ジオタワー南堀江 その２

[購入検討中さん]

ジオタワー南堀江のその２です。
引き続き、いろいろ情報交換や意見交換しませんか。

公式URL：http://www.gtm205.jp/
前レス：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/340035/

所在地：大阪府大阪市西区南堀江4丁目19番（地番）
交通：大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「西長堀」駅 徒歩5分 、大阪市営地下鉄千日前線「西長堀」駅 徒歩5分
大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「ドーム前千代崎」駅 徒歩8分 、阪神電鉄なんば線「ドーム前」駅 徒歩8分
阪神電鉄なんば線「桜川」駅 徒歩6分 、大阪市営地下鉄千日前線「桜川」駅 徒歩8分
南海汐見橋線「汐見橋」駅 徒歩7分
間取：2LDK ～ 4LDK
面積：60.46m2～118.58m2
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店大阪本店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[501: 匿名さん]

500さんがご説明されている通りだと思います。
価格だけ見ちゃうと高いですが、あのRタイプならそれくらいしてもおかしくないですからね（汗）

ボリュームゾーンは499さんが書いておられるあたりの価格帯だと思われます。
この価格、どうなんでしょうね？
タワーだし、交通の便良いしと思うとこんなもんかしら？と思います。

[502: 物件比較中さん]

スー玉があるとこは余りいいイメージないのですが…。
ここどうなんでしょうね。
価格帯はまぁまぁこんなもんかぁと思うのですが、
西区でも長堀通り以南ということに治安が微妙なんじゃないかと思ってしまいます。

大阪余り知らないのでキタ側の方が治安がいいとは聞きました。
市内で探しているのですが、長堀通り以南になると悪くなるというか静かではないので
落ち着いて住むには不向きじゃないかと…。

西区でも土佐堀らへんだったら即買いだったかも。
今、ここか北浜か松屋町で悩んでます。
どれもイマイチ決定力に欠けて…。
これからのマンションはどう見ても割高なのでもう決めなきゃと思ってるのですが、
何かこれだっていう決め手ないですか？

[503: 契約済みさん]

スー玉は４丁目にはありませんけど。治安が北側の方が良いのでしたら
阿波座にＯＭＰがありますのでそちらへどうぞ。

[504: 物件比較中さん]

阿波座もどうかと思いますが…。

物件購入の決め手は設備や立地や価格やなんやかんや色々優先順位異なると思いますが
No.503さんは一体何が決め手で購入されたんですか？

[505: 契約済みさん]

５０４さん、５０３です。真面目に答えます。優先順位は何と言っても住環境です。
現在、当物件のすぐ近くのマンションに３０年以上居住していますが、この住環境
はかなり良いと判断しています。　交通の便、買い物、学区等、かなり良いですよ。
近くには日吉公園あり、子育てには最高の立地です。近くに勤務している〇〇ハウ
スのＯＢの方がここは抜群の住環境だと仰っていました。
ただ、時々、公園が騒々しいことがあります。今居住のマンションは目の前ですが、
ジオは少し離れるので相当静かになると期待しているところです。
価格は知り合いの建築士に相談しましたが，4～5年前と比べて10％程度高いと言って
いましたが、免震装置、コミュニティーガーデン等で少し高くなっているのではとの
事、これらは私自身は納得済みです。　　ただ、私自身は管理費、特に修繕費が20％
程度高いと思っています。　　　スー玉と書かれていたので半分冷やかしの方と勝手
思い込んでいましたが、失礼いたしました。お詫びいたします。
とにかく現地を良くご覧になってください。

[506: 物件比較中さん]

モデルルームは見に行ったんですが、現地は詳しく見れなかったので…。
価格は免震を考えるとそんなもんかな…とは思ってます。


修繕費用高いんですか？免震ですもんね。
年々少しずつ上げる感じならしょうがないなとは思いますが
他のマンション見に行ったときに25年後（？）にまた大きな額と一括で払わないといけない
みたいな説明受けたので…。

