ジオタワー南堀江 その２

[購入検討中さん]

ジオタワー南堀江のその２です。
引き続き、いろいろ情報交換や意見交換しませんか。

公式URL：http://www.gtm205.jp/
前レス：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/340035/

所在地：大阪府大阪市西区南堀江4丁目19番（地番）
交通：大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「西長堀」駅 徒歩5分 、大阪市営地下鉄千日前線「西長堀」駅 徒歩5分
大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「ドーム前千代崎」駅 徒歩8分 、阪神電鉄なんば線「ドーム前」駅 徒歩8分
阪神電鉄なんば線「桜川」駅 徒歩6分 、大阪市営地下鉄千日前線「桜川」駅 徒歩8分
南海汐見橋線「汐見橋」駅 徒歩7分
間取：2LDK ～ 4LDK
面積：60.46m2～118.58m2
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店大阪本店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[842: 匿名さん]

>>841
マンション購入ハウツー本で読んだけど
事業主の子会社の管理会社から他の大手の管理会社へ変更するだけで平均30%も下がるんだっね

ここも管理組合発足後の理事に頑張って変更して欲しいよ

[843: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん [女性 30代]]

>>842 そんなハウツー本があるのですか。
最初の理事会が出来るまでが勝負みたい
ですね。その間は管理会社のやりたい放題
ですからね。チャリンチャリン商売しやす
い。真っ先に修繕積立金計画と管理規約は
国のガイドラインに従って見直す、理事会
の理事役割を決める、人手が足りなければ
皆で協力したら、ハウツー本通りになるか
もです。いかがでしょうか

[844: 匿名さん]

>>843
役所に合わせると将来は楽だけど
いきなり修繕積立金が2倍にかっちゃうよ
管理費は下がるだろうけど

[845: 匿名]

>>844
修繕積立金も計算に入れて購入したけど、
今が安すぎる。二倍でもいいぐらい。
目先安く売る販売元の戦略でしょう。
もちろん管理費は下げる必要はありますね。

[846: 契約済みさん]

そんなことを言っていれば購入者（ローンを組んだ人）の３割は返済不能で
売却することになりますよ。　管理費、修繕費はローンと同じく毎月の出費、

安くするように検討するのは当たり前の話ですけどね。

[847: 匿名]

>>846
ローンを組む、組まないなしに関係なく管理費を最初からさげる検討さえすれば、管理会社にむだな管理費を払わずに済むのでしょうね。無駄な支出がどこにあるか？皆で探す必要が最初にあるのかも。最初の確認は管理会社とその関係会社でしょうね。少しでも管理会社関連を外すと安くなるのは知られていることですし。その努力をするかしないかで大きく変わるでしょう。

[848: 不動産業者さん [女性]]

>>842
ハウツー本を知っているなら、最初の理事になっていただきたいですよ。何事も最初が肝心だから。

[849: 入居予定さん]

管理会社が関連会社云々のことは私が初めの頃検討版に書いたので今更という気もしますが、
新たに検討する気になったことは良いことです。とにかく毎月の出費となること、ここは皆さんよく
検討され、意思の疎通を図る良いチャンスじゃないですか。

[850: 匿名]

>>849
確かに良いchanceですね。いいスレになってきました。

住宅ローン減税や固定資産税半額で、安いのが定着すると数年で、これが当たり前だと麻痺してしまいますね。ローンを組む時に５年後以降を想定して、急激な上昇にならないようフラットで計算しましたよ。たしかに積立金が安すぎる。積立金は管理会社に関係ない私達の資産だから。そのために管理費を最初から下げにかかればよい。究極は管理会社変更だろうけど。

共用部分や管理費で安くできる部分がたくさんあるはずですし、何が高くかかるのか最初から皆で細かく見定めることが必要でしょうね。

管理費は高めに設定して、住民苦情が出たら数年後に下げてくることも多い。管理会社を通す発注は10パーセントぐらいピンハネするのは当たり前ですから、全て相見積で管理会社の発注価格と比較も住民公開したら良いのかも。管理費は消えて無くなるから、管理室にも行って管理会社と関連会社の流れを把握することからスタートでしょうね。

[851: ご近所さん]

この管理費、修繕費についてはローン組、現金組にかかわらずよく検討することが大事ですね。
いい加減な計画で行くとギリシャ、アルゼンチンのように家計はデフォルトだ～。

[852: 検討委員会が必要？]

>>851
管理費は必ず下げられますよ。しかし、管理費が
高すぎるなぁ。皆で見直し検討委員会を初期に作った方がいいのかも。究極的に管理会社変更して管理費下げるなら、私達が生活に慣れる早いうちが得策だよね〜。30%も安くなるなら。
その下げた分を修繕積立金に回して、プラスマイナスゼロ以上スタートでどうでしょう？ 建物が古くなるにつれて修繕積立金が急激に上がるのはおかしいものね。修繕積立金が本当の資産価値だし、企業なら減価償却で安くなるものだから。

[853: 入居予定さん]

852、下３行が意味不明ですが？

[854: 入居予定さん]

修繕積立金は建物が古くなるにしたがって修繕が多くなり当然修繕費は上がってくるもの。
ただ、過去にも書いてあるように管理会社の指定する工事会社に依頼するのではなく、管理

組合が工事会社を指名（第三者の監理会社を入れて、競争入札）すれば相当費用は節減できる。
要するに、管理組合の運営の仕方次第だということです。　また大きな要因ですが、駐車場の

使用率（計画では65％）も大事ですよ。　　因みに北西の位置にあるヴィークタワーは契約率
が低く、外貸しのチラシが入っていましたよ。

[855: 契約済みさん]

ヴィークタワー駐車場契約率３０％　。 ジオはいくらですか？

[856: 匿名さん]

>>854
修繕積立金は早く1平米辺りの単価上げた方が後々困らないんだけどね
築浅てま値上げした有名な事例の記事はこれ

http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20140801/410064/?P=7

[857: 匿名さん]

>>852
ジオタワー天六は阪急の子会社の管理会社の対応とサービスに不満で築2年で管理会社変えたらしいね

ここは変えるなら音頭取る指導者がいるかどうかですよね

[858: 匿名]

>>854
外貸しなら管理組合に税金がかかりますね。
855さんの稼働率30パーセントじゃ、マンション運営していけないっす。初期からみんなでかなりテコ入れしないと。

[859: 匿名]

>>857
ジオタワー天六の話は有名ですね。
指導者云々より理事会と住民が一致団結できる
かではないでしょうかね。
どういう方法で変えたのか知人に聞いてみます。

[860: 匿名さん]

>>856
東洋経済の素晴らしい記事ですね。
老いも若きも、不動産投機の短期転売目的者も、皆が負担公平性の観点から議論を早くする問題。
朝三暮四にならないよう、早期に長期修繕積み立て金は理事会外も巻き込んで話すべきでしょう。
どうせあてにもならない30年計画を管理会社が出してくるだけだろうし。彼らには収益に関係のない私達の問題ですからね。最初に話し合いましょうよ。
管理費は消えてなくなるけど、修繕積み立て金は私達の財産ですから。管理費が下げることは可能だし。こういう意識のある理事が最初に公募されるなら理事会参加してもいいかな。
皆さんどうかな。

[861: 入居予定さん]

856さん、８５４ですが書いている意味は余計な支出はやめろということです。
理想を言えば収支トントンが最良、積立金が相当余るようではどこかのマンション
のように毎年工事を行うことは目に見えている。それを防ぐためには管理組合がしっ
かりとした組織になることが重要だということ。