妻に内緒で投資マンションのローンを組みたい。

[不動産購入勉強中さん]

投資用に２LDKのマンションに興味があります。
価格は、３５００万円です。

頭金として１割を入れて、
残りは妻に内緒でローンを組むことは可能でしょうか？

年収は１２００万円で、
残ローンは自宅とセカンドハウスを含めて４５００万円です。

大手銀行のホームページを見る限りでは、
アパートローン・投資ローンでは
配偶者を連帯保証人に求めています。

連帯保証人を求めない金融機関があれば
教えて頂きたく、お願いします。

[1: 匿名さん]

冷静になれ

[2: 匿名さん]

りそな銀行

[3: 匿名さん]

なぜ妻に内緒にしたい？
投資用で借りて愛人住ませたいとかでないんかい？

[4: 匿名さん]

愛人住まわせたいなら、会社名義で買っといた方が経費になってお得よ。

[5: 匿名さん]

1200万円程度じゃ経営者じゃないだろ。

[6: マンコミュファンさん]

投資用物件って、そもそもどの位も利回りでしょうか?最低でも6%は欲しいですね。あと、毎年確定申告が必要になりますが、給与と合算されるので、税率は高いですよ。

[7: 不動産購入勉強中さん]

妻に内緒にしたいのは、
妻に余分な心配をさせたくないからです。

表面利回りは６％の見込みです。
支払い金利と空家リスクを含んで、
保守的な計算をすれば実質は２％になります。

買う主目的は、自己満足と期待値のみです。

[8: 匿名さん]

ローンが払えなくなって、
自己破産で自宅まで失うリスクを背負って
実質利回り２％ですか。
まあ、投資に関する考え方は様々ですね。

ところで、不動産を取得すれば不動産取得税がかかるし
固定資産税は毎年、かかります。
当然、これらの納税通知書は自宅に届きます。

それから、購入する物件だけで無く
自宅も共同担保として抵当権が設定される可能性があります。
そうなると、自宅の全部事項証明書見れば、すぐにわかりますよ。

[9: 匿名さん]

可能かどうかなら抜け穴はあるだろうが、まずおまえさんには無理。

それよりも、夫婦で隠し事をもってまでそんなリスクを負う意味がわからない。
「利回りネットで15％あるんすよー」とかだと怪しいんじゃないかと心配するのはわかるが、
どう考えてもそのスペックなら奥さんの心配が正しい。

破産するのが目的なら、そんなまどろっこしいことしないで、
ヤミ金からカネ借りればいいんじゃ？

[10: 匿名さん]

年利回り１５％ぐらいなら毎月分配のファンドに有るぞ。

[11: 匿名さん]

>10

怪しいことこのうえねえじゃねえかｗｗｗ

[12: 匿名さん]

自社株（未公開）の配当利回りが、
9%と高く、かれこれ7年になるので
元本分をかなり回収済みなのだが、

いかんせん売がなく、買い増しできないので
額にすると細いのが残念。

嫁さんには話てるけど、イマイチ理解してないみたい。

素人の不動産投資なんかより、社債とかの方がいいと思いますね。

[13: 匿名さん]

マンション投資して、7年で保有6件で不動産収入800万、
所得400万の経験から、言わせてもらうと、
表面利回り6%のファミマンなんて投資にならないよ。
ましてその利回りで、ローン組んだらキャッシュフローは確実にマイナス。
元金20年で返しても、それだけで5%に相当する。
投資の基本は、最低限キャッシュフロープラス。

君に一番必要なことは、セカンドハウスを売るか貸すかしてして、
住宅ローン減らすこと。

[14: 投資家]

同感。ど素人みたいだね。
不動産で２％はあり得ない。
そんなに不動産投資したければ、
リート買えば？
最低３％位はリターンがあるよ。
実物不動産だと、実質利回りで10％くらいいかないと、
意味なし。

[15: 匿名さん]

嫁さんを大事にしとけ

[16: 不動産購入勉強中さん]

実質利益２％が一人歩きをしているようですが、
これは最も保守的な数値です。

但し、最も楽観的は計算でも
インカムゲインは実質利益５％ぐらいですから
大勢に影響はないでしょう。

利益率を狙うならワンルームマンションでしょうね。
販売会社から「あなたなら妻に内緒でも１億円まで貸せる」と
言われました。

私は良質なマンションを買って
そのキャピタルゲインを期待しています。

東京オリンピックは５０年に一度のチャンスだと思います。

[17: 匿名さん]

じゃあこんなところで相談せずに黙って買えよ

[18: 匿名]

まーまー
そうカッカしないで＾＾

[19: 匿名さん]

