ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンス Part5

[購入検討中さん]

ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンスのPart5です。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/411398/

所在地 東京都中央区晴海２丁目108番、109番（地番）
交通 都営大江戸線「勝どき」駅　徒歩13分、東京メトロ有楽町線「月島」駅　徒歩13分、
都営バス｢東京駅丸の内南口｣バス停より(都05系統)約19分・｢晴海三丁目｣バス停より徒歩7分

総戸数 　861戸
間取り 　1LDK～4LDK
専有面積　43.33m2～113.00m2
完成日または予定日 2016年4月上旬予定
入居(予定)日 　　　　2016年8月上旬予定
売主 　　　　　　三菱地所レジデンス株式会社・鹿島建設株式会社
販売会社(取引態様)　三菱地所レジデンス株式会社(販売代理)
施工会社 　　鹿島建設株式会社


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[551: 382の契約済みさん]

>549
シャトルバスの運行については営業さんによく聞いてみると良いと思いますが、シャトルバス運行に関連する契約書を読むと「んー？」と不思議に思うような内容だったりして、日中はルートを高島屋に向けざるを得ないものを感じます。
逆に、日中の高島屋ルートを外すと管理費負担やら乗車ごとの運賃がドドンとはね上がるのであろうというところが気になって仕方ないわけですが。

それにしても、シャトルバスの運行内容で購入即決ってすごいですね。
料金が変わらず運行頻度が３倍くらいになったら相当便利だとは思いますね。

物件の目の前（都有地の横）にある晴海フロントという建物がありますが、実はここは月島とビルの往復バス（晴海フロント入居会社の社員専用）を運行しているんですよね。
朝は知りませんけど、少なくとも夜（夕方？）の時間はバス出てました。
晴海フロントは三菱地所×鹿島建設という見慣れたコンビなんですけど、このバスをうまいこと使えないものなのかとか妄想してしまいますが、三菱グループのよしみでなんとかならないものなんですかね。
オフィスとは逆向きの需要ですからね。丁度凸凹がはまる感じで。

[552: クロノ住人]

帰宅について

私はサラリーマンで仕事柄接待が多く帰宅の半分はタクシーです。

新宿からタクシーで4000〜5000円。東京八重洲口からは2000円弱。

新橋や銀座からは乗車拒否も経験済み。

[553: 匿名さん]

永久眺望ながらも最寄り駅からの距離の事もあり、また物件価格が比較的リーズナブルだったから、その分、タクシー利用が増えるのは致し方ないでしょう。
したがって、タクシーの利用料が多少、高くついても物件価格に添加されたことを考えれば安いものだと思います。

[554: 382の契約済みさん]

銀座あたりから個タクに乗ろうとすると乗車拒否くらうことがあるので私は夜は個タクを使わないですね。
流してるタクシーは良いですが、列になって客待ちしてる個タク。
普通に「近いから嫌だ」と言ってくれれば良いのに、感じ悪くされるのが嫌ですね。

ちなみに私は周辺住民で駅から比較的近い物件に住んでいますが、入居後もタクシー頻度は変わらないとみてます。
使う人は使うし、使わない人は使わない、それがタクシー。

[555: 匿名さん]

問題は、帰宅するのは「ダンナ」だけじゃない。ってことですね。

カミさんや子供たちまでタクシー利用ですか？歩かせますか？

[556: 匿名さん]

以前から言われてることだけど、
ここは車（タクシー含む）移動前提だと都心を実感、満喫できると思う
反面、電車移動を前提とした場合、
途端に僻地というか陸の孤島ってのを思い知らされるはず

妥協点としては、バスを極めるってことかな？
郊外物件っぽいけど意外と使えると思う

[557: 382の契約済みさん]

深夜でなければバスと歩きでしょうね。
周辺のバス路線は調べましたが普段の生活範囲に対してはそれほど酷い状況でもないので。

[558: 匿名さん]

子育てを始めると、最近の子供が如何に運動不足か痛感しますよ。

駅までどころか、幼稚園を遠いところにして３０分位かけて歩くとかしても、昔の子より運動不足なんじゃないかな。

[559: 匿名さん]

