シティタワー武蔵小杉 パート4

[物件比較中さん]

シティタワー武蔵小杉のレスが１０００件になっていたので、パート4をつくってみました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：パート3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/375777/
　　　　パート2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/364614/

所在地：神奈川県川崎市中原区　中丸子2番1他、市ノ坪449番3他　
交通：JR横須賀線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　東急東横線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、JR南武線「武蔵小杉」駅から徒歩7分
　　　JR南武線「向河原」駅から徒歩8分
間取り：2LD・K/3LD・K　
専有面積：54.66m2～71.78m2　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社一級建築士事務所　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[830: 匿名さん]

>>827
中途半端な利益なら3000万ルール使わないだけだろ。

そこそこの年数の自己居住の後で利益が1円でも出る値段で売れたなら、
十分不動産で潤ってるよ。
もちろん、この先継続的なインフレ基調でものらない限り、
そんな物件は全体の中ではごく一部にすぎないわけだが。

[831: 匿名さん]

>>830
残念ながらタワマンは土地比率が低いからすんごいスピードで減価償却していくのね。
仮に五年経過で買値で売れたら数百万の利益と判定されますよ、インフレとか関係ないんですよね。

[832: 購入経験者さん]

買値で売れたら数十万の税金払ってまた住宅ローン減税うけて万々歳だよ。

[833: 匿名さん]

>>832
家賃ただでタワマン住めりゃ万々歳。
なんか下ネタみたいに聞こえてしまうけど（笑）

[834: 匿名さん]

不動産の短期譲渡所得ってバブルのときに規制するために作られた税制でしょ。

流通を増やしたいなら、辞めるべきね。

保険と不動産ぐらい。
株式とか債券、投信には無いんだからね。

税調に物申しだわこれゃ。

[835: 入居済み住民さん]

不動産流通を今の倍にするためには、日本人の中古嫌いをなんとかしないと駄目かもね。

年間の新築と中古の契約数の割合ってどれぐらいでしたっけ？

確か8割新築でしたよね

[836: 匿名さん]

>>835
でも現状は魅力あるはずの中古市場も新築と変わらない値位置ですしね…
リエトはシティのための価格ですし、周辺のタワーも同様。

新築に目がいくのは仕方が無いでしょうね。

[837: 匿名さん]

中古はすぐ住めるから現状賃貸の人にはメリット高いですよ。
仮に賃料年間200万払ってるなら2年で維持管理費や固定資産税を差し引いても350万ぐらい。
それに諸経費も割安なのでトータル500万～600万ぐらいは節約できます。
ぶっちゃけ売るときは安い方が売りやすい。

[838: 匿名さん]

深刻な人手不足と、久しぶりのインフレと、賃金上昇は、オリンピック無くても不動産価格を押し上げるんでしょうけど、シティが完成する頃は、周辺相場はもっと上がってますでしょうか？

外部要因によるリスクや、テールリスクとしてはどんなものが挙げられますでしょうか？

[839: 匿名さん]

チャイナリスクとして経済の減速だけでなく、ベトナムとか周辺国との紛争とか。ウクライナ情勢も欧米vsソ連の対立だけで収まらずに紛争に発展することもありうる。

一番大きいのはアメリカ経済かな。財政の崖も解決せずに先送り状態。前回のミニバブルもアメリカ発のリーマンショックではじけた。

アベノミクスも期待感だけで株価を押し上げてるだけで、実体経済への反映はまだないからね。そもそもアベクロって諸刃の剣。政策的にバブルを起そうとしてるんだけど、コントロールを失うと加熱しすぎて、いずれ崩壊ってシナリオもある。もう一つのパターンとしては、実体経済に反映されること無く、財政赤字を増やすだけって事も。そうなったら国債の信用を失って、ギリシャみたいな事態もありうる。

[840: 匿名さん]

北朝鮮が拉致問題で再調査って譲歩したも危険な臭いがする。制裁を解除してもらうためなんだろうけど、切羽詰ってるんじゃないのかな。再調査したけど結局何も新たな情報は出してこなくて、日本が制裁解除を止める、それに反発して軍事行動なんてことも。