>16
>17

クッソワロタｗｗｗ
ちなみに言ってるのは「販売会社」であって「銀行」じゃないのなｗ
そら販売会社はなんとでも言うよ、踊らされて買ってくれる客を探してんだから。

[20: 匿名]

スレ主さんは投資みたいなギャンブルしたいだけなんじゃない？
だから奥様に内緒なのでは？

[21: 匿名さん]

最近、誰でも構わずという感じで
色んな都市のマンションを買わないかという
電話が職場にもかかってきます。

マンション、売れ残ってるとこを
投資家に買ってもらう感じなのかな。

[22: 匿名さん]

>16
すれ主ですか？

インカムゲインについて
販売価格3500万の不動産で表面利回り６％という事は、
年間210万円の賃料。
購買価格は諸経費込みで3700万。
キャピタルゲインが期待できるような優良なマンションなら、
管理費等で月3万で年間36万は最低限。
賃貸の管理を任せると管理料年10.5万。
固定資産税10万程度。
で実質153.5万の賃料。
実質利回り153.5÷3700＝4.1％
キャッシュで買ってこれだけ。
フルローンで2％で借りると2％のリターンとなるが、
アパートローンは最長15年なので、3500万（諸経費くらい持っていると仮定）
２％借りると年間の支払は270万くらいとなる。
つまり年間270－153.5＝138.5万のキャッシュの持ち出し。
投資してキャッシュ持ち出しなんてありえない。
（結果として道楽で借金背負ったのと同じ）

キャピタルゲインについて
東京オリンピックで大きくキャピタルゲインをできる不動産は、
昨年9月8日以前に購入しているか、価格が決定したもの。
今残っている不動産は織り込み済みで、おおばけの可能性は少ない。
3500万で魅力ある物件なら、とっくにだれが買っている。

[23: 匿名さん]

投資目的の「良質な不動産」なんて
そんな物件は誰でも買える市場には出てこない。
市場に出てくるのは、投資家やプロの大家さんが
「投資メリットが無い」と判断した残りカス。

１億円貸しても良いと言うほど「確かな」投資物件なら
なぜ、その営業マンなり、販売会社が所有しないのか。

まあ、買いたいのでしょうから、自己責任で買えば良い。
金融機関にも、「妻は連帯保証人にはなりません」と
明示して、それでも貸してくれるかどうか、交渉してみたら。

[24: 匿名さん]

その道の人は色々大変なようですな。

[25: 匿名]

破産したいんだろ
新築マンション投資で儲かってる人なんていない
買ってみればわかる

[26: 匿名さん]

どう考えても愛人用・・・

[27: 匿名]

妻に内緒ならその可能性あるね。

[28: 匿名さん]

資金繰りやローンがうまくいくかは別として、うちの夫もやりかねないなw　>>1
1の妻がどうか解らないけど、私だったらこっちに迷惑かからなければ別に内緒で何しようが
構わない。
とにかく迷惑かけない、やばくなったらサクッと手を引く用意があれば。

めんどうな奥さんだったら別に内緒で構わないと思いますよ。

[29: 匿名さん]

もうスレ主は出てこれないな・・・

[30: 匿名さん]

>22のローンの条件を変えて見ました。頭金350万いれると借入3150万で
初年度の手出しは諸経費込みで600万程度。
ローン2％で15年として、あとは＞２２の条件と同じ。
年間の実質の賃貸料が153.5万円。
ローン支払い額が年間223万円でキャッシュフローで
223－153.5＝69.5で約70万の年間の赤字。

15年間初年度と同じ条件で貸し続けれられたとして、（有り得ないと思う）
結果として最初の15年間は初年度に600万払ったうえに
70万の赤字。15年間の累積は840万。
合計1440万持ち出し。
で残ったものは築15年の中古マンション。
得な投資でしょうか。

[31: 匿名さん]

これって、悪徳不動産業者がよく勧める手段だよね。
赤字は税金が還付されて、お買い得とか。
しょっちゅう電話かかってくる。
所得税が返ってくるのは、単純に損してるからって
わからんのかな。

[32: 匿名さん]

1はここの奴らに感謝したほうがいい。ドツボ踏まずに済んだんだからな。

[33: 匿名さん]

1って誰？

[34: 匿名さん]

気をつけないと所得税が返ってこないどころか
所得税を支払うケースもあるよ。
ローンの返済のうち、元本分は経費にならない。
手元にキャッシュは残らないのに
実際には多額の「所得」が発生しているというのは、
ローンをめいっぱい借りているケースでみかける。

相続対策に不動産経営を勧めている
あんな会社やこんな会社の言われるままに
ローンをめいっぱい組んで賃貸物件を建てたはいいけど
ローン支払で手元には月４０万ぐらいしか金は来ないのに
確定申告したら、不動産所得が１０００万円を超えていて
真っ青になった高齢者を知っている。

