Tomihisa Cross Comfort Tower（富久クロス） Part17

[匿名さん]

Tomihisa Cross Comfort Towerについての情報を希望しています。
2月下旬の2期販売が迫ってます。楽しく意見交換しましょう

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分
東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分
埼京線 「新宿」駅 徒歩16分
東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：2LDK～3LDK
面積：60.45平米～81.79平米
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：積水ハウス
売主・販売代理：阪急不動産
復代理：野村不動産アーバンネット
施工会社：戸田建設、五洋建設
管理会社：野村リビングサポート


[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
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[601: 匿名さん]

新宿区が発行している「広報しんじゅく」の、平成26年2月15日 第2094号の1ページ目に記載されてますよ。東京都が見直した結果とのことです。

[602: 匿名さん]

今日はモデルルーム空いてますか？

[603: 購入検討中さん]

６００様の地図を良く見たのですが
建設地は緑の「低い地域」ではないでしょうか？

[604: 匿名さん]

富久クロスの場所は、液状化の可能性ある場所てはありませんね。グリーン色です。

[605: 匿名さん]

周辺で液状化起きて配管とかやられたらアウトとだよ。タワマンって、電気と水道が途絶えたら陸の孤島。下水がやられたらトイレも使えないから篭城もできない。

[606: 匿名さん]

http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000139234.PDF

液状化は、地下水位が高く、地盤が砂状で緩い場所で発生すると考えられています。
液状化予測図を見直しました。今回新たに「液状化の可能性がある地域」に含まれた町丁目

愛住町
市谷仲之町
市谷本村町
市谷船河原町
岩戸町
神楽坂二丁目～六丁目
片町
河田町
白銀町
住吉町
津久戸町
筑土八幡町
富久町
西新宿五丁目
四谷四丁目

[607: 匿名さん]

これはキツイですね。

[608: 匿名さん]

町の全域を含めました、ではないから。
>600の地図をみると、マンションの敷地からは離れた坂の下だね。

[609: 匿名さん]

意外にも液状化リスクが高いんですね。

[610: 匿名さん]

液状化いいだしたら湾岸マンション全滅だわ

[611: 匿名さん]

＞608
冷静になりましょうよ。600の地図は昨年のもの。今回の区報は今月号。地図の日付みりゃわかるけど今回新たに指定された部分はまだ反映されてないよ。地図が次に更改するときは今回追加された地域が色分け反映されるということ。

[612: 匿名さん]

そもそもこんなタイミングで液状化指定だなんて、この調査結果っていつからわかっていたのですかね？購入者の契約時の重要事項説明には液状化の記述はどの様になされていたのでしょうか？今後他のマンションを検討するにあたり大変気になるので後学のためにもどなたかご教示いただけると助かります。

[613: 匿名さん]

>>600
すぐ近くですね。

[614: 匿名さん]

>611
600の地図と区報の町名を比較すると符合するので
「今回新たに」とは600の地図の事だと思われますが？
毎年ではなく２６年ぶりに更改された地図ですから。

[615: 匿名さん]

昔池があった地域が埋めたてられてます。その辺りが指定されたのですね。

[616: 匿名さん]

液状化はきついな…

[617: 匿名さん]

きつい湾岸マンションは買えないですね。

[618: 匿名さん]

タワーマンションの場合、液状化で水道管など建物内の配管がダメージ受けると復旧に時間がかかり、修繕で一時金が急に発生してしまうことがあるらしいので心配です。賃貸の方々も一時金払ってくれるでしょうか。交通の面は心配なさそうですが。

[619: 匿名さん]

湾岸のタワーマンションは心配ですね。

[620: 匿名さん]

湾岸は今回の雪ですら日本のチベットだよ

[621: 匿名さん]

メガマンションは外壁の修繕より配管の修理の方がお金がずっとかかるので液状化の無いところで購入を検討するのが吉です。

[622: 匿名さん]

>600のマップで分かるように
富久クロスは液状化の可能性が低い地域ですから。

[623: 匿名さん]

