持ち家を賃貸に出して自分も賃貸に住む

[匿名さん]

　今は分譲マンション(築6年くらい)に住んでいますが、家族が増えて手狭になりました。
ローンはあと3年くらいで完済する予定なのですが、買い替えするかスレのようにもっと広い
賃貸に住むか迷ってます。買い替えすると売れる値段も心配だし手数料が何百万もかかるし。
いずれにしても実家に帰る予定なので永住するつもりはありません。
　近所に気になる新築分譲と新築賃貸があり迷ってます。ご助言お願いします!!

[2: 匿名さん]

すいません。幾らで購入したお宅でしょう＞手数料何百万円って；；；

立地によると思いますよ。「売り易い」「貸し易い」は微妙に違うことありますから、
借り手がつきやすく、固定資産税・個人事業税・管理費を払っても充分に余る
家賃収入が得られるなら、貸す方が良いと思いますよ。
（購入時より、かなり儲かるなら別だけどｗ）

退職後の小遣いになる可能性もあるし、資産があるのとないのでは
世の信用度はかなり違うよ。＞特に引退後

[3: 大家です]

税金対策を何も考えずに賃貸にするのはどうかな？
ローンが終われば、貸したら家賃が不動産収入。
必要経費は管理費と固定資産・都市計画税くらい。
狭くてもそのまま我慢して住み続けて、全額ローンで別の住宅を貸した方がいいよ。

[4: スレ主です]

　レスありがとうございます。
個人事業税まで考えてませんでした。いったいどれくらいかかるのでしょう?
02さん、手数料というのは新築を買うときのローンなどの手数料です。
わかりにくくてすみません。今のところは4500万くらいで購入しました。
周囲の相場から見ると20万くらいで貸せそうです。
　今の住居は駅から10分ほどですが、最近とても便利になり、人気はあるようです。
新築賃貸が建つのも、分譲が建つのも2・3年先の話で、そのころローンは
ほとんど終わっているはずなので、家賃収入に少し足して25万から30万の部屋を
借りたらいいかななんて素人の皮算用をしていたのですが。
売ってもよくて3500万くらいにしかならなそうです。査定では。
なので購入時より儲かるということはありえません。

『大家です』さんのおっしゃるのは、「全額ローンで新築を買ったほうがいい」
という意味でしょうか?ごめんなさい、初心者なものでよくわからなくて。
いろいろ教えてください。
　

[5: 大家です]

>>04
賃貸で人に貸す場合、全額自己資金（無借金）ですと金融費用（借金の利息分）が経費で落ちないから、不動産所得が所得に上乗せされることを言っているのです。
減価償却費も当然計上できますが、既に住んでいる期間分を減額しての計上となります。

個人事業税を払う規模で無いのは明らかで、その心配はありません。

今、住んでいる所を出来るだけ目一杯ローンを組んで、出来るだけ返済しないどいて賃貸に回すなら理解できます。
しかしあと３年で返済ですよね。
ならば今住んでいる方を賃貸に回すことを考えないで、新たに取得する住宅を、全額ローンにして賃貸に回すべきだと言っているのです。
（融資に関してはアパート収入が基準になり、住宅ローンと返済に関する基準が異なります。）

何でもそうですが、行き当たりばったりで物事を考えるのは止めるべきです。

[6: スレ主です]

　大家ですさん、おっしゃっている意味わかりました。
ただ、そもそも今より広い家に住みたいと思い考え始めたことなので、
新しい広い家を賃貸に出すと、意味がなくなってしまうのです。
素人考えで『広い家借りて今の家、賃貸出すか!』と思っていましたが、
もっと勉強してみます。ありがとうございました。

[7: 匿名さん]

うちもスレ主さんと同じ理由で新しい家をさがしています。現在は築１２年のマンション住まいで
ローンは終わっています。現在の住居を売却する予定でしたが、今姉歯の騒動でマンション購入
意欲がみな衰えているように思えます。なので賃貸に出して賃貸に住もうか？
しかし大家生活でも現在のマンション維持が精一杯でとても儲かる時代とも思えません。
特に我が家は築１２年なのでそろそろ痛んだところの修繕なども必要かと思われます。
いずれにせよなんだかお先真っ暗！今より広い家に引っ越しできる良い方法ないかため息ついてます

[8: 匿名さん]

>>07
>>06
ライフプランで、
「そのうち手狭になるだろうことがある程度予測され、
最初に購入した分譲マンションを賃貸に出して拾い分譲マンションを購入する。」
という志があるなら、
最初に購入する分譲マンションは頭金をある程度入れる程度で住宅ローンは目一杯借りる。
ローンの借入先は公庫やフラット等、自己住宅以外に転用できないものは避ける。
繰上げ返済などしないで、次の住宅購入に備えて次の住宅用の頭金をしっかり貯める。
そして、当然１０００万円以上の貯蓄になるから運用をしっかり行う。
サラリーマンなら住宅財形積立を行って、次の住宅ローン借入に備える。
あとは、計画通りの価格のマンションを購入。

[9: オジャマモン]

こんにちわ

0 04 06だけ読んで。。。
スレヌシさま
こんにちわ
(築6年くらい)に住んでいますが、家族が増えて手狭になりました。
ローンはあと3年くらいで完済する予定
ってすごくない？？？？？
多分----高所得？
４５００万のマンションで返済期間１０年金利抜かして頭金なし３７５０００円/月