ここはどうですか？
そういえばモデルルーム見に行った時に詳しい説明受けなかった気が…。

現地は一見に如かずですよね。
近いうちにまた行ってみます。

[507: 契約済みさん]

長期修繕計画書では５年毎？ぐらいで値上げの予定とか、ただこの物件
１００年の耐用で計画しているとか聞きました。１００年も必要ないので
計画を練り直せば値上げしなくても可能ではないでしょうか、これからの
問題です。一括での支払いは予定にはないようですが、今後の動きでどの
ようになるか流動的です。ＭＲでお聞きください。

[508: 匿名さん]

ミナミに関してですが、長堀通り以南で治安というか空気が悪くなるのは
四ツ橋筋から東の心斎橋や松屋町筋、谷町筋のあたりまでですね。四ツ橋
より西になると道頓堀川以南及び木津川以西はあまりよろしくありません。

[509: 匿名さん]

ここの修繕積立金は健全だと思います、
逆に安い物件は怪しい…後々恐ろしい事になりますよ

空気は ５0８さんの言いたいこともわかりますが
市内なら50歩100歩だと思います。

[510: 契約済みさん]

５０８さんの道頓堀川以南、木津川以西はその通りですね。大阪市内では区によって大きく変わります。

[511: 匿名さん]

修繕費の設定のからくりは良く勉強することが大事。管理会社の言いなりでは
とんでもないことになる。いかに管理組合が対応するかにかかっている。
１０年以降では５万円程度とか、とんでもない金額に。　ローンを組んだ人
達は大変ですよ。

[512: ご近所さん]

現地を見られるなら、今日の夜9時ぐらいが、いいかも。目の前で盆踊りが見られます。
風情があっていいですよ。
音量は賛否両論ありますが。

[513: 近所、契約済みさん]

最近は盆踊りも２２時きっかりに終わっているから助かります。以前は大音量で
日にちが変わるまでやっていました。　今はそれはなし、ただ２２時以降子供達
が東隣の公園で０時くらいまで大騒ぎ、ただ当物件に関してはこの騒音はあまり
心配しなくても大丈夫。　今日の行事見られたら良いかも、大体周りの雰囲気が
分かります。（当物件はこの盆踊り、小学校の運動会、町内会の運動会が最も大
きな騒音源です）

[514: 匿名さん]

修繕積み立て金は、当然消費税の影響を受けます。
増税すると、当初の予定が狂ってしまうため、修繕積み立て金額がアップしてしまいます。
こちらの物件は、消費税10パーセントで設定されてるのかしら。

[515: 匿名さん]

消費税5％、10％など全体から見れば小さいことです。それよりも管理組合の運営次第で費用は大きく変わります。

[516: 物件比較中さん]

そうですよね、やっぱ後々かかりますよね、修繕費用…。
これって修繕費あまりかからないことをうたい、売るまでが仕事のデベと
販売後は管理会社が値上げするのは販売時のシュミレーションの見込みが甘いと
言われる所以なのでしょうか。
まぁあくまでも計画という形ですしね…。


No.511さんの言うとおり、ローン組みやすいからって無理して
高めのマンションを買うと後々苦労しそうですね。
何十年後の室内のリフォーム費用がそのまま修繕費代ってこともあり得そうな感じも？
背伸びして広めやオプション付けるよりも、やっぱり購入できる範囲で決めるべきですね。

No.515さんのコメントもわかります。
管理会社ＶＳ管理組合ってとこでしょうか。
いいなりになってしまったら取れる分だけ取られそうですしね。

あ、現地には行ってきましたよ。
生活範囲はここくらいまでいくかなーって想像しながら半日ほど見まわしました。
住環境がいいというのはなかなか納得した感じでした。

間取りや金額をも一回相談した後に
もう一度モデルルーム行こうかなと思います。
モデルルーム内の設備などはしっかり聞いたけど、
他の細かな部分まで聞きそびれた内容が多々あったんじゃないかと思うので。