このマンション自体は問題ない場所に建っている感じですね。浦安も液状化したところと地盤がしっかりしていて問題ないところに分かれていると思いますが、問題ないところであっても、なんだかんだいって風評・イメージ低下で不動産価値に影響してませんかねぇ？

[624: 匿名さん]

心配なら買わなきゃいいじゃん。

そういう人は何処も買えないと思うけど

[625: 匿名さん]

地震での修繕に関しては壊れるタイプの制震ダンパーってのをお忘れなく。

[626: 匿名さん]

壊れるタイプの制震装置、新築物件には多いですね。ここに限らず。
他のスレでは、必ず壊れるわけではないって反論が書かれていましたが。

[627: 匿名さん]

>618

制震・免震にかかわらず３・１１のときに乾式壁は結構あちこちで壊れて、修理費用をどうまかなうかってのが問題になってる。ちなみに一時金徴収となったときに支払い義務が発生するのは、区分所有者だから賃貸に出してる部屋でも持ち主が支払うことになる。賃貸の人には関係のない話し。

[628: 匿名さん]

>626

あれって話しのすり替え。降伏点を越えない揺れに対しては何度でも大丈夫ってだけ。ただ、あの手の制震装置が機能するのは降伏点を越えたとき。巨大地震のあとって、大きな余震ってのが往々にしてある。最初の一撃で壊れた後は丸腰状態。

[629: 匿名さん]

ここはデュアル制振だから丸腰にはならないですよ。

[630: 匿名さん]

デュアル制震で耐震設計してるわけだから、一方が機能しなくなったらもう一方に設計以上の負荷がかかる。設計以上の力が加わったらそっちも壊れちゃうでしょ。

[631: 匿名さん]

壊れる前提の装置があるのに、それが機能しなくなった場合を想定しないで設計するなんて有り得ないでしょ。

[632: 匿名さん]

一方だけで大丈夫ならデュアルにする必要ないじゃない。

それに免震も長周期対応として設置してる鉛ダンパーや鉛プラグも同じく地震が壊れて揺れを吸収する。３・１１の後、仙台で調査して補修が必要ってのがわかってる。にもかかわらず、機能しなくなった場合を想定することはないでしょ。ある意味確信犯。

[633: 匿名さん]

>632
ネンにはネンをでしょ。飯田橋駅前のプラウドなんか制震装置３種類使ってるのがウリのひとつだったから。

[634: 匿名さん]

千代田の説明見ればダメってのがはっきり分かるね。地震の各段階で周期が違うのに対応するため、３種類のダンパーで対応って書いてある。低降伏点鋼材の制震ダンパーが壊れたら、その周期の揺れに対しては完全に丸裸。

免震の鉛ダンパーと全く同じ構図。

[635: 匿名さん]

免震も制震も欠点があるってことね。耐震にしますか？

[636: 匿名さん]

耐震構造だと強度はあっても高層だと揺れの振幅がすごいからね。地震のこと考えたら、耐震構造の低層でしょ。

[637: 匿名さん]

壊れないタイプの制震なら大丈夫でしょ。

[638: 匿名さん]

壊れないタイプも、地震の各段階で周期が違うから
１種類だけでは、対応できない周期の揺れに対しては丸腰。

[639: 匿名さん]

耐震設計で周波数応答も計算するから、壊れないタイプを採用した場合、そういったことは考慮してるよ。壊れないタイプで違う種類のものを組み合わせるとか。

ハイブリッドもそういった考えでしょ。ただ、そこに壊れるタイプって致命的なものを含めちゃうのが問題。

[640: 匿名さん]

>考慮してるよ

不動産関係者の方ですか？

[641: 匿名さん]

だから五洋建設にお願いしたの？

[642: 匿名さん]

設計は久米設計だね。

[643: 匿名さん]

曖昧ですが、柔らかく層があったとの説明があった気がする。ありました？

[644: 匿名さん]

>643

購入に当り重要な情報は書面で確認が鉄則。口頭のみだと後でいった言わないになるのがオチ。

某地所物件でそれが問題になった。

[645: 匿名さん]

