ジオタワー南堀江＜入居予定者用＞

[入居前さん]

ジオタワー南堀江の入居予定者用スレを立てました。
契約者や入居予定のみなさん、オプションや周辺のことなど色々情報交換しませんか。

公式URL　http://www.gtm205.jp/
検討スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/340035/

所在地：大阪府大阪市西区南堀江4丁目19番（地番）
交通：大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「西長堀」駅 徒歩5分 、大阪市営地下鉄千日前線「西長堀」駅 徒歩5分
大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「ドーム前千代崎」駅 徒歩8分
阪神電鉄なんば線「ドーム前」駅 徒歩8分 、阪神電鉄なんば線「桜川」駅 徒歩6分
大阪市営地下鉄千日前線「桜川」駅 徒歩8分 、南海汐見橋線「汐見橋」駅 徒歩7分
間取：2LDK ～ 4LDK
面積：60.46m2～118.58m2
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店大阪本店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[335: 入居済みさん [男性 50代]]

理事が役目不明瞭で、役目を予め決めないと、ただいるだけで終わってしまいますね。
副理事長の役目も理事長の代役のみで、理事と変わらないですし、防火担当理事はあえていらなくて、
副理事長クラスに防火管理者の資格を取らせればよいので、要らないと思います。会計理事も二重確認が
必要でしょうから２名は欲しいところ。監事は会計監査上からも最低限会計関係を知っている住人を
置くこと。

理事長は1名でも全体を見渡す必要があるので、業務負担を副理事長以下に移譲しながら、
副理事長２名体制が理事らを分けて管轄した方がベターでしょうか。一方の副理事長を
管理会社案件の相手、他方の副理事長を販売元案件などを相手させると、理事長の負担も
相当緩和されるでしょう。理事長には業務移譲権限がありますから有効利用すべきです。

理事長単独面談や連絡だけは談合癒着の面からも回避する必要はあります。
全て情報開示しながら、あるいはさせながら、進める必要もありますね。

各理事の役目を何にするのか？妙案が欲しいところです。グループ化して
グループ班長を設けると理事の役目も明確になる気がします。

可能であれば、人出不足やアドバイスはマンションコンサルタントのようなプロの知恵知識が欲しいです。
自主管理や法人化や管理会社相見積を考える場合でも、選択過程でプロが肩代わりしてもらえば、こちらが仕事をしていてもその間にコンサルが進めてくれますね。

[336: 引越前さん]

335です。名前を入居済さんと間違えました。
失礼。

[337: 契約済みさん]

３３５さん、仰る通りです。　特に会計監査、これが大事です。それと業務監査、それぞれ
複数の人を選任すべきです。　防火管理者は管理人がいる時間帯は管理人、その他の時間帯は

理事から選任したらいかがでしょう？　他の理事の方にはそれなりの業務を割り当てること
になりますが、名前だけの理事で終わらないようにしてほしいですね。
グループ化、良いですね。　　考えておきます。

[338: 監査は難しい [ 50代]]

監査に真剣かつ継続的な一定レベルを期待するのは難しい。
しかし、マンションにとっても重要な役目で、今のマンションでは
会計監査は会計士に委ね、監事は毎月業務監査のみしている。

業務監査なら素人でも出来るが、理事会内の業務監査に留まらず、例えば、
委託受託契約書の事柄が成されているのか書類確認する必要はあるのでは？

[339: 337さんへ]

防火管理者ですが、委託契約上、管理人に日中は任せるのは出来るでしょうか？
休みの時もあるでしょうから、今の住まいでは副理事長クラスに一任して兼任させるようにしております。
任期交代毎に防火管理者資格の交通費と参加料そして日当を払うことになっており、防火管理者を増やす
ことで、防災意識が全体で高まる工夫をしています。
防災訓練を副理事長主体で近隣消防署と連携して半年前から日曜日で案内していますね。
日程や近隣消防署の調整は管理会社にさせればよいことですから簡単です。

