードじゃないからなぁ…

[1255: 匿名さん]

沖式の単価をみると、グレード的にも問題ないと思いますけど？

[1256: 匿名さん]

沖式新築時価というのは、立地、売主、総戸数などのマンション概要データと近隣事例を元に算出している新築マンション価格の推定値です。 そのマンションの全住戸を平均した適正価格を推定しており、売出し価格が適正かどうか、妥当性を判断するための基準にもなります。

ですから、109万円／平米という数字は低くむしろこの辺りの相場が正しく反映された結果となっており、グレードに問題がないと言える数字ではありません。

[1257: 匿名さん]

問題ないと言ったのは、この程度の仕様（グレード）でも、この辺りの相場（沖式）には十分見合っているので問題ないという趣旨です。

[1258: 匿名さん]

今や、郊外でも109万円/m2なんてあたりまえの時代ですから、本当に109万円/m2で売り出されたら、かなりお買い得と言えるでしょうね。

[1259: 匿名さん]

私の感覚でも、新築時はもう少し高く売れるかな、という印象です。
適正相場よりも高く分譲できる地域、ということですから、
購入者目線からすると割高ということなのかもしれません。
リセールに関しては平米109万を想定しておく必要がありますが、
自分の経済状況に照らして吸収可能な範囲なら困らないでしょう。

[1260: マンション検討中さん]

「南側一帯に、建物の高さや用途に最も厳しい制限が設けられた第一種低層住居専用地域が
広がっているため、高い建物が建つなどの心配がなく、永住の地としての価値を高めています。」

HPに謳っているので、南側建物は高さ１０ｍとして置きたかったようですね？積水さん。

[1261: 通りがかりさん]

沖式の 109万円/m2 ここが判断の基準ですね。オ－バ－ないかな。
　

[1262: 匿名さん]

>>1260 マンション検討中さん

南側一帯の土地の方が地盤が高いことを書かないでいいのですかね？

消費者が誤認する広告になっていないか気になります。

[1263: マンション検討中さん]

>>1262: 匿名さん
このスレでも南側の地盤が高いことが全然イメージできていない方がいるようですね。
一応HPに立体的なイメージイラストが載っているのでわかる人にはわかるのですが。

やはり積水としては南側の隣地の地盤が相当に高いことや、そこに最大で高さ１２ｍ
の巨大な建物が建つことをイメージして欲しくないのでしょう。
旧計画の図面が掲載されたり、南側低層棟の高さは１２ｍだとかとスレされると、即
あの手この手の「もみ消し」レスが凄かったですからね。

[1264: 通りがかりさん]

不動産公正競争規約に抵触するのでは？

東京都不動産業課にたずねてみるといいと思います。

[1265: マンション検討中さん]

1264さん いつもの書き込みですね。
もういいです。

[1266: 匿名さん]

南側の土地の方が高い位置にあるという追記をすればいい話だと思う

[1267: マンション検討中さん]

南側低層棟は１２ｍの地上４階ではなく、普通に１０ｍの３階が建つ可能性の方が高い
のではないですかね？
都の認定基準が厳しく無理して４階建てとする意味がないということも考えられます。
敷地が変形ということもありますし。

小日向でいまだ販売中のパークホームズの場合は敷地が約４２２２㎡とここより広く、
形も矩形に近いのですが、当然のことのように３階ですね。
もっとも小日向では住民が強いので、とても４階建ては言い出せない雰囲気ですが。

ここでももし４階が計画されたら近隣住民と管理組合が組んで建設計画を阻止すれば
いいのではないかと思ったりしています？

[1268: 匿名さん]

10メートルも12メートルもたいして変わらない。
12メートルだと思っておけば間違いない。

[1269: マンション検討中さん]

そう言えばヒルズ目白坂も地上３階地下１階です。
１２ｍか１０ｍか？たかが２ｍされど２ｍ。

[1270: 通りがかりさん]

地上３階建か地上４階建かの違いでは？

[1271: マンション掲示板さん]

ヒルズは 坂上で ここは坂途中の高低差のある敷地ですよ。あまり期待しない方がいいかなぁと思います。

[1272: 匿名さん]

公開されている間取りが増えましたが、
子ども2人を育てるには少々厳しいですね。
完全な個室を与えられるのは最上階のプランだけ。

1階のお部屋は北向きでかなり厳しい居住環境のように思えます。

[1273: 通りがかりさん]