五洋建設は湾岸工事を得意ときいた。液状化するからその対策のため、選んだのかな？わかる方教えください。

[646: 匿名さん]

液状化対策してたら、それを説明するよ。宣伝にもなるし。

[647: 匿名さん]

三井が絡む物件でそれ求めちゃダメでしょ。浦安では裁判で争っちゃってる。

[648: 匿名さん]

予見不可能でしたでしょ。

[649: 匿名さん]

3.11の時新宿は震度5強だったけど
壊れるタイプの制震ダンパーは壊れなかったらしい

引用
大成建設では東北太平洋沖地震時に震度5弱または5強を観測した東京都のすべての制振装置を点検したが、変形に至ったものは皆無。さらに東北地方も含め変形による交換を決定したのは現時点で無いという。限界の高さが実証されたといえるだろう。

http://allabout.co.jp/gm/gc/386796/

富久のように
超高強度コンクリート「200N/mm2」の柱を持ち
デュアル制震の建物の「壊れるタイプの制震ダンパー」の限界点を超え
壊れるのは実際に震度はいくつになるのか？6強？7？

とりあえず賃貸より安心なので
最悪東京が大地震に見舞われた時は富久に居て助かりたいですね！！

[650: 匿名さん]

ちなみに富久の「壊れるタイプの制震ダンパー」は
共用廊下に面した所にあるので
震度7で壊れた時も交換は楽にできるよ！

震度7で生きていた時も
このマンション自体が新宿区の防災倉庫
前の富久さくら公園にも備蓄があり
新宿御苑も避難所に指定されてます。

昔は井戸を使っていたらしく
今現在も防災用に使えるようにして有るみたいですよ。
その反面井戸水は液状化の原因の一つになりますが

[651: 匿名さん]

建築基準では震度５強で損傷せずだから、ダンパーがその程度で壊れたら違法建築でしょ。

それから交換が簡単にできることと、即座にできることは別問題。長期修繕計画では自然災害を考慮してないから、補修費用をどう調達するかでまず議論になる。その間に第二波に襲われたらアウト。

[652: 匿名さん]

その程度でアウトなら、311の時にアウトのマンションが続発してたの？

[654: 匿名さん]

もう地震論議やめませんか？この話題は富久で、ダメならみんなダメなんです。もう、完売間近でみんな諦めたのかな？

[655: 匿名さん]

壊れるダンパーの富久がダメなだけ。

[656: 匿名さん]

655さん、何か恨みでも？

[657: 匿名さん]

何か妬みでは？

[659: 匿名さん]

買いたくても倍率ありすぎて買えなくて悩んでます。

[660: 匿名さん]

外れたほうが幸せってこともある。人生万事塞翁が馬。

[665: 匿名さん]

二週続けての大雪で、スカイズ申込みやめま富久クロスにきめました。湾岸不便とわかったからです。

[666: 匿名さん]

>664
問題無いよ
欠陥ならセーフ
欠陥無しならアウト
だから当たり前の事だけ

[667: SKYZ]

>>661

南青山は迷惑料を含めて手付金の３倍返しだったらしい。
手付金が１０００万円としたら相殺して２０００万円が支給されたことになる。

お金持ちに、お金が集まる見本になったと思う。

[668: 匿名さん]

南青山の契約者はお金の問題じゃなくて、建て替えを望んでるみたいだよ。

ただ、あそこは絶対高さ制限の規制がかかる予定だから建替えは恐らく無理。ということで、お金いっぱい払うから解約してねって目論見だったんだろうけど、むしろそのやり方が反感買っちゃったみたい。

地所は決して太っ腹ではない。過去に土壌汚染隠しの問題起したときは、契約価格ではなく引渡し後の評価額で買取なんてせこいことしてる。

[674: 匿名さん]

朝刊にここの大きなチラシが。
珍しいなぁ。
ここは関東からはるか遠く離れているのに。
その意味は？広告費が余っている？

[676: 匿名さん]

>674

広告費が余ったら使わずに利益にしちゃうよ。

新聞とかマスのメディアに広告出すのは集客のため。来場者は多いみたいだけど、見込み客が確保できてないのかも。

[677: 匿名さん]