[841: 匿名さん]

インフレリスクのある中、キャッシュで買えるのなら現物資産としてマンションって選択肢もあるけど、ローンはリスキーでしょ。

[842: 匿名さん]

>>841
インフレなら借金したほうが得な気がするけど。
収入増えりゃ実質の借金減るんだし。

[843: 匿名さん]

>>842
給料が増えればね。

[844: 匿名さん]

842　現金残してそれで財テクしたり事業起こしたりすればという意味？
　　　現金あれば、一括の方が安くていいでしょう。違うの？

[845: 匿名さん]

インフレになったら金利上がるよ。一番怖いのはハイパーインフレ。

[846: 匿名さん]

ハイパーインフレになること前提で。
例えば物価は倍、返す給料は倍。
つまりはインフレ前の既存の借金は実質半分、持ってる不動産価値は倍に。

今の低金利で借りるだけ借りて優良資産を持つ方が得って単純な考えはいけないかしら？

インフレになればだけど。

バブル時代はその流れでどんどん膨らんでいった…
で弾けた（笑）

[847: 匿名さん]

でも実感としてはスタグフレーションだから、やっぱり借金は恐いか。

[848: 匿名さん]

優良資産なら持っていても損することはないかもしれないけど、青田売りはリスキーだからね。建設ラッシュ時には施工トラブルも多い。

[849: 匿名さん]

>>848
それを言っちゃあ何も買えない。
チャンスを逃すパターン。

前田建設に期待するしかないっしょ

[850: 匿名さん]

チャンスが過ぎ去った後が今のような気がする。

[851: 匿名さん]

>>850
その通りっ。
金利も含めて…2年後の適用って恐いしね。

金利だけにとらわれて、変な物件つかまされそうだし…
泣けるぜ。

[852: 匿名さん]

>849

すみふ物件は完成してからでも十分間に合う。リスクを負ってまで青田売り段階で手を出すことはないでしょ。

[853: 匿名さん]

>>848
これだけ騒いでも新子安でまた出たみたいだし…
意識の問題ですかね。

[854: 匿名さん]

知らなかったんですけど、申し込み時適用金利の住宅ローンがあるって新聞で読みました。

低いうちに固定して、あとはインフレを待つってのはどうでしょう？

頭金入れないで、MAXまで借りたほうが特になる可能性ありますよね。

インフレ率によりますが。

[855: 匿名さん]

JAバンクとか一部そういったものありますね。
ただ一年以上は無理じゃないですか？
銀行とかわかれば教えて下さい

[856: 匿名さん]

>853

人手不足でちゃんとやろうと意識していても、できない状況なんでしょ。しばらく様子見が賢明かも。

[857: 匿名さん]

何百世帯も住むタワマンで、人手不足だからちゃんと造れませんでしたなんて理由にならんだろ。様子見とかそういう問題じゃない。

[858: 匿名さん]

いるよね、スミフはどうせ売れ残るから完成待って実物見るほうがいいとかいう人。単に決断できないだけじゃね？

[859: 匿名さん]

＞何百世帯も住むタワマンで、人手不足だからちゃんと造れませんでしたなんて理由にならんだろ。

でも、それが今の状況。タワマンでも施工ミス続出でしょ。

[860: 匿名さん]

>>857
おっしゃる通りですね。

早くから施工ミス防止を掲げて、施主に作業状況を映像配信してきた前田建設。
海ほたる、福岡ドーム、青函トンネル（福島の原発も…）の前田建設。
公共事業中心に培った施工の確実性を発揮してくれれば…。

[861: 匿名さん]

え？工事現場に人が足りないから手抜きもしくは安全性に欠陥あっても仕方ないと？どういう理屈ですか？それが今の状況とか言ってる人はしょせん人ごとだからそう言えるんでしょ。自分がウン千万出して買うマンションの強度を、景気とかのせいにして「仕方ない」で諦められるの？神か仙人ですねそれ。

[862: 匿名さん]

新子安って施工図のミスでしょ。南青山もだけど。現場というより技術者の問題。

[863: 匿名さん]