管理規約には理事長、副理事長、会計担当が各1名では、業務負担が集中して回らないでしょう。
ですから、理事会内規運用で役柄を増やすことを取り決めてはどうでしょう？
正式運用は総会にて変更すればよいと思われます。委託契約書は再度事前確認を契約締結前に複数人で確認して、
曖昧さを残さずに費用負担をどちらが持つのか、書面で取り決めておく必要もありますね。
その負担リストは欠かせないでしょうから、管理会社に提出させ締結前に協議はいかがでしょう？

最後に、名無しの理事の役割は決めておく必要がありますね。これをどうグループ化するのかお知恵を拝借したいところです。

最初ですから管理規約や細則の詳細変更は欠かせないですし、
お金周りの会計処理も一般簿記レベルにした方が親しみやすいでしょう。

今の住まいでは管理室が機能しているか？毎日交代制で建物点検内容の確認そして管理人から業務状況を伺い、記録したことを昔から理事会日記の形で管理室に残すようにして理事会の事前検討会議で纏めています。工事の際には写真を撮る元理事らもいて、掲示板に貼り出されたりもします。リタイアされた理事の方々がコピーの紙一枚の使い方でも厳しくチェックしており死角はないですね。掲示板では決定事項の理事会頼りが毎月大きく貼られています。特に、お金に絡むことはエレベーター内に貼付してトラブルを避ける工夫もしています。全戸配布しても読まない方はゴミとして捨てるらしく、全戸配布していないですね。

あれこれと周りにも聞いていますが、マンション管理機構に真っ先に加入するのが便利らしいです。理事全員と希望する住民にもメールニュースが配信されるので、管理組合の団結意識が高まるそうです。

[340: 契約済みさん]

防火管理者についてはご存知の通り、管理的または監督的な地位にある人が選任されるべき
ものです。　防火管理者の責任はかなり大きなものであり、悪質な違反があれば刑事責任を
問われ逮捕されます。警察署、消防署、税務署、基準監督署の「署」の意味は送検できると
いう意味です。

従って会社、工場などでは部長、工場長次長クラスの地位の人が選任されていました。それは
さておき、理事は無償で業務を行うわけですから、これだけの責任を負うのは酷。有償で業務
を行う管理人をメインとして防火管理者として選任すればと考えた次第です。ただ、夜間は管
理人がいないため補助的な意味でのマンション内部の防火管理者として理事から選任すればよ
いのではないですか（消防署への届け出はなし）。

理事ですが、理事長は１名で可ですが副理事長は２名、監事は最低でも４名（会計監査２名、
業務監査２名）はほしいと思いますけどね。　最初から管理組合として管理会社に意見を提出
すれば管理組合運営のことですから何ら問題はないと思いますけど。

後は他の理事ですがどのような役割を課すかが問題ですね。　うっかりしてしまうと全く無関
心で何もしない人が必ず出てきます。　これを防ぐためのグループ化、これはいい考えです。

住人による毎日交代制の点検....これには感心しましたが、これもグループの一つにはなるの
ではないですか？　入居後は、すぐにでもマンション管理機構に入り我々以外のお知恵拝借と行
きたいところです。　
　　　　　　　　　　　私達もあまり無い知恵を絞って考えておきます。

[341: 引越前さん [ 50代]]

防火管理者は企業では、それなりの責任を伴いますが、マンションの場合は定期避難訓練で住民説明を行う程度で済みますから責任は理事長ほどはかかりません。消防署への書類申請は管理会社にさせ、訓練時のサポートもお願いするば消防隊員が来て、様々な体験や説明を無料でしてくれますが、いかがでしょう。防災点検の報告書や消火器やスプリンクラーの状況結果は必ず確認する必要がありますね。昼間は不在でもセキュリティ関係会社や管理会社が管理していますから、副理事から選出した防火管理者に一報があれば大丈夫かと思うのですが。

200世帯ちょっとで監事4名体制は驚きました。まぁ最終関門は手厚い方がいいですね。総会決議で理事数も増やした方がいいでしょう。楽に専門課題を検討するなら理事会傘下の専門委員会を立ち上げるのなら理事会決議で楽みたいですね。問題点としてマンション監事は何もしなくてもよいと誤解している人も未だたくさんいるでしょう。理事同様に管理規約を把握して理事長と同等以上の知識が求められます。また、総会報告の義務もあります。新会社法で監事の独立権限が強化され、会計監査の重要性が更に増しましたし、時代の要求ですね。