ちなみに茨城ですか？チラシは？

[678: 匿名さん]

茨城は関東です。

[679: 匿名さん]

新潟ですか？

[680: 匿名さん]

静岡ですか？

[681: 匿名さん]

新宿三丁目と曙橋の間に都営富久駅できてますか？オリンピックには？

[682: 匿名さん]

計画してお願い！

[683: 匿名さん]

できるわけないじゃん

[684: 匿名さん]

新宿駅そばに駐輪場あるんですね。自転車ならすぐですね。

[685: 匿名さん]

自転車使えたら便利だね。青山も近いしね

[686: 匿名さん]

青山まで自転車でどのくらいですか？

[687: 匿名さん]

ここのレンタサイクルは電動付らしいので
たいして時間は掛からないのでは？

[688: 匿名さん]

青山なら、地下鉄乗るよりはやいでしょ。10分強で外苑前かな

[689: 匿名さん]

二期の話さっぱり情報なくなりましたね。モデルルーム今週末行った方いないのかな？

[690: 匿名さん]

契約者はいかないー

[691: 匿名さん]

五洋建設は何屋さん？

[692: 匿名さん]

青山面白いか？

[697: 匿名さん]

不確定な事を断定的に書くしかもうない

[698: 匿名さん]

質問はなんで五洋なんでしょうか？

[699: 匿名さん]

居心地のパンは美味しいですか？

[700: 匿名さん]

ここはゼネコンではなくマリコン施工物件ってことですね。

[701: 匿名さん]

スカイズ完売。残す割安マンションはここくらいか。

[702: 匿名さん]

割安じゃないでしょう。
免震じゃないもの。

[703: 匿名さん]

二期で残ってる部屋には、割安の部屋は無い、というのが正しい表現かと思います。

[704: 匿名さん]

週末モデルルーム訪問しましたが大変便利な場所ですね。こちらを見たら私には湾岸安くても住めないと思いました。

[705: 匿名さん]

行列のできるモデルルーム「トミヒサクロス」を訪問

http://www.asahi.com/and_M/gallery/20140117tomihisa/

[706: 匿名さん]

二期は実質値上げとか割高と書いている方を見かけますが
いまいちよく分かりません。どのような事なのでしょうか？

[707: 匿名さん]

705さん、
ありがとうございます。大変よくわかりました。ナンバーワンの訪問者=ナンバーワン即日完売の理由がわかります

[708: 匿名さん]

北側1LDKが一次で全て売れてしまったからでは？

[709: 匿名さん]

>706
一期と二期の価格表を並べて坪単価を計算してみればわかります。

[710: 匿名さん]

↑低層は実質値上げでしたね。ただし、中層高層は変わらず割安ですよ。ただ一期からあるので売れ残り感は否めません。

[711: 匿名さん]

>709
実際に同じ間取りの部屋が坪単価上がっていたと言うことですか？

[712: 匿名さん]

消費税上がったからとは違うよね。下らない質問でしたら済みません。笑

[713: 匿名さん]

安いって書いてあったので価格を見たら
5000万以上だったって事じゃないかな？

[714: 匿名さん]

>711
中高層階の全く同一の間取りは一期と同じですが、低層（11階以下）の類似間取りの坪単価が明らかに高くなっています。

>712
消費税は土地代にはかからないので、それほど影響はありませんが、それを加味しても値上がりされてます。そもそも5%だったのは一期一次だけですが。

[715: 匿名さん]

同じ間取りではなく類似間取りが高いと言う事なんですね。
１期でも同階同方角で似た間取りに約300万の差があった部屋もありますし
初期設定金額が分からないと実際のところは分からないかな。

[717: 匿名さん]

今週末に二期申込み開始ですね。楽しみです

[718: 匿名さん]

なんで楽しみなんでしょうか？

[719: 匿名さん]

新しい仲間が増えることだよ！

[720: 匿名さん]

新しい仲間がほしいの？

[721: 匿名さん]

モデルルームの閉鎖はいつだ？

[722: 匿名さん]