[517: 契約済みさん]

修繕費、管理費は毎月の出費となります。　私はローンは組みませんが、それでも毎月の
出費は真剣に検討します。最初に支払う金額は大して気にはしませんが、毎月の出費は別
です。　まあ、私個人の考えですので、他の人たちは考えも異なるでしょうけどね。

[518: 購入検討中さん]

私も最初に出来る分は支払っておきたい方です。
毎月のランニングコスト的な金額はそれに比べて少額であっても
払い続けていくことに？？？と思うときがくるでししょうし。

金額に見合った管理をされていると思えば納得できると思いますが…。

いつまでも現状通りで支払できるわけじゃないので
老後の年代になっても負担かからない程度の金額がいいですしね…。

しっかり検討してみます。
ありがとうございます。

[519: 契約済みさん]

５１７です。年金をもらう年齢までにローンを完済、その時点で金融資産４０００～５０００万円
程度保有しておかないと安心できないのが現状です。（夫婦二人で居住の場合）

[520: 物件比較中さん]

そうですよね。。

年金暮らしの年齢になったとき、その後も20年生きたと仮定したときに
一人2,000～2,500万かかると聞いたことがあります。
そんなに優雅でもないけど普通に生活できて遊びもできる金額ですね。

年金も何だかアテになりそうにないし、
年金だけでは生活費＋管理費＋値上がりしていく修繕費はどう考えても足りないですしね…。
じゃあ、その頃にマンション売って子供と同居…って考えても
この少子化でマンション売れるのかどうかも疑問です。
どう考えてもマンション建ちすぎ。
購入できる日本人は減少、外国人の増加。
外国人のシェアハウス的な考えであれば借り手は見つかるかも。転売は難しくなりそうですね。

マンションは勢いで買うとも言いますが、
やっぱり慎重に人生計画立てて余裕ある形で購入検討した方がいいでしょうね。
余裕ある計画していても何かしら急きょ必要なお金はでてくるだろうし。

[521: 契約済みさん]

不動産購入については慎重さが必要な事と、思い切って購入することが必要です。
不謹慎かもしれませんが株に投資することも同じです。私はここ数年で株投資で
得られた利益を手付金に当てることができて幸いでした。　５２０さんのお歳は
わかりませんが、これからは年金はあまりあてにはできないのは事実です。若け
れば若いほど不利だということは周知の事実ですね。
ただ、マンションを含めた不動産はこれからの少子化、経済情勢とかネガティブ
な要素ばかり考えていると購入はできません。ここは欲しいといった物件が見つ
かったら購入しないと永遠に購入できないと思います。今後は２０２０年のオリ
ンピック、大阪で検討している万博が決まれば景気は相当良くなると思いますが
どうですかね。そのころにはマンションも相当値上がりしているとか？
（余計でしたかな）

[522: 匿名さん]

駅から近いのと東西南北の間取りがあるのが凄い。
さすがに北向きは、遠慮したいですけど。
凄いプランのバリエーションが豊富ですね。
広めですし。
希望条件を入れて、好みの間取りを探すほど種類が豊富なんて凄い。
初めてかも。

[523: ご近所さん]

参考までにお尋ねしたいですが、北向きはネバーランドがあるからですか。
私個人としては、西向きを最も敬遠します。なにしろ、夏の西日は暑いで
すからね。

[524: 匿名さん]

北向きは結露しやすいし直射日光が入らないので西向きと逆の理由で敬遠されます。

[525: 契約済みさん]

昨今の建築資材の高騰、建築関係職人（型枠工、鉄筋工）不足による人件費の高騰で、マンション販売価格
は上がってくると不動産関係のＯＢの方が言っていました。昨年末に当物件を契約しましたが、あとで
買っておいてよかったと思うようになりたいですね。阿波座のＯＭＰの売れ行きもかなり順調らしいです
が、ＯＭＰは安いこともあり、また今後のマンション価格の動向を予測して購入している様子です。
それはそうと、今は建築のクレーン運転士は殆んど６０歳以上の人が多いとか、若い人も資格を取って働け
ば良いのにね。ただ私は高所恐怖症のため不向きですけど。