[35: 匿名さん]

この場合建物が2000万と仮定して、
減価償却47年で年間42万。
収入が153.5万あるの所得は100万プラス。
納税額は所得税税率20％として20万納税。
70万の手出しで、20万納税。

賢い選択だとは思えません。

スレ主の意見が聞きたいですね。

[36: 匿名さん]

皆世話好きで親切だなぁ
高齢女性が多いのかなぁ

[37: 不動産購入勉強中さん]

>>22さん

私の計算とほとんど同じです。
何か嬉しいです。

＞キャピタルゲインについて
>東京オリンピックで大きくキャピタルゲインをできる不動産は、
>昨年9月8日以前に購入しているか、価格が決定したもの。
>今残っている不動産は織り込み済みで、おおばけの可能性は少ない。

安い時に価格が決まったマンションが僅かですが残っています。
実は私は、昨年の９月にマンションを契約しました。

更にローンを組めそうなので
東京オリンピックもあるのでマンションが抽選に当たれば
妻に内緒で買おうかなと思ったしだいです。

現状
１戸目：自宅（ローン無し）
２戸目：賃貸中（ローン無し）取得価格２０００万円、実質利益６％
３戸目：昨年９月に契約（来年引渡、ローン４５００万円は２戸目の家賃収入で一部賄う）


４戸目は皆さんの意見も参考にして止めにします。
ご意見を、ありがとうございました。

[38: マンコミュファンさん]

海外転勤中に所有していたマンションを有力不動産会社経由賃貸で出していました。借主は中小企業の社長という肩書きの中年のお方でしたが、なんと最初から不払い。不動産会社による懸命な督促にも関わらず、あらゆる言い訳を繰り返し半年間不払いの末、法的措置を取りました。弁護士を立てて訴状を送り付けた結果、全額支払いと即退去の合意に至り無事に回収はできましたが、弁護士費用約百万は持ち出し。家賃は月額28万円でした。
稀なケースかもしれませんが、こんなことも起こりますので、空室リスクはさることながら不払いリスクも踏まえて投資を検討すべきかと思います。

[39: 不動産業者さん]

スレ主は自慢したかっただけと

[40: 匿名さん]

そのとおりだね。
はじめは、自宅とセカンドハウスでローン4500万と言っていたのに、
途中から、家は増えるは、
1億借りられるとか言い出すは。
真面目に答えたのがマヌケだった。

[41: 匿名さん]

>34
所得が1000万で、手取りが月40万てこと？
年520万も元金かえしてるんだ。
それでも所得税が最高税率の40%としても年400万。
80万余るではないですか。
もし何もしてなかったら、
土地遊ばせて、固定資産税取られるだけだったから、
相続税対策した上で、年間100万(固定資産税20万)以上得してるから、
真っ青になってるふりしているだけでしょう。

[42: 不動産購入勉強中さん]

ローン返済額の全てが経費になると思っていたら、減価償却費と支払金利の一部しか経費処理されない。
税金が予定より百万円ぐらい高くなれば
一時的に真っ青になるでしょう。

[43: 匿名]

ローンやめてキャッシュにしようっと

[44: 匿名さん]

＞４２
＞ローン返済額の全てが経費になると思っていたら、減価償却費と支払金利の一部しか経費処理されない。

元金返済は経費にはならないという基本中の基本がわかっていない人が
投資なんて考えてること自体、信じられません。

[45: 匿名]

堅苦しく信じなくても良いんじゃないですか

[46: 不動産購入勉強中さん]

>>44

だから、知ってから真っ青になる。
普通の人の感覚では５０００万円の家を買ったら
「５０００万円使った」て思っている。

公務員とか大企業に勤めていた人は仕事のフィールドが狭いから
経理の基本を知らない人が多い。

私も４０歳で初めて知った。

[47: 匿名さん]

日本の住宅ローンが異常だからです。
世界のスタンダードからかけ離れた
ローン2000万まで1%減税が諸悪の根源ですね。
欧米では利子分を経費と認めるのが常識。
2000万1%で借りたら、20万が控除対象。
最高税率40%の人でも8万得するだけです。

住宅ローン天国ジャパン。
みなさんジャンジャン住宅ローンを借りましょう。
ローン控除限度額まで。

[48: 不動産購入勉強中さん]

ちなみに、公務員は副業が厳禁だが不労所得なら容認される。
５戸までなら不労所得となり副業にならない。

残りのカードは２枚。
有効に使いたいな。

[49: 匿名さん]

>46
公務員は知らないが、まともな企業に勤めていれば、
知らない人はいない。よほどの専門バカ以外。

そんな事が成り立てば、株式会社はなくなる。

この意味も分からなければ、
リストラ対象だよ。

[50: 匿名さん]

それは削除対象ですね