やっぱり今は買い時じゃないですね
特にタワーは不確実性が高すぎる
もっと駅から遠くても安めの低層が良いですね




ってこと？なのですか？

[864: 匿名さん]

南青山と新子安は低層。タワーの施工ミスも続出だけど。

小杉のプラウドタワーも問題あったし。

[865: 匿名さん]

>>863
その結論に至った経緯がよくわからないので何とも言えませんが。

あくまでも個人的な見解で。
これからは用地取得がどんどん難しくなっているので、主流は60〜70平米が中心。
子供が成人、結婚に至れば両親との同居には手狭になることから、新たな需要創出を狙った間取りはデベなりの少子化対策。
好立地の90〜100平米は既存の中古か、新築であったとしても超高級路線。

安かろう広かろうなら、郊外であれば幾らでもある訳で。終の住処ならそれも悪くないでしょう。
資産価値、利便性を求めるなら新たな再開発地区に狙いを定めて行くしかないんじゃないでしょうか？

意外と郊外の一戸建てが一番納得出来るかもですよ。


ご自身の境遇で、何を求めているかを整理されるのが一番かと。煽られて買うと後で後悔しますよ不動産は。
お金の使い方は難しいですよね…

[866: 匿名さん]

新たな再開発って、どこかありましたか？

[867: 匿名さん]

あれ？
問題は施工のところでした？
隠蔽できない風潮になったという点では良いタイミングかと。
高層、低層の問題ではないでしょうね。

[868: 匿名さん]

品川と田町の間に、駅が出来るのが先週決定したようです。

[869: 匿名さん]

863,865　この高齢者の都心回帰が言われている中で、
　　　　　駅から遠いところとか、郊外とか、なんだ？　まして、終の棲家として？

特に、マンションは、駅５分以内は基本かと思う。あと、スーパーと病院が近いこと。
だから、こことか見ているのかと。

[870: 匿名さん]

品川駅の北だから北品川駅になるんですかね。。

[871: 匿名さん]

北品川駅は既に品川駅の南にある

[872: 匿名さん]

目的は車両基地の再開発なのかな。
山手線や京浜東北線から都営地下鉄や京急への乗り換えができるというが、それだけじゃ品川駅からの乗り換えと変わらない。

[873: 匿名さん]

羽田まで行くJRがないから、作るって言ってました。

意味分からないけど。

もちろん駅間が長いし、土地もあるからでしょうけど。

あんまりいい雰囲気のとこではないですね。

[874: 匿名さん]

>>873
その雰囲気の悪さが、買い時のサインなのかもですよ。
開発され尽くす前に買うが基本では？

[875: 匿名さん]

小杉ももともとなーんにもない工場地帯でしたよ。
あちらは特区指定の日本の経済効果をかけた再開発ですからね。

[876: 匿名さん]

品川田町の新駅ですか。タワーマンション出来るようですね。でも坪400とか、高そうで手が出ないかな？

[877: 匿名さん]

第一期にあった広めのバルコニーが二つあった東南角部屋と南西角部屋は、第二期では販売していないのでしょうか？
知ってる方いらっしゃいませんか？

[878: 匿名さん]

ここで聞くよりモデルルーム行かれたほうが早いし、価格の情報も含めて正確ですよ。

[879: 匿名さん]

人手不足が深刻なので、賃金と物価上昇は止まらないんでしょうけど、

人手不足が解消されるときってどんなときでしょうか？

[880: 匿名さん]

オリンピックまでは、不足続くかと。

[881: 匿名さん]

南武線からMRへ行くのに聖マリアンナ医科大学は若干遠回りではないかと

<http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441000/all/>

少なくともキャンパスではないよね

[882: 匿名さん]

>879

外国人労働者解禁。

[883: 匿名さん]

もう完成まで1年半しかないですが、フローリングの色とか、キッチンの高さはいつまで選べるんでしょうか？

いつまでも売らないということは、オプションを選べない中古のような物件を買わないといけなくなります。

[884: 匿名さん]

フロアによって期限は決まってますから、売らないからといって選べなくなる心配はないと思いますよ。

[885: 匿名さん]