557さん
バス停が近くではない事が状況的に短所では？シャトルバス以外は。
バス路線も、東京駅から月島経由で晴海埠頭までの路線が去年無くなりましたよね。

[560: 匿名さん]

この辺りのお子さんの運動不足は深刻でしょうね。
なぜなら幼稚園にしても保育園にしても親の送迎が自転車、しかも大半が電動アシスト自転車ですからね。

あれでは親子ともに運動不足になるのは必然的ですね。

良い季節ですし運動不足解消には徒歩通学を親子でするのが良いでしょう。

[561: 382の契約済みさん]

オリンピックに向けて晴海は緑いっぱいの地に変貌しますから、運動不足も解消。

周辺の学校はどこも規模も小さいし校庭も小さいですからね。

[562: 匿名さん]

緑いっぱいって、選手村のこと？？？

[563: 匿名さん]

いえ、たぶん緑地については周辺の運河沿いの辺りだと推測します。

ところで余計なお世話かもしれませんが、園の送り迎えくらいアシスト自転車なんか使わないで登園できないものでしょうかね。

この辺りの朝の晴海通りは園送迎のママ友のアシスト自転車並走が目立ち、歩行者が迷惑してますから。

オリンピックも控えていますし街の美化のためにも自転車マナーくらい各自でしっかり行ってもらいたいものです。

[566: 382の契約済みさん]

>562 >563
選手村含む晴海全般です。

緑がどうこうもそうですが、千客万来施設ですかね、橋を渡ってすぐの新豊洲に予定されている施設とかも楽しみです。

[567: 382の契約済みさん]

歩きも自転車もマナーは大事ですね。
色々とありますが、子育てに優しい街晴海となって欲しいですね。

[571: 匿名さん]

>566
千客万来はソラマチみたいに観光客向けの施設でしょ。
地元民向きかどうかは…

[573: 382の契約済みさん]

>571
温浴施設とかありますよね。大江戸温泉みたいな感じですかね。大江戸温泉は韓国、中国からのお客さんが多いみたいですけど、周辺住民もたまには行って楽しめたりしませんかね？

ソラマチも水族館とかもあって子供を連れて行くのは良いと思います。
スカイツリーは二回ほど登ってみましたが、観光客モードの生活ですかね。
さすがに毎週末というわけには行きませんね。

ららぽーと、千客万来、新市場、築地跡地と近場で色々済みます。

[574: 匿名さん]

ここから勝どきと月島駅までそれぞれ歩いてみた（ホームまで）
前者は９分、後者は１３分

あまり変わらないが、勝どき駅だとトリトンでショートカットできるので、こっちの方が早いし楽そう

ここか三井で迷ってたけど、そもそも晴海２丁目から月島駅ってかなり無謀な挑戦かと。。
ティアロかって勝どき通勤が現実的かなあ

[575: 匿名さん]

仕様も予定価格も公表されてないのに迷うとか意味不明・・・
三井待ったほうがいいよ（笑）

[578: 購入検討中さん]

KTTが売り切るまでは売れないだろう。
三井も情報が出ないだろう。

[579: 382の契約済みさん]

三井を予想する上ではグローバルフロントタワー、KTT、築地の物件は参考にしました。
計画も軽く眺めた感じだとそれなりの仕様にはなりそうだと妄想しつつ、価格面はわかりませんね。

現在未定の事項、例えはBRTの経路や都有地の用途なんかが確定したときの影響、またそれらがどう転ぶのかについての見込みなど諸々妄想した上で意思決定するわけなんですけど、結局わからないことが多いので難しいですね。

現在の問題が物件そのものであれば待ちの一択しか無いですが、迷われるという場合は物件および金額面では一応希望に入りつつ、何か気になることがあると。
もしかしたらティアロレジデンスよりも安くなるかも、という期待があり、それが非常に重要であるならばこれまた待ちかもしれませんね。

価格面で想像可能なのは、クロノレジデンスが最下限になるであろうことでしょうか。
仮に三井が下がることがあるならば、クロノレジデンスとティアロレジデンスの間あたりということに。
さらに言うと、現在ティアロレジデンスで売れている方角や階数のあたりはそれほど下がらない可能性があり、売れていないところでは下がる可能性もあると。
売れていない部屋であれば、すぐにはけることは無いわけですから、待てば良いわけですね。