周囲の相場から見ると20万くらいで貸せそうです。
家賃収入に少し足して25万から30万の部屋を借りる計画とすると

賃貸貸し２０万*１２＝２４０万+空室名場合0
賃貸借り３０万*１２＝３６０万-

ここで最大−３６０万から−１２０万です。


方向性としては高額所得者なので
どーにでもなります。
現状の返済ペースを考えると特に新規に住宅購入は問題ないと思います。
賃貸の場合賃料対年収*1/3か1/4が適正。
購入価格の場合年収*5が限度価格
ということからスレ主は375000*12＝４５０万
４５０万*３＝年収１５００万
１５００万*５＝７５００万
くらいならいけるんじゃないでしょうか？

永住するつもりなし---買わない。
現在の家----（賃貸貸し２０万*１２＝２４０万+空室名場合0）

①月々２０万円もらえるのと現金で３５００万どちらがいいかということ
②今度引っ越すマンションも月々30万払いか少し払いを少なくしてローンを組む（所有権）かの違いでしょう。

スレヌシのマンションはモーほとんど価値が落ちないので買っても損はほとんどしない、
、うまくいったら値上がりする。不動産を金融商品と考えて持つか売るかだね。。。

恐らく今度買う（か借りるかも）予定のマンションも利便性、収益性で考えると買ったほうがいいかも。。。
田舎に帰ったら貸すか、または売る。

[10: オジャマモン]

ずれたんで。。。。。

永住するつもりなし---買わない。
現在の家----（賃貸貸し２０万*１２＝２４０万+空室名場合0）

①月々２０万円もらえるのと現金で３５００万どちらがいいかということ
②今度引っ越すマンションも月々30万払いか少し払いを少なくしてローンを組む（所有権）かの違いでしょう。

スレヌシのマンションはモーほとんど価値が落ちないので買っても損はほとんどしない、
、うまくいったら値上がりする。不動産を金融商品と考えて持つか売るかだね。。。

恐らく今度買う（か借りるかも）予定のマンションも利便性、収益性で考えると買ったほうがいいかも。。。
田舎に帰ったら貸すか、または売る。

[11: スレ主です]

　オジャマモンさん、うちはまったく高額所得者ではありません。残念ながら・・・
共働きで、購入してからほぼ毎年繰り上げ返済をガンガンしてきたせいで返済が短縮してきたのです。
そのせいで現在の貯金はあまりないのですが。08さんのいう計画がまったくなかったもので
借金は減ったものの頭金というと・・・資金計画を営業マンにたててもらうと6000万台でも
買えますよと言われますが、子供の教育費がこれからかかるのであまりきつきつのローンを
組みたくないんです。賃貸なら親の介護などが発生したとき
スパッと実家に帰る勇気も出るかなと今でも迷います。

　07さん、同じような方、いらっしゃるんですね。この時期、マンション買うのは
ばくち打ちのような気がしますよね。うちも10年目に修繕積立金をかなり取られるらしいので
売るならその前にと思っています。

[12: 共稼ぎの大家です]

>>11
＞10年目に修繕積立金をかなり取られるらしいので
＞売るならその前にと思っています。
同じことを考えている人が何人いるか考えたら？
最初からあなたの投稿を読んでいると、目先のことしか考えないで行動される方のようですね。

＞購入してからほぼ毎年繰り上げ返済をガンガンしてきたせいで返済が短縮してきたのです。
＞そのせいで現在の貯金はあまりない
今の建物を賃貸に出すなら、繰上げ返済などしないで、貯めた金で大きい自宅用物件を購入すればよかったのです。
ただし、賃貸に出しても客が付くような物件を最初から購入しておかなければ駄目です。
今回、賃貸にだそうかと考えるのも、無理に高額物件を購入させようとした販売員の誘導でしょう。
少し冷静に物事を考えた方がよろしいと思います。

[13: 共稼ぎの大家です]

自分は、子供が成人するまではずっと賃貸の安いマンション住まいでした。
お金をガンガン貯めるところはスレヌシと同じですが、
分譲マンションは購入せず更地をローンで購入（自宅用にも賃貸用にも使途は自由）、

さらに暫く経ってお金は更に貯まったところで土地の借金は全額返済して賃貸アパートを全額ローンで建てました。
土地の利子は不動産所得で損失が出た時には、損金算入できなくなっていたので、そのようなローンの借り換えをしたのです。
建物を建てる前に所得税法がそのように変わりました。

こうなるとローンの支払以上に賃料が入ってきますから、さらにお金の貯まるペースが上がり、
余った資金は１０年くらい前から株式で運用して、昨年くらいまで配当だけでも５％以上で運用、
ここ数年はあの株高で何倍にも増えました。
昨年、殆どローン無しで６０００万円くらいの分譲マンションを購入、
余ったお金で、アパートの建て替えを計画中です。（ローンが残っているので、次のローンを組むためのツナギ資金としての運用）

子供が大きくなれば、狭い所から広い所に移るのは当り前かどうかはわかりません。
２人で１Ｋからスタートし、４人で２ＤＫ→３ＤＫと賃貸生活をしてきました。