>>881
具体的な内容が知らされたおかげで、皆さんスッキリしちゃったのかな？静かになりました。

ロクなテナント入らないかなと思いましたが、エレベーター降りただけで行ける診療所、託児所はありがたい。
目の前にグランツリーが完成すれば、共働き二馬力夫婦向きのいい物件になるわね。

[886: 匿名さん]

>>885
おっしゃる通り。ただグランツリーのコンセプトが「子育てにも仕事にも一生懸命なハンサムウーマンとそのファミリー」だって。ハンサムウーマン気取りのカン違い母親が近所に増えなきゃいいけど。

[887: 匿名さん]

もう既に多いかも

[888: 匿名さん]

ガキの名前に当て字みたいな漢字使ってたらとりあえず＊＊確定
多いんだろうなあ…自称ハンサムウーマン

[889: 匿名さん]

話題が貧相…
遊び相手がいないのに、諦められず公園に居残る子供のようだ…

[890: 匿名さん]

その発想は、自称ハンサムウーマンですね！？

[891: 匿名さん]

既婚フルタイム勤務の女ですが、こういう情報こそ必要です。話題が貧相？決してそんなことないと思いますよ。

[892: 匿名さん]

>>891
うまく伝わらずすみません。
貧相と言ったのはハンサムウーマンってキーワードに固執して、茶化す輩に対したコメントです。

[893: 匿名さん]

>>892
こちらこそ失礼しました。すみません。

[894: 匿名さん]

託児所は本当に気になってます。

起用業者、住民優先かどうか、料金体系、営業時間など内容によっては大きな検討材料にはなるかと思われます。

同じものになるかどうかは別として、参考までにも他のマンションで事例等あれば教えていただきたく。

[895: 匿名さん]

共用施設の説明会なんかもMRにあれば、検討者として面白いんだけどなぁ。
デベも反応を見て商業テナントの中身を変更したりするでしょ。


でも病院はポイント高いなぁ。託児所AND小児科入ったら安心して共働き出来るわ。

[896: 匿名さん]

小児科はなかなか来てくれませんよ。
新築から数年は昼夜関係なく忙しいのに数年後にはみんな成長していまい赤字に転落しますから開業コーディネーターがNG出します。
ただし、北口に開業するならありだと思います。

[897: 匿名さん]

普通に内科か。

歯医者は安易に入れて欲しくないな…

[898: 匿名さん]

コスギタワーの託児室はサンマルク運営だっけ？管理会社の補助金が無くなって存続の危機だったのは、解消されたかしら？

[899: 物件比較中さん]

>>898
経緯はわかりませんが、当初段階ではどんな利用設定、運営だったのでしょうか？

[900: 匿名さん]

コスギタワーの管理組合さんはバブリーというか気前がいいというかパン屋さんまで自前でやってましたから参考にならないと思います。よくあるじゃないですか、初めてマンションオーナーになった方がどうせ割り勘なんだからと何でもかんでも組合費用でやっちゃっていずれ大赤字というあのパターンですね

[901: 匿名さん]

>>900
カフェやベーカリーは当初から設定されてる共用施設だから、購入者は関係ないでしょ…聞きかじった知識と憶測で語らない方がいーよ。恥ずかしい。

[902: 匿名さん]

大した盛り上がりもないままパート４も900まで来ましたね…。

[903: 匿名さん]

じゃこんなのは？？
http://www.asahi.com/sp/articles/ASG667HY7G66ULOB02C.html?ref=rss

[904: 物件比較中さん]

熊谷組か。
ここは前田建設。
雨降って地固まるだろ。

[905: 匿名さん]

しかし21世紀にもなってマンションが傾くなんて。
想定外の出来事ですね。

マンション選びは慎重にしなくては。

[906: 物件比較中さん]

青田売りは完成するまでわからんからね…
前田建設は施主にTPMsっていう建設経過を映像で配信するシステムあるし、すみふさんに一級建築士さんと一緒に24時間張り付いてもらうだね。

http://www.maeda.co.jp/tpms/news/index.html

[907: 匿名さん]

青田売りだかは完成までわからない？
完成してもわからないってニュースでしょうが。

[908: 匿名さん]