交通期間とか都有地の用途が気になっているという場合も待ちですね。
その内容によっては買わないということになると買えないですね。
北西角や北向き住戸は都有地に建つであろう建物の高さがポイントになってきますが、あるとして100m、場合によってはそれよりも低い。
となると、30階以下を考えるときに迷うわけですね。
実際に30階より下の売れ行きが悪かった気がします。
ここで「低い建物がたつことにかける！」というのはうまくいけば良いですが、あまりおすすめできないですね。
眺望が塞がれても構わないという人が買うべきで、私なら待ちますね。
結果売れてしまって三井の一択になり、更に高い建物が立たなくて三井の価格が上がるというシナリオもありますが、リスクがなくなったことによる適正価格への修正なので仕方なしですね。
条件によっては買わないというオプション保有のコスト。

[580: 382の契約済みさん]

長文失礼しました。

[581: 匿名さん]

待てば待つほど値上がりする相場。
待ってる間にも家賃が掛かる事を忘れないようにな。

[582: 匿名さん]

ここは鉄道は諦めた方がいい。ただ、丸の内勤務ならバスがかなり便利

[583: 匿名]

579
全く参考になりません。
読んでしまったことに反省です。

[584: ビギナーさん]

今更言っても仕方ないが、クロノかっておけばよかった

[585: 匿名さん]

>582
丸の内行きのバス停まで、徒歩７分ですよ。
便利などと言うのは無理です。
駅も遠いが都バス停も遠い。

[586: 匿名さん]

7分が遠いって、足が不自由な方ですか？

[587: 382の契約済みさん]

丸の内だとマンションのシャトルバスで月島、有楽町線で有楽町、JRで東京というのが楽だとは思いますが乗り換えが面倒という人は晴海三丁目からバスが良いですかね。
あるいはトリトンから晴海ライナーというのが有楽町まで出てますけど。

私は歩くのが苦では無いので東京駅界隈であれば有楽町から歩きますけど。
雨が降ってなければ。
乗り換えよりも少々歩く方を選択。

[588: 契約済みさん]

良い部屋はどんどん無くなっていく。

[589: 382の契約済みさん]

>588
直近の状況などご存知ですか？

[590: 契約済みさん]

南東角部屋はほぼ完売。
北西角部屋は条件の良い30階以上の上層階もほぼ完売でした。低層はまだ若干残ってます。
南西角はクロノとお見合いで北東角は三井とお見合いになるので、まだ残ってます。
南や東の中住戸は間取り値段等条件の良い部屋から無くなってきてるイメージです。
ドトール、KTTと比べましたが、駅から少し遠い以外は1番良い物件かと思います。もちろん、投資では無く住まうことを考えた場合ですが。
三井を待たれる方も多いかと思いますが、これから買う事を考えると値上げや条件の良い部屋が買えるどうかの不安がありましたので購入した次第です。

[591: 382の契約済みさん]

>590
順当な感じですね。

ドゥトゥールについては坪単価が高いという事実があれど、平米数を小さくすることで物件価格を抑えているんですよね。
単に平米数を小さくすると「狭い部屋」となってしまうわけですが、アウトフレーム逆梁工法であるために
・部屋に柱の出っ張りが無い
・天井に「梁が無い」ということで
　－広く見える
　－使い勝手が良い（柱の出っ張りが無いから）
という状態に加え、廊下面積が少ないので実際に有効な面積が広いという状態を実現していますね。
とはいえ限界はありますが。

今後出てくる物件も物件価格を上げるとなかなか売れにくいということになるので、
・部屋の広さを抑える
・仕様を下げる（見えないところから）
といったところと合わせつつ売れる価格にしていくのですかね。

ちなみに角部屋だけで言うとドゥトゥールは億越え物件なのでターゲットが違う気がします。
ティアロレジデンスでは南東角部屋でも47階以下は全て1億円越えませんから。

その他仕様の違いとか色々ありますから、悩ましくも楽しい家選びという感じですね。
同じエリアでこれだけたくさんの物件が出てくるというのは「選べる」という点で良いと同時に「選べない（悩ましい）」という要素でもあるわけですね。

「物件をたくさん見過ぎると買えない」を地で行く晴海エリア。

[592: 382の契約済みさん]