[526: 契約済みさん]

日吉公園、相変わらず騒々しいです。　昨日は幼稚園程度の子供が母親とともに
３０人程度、夜の１０時３０分頃まで大騒ぎ。西警察にどなたか連絡してくださ
ったのでパトカーで警官がきて拡声器を使って帰るように注意したが、すぐには
帰る様子もなく５～６回程度注意してやっとおさまった始末。
一体、５歳前後の子供を夜１０時過ぎまで外で遊ばして今どきの母親は何を考え
ているのやら。　子供の声は甲高いので尚更酷い。
あと１年半で当物件に入居、公園から離れるので静かになり助かります。
新しく入居される方々も公園が前でなくてよかったと、きっと思うことになると
思います。　この物件、前には小学校がありますが、公園から比較するとはるか
に静かです。

[527: 契約済みさん]

アメリカのノーベル賞経済学者、クルーグマンが日本は消費税を10％に上げると,日本は
完全に終わると発言。そうすると購入を早まったかな？ 　まあ、経済学者の言ったこと
は当たった試しがないけどね。

[528: 匿名さん]

経済学者や市場アナリストの言うことは的外れですからね。逆を行く場合が多々あります。
ただ日本の場合、消費税を上げれば税収が上がると予測されていますが、明らかに個人消費は下がってますし、日本人は堅実なので無駄なものは一切買わず貯蓄に回す人間が増えていくでしょうね。年金なんてあてになりませんし。

[529: 契約済みさん]

そうすると内需は全くダメでこれからは経済成長はなし。クルーグマンの発言どおり
となります。危ないね。年金なんて国の余計な政策、自分の生活設計は自分でやる
もの、自分の老後は自分で責任を負うのが原則。　そうは言っても個人が払い込んだ
年金は取り戻さないとね。
私は個人の責任、判断で当物件を契約したので政府を恨んだりはしませんけどね。

[530: 匿名さん]

消費税10％になることを予測して、働くママが多いですよ。

年金もあてになりませんしね、ホント。
今後、成長できる企業ってどこなんでしょうね。

＞526

日吉公園の騒々しさはなぜなんでしょう？
花火でもさせてるのかな。

[531: 契約済みさん]

花火は少しやっていますけど以前ほどではなし。　看板に花火、バーベキューは禁止の
注意書きあり。ここ最近の騒々しさはママ友の井戸端会議に子供を夜に連れてきていて
子供同士が遊び騒ぐ様子。

[532: 匿名さん]

将来、子供が小学校に通うとなるとそういうママさんらとも交流を持たなきゃならんのか…

主婦は大変ですな

[533: 契約済みさん]

かなり常識を欠いた人たちと思われます。小学校の参観日でも教室の前で井戸端会議、騒々しくて
授業の妨害をしているのには呆れかえりました。こんな人たちがモンスターペアレンツとなるので
すかな。

[534: 契約済みさん]

この物件、かつてはコンシェルジュがいないとか批判されていましたが、あのヴィークタワー
は今、経費が掛かるからとの理由でコンシェルジュを省こうと検討しているとか、住人の方が
言っていました。見てくれよりも実を取るといったことだろうけど、「やはりね」という感じです。　
この不況のさなか、毎月の出費は大きいものです。　特にローンを組んだ家庭では尚更、余計な出費
は大きいはず。
この物件はヴィークよりも修繕費は高い設定、余計な見栄を張ってコンシェルジュなどを入れると
どうなるかな？

[535: 契約済みさん]

４日から４Ｆ躯体工事でＰＣ工法、工事は早くなってきます。工事は予定通りの様子です。

[536: 匿名さん]