モデルルームは3月に解体すると聞きました。

[723: 匿名さん]

半年で1000戸以上販売でモデルルーム解体ですか。早いですね～。

[724: 契約済みさん]

野村さんたちは完全に値付けを間違えましたね。

[725: 匿名さん]

行政も住民も一体になった再開発であり、利益を出しすぎはできないんですよ。このように山手線内に大きな敷地を確保した再開発でこんな便利な立地にこの価格で販売できたから注目ナンバーワンになるのも、当たり前かもしれません。

[726: 匿名さん]

冷静に見ると値付けを間違えたというほど安くはない。確かに北側1LDKは割安だったと思うけど、もうない。

[727: 匿名さん]

確かに
北側1LDKはあっという間に売れましたね。

[728: 匿名さん]

冷静に考えて割高でしょう。柱にかなりの専有面積喰われているので、それを勘案した坪単価は高いよ。あと固定資産税が年間40万超えるのには驚きました。

[729: 匿名さん]

最近は湾岸も坪単価３００超えてきてるらしいから
最近の価格にしては山手線内では安いのではないかな。

[730: 匿名さん]

買える人が結局は買うんですね。

[731: 匿名さん]

そろそろ東京マラソンだが、それまでに雪が溶けるかな。

[732: 匿名さん]

固定資産税、40万はなん平米の部屋ですか？住む年から？

[733: 匿名さん]

資料もらえば出てますよ。まだ行かれてない？

[734: 匿名さん]

６０平米で４０万と出されました。控除前の金額です。

[735: 匿名さん]

固定資産税の話は過去何度も出てますし、
営業に聞けば現実的な金額を教えてくれます。

[736: 匿名さん]

６０平米で４０万は安いね。
池袋クヤクションは４５平米でそのくらいみたい。

[737: 匿名さん]

そんなに課税されねぇよ

[738: 匿名さん]

いよいよ最終期の申込登録受付ですね。
無抽選になることを祈るばかりです。
３月１日が待ち遠しいです。

[739: 匿名さん]

固定資産税って、１月１日の登記状況で課税されるので、１年目は建物がないのと、引渡日以降の日割り計算。２年目から６年目は減免対象（予算成立してないから確定ではないけど税制大綱にあるから大丈夫だよね）、７年目以降は減免がなくなるってことで金額が変る。それぞれを確認しておいたほうがいいよ。

それから不動産取得税もね。

[740: 契約済みさん]

＞725

利益を出し過ぎてはいけない。
って、具体的にどんな制限があるんですか？利益の金額？

[741: 契約済みさん]

これだけ売れてるんだから、割安なんですよ。きっと。

それか、スーパー安普請で価格相応もしくは割高なのを、うまいこと隠せたか。

[742: 匿名さん]

このような立地でこの価格
しばらく出ない物件ですよ？

[743: 匿名さん]

しばらく出ない物件です。

[744: 匿名さん]

>738
過去の説によると、野村の営業が守ってくれるので
無抽選になるらしいですよ！

[745: 匿名さん]

740、要は安く買えるっていうこと。ですよ。

[746: 匿名さん]

無抽選でない、部屋もあらます。私は現実的で抽選確実です。

[747: 匿名さん]

営業ができるのはあくまで営業努力。本当に人気があってぶつけるの覚悟の人がでてきたら何もできない。

守ってなんてのは人気のない部屋をそういって押し付けられたのかも。

[748: 匿名さん]

746です。現時点で抽選確実ですの間違えでした。

[749: 匿名さん]

3次の時も守ってくれたって何人も投稿してたよ。

[750: 匿名さん]

無抽選かどうかは「果報は寝て待て」ですね。
どっしりとかまえてきます。

[751: 匿名さん]

こんなに売れ行きがいい物件は、物件力に対して安かったのでしょう。ネガる人はいますが、ほとんどの人が価格と物件力に対して割安だと判断した結果であって、自分は少数派であることを自覚するべきです。少数派=民主主義では変人です。

[752: 匿名さん]

スカイズも月島も池袋も完売して、人気物件はここしか残ってませんからねぇ。

[753: 匿名さん]