ちなみに、現金購入の人には関係無いですが、物件価格については住宅減税枠の拡大があるのでそのあたりを考慮するとちょっとした違いも見えますね。
特にクロノレジデンスとティアロレジデンスでは、
【クロノレジデンスの場合】
H26年3月までの入居に対して残債3,000万円（長期優良住宅で＋1,000万円）以下の1%
【ティアロレジデンスの場合】
5,000万円（長期優良住宅で＋1,000万円）以下の1%
と300万円の差があり、仮に夫妻でローンを組める場合であれば600万円の差。

そんなこと関係なく値上げは値上げであるという話もあるのかもしれませんが。

三菱の営業の方はあまりそういう話を積極的にはしてきませんね。担当によるのですかね。
ドゥトゥールの担当の方はかなり営業トークに織り込んできていましたけどね。
ローンの事前審査も単独ではなくあえて夫妻でのペアローンのものをすすめていたりして（通りやすさを考慮してのことでしょうけど）、「本質的な物件価格は高くは無いのです！」とおしてました。

[593: 匿名さん]

>586
電車の駅までならともかく、
バス停まで７分も歩くのは都会では珍しい遠さです。
足が不自由かどうかに関係なく、田舎じゃないんですから。

[594: 匿名さん]

端的に言うと、順当売れているのは南東と北西の角部屋だけで、他は売れてないってことですね。
良いところをあげると好調に見えるけど、実際はまだ500戸以上残ってるので、
隣の三井を含めれば条件の良い部屋が買えなくなるリスクは極めて少ないでしょう。

[595: 匿名さん]

契約済みさんたちがこんなに書き込みする検討スレは珍しい。
しかも長文で。

[596: 匿名さん]

>593
いや、田舎です。その辺の認識を改めて貰わないと。

[597: 匿名さん]

>595
触れてやるな・・・
みんな売り抜く為に必死なんだよｗ

普通に考えてクロノでさえギリギリ引渡し直前の完売（販売終了？）だったのに、
一つも勝ってるところがなくて且つ値段だけ高い物件が売れるはずがない
もちろんここだけじゃなく似たようなところでベイズにも言えること

そうなると消費者側は投げ売りや値引きを期待するけどそうは問屋が卸さない
販売側も焦ってないというか値段を落とせる環境に全くないからね
（大手限定ね、弱小デベはそういう訳にはいかない）
五輪までに緩やかに景気が上昇すればいつかは売れると踏んでるのかも・・・
反面、供給過多、選手村ブン投げ等リスクもあるけどさ

[598: 匿名さん]

供給過多になると思うのならやめとけ。ここだけじゃなくて、不動産購入そのものに向いてない。

[599: 匿名さん]

普通に考えて
晴海勝どきエリアは供給過多。
次々と供給される。

[600: 382の契約済みさん]

同じものを見て違うことを考える人がいるから世の中面白い。
自分にとって良い判断をくだせる情報が流通していると良いですね。

[601: 匿名さん]

供給過多と言ってる人はどこをいつ購入するのでしょうかね。
株じゃないけど、もうはまだなり、まだはもうなりってねw

[602: 匿名さん]

まあ、新たな供給予定が限定的なエリア、から選ぶんでしょうね。
株を買うときも、ちゃんと銘柄を選んで買うのと同様に。

[603: 匿名さん]

アホだなあ。超都心の晴海や勝どきで供給過多の懸念をするなら、
他の地域はもっと心配した方がいいってことだぞ。
もっと言えば、少子化で日本中供給過多になっちゃうよ。

[604: 匿名さん]

603 供給が多いのが供給過多だと誤解してる人多いみたいだよね。供給少なくても需要が無いのが典型的な供給過多なのにね。

[605: 382の契約済みさん]

マクロで需要と供給の話になると、「人口は減って不動産の価値はなくなる」という話になりそうですが、なかなかそうはならないのが面白いですね。
つい先日発表された公示地価では勝どきや月島界隈が10%値上がりということでニュースになっており、6年ぶりの地下上昇という話でしたが、地方は苦戦という内容でした。