>>534
コンシェル云々と言ってるのはどこぞの管理会社が管理費をガッポリたいが為のステマか、Ｂ層の方々ってとこでしょうね。
南堀江４の住民層に対する阪急不動産のマーケティングは正しいと思いますよ。

[537: 購入検討中さん]

コンシェルジュは要らへん

ここの共益費もっと安く出来るはず

[538: 契約済みさん]

５３７さん、　ということは管理費、修繕費等は高いと考えていらっしゃるわけですよね。
この物件１００年の耐用で修繕費を考えているとかＭＲで言っていましたが、１００年も
必要はない、せいぜい６０年程度ではないですか。　１００年も経った高層マンションな
んて住む人がいますかね。　

[539: 周辺住民さん]

ゲストルーム必要ですか？

[540: 契約済みさん]

ゲストルーム
地方から来る家族や友達がいるので、私には嬉しい設備です

[541: 契約済みさん]

ビジネスホテルもあることだし、ゲストルームは採算が取れなければ一般住居として売却
すればよいとの認識でしかないですネ。

[542: 匿名さん]

>531

夜の公園って怖くないですか？
女性の声でも、薄暗い公園でしていたら怖くなってしまいそう。

しかも井戸端会議が夜に行われるだなんて悪夢ですね。

幼児がいるので、夜は静かに眠りたいです。
幼児は未就園児なので、今後のつきあいが怖い～。

[543: 契約済みさん]

公園そのものは怖いものではありません。犬の散歩とか多いし問題があったことはないと思いますよ。
ただ一部の常識のない母親たちのために周りが迷惑を蒙っているわけです。この物件は公園から離れ
るので騒音については心配ないはずです。（東南角部屋は影響あるかも）

[544: 匿名さん]

小学校が目の前にあり、ママ友のお付き合いが大変そうな環境ですね。
高層マンションなのでカースト性もありそう。

金銭的に余裕がない家庭は、惨めになりそう。

[545: 匿名さん]

自治会費（まあ500円ですが）が共益費・管理費と一緒に強制的に引き落としされるのが
どうしても納得いかない。
そんなもん任意だろう。どうして住んでないときも強制的にとられないといけないんだ。
高い共益・管理費とともに、将来なんとかしたい。

[546: 契約済みさん]

５４５さん、自治会費はその通りです。任意のはずですが町内会が建築工事前に販売会社
に町内会に入るように申し入れています。近くのドゥーシェは任意とか、納得できません。
ヴィークは全員入っているとか聞きましたね。　　たった５００円と行ったらダメですよ。
２０５世帯あればかなりの金額、それも年間にすれば１２３万円！
かつて新聞に書かれていましたが、２０世紀、２１世紀の世の中で町内会があるのかと。

管理費、修繕費も入居後、管理組合で検討することが必要です。

[547: 契約済みさん]

５４６です。３行目「行ったら」は、「言ったら」の間違いです。失礼しました。

[548: 契約済みさん]

５４４、裕福な家庭が高層に住んでいるとは限りませんよ。私は高所恐怖症なので１０階
までです。・・・・どのマンション、戸建てでもそうですが、ギリギリで入居すればそれは
惨めですね。

[549: ご近所さん]

夜の公園での子供の大騒ぎは夏休みも終わったこともありなくなっているが、ここ２～３日は
犬の吠え声がひどい。夜、１１時３０分頃まで吠える犬を散歩させる飼い主の神経がわからな
い。特にここ最近は小型犬のトイプードル、ダックスが多くこれらの吠え声は甲高いため余計
酷いもの。人気犬を大量繁殖させると質の悪い、無駄吠えする犬が出てくるがこのためだろう。
また大型犬を連れてきて小便をさせるため、北西入り口付近は、小便臭い。
飼い主はマナーを守るべきではないか。町内会も強制的に会費徴収するなら、監視すべきでは？

[550: 匿名さん]

自治会費強制徴収？
法律上問題あるね