設計者の資質によるのでは？

[1274: マンション検討中さん]

我が家は、3人家族なので、間取り的には 良いかなと思っています。ただ 上層階でないと、リセール的に どうかなと。価格次第ですね。

[1275: マンション検討中さん]

上層階でないと南側の開発計画の影響が気になりますし

[1276: マンション検討中さん]

江戸川橋駅ってあんまり便利なイメージないなー。

[1277: 匿名さん]

イメージ？一路線しか走ってないんですから電車の便は良くありませんよ。

[1278: 周辺住民さん]

ところがどっこい、バスは便利です。

[1279: 通りがかりさん]

このマンションを検討されてる方で、江戸川橋駅を使う方は　そう多くはないと思いますよ。

[1280: 匿名さん]

なんで？？
江戸川橋しかありませんよ。

[1281: 匿名さん]

副都心線の雑司が谷は？

[1282: マンション検討中さん]

おっと都電の事を忘れないでくれよ

[1283: 匿名さん]

雑司ヶ谷や都電利用は徒歩では無理です。
白61系統の都営バスで鬼子母神まで行く必要があります。

[1284: ご近所さん]

私は会社まで徒歩40分の通勤です。ちょうど良い運動になります。雨のときだけ、有楽町線を使います。

[1285: 通りがかりさん]

グランメゾン目白新坂のコミュニティと　よりそつて住まい環境を守りましょう。

[1286: 通りがかりさん]

　江戸川橋駅　。

[1287: マンション検討中さん]

こちらの物件からお墓は見えてしまうのでしょうか？
場所が凄くいいので、きになっております。

[1288: 匿名さん]

墓はどの部屋からも見えます。

[1289: 匿名さん]

西寄りの低層階からは見えないでしょ。

[1290: 匿名さん]

そのかわり、西寄りは南側の土地の開発計画の影響をモロに受けます

[1291: マンション検討中さん]

お墓見えるのか
お墓は移動しないから、一生見えるってことかな、、、？

[1292: 匿名さん]

再開発や郊外への移転などで移動することもありますが、移動しない可能性のほうが高いでしょうね。
高い建物が建てられないというメリットがありますし、お墓鑑賞が好きな人も多いでしょうから、
なかなかよさそうですね。

[1293: 匿名さん]

ML見学に行ってきました。問題となっている南側地面は、イメージCGからは分かりづらいのですが、かなりの高台となっています。第1種とはいっても、本件西側住戸の5階まで迫る高さの別件が建つ可能性が高そうです。ちなみに、東側住戸は「墓ビュー」になりそうですね。気にしなければ東側の眺望は確保できそうです。営業さん談によると、事前案内会の参加者には「抽選当選率5倍」権利が与えられるようです。それを聞いて、購入意欲が一気に覚めました。

[1294: マンション検討中さん]

墓か、目の前に建物か、かあ。
西の高い方しか、微妙かな。だとしたら高いよなあ。。
墓ビューだと、もし賃貸に出すことになったらマイナスになりそう。。

[1295: マンション検討中さん]

西側の６階から上の部屋を　買えたらいいのですが。やはり　抽選になつてしまうのかな？

[1296: 匿名さん]

抽選当選率５倍って、公取上大丈夫なのかな？

[1297: 匿名さん]

ここは、高速道路の下の道を通れば、多少の雨でもほとんど濡れずに駅までいけますね。

[1298: 匿名さん]

高速下の道ですが、路上生活者の寝床に利用されているので通るの嫌なんですよね。

[1299: 匿名さん]

視線を逸らして息を止めて通過すれば特に問題ないと思いますけど。

[1300: 匿名さん]

そんなあからさまな、、

[1301: 匿名さん]

吹き出しましたw

[1302: 通りがかりさん]

>>1296
消費者庁にたずねてみるべきでは？

[1303: 匿名さん]

あれ、高速道路下に路上生活者おられます？　気付かなかったな。夜おそくに通るのは避けた方がよい雰囲気でしたが。

[1304: 匿名さん]

路上生活者、いないよ。
ガセはやめたまえ。

[1305: 匿名さん]

ガセ？貴方どこ歩いてるの？
夜は江戸川橋の駅から護国寺方面に向かう高速道路下で何人か会えますよ。