名もない理事を含めた理事会メンバーが交代制で管理室や管理会社が契約通り業務を果たしているか？
管理人個々の対応や処理能力はどうか？など多角的に質問したり日報を確認しながら協力を得るのは効果的らしいです。
日記形式にすると理事会全体参加となり、問題点が理事会全員や管理人らとも共有できます。

内外整備だけでも色々やることはありますから、管理会社らは業務精度と期限だけ複数の理事や管理人で確認して、理事会と住民にそれぞれ満足度アンケートを毎月行い、分かりやすいように図やグラフで掲示板に示すと良いでしょうね。これで満足度が低ければ、管理会社変更のための相見積プロジェクト開始の根拠にもなります。

しかしまぁ、明らかに委託管理費高すぎですね。

[342: 契約済みさん]

過去にも書きましたが、まず第一に検討しなければならないのは委託管理費の削減です。
それはそうと、駐車場の契約率はどの程度かご存知の方お教え願えませんか。
計画予算では６５％とか、これはかなり厳しいと思われます。　契約率で予算の内容が
大きく変わる可能性があるので心配しているところです。

このスレ、契約者の皆さんのどれくらいの方が見ているかわからないですが、忌憚のな
いご意見をお聞きしたいですね（特に費用に関して）。

[343: 匿名]

駐車場や駐車場の契約率は引き渡し以降しか分からないでしょう。ただ、周辺物件の状況からしたら契約率が高いことは望めないと思えます。最初の総会で管理会社に現状契約率とその契約率の設定根拠を確認した上、次期以降に向けて考えていくしかないでしょうか。

[344: 近所の匿名]

駐車場契約率は販売担当に聞けば教えてくれます。

[345: 親同居さん]

営業ななんと？

[346: 契約済みさん]

今朝のＮＨＫニュース、大阪府（大阪市？）のマンションの平均販売単価が199.5万円/坪、投資用の
需要が多いとか。平成25年12月末で契約した私はラッキーでした。　

東京オリンピックの平成32年後はどうなりますか？　それにしても今の建築資材、人件費の高騰は相当
なものらしいですよ。

[347: 契約済みさん]

それと土地価格の高騰、心斎橋界隈の高騰が目立っているそうな、約40％程度！
いやー、契約して本当にラッキーでした。　今住んでいる西区のマンションも

数年前よりも25％程度の値上がり、売却益もかなり出そうです、助かりました。

[348: 角]

角部屋のリビングのはめ殺し窓は汚れ流と思いますが、どの程度の割合で清掃するのでしょうか？
屋上から吊るされて清掃されると思いますが、中も覗かれそうです。

[349: 契約済みさん]

今頃になって中をのぞかれる？　初めからわかっていることじゃないですか。レースのカーテンでもすればよいのでは？

[350: 角]

もちろん初めからわかっています。
レースのカーテンでも至近距離からは覗かれますよ。昼間に遠くからでは覗かれませんが。実際2ヶ月に一回ぐらいかなと想像しています。下層の人はいつもカーテンをすることになるので、汚れていてもよいとおもいますが、上層の人は下層よりも開けていることがおおいので、全体の要望を受け入れて頻度を決めるて、頻繁に清掃をすると、費用もかかるかと。頻度は住んでみないとわからないので、管理費の試算の際に、より増える可能性もあるかと。

[351: 契約済みさん]

厚手のカーテンで解決。

[352: 契約済]

角部屋ってリビングでしょ！覗かれて困る？

[353: 契約済み]

>>352
いやいやリビングだろうが何処だろうが
覗かれるんいややし

[354: 契約済みさん]

人目に付く機会があるのは気持ちのいいものではありませんが、
掃除してもらえず、ずっと曇った窓のままというのは気が滅入ります。
窓掃除の期間はあらかじめお知らせなどもあるでしょうし、数か月に一度のことですし、
FIX窓の宿命とあきらめて、カーテンを閉めてやり過ごしましょう。