傾いてるから住民退去って、三井の新川崎、三菱の新子安なんか比べものにならないお粗末さ。
というか、あのヒューザーですら、実際に傾いた物件ってなかったんじゃ・・・

経緯もこれまたひどい。

＞住民で作る管理組合によると、６棟のうち２棟をつなぐ渡り廊下に「ずれ」が見つかったが、
＞住友側が当初は「問題ない」としたため、住民側が１級建築士に依頼。
＞古い地形を調べて設計図と照合したところ、杭が旧地形の地表に届いていない可能性が浮かんだ。

「問題ない」って・・・指摘されたらせめて調べろよ。誠意０だな。

[909: 匿名さん]

販売から10年以上経ってますもんね。マンション選びは慎重にと言っても素人目にはほとんどわからないところでは。姉歯問題や震災を経験した今でこそとてもうるさく言われるようになりましたが、当時はねえ…。

[910: 物件比較中さん]

そっか姉歯は2005年だっけか？
該当の物件は2003年…その頃竣工の中古物件は値下がりしそう…

ってもうしてるか。

[911: 匿名さん]

キャーっ

もうそんな物件価値なしですね。
売れない住めない、引っ越さなきゃならない、

以外と大手物件に多いのか、大手の供給量が多いからなのか、姉歯前だからなのか、

どこに問題あるんでしょ？

[912: 匿名さん]

というか、みんなゼネコンが超一流なのがビックリ。

[913: 匿名さん]

>>911
中小デベじゃ表に出ることもなく…もみ消して終わり。

[914: 匿名さん]

膿を出し切って、シティタワー施工に力を入れて欲しいもんです。

[915: 匿名さん]

>>914
それに尽きますね。

第二期、値上がりしたそうなので。

[916: 匿名さん]

二期値上がり？えー

[917: 匿名さん]

>914

地所は南青山のあと、性懲りも無く新子安でもやらかしちゃってるよ。

しかし杭が支持層に届いていないなんて前代未聞。

[918: 匿名さん]

買い取りする場合にどういった条件を提示するかも注目だね。

まさか、地所が土壌汚染隠した某物件のときみたいに時価なんてふざけたことしないよな。

すみふ物件検討してる人は経緯を見守ってからの方がいいかも。

[919: 匿名さん]

問題発覚までが最低ですね。結局高いだけで売りっぱなしのデベ露見ですな。

[920: 匿名さん]

2期は100万程上がりました。
1期販売時に53階はプラス1千万と言われましたが今は億を越えるかもと言われた。

[921: 匿名さん]

第一期は49階までの販売だったが、プラス100すれば50階も出すと言われたなあ。この調子でいくと50階以上は8000から億でしょうね。買った人いるのかなあ。

[922: 匿名さん]

グランツー完成後はもっとあげてくるよ。
早く決めちゃいましょう。
これほどのマンション新築は、今、都心にもないわ。

[923: 匿名さん]

武蔵小杉で新築が買いたい。

しかし、支持層へ杭が届いてないことへの最低な住友の対応をみると、住友以外で買いたい。

さてどうしよう。

[924: 匿名]

ここが嫌ならツインタワーまで待てばいいんじゃない？

[925: 匿名さん]

住友以外で買いたい、ねえ。三ツ沢にこじつけてるけど、本心は高いからじゃないの？不祥事のときのデベの対応なんて似たり寄ったりだと思うけど。

[926: 匿名]

値上がりしたのは、消費税増税分と考えると、実質値上がりなしかな。

[927: 匿名]

内税なの？

[928: 匿名さん]

住友はケチだからね。
見た目は豪華そうな造りにしとかないと高く売れないから派手に見せてるけど三ツ沢物件でのトラブル対応の時系列をみる限り三井、三菱よりはワンランク下だ。

[929: 匿名さん]

いちおうフォローも入れておくけどケチケチ体質が幸いして管理会社は無駄遣いしないですよ。
ゴクレや三井あたりにありがちなどうせ頭割りなんだからちょっとぐらい管理費使って贅沢してもいいでしょ？
って放蕩マダムの声は通じません。