そもそも自分で住む家を考えるのに受給バランスがどれほど重要なのかという話もありますが、数年後には売却を予定してということであれば希少性が高い部屋を選んでおく必要がありますね。
数多く売りに出されても、全てが売れないわけではなく条件の良いものから売れて行くわけで。

不動産の購入というのは色々と検討要素があって面白いですね。
一番重要なのは住み心地ですけど。

[606: 匿名さん]

604
この価格帯で許容できる需要があるか？がポイントですね。

[607: 購入経験者さん]

晴海2丁目のＭＳの資産価値は、10年で2倍には最低でも成ります。坪600万円です。ここが天井かどうかは誰にもわかりません。

[608: 匿名さん]

二倍は言い過ぎでは？

世間では、オリンピックまでに、湾岸5割、内陸3割の上昇予想だよね？

[609: 匿名さん]

知らないのかもしれないけど、東京の不動産は割安だから値上がりの余地は多い。
シンガポールや香港の半額で買えるんだよね。

だから、外人が買いに来る。
安すぎるんだよ。

[610: 匿名さん]

前回も供給過多で、5割値上がりしたよね。

[611: 匿名さん]

>前回も供給過多で

プチバブルと供給過多は別物。
すごいコジツケ。

[612: 匿名さん]

2倍とか荒らしの書き込みだな

[614: 匿名さん]

　かの【リチャード・マイヤー】が設計に携わり、
　最大手マンションデベロッパーの【三菱地所レジデンス】が売主で、
　国内スーパーゼネコンNO.1の【鹿島建設】が施行し、
　湾岸最高水準とも言われる【ハイクオリティ】で
　晴海運河に面した【永久眺望】があり、
　オリンピック開催に伴う【大規模開発】も見込まれ、
　海外の投資家にも買いやすい【円安】という好機で、
　近隣の湾岸物件に比べても【低価格】。

なのに、晴海タワーズの売れ行きが好調とは言い難いのは何故なのでしょう。もはや人々の見る目がないとしか言えませんね（怒）

[615: 契約済みさん]

駅バス停までの距離だけではありません。
まだの方は、
部屋位置、エレベーターの位置・ルートもしっかり検討ください。当たり前ですが・・・

[616: 入居済みさん]

文京区では、湾岸ＮＯ1の人気物件だけどね。売れていますよここ。今買わなくていつ買うの？

[617: 匿名さん]

伝統ある内陸の文京区を、湾岸の宣伝に使わないでください。

[618: 匿名さん]

609
残念ながら面積の小さいシンガポール、香港と比べても意味ないよ。それらと比べるなら３Aだろう。

[621: 382の契約済みさん]

随分グローバルな話題になってきましたね。
さすが、世界の晴海。

[622: 382の契約済みさん]

新橋で飲んで歩いて帰宅。まだ晴海ではありませんが。
飲み食いのカロリーを歩いて消費。

[623: 匿名さん]

グローバルで見ても安い東京の中でもティアロは割安物件なはずのに、販売はこのあり様です。何が良くないの？

[624: 匿名さん]

>623
価格帯が中途半端なんじゃない？
リーマン層では手が届き難くなってるし、
小金持ちを魅了する仕様でも立地でもないっていう・・・

>614 にあるようにスペック最強は嘘偽りではないんだけど、
天井は凸凹だし開口部もあのレベルの標準的なサッシじゃ解放感も台無し・・・
駅から遠いってのもやっぱねぇ

グローバル云々は語弊があるんじゃない？
東京は安い！ってポジさんによく引用されてるけど、
例えば都心五区とか三区に限定するとやっぱり東京は高いみたい
しかも環境や税制、政治法律も違うから単純比較は意味ないと思う

[625: グローバル]

あまりに事実に基づかない意見。
東京は現在の一人当たりＧＤＰで言うと非常に安いです。
何故、安いか？？
それは日本の世界の中に置かれた現在の経済の将来性が反映されているからです。
すなわち、もし今の東京都心の不動産価格が高いと思っている人は今後日本の経済が過去２０年間同様に下降線をたどると言う想定に基づいているということです。

[626: 匿名さん]

晴海というエリアも良いし良い物件であるとは思うけど、
やはりサラリーマンが買うには価格的に厳しいのでしょうね。
まだ景気が良くなったというにはほど遠く、
サラリーマンの給与も少し上がってきたかも？　程度でしょうから。