↑まだ大崎があるじゃん。

[754: 匿名さん]

＞751さん

ほとんどの人が割安だと判断した結果！

すごい論理ですね。
そりゃあ、買った人のほとんどはそうかも知れませんが。。。

そうか！
きっと、割高だと判断して買わなかった人の数をご存知なんですね。

なるほど！笑

[755: 匿名さん]

＞752

人気のある順に完売しますからね。

[756: 匿名さん]

>754
うわー、だせー

[757: 匿名さん]

>753
大崎は人気物件なんですか？

[760: 匿名さん]

契約者板でこんなの発見しました
http://www.decn.co.jp/?p=7356
検討者には前向きな材料ですね。

[761: 匿名さん]

760さん、ありがとうございます。このような情報はなかなかここの板ではないので参考になりました。ネガがいかにいい加減なことを言い放題かわかります。

[763: 匿名さん]

最近発表が新聞にあったようですよ。コンクリートも大変強いものを使っているとの記事も読みましたがこれも話題にはしてません。

[764: 匿名さん]

青山の一件でマンション購入を不安に思う世間への払拭要素に発表したのかな。

[765: 匿名さん]

コンクリートの発表は昨年の話ですよ

[766: 匿名さん]

だからー
コンクリのことだって珍しい話じゃないから

[767: 匿名さん]

>766
ほー、ではここと同じ200Nのコンクリをどこが使ってるの？
クロスエアは地下１階と地下２階の柱の一部で使っているだけだが。

[768: 匿名さん]

強度の高いコンクリ使っても、その分柱を細くしてるからトータルの強度としては一緒。強度の強いってキーワードだけで頑丈だと思うところが甘い。

[769: 匿名さん]

>768
柱を細くしているというソースは？

[770: 匿名さん]

柱が細いと間取りの自由度が広がりますね。

[771: 匿名さん]

強度は計算されている。
作る側は柱を細くしたいだろう。
太いほどメリットが無くなるから。

[772: 匿名さん]

細くしてる、ってソースは結局無し。768も771も想像の世界。

[773: 匿名さん]

あと地味なメリットは
F☆☆☆☆(エフフォースター )な
Googleじゃー分かりにくいが…

[774: 匿名さん]

>773
そんなのどこでも当たり前だぞ。

[775: 匿名さん]

去年、湾岸の某ＭＲ行ったら
新建材の臭いだかなんだかで、紹介ビデオを見てる間に頭痛が起きたけどね。

[776: 匿名さん]

>774
モデルルーム行くといいよ
違いが分からなければ問題無い事だし

[777: 契約済みさん]

細くしてないソースも無い！

[778: 匿名さん]

高強度コンクリじゃなかったらもっと柱が太くないと55階建ても建てられないでしょ？

[779: 匿名さん]

2/20 15時撮影

[780: 契約済みさん]

＞778さん

そう私も思いますが、ソースを求められますよ。

[781: 匿名さん]

高強度コンクリなくしてソースなし！

[782: 匿名さん]

>>780
アホか
細くしてるって主張してるやつがソース出すのが筋だろ

[783: 匿名さん]

779さん、ありがとうございます。
存在感あり目立つますね！あっという間に23階近辺まで成長したんですね。
これからも成長見守りたいな〜。

[784: 契約済みさん]

柱を細くしてるかどうかなんて、結局誰も知らないんだろ？

[786: 匿名さん]

明日から最終申込開始ですね。
抽選ドキドキです！

[787: 匿名さん]

どの部屋が無抽選ですかね？

[790: 匿名さん]

>778

シックハウス対策は室内の内装だけグレードの高い対策品で、天井裏はグレードの低いのを使ってたりするから要確認。

[792: 匿名さん]

柄の悪い契約者がいるみたい。将来のお隣さん候補。そういうのも含めて判断。

[793: 匿名さん]

自称だから。ここではなく他のマンションを契約済みの人でも、契約済みさんではあるし。

[794: 匿名さん]

他の物件の契約者が柱が細いって書き込みに対して、ソースしつこく求める必要ないでしょ。