[627: 匿名さん]

>625さん
625の内容の全てを肯定したとして、ではなぜそのような環境下にありながら晴海タワーズが売れていないかのご見解はありますか？

[628: 匿名さん]

駅から遠い。バス停も近くない。頼るのはシャトルバスやタクシー。買物も不便。
中央区でありながらとても利便性の悪い場所のマンションであるから。

[629: 匿名さん]

それは、お隣のクロノにも言えることではないでしょうか？
永久眺望を得るため何かしらの犠牲を負うのは仕方ないと思います。

[630: 匿名さん]

>629
クロノ比で優位性ゼロ
増税分を含めた実質値上げ
時代が違うの一言では割り切れない明確な差があるからねぇ

まあポジ派の言葉通り、交通網が整備されて、
北側空地に生活に直結するような低層施設が決まって、
緩やかにでも景気が上昇すればそのうち売れるでしょ

[631: グローバル]

627さん

素晴らしいポイントです。
何故なら、未だ海外からの投資が十分に来ていないからと考えます（ジャパン・バッシング、パッシング、ナッシング、バニッシング・・・の後日本人自体が自虐的・・・一部では何を根拠か日本はすごい（モノづくり）とかの論調・・・日本と日本人がとても閉鎖的な言動を繰り返していることの根拠があると考えています。
ただ、東京のインフラ、利便性、安全性を２０２０年に向けて多くの外国人が実感することでしょう。　その時に１９８０年代の後半に起きたような強烈な不動産高騰が起きると考えます。
何しろ、台湾の都心部よりも安く、シンガポールと香港とは比べるべくもない・・・と言う事を説明するために上述以外に思いつきません。

駅からの距離で不動産価格が決まる先進国を私は知りません。　日本以外の先進国では公共交通機関が来るというニュースに半分は反対、半分が賛成と言うのが一般的です。

全ての事象はトレード・オフの関係にあります。　何に価値を見出すかは経済の成長段階で変化してくるものです。

[632: 匿名さん]

>>631
よく分からない横文字、
条件がイコールでない対象との比較、
さりげなく散りばめられたミスリードの数々、
全く的を射ない上に無駄に長い長文・・・
インチキコンサルの見本みたいな見事な回答だなｗ

[633: 382の契約済みさん]

タクシーが安くなれば良いのですけどね。
マンハッタンなんて公共交通機関は便利では無いですが（バスと地下鉄を駆使）、タクシーが安いからすぐタクシーに乗る。
シンガポールもタクシーは非常に安い。韓国も安い。

グローバルの話題に乗ってみました。

[634: 匿名さん]

>621
>622
>633

ちょっと自粛したほうがいいと思うｗ
親切心なんだろうけど、
痛々しいというか反って逆効果だと思うんだ・・・

[635: 382の契約済みさん]

>634
今日は連休前だからか、ドゥトゥール、KTTとこちらの掲示板が活況ですね。
MRも来客者は多いのですかね。

[638: 382の契約済みさん]

今日はほのぼのとしたスレ展開ですね。
春の陽気のせいでしょうか。

[639: 匿名さん]

あまり関係ないと思いますが…。

[640: 382の契約済みさん]

春の陽気に促され、現地にランニングに行ってきました。
現在の建設の様子。

[641: 382の契約済みさん]

現在の建設の様子2。

[642: 382の契約済みさん]

現在の建設の様子3。

[643: 382の契約済みさん]

パノラマにしてみました。

[644: 382の契約済みさん]

おまけ。
お隣三井の様子。

[645: 周辺住民さん]

自分は三井を狙ってます。
三井だとパークタワー晴海になるのかな❓

[646: 382の契約済みさん]

こっちのが角度が良い感じかな。

[647: 382の契約済みさん]

>645
三井ファンの方ですか？
三井しか買わないという方がいると、三井の営業さんが言ってましたが、そんな人本当にいるのかいなと思っており。。。

[648: 検討中の奥さま]

富久クロスのほうが、よかったのでは？

[649: 匿名さん]

クロノとの距離、以外と近いね。

[650: 買いたいけど買えない人]

富久クロスのほうが、すごいから。